Proces prevodu nehnuteľnosti v Thajsku: Deň uzavretia a jeho náklady

Po mesiacoch dôkladného preskúmania, podpísanej zmluve o predaji a kúpe (SPA) a starostlivo naplánovanom splátkovom kalendári je samotný prevod na Katastrálnom úrade často najkratším krokom v celom procese nákupu — a tým, ktorý kupujúci najmenej chápu. Väčšina ľudí, ktorí prechádzajú procesom prevodu nehnuteľnosti v Thajsku po prvýkrát, nevie presne, čo sa deje v deň uzavretia, kto musí byť prítomný, alebo aké náklady im vzniknú nad rámec kúpnej ceny po pridaní poplatkov a daní za prevod.

Táto príručka vás prevedie samotným procesom prevodu: dokumenty, ktoré potrebujete, čo sa deje na Katastrálnom úrade, poplatky a dane, ktoré sú s tým spojené a kto ich zvyčajne platí, a ako sa to týka konkrétne nákupu kondomínií na Phukete.

Ako funguje prevod vlastníctva kondomínia v Thajsku?

Prevod vlastníctva je posledným právnym krokom pri kúpe kondomínia — bodom, v ktorom sa vlastníctvo oficiálne presúva od predávajúceho (alebo developera) na kupujúceho, zaznamenané na Chanote, oficiálnom listine vlastníctva v Thajsku. K tomu dôjde až po podpise SPA, úplnom zaplatení alebo potvrdení platby a usporiadaní potrebnej podpory dokumentácie.

Ako funguje proces prevodu nehnuteľnosti v Thajsku?

Ako náhle sú splnené podmienky SPA — prostriedky prevedené, potvrdená zahraničná kvóta a získané všetky potrebné certifikáty od developera — obe strany (alebo ich autorizovaní zástupcovia) si dohodnú stretnutie na miestnom Katastrálnom úrade. Na tomto stretnutí sa prevod zaregistruje: meno kupujúceho nahrádza meno predávajúceho alebo developera na Chanote, poplatky a dane sa zaplatia a kupujúci odchádza ako oficiálne registrovaný vlastník.

Toto je krok, ktorý robí predaj právne kompletným. Všetko predtým — rezervácia, dôkladné preskúmanie, SPA a naplánované platby — je prípravou na tento jediný registračný úkon.

Dokumenty potrebné na prevod nehnuteľnosti

Príchod na Katastrálny úrad bez správnych dokumentov je najčastejším dôvodom, prečo sa naplánovaný prevod oneskorí, takže vedieť presne, čo je potrebné vopred, je dôležitejšie, než sa môže zdať.

Akoé dokumenty sú potrebné na prevod vlastníctva kondomínia v Thajsku?

Minimálne potrebujú kupujúci:

• Platný pas

• Podpísaná zmluva o predaji a kúpe

• Formulár FET (alebo ekvivalentná banková dokumentácia pre prevody pod prahom hlásenia), potvrdzujúci, že prostriedky vstúpili do Thajska správne

• Pre jednotky v predaji, potvrdenie od developera, že jednotka je pripravená na prevod

• Pre existujúce budovy, osvedčenie právnickej osoby potvrdzujúce, že na jednotke nie sú žiadne neuhradené poplatky za spoločné priestory

Príprava tejto dokumentácie v týždňoch pred dňom prevodu — skôr než zhromažďovanie reakčne, keď je dátum stanovený — je jedným z efektívnejších spôsobov, ako zabezpečiť, aby sa dátum uzavretia dodržal, a nie aby sa posunul kvôli chýbajúcemu certifikátu.

Môže splnomocnenie dokončiť prevod za vás?

Ano. Kupujúci, ktorí nemôžu byť fyzicky prítomní v deň prevodu, môžu určiť niekoho, aby konal v ich mene prostredníctvom splnomocnenia, ak je dokument správne vyhotovený, notársky overený a — v závislosti od krajiny pôvodu kupujúceho — autentifikovaný, aby bol akceptovaný na Katastrálnom úrade. Toto je bežná súčasť procesu pre medzinárodných kupujúcich, ale splnomocnenie musí byť pripravené a, kde je to potrebné, legalizované dostatočne vopred pred naplánovaným stretnutím, pretože tento krok nemôže byť dokončený v ten istý deň, ak dokument nie je už v poriadku.

