Der Immobilienübertragungsprozess in Thailand: Der Abschluss und die Kosten

Nach monatelanger Due Diligence, einem unterzeichneten SPA und einem sorgfältig abgestimmten Zahlungsplan ist die tatsächliche Übertragung im Grundbuchamt oft der kürzeste Schritt im gesamten Kaufprozess — und der, den Käufer am wenigsten verstehen. Die meisten Menschen, die zum ersten Mal den Immobilienübertragungsprozess in Thailand durchlaufen, wissen nicht genau, was am Abschlusstag passiert, wer anwesend sein muss oder was sie zusätzlich zum Kaufpreis schulden, sobald Übertragungsgebühren und Steuern hinzukommen.

Dieser Leitfaden erläutert den Übertragungsprozess selbst: die benötigten Dokumente, was im Grundbuchamt passiert, die anfallenden Gebühren und Steuern sowie wer diese typischerweise bezahlt, und wie sich dies speziell auf den Kauf von Eigentumswohnungen in Phuket auswirkt.

Wie funktioniert die Übertragung des Eigentums an einer Eigentumswohnung in Thailand?

Die Eigentumsübertragung ist der letzte rechtliche Schritt beim Kauf einer Eigentumswohnung — der Punkt, an dem das Eigentum offiziell vom Verkäufer (oder Entwickler) auf den Käufer übergeht, dokumentiert im Chanote, dem offiziellen Eigentumsnachweis Thailands. Dies geschieht erst, nachdem das SPA unterzeichnet wurde, die vollständige Zahlung geleistet oder bestätigt wurde und die erforderlichen Unterlagen in Ordnung sind.

Wie funktioniert der Immobilienübertragungsprozess in Thailand?

Sobald die Bedingungen des SPA erfüllt sind — Gelder überwiesen, das ausländische Kontingent bestätigt und alle erforderlichen Genehmigungen des Entwicklers eingeholt — vereinbaren beide Parteien (oder deren bevollmächtigte Vertreter) einen Termin im örtlichen Grundbuchamt. Bei diesem Termin wird die Übertragung registriert: Der Name des Käufers ersetzt den des Verkäufers oder Entwicklers im Chanote, Gebühren und Steuern werden bezahlt, und der Käufer verlässt das Büro als offiziell eingetragener Eigentümer.

Dies ist der Schritt, der den Verkauf rechtlich abschließt. Alles, was davor geschah — die Reservierung, Due Diligence, SPA und gestaffelte Zahlungen — ist Vorbereitung für dieses einzelne Registrierungsevent.

Erforderliche Dokumente für die Immobilienübertragung

Ohne die richtigen Unterlagen im Grundbuchamt zu erscheinen, ist der häufigste Grund für eine Verzögerung bei einer geplanten Übertragung. Daher ist es wichtig, im Voraus genau zu wissen, was benötigt wird.

Welche Dokumente werden für die Übertragung des Eigentums an einer Eigentumswohnung in Thailand benötigt?

Mindestens benötigen Käufer:

• Ein gültiger Reisepass

• Den unterzeichneten Kaufvertrag

• Das FET-Formular (oder gleichwertige Bankdokumentation für Übertragungen unterhalb der Meldegrenze), das bestätigt, dass die Gelder korrekt nach Thailand eingegangen sind

• Für Off-Plan-Einheiten die Genehmigung des Entwicklers, die bestätigt, dass die Einheit zur Übertragung bereit ist

• Für bestehende Gebäude das Freigabeschreiben der juristischen Person, das bestätigt, dass keine ausstehenden Gebühren für die Gemeinschaftsflächen auf der Einheit bestehen

Die Vorbereitung dieser Dokumentation in den Wochen vor dem Übertragungstermin — anstatt sie reaktiv zu sammeln, sobald ein Termin festgelegt ist — ist eine der effektivsten Möglichkeiten, um das Abschlussdatum festzuhalten, anstatt es aufgrund eines fehlenden Zertifikats zu verschieben.

Kann eine Vollmacht die Übertragung für Sie abschließen?

Ja. Käufer, die am Übertragungstag nicht persönlich anwesend sein können, können jemanden bevollmächtigen, in ihrem Namen zu handeln, vorausgesetzt, das Dokument ist ordnungsgemäß ausgeführt, notariell beglaubigt und — je nach Heimatland des Käufers — authentifiziert, um im Grundbuchamt akzeptiert zu werden. Dies ist ein routinemäßiger Teil des Prozesses für internationale Käufer, aber die Vollmacht muss rechtzeitig vor dem geplanten Termin vorbereitet und, wo erforderlich, legalisiert werden, da dieser Schritt am selben Tag nicht abgeschlossen werden kann, wenn das Dokument nicht bereits in Ordnung ist.

