Der Kauf- und Verkaufsvertrag (SPA) für Eigentumswohnungen in Thailand: Ein umfassender Leitfaden

Der Reservierungsvertrag erhält zu Beginn eines Kaufs die meiste Aufmerksamkeit, einfach weil es das erste Dokument ist, das ein Käufer unterschreibt. Doch der Kauf- und Verkaufsvertrag, auf den Käufer von Eigentumswohnungen in Thailand tatsächlich angewiesen sind, ist ein ganz anderes Dokument – und oft das am wenigsten gelesene in der gesamten Transaktion. Der SPA regelt den Kauf von der Unterschrift bis zur Übertragung des Eigentums: Zahlungsbedingungen, Einheitsspezifikationen, was passiert, wenn der Entwickler nicht liefert, und welche Schutzmaßnahmen bestehen, falls etwas schiefgeht.

Dieser Leitfaden erläutert, was der SPA tatsächlich enthält, welche Bedingungen verhandelbar sind, welche Schutzklauseln vor der Unterzeichnung zu überprüfen sind und wie sich der Prozess für Off-Plan-Käufe im Vergleich zu Wiederverkäufen unterscheidet.

Was ist ein Kauf- und Verkaufsvertrag in Thailand?

Sobald eine Reservierung bestätigt ist und die Due Diligence im Gange ist, bewegt sich die Transaktion in die nächste Phase: Entwurf und Überprüfung des SPA. Dies ist der Vertrag, der den kurzen Reservierungsvertrag durch ein umfassendes, rechtlich bindendes Dokument ersetzt, das die gesamte Transaktion abdeckt.

Was ist ein Kauf- und Verkaufsvertrag in Thailand?

Der SPA ist der formelle Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer (oder Käufer und Entwickler bei Off-Plan-Einheiten), der alle wesentlichen Bedingungen des Verkaufs festlegt: Preis, Zahlungsplan, Einheitsspezifikationen, Übertragungsbedingungen und die Verpflichtungen beider Parteien bis zur Fertigstellung. Während der Reservierungsvertrag lediglich die Einheit sicherte und einen Preis bestätigte, ist der SPA das Dokument, das die Transaktion von der Unterschrift bis zur Übertragung des Eigentums tatsächlich regelt.

Ist der SPA in Thailand rechtlich bindend?

Ja. Nach der Unterzeichnung ist der SPA ein rechtlich bindender Vertrag, der nach thailändischem Recht durchsetzbar ist, und beide Parteien sind an seine Bedingungen gebunden – einschließlich Zahlungsplan, Lieferverpflichtungen und Übertragungsbedingungen. Genau aus diesem Grund sollte der Reservierungsvertrag nicht als der „echte“ Vertrag betrachtet werden, während der SPA nur oberflächlich überprüft wird; der SPA ist das, was Sie tatsächlich für die Dauer des Kaufs bindet, und seine Bedingungen haben rechtliche Konsequenzen, wenn eine der Parteien diese nicht erfüllt.

Was ist im SPA für Eigentumswohnungen in Thailand enthalten?

Ein ordnungsgemäß ausgearbeiteter SPA deckt erheblich mehr ab als Preis und Zahlungsdaten. Zu wissen, was im Dokument enthalten sein sollte, erleichtert es, festzustellen, was fehlt.

Was sollte in einem SPA für Eigentumswohnungen in Thailand enthalten sein?

Ein vollständiger SPA für Eigentumswohnungen umfasst typischerweise:

• Details von Käufer und Verkäufer/Entwickler – vollständige rechtliche Identifikation beider Parteien

• Einheitsidentifikation und -spezifikationen – Einheitsnummer, Fläche, Grundriss und Ausstattungen, präzise genug spezifiziert, um durchsetzbar zu sein

• Kaufpreis und Zahlungsplan – die vollständige Aufschlüsselung der fälligen Beträge und deren Fälligkeit, gebunden an feste Termine (Wiederverkauf) oder Baufortschritte (Off-Plan)

• Übertragungsbedingungen – was die Übertragung auslöst und der Prozess zur Fertigstellung beim Grundbuchamt