Čo sa deje na Katastrálnom úrade v deň prevodu

Samotné stretnutie je procedurálne a nie vyjednávacie — keď sa kupujúci a predávajúci dostanú do tejto fázy, podmienky predaja už boli dohodnuté v SPA a úlohou Katastrálneho úradu je overiť dokumentáciu a zaregistrovať prevod.

Čo sa deje v deň prevodu vlastníctva na Katastrálnom úrade?

Obe strany (alebo ich zástupcovia) predložia požadované dokumenty na Katastrálny úrad. Úradníci overia stav zahraničnej kvóty ešte raz, potvrdia, že dokumentácia SPA a platby je v poriadku a vypočítajú príslušné poplatky a dane splatné na prepážke. Po zaplatení poplatkov sa Chanote aktualizuje, aby odrážal nového vlastníka, a kupujúci obdrží registrovaný list vlastníctva.

Akoé je osvedčenie právnickej osoby pre kondomínia?

Pre nákupy z druhej ruky v existujúcej budove vydáva právnická osoba — subjekt spravujúci spoločné priestory kondomínia — osvedčenie potvrdzujúce, že predávajúci nemá žiadne neuhradené poplatky za spoločné priestory alebo iné dlhy viazané na jednotku. Katastrálny úrad zvyčajne vyžaduje toto osvedčenie pred registráciou prevodu, pretože nevyriešené poplatky by inak prešli na nového vlastníka spolu s vlastníctvom.

Ako dlho trvá stretnutie na prevod vlastníctva?

Ak je všetka dokumentácia kompletná a správna, samotné stretnutie sa zvyčajne dokončuje počas jedinej návštevy. Čas strávený na prepážke je prevažne administratívny — overovanie dokumentov a spracovanie platby — a nevyžaduje dlhé preskúmanie, čo je dôvod, prečo je dôležité mať každý dokument správne pripravený vopred, viac ako čokoľvek, čo sa deje v deň samotného prevodu.

Poplatky a dane za prevod nehnuteľnosti v Thajsku

Kto platí poplatky za prevod pri kúpe kondomínia v Thajsku?

Poplatky a dane za prevod v Thajsku sú zvyčajne rozdelené medzi kupujúceho a predávajúceho, hoci presné rozdelenie je vyjednávacou podmienkou uvedenou v SPA, a nie pevným právnym požiadavkom. Pri nákupoch z predaja od developera je rozdelenie poplatkov zvyčajne štandardizované v rámci predajných podmienok developera; pri predaji z druhej ruky je to jeden z bodov, ktoré stojí za to potvrdiť počas vyjednávania SPA, a nie predpokladať, že sa automaticky uplatňuje rozdelenie 50/50.

Akoé sú poplatky za prevod kondomínia na Phukete?

Poplatok za prevod na Katastrálnom úrade sa vypočítava ako percento z registrovanej predajnej ceny alebo z hodnoty určené vládou, v závislosti od toho, ktorý rámec sa uplatňuje. [POŽADOVANÉ ÚDAJE: aktuálne percento poplatku za prevod a akékoľvek aktuálne propagačné zľavy, napr. štandardná sadzba vs. znížená sadzba pre konkrétne cenové pásma nehnuteľností]. Toto sa vypočítava a vyberá priamo na Katastrálnom úrade v deň prevodu.

Aké dane sa platia počas prevodu nehnuteľnosti v Thajsku?