Was passiert im Grundbuchamt am Übertragungstag?

Der Termin selbst ist verfahrensmäßig und nicht verhandelbar — bis Käufer und Verkäufer diese Phase erreichen, wurden die Verkaufsbedingungen bereits im SPA vereinbart, und die Rolle des Grundbuchamts besteht darin, die Dokumentation zu überprüfen und die Übertragung zu registrieren.

Was passiert am Tag der Eigentumsübertragung im Grundbuchamt?

Beide Parteien (oder deren Vertreter) legen die erforderlichen Dokumente im Grundbuchamt vor. Die Beamten überprüfen den Status des ausländischen Kontingents ein letztes Mal, bestätigen, dass das SPA und die Zahlungsdokumentation in Ordnung sind, und berechnen die anfallenden Gebühren und Steuern am Schalter. Nach Zahlung der Gebühren wird der Chanote aktualisiert, um den neuen Eigentümer widerzuspiegeln, und der Käufer erhält den registrierten Eigentumsnachweis.

Was ist das Freigabeschreiben der juristischen Person für Eigentumswohnungen?

Für Wiederverkaufskäufe in einem bestehenden Gebäude stellt die juristische Person — die Einheit, die die Gemeinschaftsflächen der Eigentumswohnung verwaltet — ein Freigabeschreiben aus, das bestätigt, dass der Verkäufer keine ausstehenden Gebühren für die Gemeinschaftsflächen oder andere Schulden in Verbindung mit der Einheit hat. Das Grundbuchamt verlangt in der Regel diese Freigabe, bevor die Übertragung registriert wird, da ungelöste Gebühren andernfalls zusammen mit dem Titel auf den neuen Eigentümer übergehen würden.

Wie lange dauert der Termin zur Eigentumsübertragung?

Vorausgesetzt, alle Dokumente sind vollständig und korrekt, wird der Termin in der Regel innerhalb eines einzigen Besuchs abgeschlossen. Die Zeit, die am Schalter verbracht wird, ist größtenteils administrativ — Überprüfung der Unterlagen und Bearbeitung der Zahlung — und erfordert keine längere Prüfung, weshalb es wichtiger ist, jedes Dokument im Voraus korrekt vorzubereiten, als sich um das zu kümmern, was am Tag selbst passiert.

Übertragungsgebühren und Steuern in Thailand

Wer zahlt die Übertragungsgebühren beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand?

Übertragungsgebühren und Steuern in Thailand werden typischerweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, obwohl die genaue Aufteilung ein verhandelbarer Punkt ist, der im SPA festgelegt wird, anstatt eine feste gesetzliche Anforderung zu sein. Bei Off-Plan-Käufen von einem Entwickler ist die Gebührenaufteilung in der Regel standardisiert und Teil der Verkaufsbedingungen des Entwicklers; beim Wiederverkauf ist es einer der Punkte, die während der SPA-Verhandlung bestätigt werden sollten, anstatt davon auszugehen, dass eine 50/50-Aufteilung standardmäßig gilt.

Wie hoch sind die Übertragungsgebühren für eine Eigentumswohnung in Phuket?

Die Übertragungsgebühr des Grundbuchamts wird als Prozentsatz des registrierten Verkaufspreises oder des vom Staat geschätzten Wertes berechnet, je nachdem, welches Rahmenwerk zutrifft. [DATEN BENÖTIGT: aktueller Prozentsatz der Übertragungsgebühr und alle geltenden aktuellen Promotionsreduzierungen, z. B. Standardrate vs. reduzierte Rate für bestimmte Immobilienpreisklassen]. Dies wird am Tag der Übertragung direkt im Grundbuchamt berechnet und eingezogen.

Welche Steuern werden während einer Immobilienübertragung in Thailand gezahlt?