• Gemeinschaftskosten und laufende Verpflichtungen – der Anteil des Käufers an den Instandhaltungskosten des Gebäudes und wie diese berechnet werden

• Verzug- und Abhilfeklauseln – was passiert, wenn eine der Parteien ihren Verpflichtungen nicht nachkommt

• Bestätigung des Ausländerquotas – ausdrückliche Bestätigung, dass die Einheit innerhalb des verfügbaren Ausländerbesitzanteils von 49 % des Gebäudes liegt

Fehlt einer dieser Punkte in einem Entwurf des SPA, sollte dies vor der Unterzeichnung angesprochen werden, nicht danach – insbesondere die Bestätigung des Ausländerquotas und die Details des Zahlungsplans, da beide direkt beeinflussen, ob der Käufer tatsächlich fristgerecht das Eigentum in vollem Umfang erhalten kann.

Ist ein thailändischer SPA auf Englisch oder Thai verfasst?

Die meisten Entwickler, die mit internationalen Käufern arbeiten, stellen den SPA sowohl in Thai als auch in Englisch aus, da die thailändische Version rechtliche Gültigkeit hat, falls ein Streit entsteht, aber internationale Käufer genau verstehen müssen, was sie unterschreiben. Wo beide Sprachversionen existieren, ist es sinnvoll zu bestätigen, welche Version im Falle von Abweichungen gilt – dies wird normalerweise ausdrücklich im Vertrag selbst angegeben und sollte überprüft werden, anstatt angenommen zu werden.

Zahlungsbedingungen und Struktur der Anzahlung im SPA

Der Zahlungsplan ist einer der am stärksten verhandelten Abschnitte des SPA und sieht grundlegend anders aus, je nachdem, ob Sie einen Wiederverkauf oder ein Off-Plan-Objekt kaufen.

Welche Zahlungsbedingungen sind typisch für einen Off-Plan-SPA?

Bei Off-Plan-Käufen wird der Gesamtpreis im SPA in Raten unterteilt, die an den Baufortschritt gebunden sind, anstatt einen einzelnen Betrag bei der Übertragung zu verlangen. Eine typische Struktur umfasst eine erste Zahlung bei der Unterzeichnung, gefolgt von gestaffelten Zahlungen, sobald der Bau definierte Meilensteine erreicht, mit einem Restbetrag, der bei der Übergabe fällig ist.

Mehrere Entwickler, die in Phuket tätig sind, strukturieren diese Raten als 0%-Finanzierung – der Zahlungsplan verteilt den Kaufpreis über den Bauzeitraum ohne Zinsen, was direkt im SPA als eine Reihe geplanter Zahlungen festgehalten wird, anstatt als separates Darlehensabkommen. Diese Unterscheidung ist wichtig: Es handelt sich um einen Zahlungsplan, der in den Verkaufsvertrag selbst integriert ist, nicht um ein Hypothekenprodukt mit einem Kreditgeber.

Wiederverkaufs-SPAs sind im Vergleich dazu relativ einfach – typischerweise eine Anzahlung bei der Unterzeichnung, gefolgt vom verbleibenden Betrag zu einem festen Datum, das an die Übertragung des Eigentums gebunden ist, da es keinen Bauzeitplan gibt, an dem die Zahlungen gestaffelt werden können.

Schutzklauseln, die jeder Käufer überprüfen sollte

Dies ist der Abschnitt des SPA, der am wichtigsten ist, wenn etwas nicht wie geplant verläuft – und es ist auch der Abschnitt, der am häufigsten überflogen wird, anstatt sorgfältig überprüft zu werden.