Okrem samotného poplatku za prevod môže predaj nehnuteľnosti vyvolať ďalšie dane v závislosti od toho, ako dlho predávajúci vlastní nehnuteľnosť a od povahy predaja:

• Špecifická daň z podnikania — uplatňuje sa na predaje predávajúcich, ktorí vlastnili nehnuteľnosť krátky čas, vypočítaná ako percento z predajnej ceny

• Poplatok za kolkovné — uplatňuje sa ako alternatíva k špecifickej dani z podnikania v prípadoch, kde predávajúci vlastnil nehnuteľnosť dlhšie, vypočítaná na nižšom percentuálnom základe

• Daň z príjmu — vyberá sa z výnosov predávajúceho v čase prevodu, pričom metóda výpočtu sa líši v závislosti od toho, či je predávajúci fyzická osoba alebo spoločnosť

To, ktoré z týchto daní sa uplatňujú a v akej kombinácii, závisí od konkrétnych okolností predaja — toto je presne druh výpočtu, ktorý stojí za to potvrdiť s právnou podporou pred dňom prevodu, a nie zistiť celkový rozpis nákladov na prepážke Katastrálneho úradu.

Dokončenie prevodu na diaľku

Medzinárodní kupujúci často predpokladajú, že musia byť fyzicky prítomní v Thajsku, aby sa prevod uskutočnil, čo nie je pravda.

Môžete previesť vlastníctvo nehnuteľnosti bez toho, aby ste boli v Thajsku?

Ano. Správne vyhotovené splnomocnenie umožňuje zástupcovi kupujúceho dokončiť celé stretnutie na prevod v ich mene, vrátane podpisu konečných registračných dokumentov a spracovania platby poplatkov. Toto je skutočne bežné usporiadanie pre kupujúcich, ktorí nakúpili na diaľku a nechcú plánovať cestu do Thajska len kvôli účasti na jedinom stretnutí, pokiaľ je splnomocnenie správne pripravené a vopred.

Proces prevodu vlastníctva pri nákupe kondomínia na Phukete

Ako hladko prebieha prevod, často závisí od toho, ako dobre boli kroky, ktoré mu predchádzali, koordinované — a táto koordinácia vyzerá inak v závislosti od toho, ktorý developer je zapojený.

Pri nákupoch z predaja sa prevod uskutočňuje pri odovzdaní projektu, keď je výstavba dokončená a developer získal potrebné certifikáty na to, aby jednotka bola právne prevoditeľná. Developeri s etablovaným procesom pre túto fázu — medzi nimi Sansiri, Laguna Property a The Title — majú zvyčajne logistiku prevodu dobre koordinovanú do doby, kedy projekt dosiahne odovzdanie, pretože prešli rovnakým procesom pri mnohých predchádzajúcich jednotkách a projektoch v Bang Tao, Kamala, Laguna a Layan.

Vďaka tomu, že Papaya Property spolupracuje priamo s týmito developermi, kupujúci dostávajú časové harmonogramy prevodu a požiadavky na dokumentáciu potvrdené dávno pred dátumom uzavretia, a nie až vtedy, keď sa odovzdanie blíži. Táto koordinácia — spolu s právnou podporou potvrdzujúcou stav kvóty, výpočty poplatkov a úplnosť dokumentácie vopred — je to, čo udržuje stretnutie na prevod formálnou záležitosťou, a nie zdrojom oneskorenia na poslednú chvíľu.

Záver

Proces prevodu nehnuteľnosti v Thajsku je procedurálne jednoduchý — jediné stretnutie na Katastrálnom úrade, kde sa platia poplatky a aktualizuje sa Chanote. To, čo určuje, či toto stretnutie prebehne hladko, je úplne to, čo sa deje predtým: kompletná dokumentácia, potvrdený stav kvóty, vyrovnané poplatky za spoločné priestory a presné pochopenie poplatkov a daní, ktoré sú splatné. Väčšina oneskorení v tejto fáze sa vracia k niečomu, čo malo byť vyriešené už pred týždňami, nie k čomukoľvek, čo sa deje na prepážke samotnej.

Ak sa blížite k dátumu uzavretia nehnuteľnosti v Bang Tao, Kamala, Laguna alebo Layan a chcete jasný prehľad dokumentov, poplatkov a daní špecifických pre váš nákup, tím Papaya Property vás môže previesť presne tým, čo očakávať. Kontaktujte nás cez Telegram, WhatsApp alebo e-mail na bezplatnú konzultáciu — žiadne formuláre, len priamy rozhovor s niekým, kto môže odpovedať na otázky týkajúce sa vášho prevodu.