Über die Übertragungsgebühr hinaus kann der Verkauf einer Immobilie zusätzliche Steuern auslösen, abhängig davon, wie lange der Verkäufer die Immobilie gehalten hat und der Art des Verkaufs:

• Spezifische Gewerbesteuer — gilt für Verkäufe von Verkäufern, die die Immobilie nur kurz gehalten haben, berechnet als Prozentsatz des Verkaufspreises

• Stempelsteuer — gilt als Alternative zur spezifischen Gewerbesteuer in Fällen, in denen der Verkäufer die Immobilie länger gehalten hat, berechnet auf einer niedrigeren Prozentsatzbasis

• Quellensteuer — wird von den Erlösen des Verkäufers zum Zeitpunkt der Übertragung einbehalten, wobei die Berechnungsmethode je nach dem, ob der Verkäufer eine Einzelperson oder ein Unternehmen ist, variiert

Welche dieser Steuern anwendbar sind und in welcher Kombination, hängt von den spezifischen Umständen des Verkaufs ab — dies ist genau die Art von Berechnung, die es wert ist, mit rechtlicher Unterstützung im Voraus vor dem Übertragungstermin zu bestätigen, anstatt die vollständige Kostenaufstellung am Schalter des Grundbuchamts zu entdecken.

Die Übertragung aus der Ferne abschließen

Internationale Käufer nehmen häufig an, dass sie physisch in Thailand anwesend sein müssen, damit die Übertragung stattfinden kann, was nicht der Fall ist.

Kann man das Eigentum an einer Immobilie übertragen, ohne in Thailand zu sein?

Ja. Eine ordnungsgemäß ausgeführte Vollmacht ermöglicht es einem bevollmächtigten Vertreter des Käufers, den gesamten Übertragungstermin in ihrem Namen abzuschließen, einschließlich der Unterzeichnung der endgültigen Registrierungsdokumente und der Abwicklung der Gebührenzahlung. Dies ist eine gängige Regelung für Käufer, die aus der Ferne gekauft haben und nicht extra nach Thailand reisen möchten, nur um an einem einzelnen Termin teilzunehmen, vorausgesetzt, die Vollmacht wird korrekt und im Voraus vorbereitet.

Der Prozess der Eigentumsübertragung für Käufe von Eigentumswohnungen in Phuket

Wie reibungslos die Übertragung verläuft, hängt oft davon ab, wie gut die Schritte, die dazu führen, koordiniert wurden — und diese Koordination sieht je nach beteiligtendem Entwickler unterschiedlich aus.

Bei Off-Plan-Käufen erfolgt die Übertragung bei der Projektübergabe, sobald die Bauarbeiten abgeschlossen sind und der Entwickler die erforderlichen Zertifikate erhalten hat, damit die Einheit rechtlich übertragbar ist. Entwickler mit einem etablierten Prozess für diese Phase — darunter Sansiri, Laguna Property und The Title — haben die Übertragungslogistik in der Regel gut koordiniert, wenn ein Projekt die Übergabe erreicht, da sie denselben Prozess bereits bei vielen vorherigen Einheiten und Projekten in Bang Tao, Kamala, Laguna und Layan durchlaufen haben.

Da Papaya Property direkt mit diesen Entwicklern zusammenarbeitet, erhalten Käufer die Zeitpläne für die Übertragung und die Dokumentationsanforderungen lange vor dem Abschlussdatum bestätigt, anstatt erst zu erfahren, was benötigt wird, wenn die Übergabe unmittelbar bevorsteht. Diese Koordination — gepaart mit rechtlicher Unterstützung, die den Status des Kontingents, die Gebührenberechnungen und die Vollständigkeit der Dokumentation im Voraus bestätigt — sorgt dafür, dass ein Übertragungstermin eine Formalität bleibt und nicht zu einer Quelle für Verzögerungen in letzter Minute wird.

Das Fazit

Der Immobilienübertragungsprozess in Thailand ist verfahrensmäßig einfach — ein einzelner Termin im Grundbuchamt, bei dem Gebühren bezahlt und der Chanote aktualisiert wird. Was bestimmt, ob dieser Termin reibungslos verläuft, ist vollständig, was vorher passiert: vollständige Dokumentation, bestätigter Kontingentsstatus, beglichene Gebühren für Gemeinschaftsflächen und ein genaues Verständnis der anfallenden Gebühren und Steuern. Die meisten Verzögerungen in dieser Phase lassen sich auf etwas zurückführen, das Wochen zuvor hätte gelöst werden sollen, und nicht auf etwas, das am Schalter selbst passiert.

Wenn Sie sich einem Abschlussdatum für eine Immobilie in Bang Tao, Kamala, Laguna oder Layan nähern und eine klare Aufschlüsselung der spezifischen Dokumente, Gebühren und Steuern für Ihren Kauf wünschen, kann das Team von Papaya Property Sie genau durch das führen, was Sie erwarten können. Kontaktieren Sie uns über Telegram, WhatsApp oder E-Mail für eine kostenlose Beratung — keine Formulare, nur ein direktes Gespräch mit jemandem, der die Fragen zu Ihrer Übertragung beantworten kann.