Die Klauseln, die speziell überprüft werden sollten, umfassen:

• Klausel zur Fertigstellung des Baus – ein festgelegtes Fertigstellungsdatum, das an spezifische Konsequenzen gebunden ist, falls der Entwickler dies verpasst

• Strafklausel für Verzögerungen des Entwicklers – Entschädigungsbedingungen (finanzielle Strafe, verlängerte Frist oder Rückerstattungsrechte), falls der Bau erheblich über das angegebene Datum hinausgeht

• Klausel zum Verzug des Entwicklers – was passiert und was der Käufer Anspruch hat, wenn der Entwickler die Einheit überhaupt nicht liefert

• Klausel zur Ausländerquote – ausdrückliche schriftliche Bestätigung, dass die Einheit unter dem Ausländerbesitzanteil verfügbar ist, nicht nur eine mündliche Zusicherung

• Durchsetzbarkeit der Einheitsspezifikationen – Formulierungen, die die vereinbarten Einheitsspezifikationen (Grundriss, Ausstattungen, Fläche) rechtlich bindend machen, nicht nur illustrativ

Ein SPA ohne eine Strafklausel für Verzögerungen lässt den Käufer effektiv ohne vertraglichen Druck zurück, wenn ein Projekt verspätet ist – was bei Off-Plan-Bauten oft genug vorkommt, sodass das Fehlen als echtes Defizit und nicht als geringfügige Auslassung betrachtet werden sollte.

Was passiert, wenn ein Entwickler den SPA verletzt?

Die Konsequenzen hängen vollständig davon ab, was der SPA selbst festlegt. Ein gut ausgearbeiteter Vertrag legt klare Abhilfemaßnahmen fest – finanzielle Strafen, Rückerstattungsrechte oder verlängerte Fertigstellungstermine – die an spezifische Arten von Verstößen gebunden sind. Ohne diese Bedingungen klar im Vertrag festgeschrieben zu haben, sind die Optionen eines Käufers im Falle eines Verstoßes erheblich schwächer und schwerer durchzusetzen, weshalb diese Klauseln vor der Unterzeichnung überprüft werden müssen, anstatt sie nach einem bereits aufgetretenen Problem zu verhandeln.

Überprüfung eines SPA vor der Unterzeichnung in Thailand

Käufer, die die rechtliche Überprüfung in der Reservierungsphase auslassen, nehmen manchmal an, dass der SPA einfach das bestätigt, was sie bereits vereinbart haben. In der Praxis ist der SPA das Dokument, in dem die tatsächlichen rechtlichen Details enthalten sind, und es ist das Dokument, das am meisten von einer professionellen Überprüfung profitiert.

Sollte ein Anwalt den SPA vor Ihrer Unterschrift überprüfen?

Ja. Ein Immobilienanwalt, der den SPA überprüft, prüft die oben genannten Schutzklauseln, bestätigt, dass der Zahlungsplan mit dem mündlich Vereinbarten übereinstimmt, verifiziert, dass die Bestätigung der Ausländerquote ausdrücklich und nicht implizit ist, und hebt alle Bedingungen hervor, die unverhältnismäßig zugunsten des Entwicklers sind. Diese Überprüfung dauert in der Regel nur wenige Tage, sobald der Entwurf des SPA vorliegt, und ist im Verhältnis zur Größe der Transaktion, die sie schützt, ein geringer Kostenfaktor.

Käufer, die über Papaya Property kaufen, haben die Überprüfung des SPA in den Prozess integriert, anstatt sie als optionale Zusatzleistung zu behandeln – jeder Entwurf des SPA wird vor der Unterschrift des Kunden auf die oben genannten Schutzklauseln überprüft.

Können Sie die Bedingungen eines SPA in Thailand verhandeln?

Ja, obwohl der Spielraum für Verhandlungen je nach Entwickler und spezifischer Bedingung variiert. Zahlungspläne, kleinere Zeitplananpassungen und bestimmte einheitsspezifische Bedingungen sind oft verhandelbar, insbesondere bei Off-Plan-Käufen in der frühen Verkaufsphase eines Projekts. Standardisierte Klauseln, die im gesamten Projektportfolio eines Entwicklers verwendet werden – wie die allgemeine Struktur der Verzug- und Abhilfeklauseln – haben tendenziell weniger Flexibilität, da eine Änderung für einen Käufer Inkonsistenzen bei allen anderen Einheiten schafft, die unter denselben Bedingungen verkauft werden.

Stornierung oder Änderung eines SPA nach der Unterzeichnung

Käufer müssen gelegentlich ihre Pläne ändern, nachdem der SPA bereits unterzeichnet wurde, und die Bedingungen dafür sind erheblich strenger als in der Reservierungsphase.

Was passiert, wenn Sie nach der Unterzeichnung des SPA stornieren möchten?

Sobald der SPA unterzeichnet ist, wird die Stornierung durch die im Vertrag festgelegten Kündigungs- und Verfallbedingungen geregelt – und diese Bedingungen sind in der Regel weit weniger nachsichtig als die Stornierungsbedingungen eines Reservierungsvertrags. Je nachdem, wie der SPA formuliert ist, kann eine Stornierung nach der Unterzeichnung bedeuten, dass bereits geleistete Zahlungen verloren gehen, und in einigen Fällen kann der Käufer weiteren Verpflichtungen für den verbleibenden Vertragswert ausgesetzt sein. Dies ist einer der stärksten Gründe, den SPA überprüfen zu lassen und sich vor der Unterzeichnung wirklich über den Kauf im Klaren zu sein, anstatt den SPA wie viele Käufer den Reservierungsvertrag behandeln – als Formalität, die leicht zurückgenommen werden kann.

Der SPA für Eigentumswohnungskäufe in Phuket

Die SPA-Bedingungen sind auf dem Markt nicht einheitlich – sie variieren erheblich je nach Entwickler, und diese Variation ist eine der praktischsten Dinge, die man vor der Unterzeichnung von irgendetwas verstehen sollte.

Entwickler mit einer etablierten Erfolgsbilanz neigen dazu, standardisierte, gut getestete SPA-Vorlagen zu verwenden, die über viele frühere Verkäufe verfeinert wurden, anstatt maßgeschneiderte Verträge für jede Transaktion zu entwerfen. Sansiri, Laguna Property und The Title – die Entwickler, mit denen Papaya Property direkt in Bang Tao, Kamala, Laguna und Layan zusammenarbeitet – verwenden SPA-Bedingungen, die bereits durch rechtliche Überprüfungen in Dutzenden von vorherigen Verkäufen gegangen sind, was die Wahrscheinlichkeit von mehrdeutigen oder einseitigen Klauseln im Vergleich zu einem kleineren oder weniger etablierten Entwickler, der einen Vertrag von Grund auf neu entwirft, verringert.

Direkt von diesen Entwicklern zu kaufen bedeutet auch, dass der SPA die gleichen Preis- und Zahlungsbedingungen widerspiegelt, die der Entwickler veröffentlicht – es gibt keinen Vermittler, der Bedingungen ändert oder zusätzliche Bedingungen hinzufügt, die der Entwickler bereits vereinbart hat. Für Käufer, die die SPA-Bedingungen mehrerer Projekte vergleichen, bedeutet die Zusammenarbeit mit einer Agentur, die bestehende Beziehungen zu den Entwicklern hat, schnelleren Zugang zu Entwurfsverträgen und klarere Antworten darüber, welche Bedingungen tatsächlich festgelegt und welche verhandelbar sind.

Das Fazit

Der SPA, nicht der Reservierungsvertrag, ist das Dokument, das einen Käufer bei einem Kauf einer thailändischen Eigentumswohnung tatsächlich schützt – oder exponiert. Es als Formalität zu behandeln, die schnell nach der Aufregung der Reservierung einer Einheit unterzeichnet werden kann, ist einer der häufigsten und vermeidbaren Fehler, die Käufer machen. Es sorgfältig zu lesen, nach den wichtigen Schutzklauseln zu suchen und eine professionelle Überprüfung vor der Unterzeichnung zu erhalten, versetzt den Käufer in eine wesentlich stärkere Position für den Rest der Transaktion.

Wenn Sie einen Entwurf des SPA für ein Projekt in Bang Tao, Kamala, Laguna oder Layan überprüfen – oder eine zweite Meinung einholen möchten, bevor Sie etwas unterschreiben – kann das Team von Papaya Property den Vertrag mit Ihnen durchgehen und alles markieren, was Aufmerksamkeit benötigt. Kontaktieren Sie uns über Telegram, WhatsApp oder E-Mail für eine kostenlose Beratung – keine Formulare, nur ein direktes Gespräch mit jemandem, der die spezifischen Fragen zu Ihrem Kauf beantworten kann.