Ryzyka zakupu nieruchomości na etapie budowy w Phuket: Co może pójść nie tak i jak się chronić

Ryzyka związane z zakupem nieruchomości na etapie budowy w Phuket to cena głównych zalet wczesnego zakupu: ceny startowe dewelopera, najlepszy wybór jednostek oraz plan płatności rozłożony na czas budowy. Zobowiązujesz się do zakupu budynku, który jeszcze nie istnieje, a płacisz za niego w etapach w trakcie budowy.

Większość tych ryzyk jest dobrze znana, a tajskie prawo bezpośrednio odnosi się do wielu z nich. Umowy sprzedaży mieszkań muszą mieć formę określoną przez rząd, opóźnienia dają nabywcom wyraźne prawa do zwrotu, a nowe budynki objęte są ustawową gwarancją wad. Nabywcy, którzy napotykają problemy, to zazwyczaj ci, którzy nigdy nie sprawdzili, co mówi ich umowa.

Ten przewodnik obejmuje:

czy zakup nieruchomości na etapie budowy w Phuket jest bezpieczny, zwłaszcza dla zagranicznych nabywców
siedem głównych ryzyk oraz jak każde z nich jest zarządzane
zakup nieruchomości na etapie budowy w porównaniu z ukończonymi nieruchomościami
plan ochrony od podpisania umowy do przekazania nieruchomości
opcje wyjścia, jeśli plany się zmienią

Czy zakup nieruchomości na etapie budowy w Phuket jest bezpieczny?

Tak, dla nabywców, którzy sprawdzają dewelopera, grunt i umowę przed podpisaniem oraz weryfikują postęp w trakcie budowy. Zakup na etapie budowy to standardowy sposób zakupu na rynku pierwotnym w Phuket. Większość nowych mieszkań i willi w Bang Tao, Laguna, Layan i Kamala sprzedaje się przed ukończeniem.

Ryzyko związane z zakupem na etapie budowy nie dotyczy tego, czy budynek istnieje. Chodzi o to, czy deweloper dostarcza to, co obiecuje umowa, w terminie określonym w umowie, w jakości ustalonej w umowie. Każdy z tych punktów można sprawdzić z wyprzedzeniem.

Czy nieruchomości na etapie budowy są bezpieczne dla zagranicznych nabywców w Tajlandii?

Zagraniczni nabywcy mają te same ochrony umowne co tajscy nabywcy, plus dwa dodatkowe punkty do zarządzania:

Kwota własności zagranicznej. Cudzoziemcy mogą posiadać do 49% powierzchni sprzedażowej projektu kondominium jako własność na zasadzie freehold. Twoja jednostka musi mieścić się w tej kwocie.
Pieniądze z zagranicy. Do rejestracji freehold każda płatność musi dotrzeć do Tajlandii w walucie obcej, udokumentowana formularzem FET lub listem potwierdzającym z banku.

Oba te punkty są łatwe do zarządzania, jeśli zaplanujesz je od etapu rezerwacji. Pozostałe zabezpieczenia znajdują się w Umowie Sprzedaży i Zakupu (SPA) i działają tak samo dla każdego nabywcy.

7 głównych ryzyk związanych z zakupem nieruchomości na etapie budowy w Phuket

To są ryzyka, które mają znaczenie w praktyce, w kolejności, w jakiej najczęściej się z nimi spotykają nabywcy.

Opóźnienia w budowie nieruchomości na etapie budowy w Phuket

Opóźnienie to najczęstsze ryzyko związane z zakupem na etapie budowy. Projekty opóźniają się z powodu problemów z wykonawcami, niedoborów materiałów, problemów z pozwoleniami lub wolnej sprzedaży, co ogranicza przepływ gotówki dewelopera. Monsoon w Phuket, trwający od maja do października, również spowalnia prace na zewnątrz każdego roku.

Kilkumiesięczne opóźnienia są powszechne i zazwyczaj można je zarządzać. Długie opóźnienie przy małym widocznym postępie to sygnał ostrzegawczy.

W przypadku mieszkań, SPA musi określać zarówno datę zakończenia budowy, jak i datę przeniesienia własności. To jest wymóg standardowej umowy sprzedaży mieszkań określony w Sekcji 6/2 Ustawy o Kondominiach. Przeczytaj te daty tak samo uważnie jak cenę i potwierdź, co umowa pozwala deweloperowi w zakresie przedłużeń, takich jak siła wyższa.

Kontrola jakości budowy Papaya na etapie budowy śledzi postęp na placu budowy i informuje Cię przed każdą płatnością. Widzisz opóźnienia wcześnie, gdy masz jeszcze opcje, a nie w dniu oczekiwanego przekazania.

Czy możesz odzyskać swoje pieniądze, jeśli projekt na etapie budowy jest opóźniony w Tajlandii?

Tak. Zgodnie z standardową umową sprzedaży mieszkań, jeśli deweloper nie przeniesie jednostki do daty umowy, masz dwa środki zaradcze:

Rozwiązać umowę i odzyskać wszystko, co zapłaciłeś, z odsetkami w wysokości określonej w umowie za opóźnione płatności nabywcy.
Zachować umowę i domagać się kary dziennej za każdy dzień opóźnienia, do limitu określonego w standardowej formie.

Jeśli budowa zatrzyma się z powodu rzeczywistej siły wyższej, deweloper musi zwrócić Twoje płatności z odsetkami w najwyższej stawce lokat terminowych Krung Thai Bank.

Dwa praktyczne punkty mają znaczenie:

Warunki, które dyskryminują nabywcę, są nieważne. Klauzule, które odbiegają od standardowej formy na niekorzyść nabywcy, nie mają mocy. Deweloper, który prosi Cię o zaakceptowanie słabszych warunków opóźnienia, nie może ich egzekwować.
Prawo jest tylko tak dobre, jak zdolność dewelopera do zapłaty. Prawa do zwrotu chronią Cię w pełni przed wypłacalnym deweloperem, który jest spóźniony. Chronią Cię mniej przed deweloperem, który stracił pieniądze, co jest kolejnym ryzykiem.

Zakupy willi podlegają innym zasadom umownym, więc warunki opóźnienia i zwrotu zależą od tego, co mówi Twoja umowa. Poproś prawnika o ich sprawdzenie przed podpisaniem.

Co się stanie, jeśli deweloper zbankrutuje w Tajlandii?

Upadłość dewelopera to najpoważniejsze ryzyko związane z zakupem na etapie budowy, a jest to rzadkie wśród uznanych deweloperów. Jeśli deweloper ogłosi upadłość:

składasz wniosek do syndyka jako wierzyciel
nabywcy są klasyfikowani jako wierzyciele niezabezpieczeni, za bankami, które mają hipotekę na gruncie
odzyskanie zależy od pozostałych aktywów i zazwyczaj jest częściowe

Czasami inny deweloper przejmuje wstrzymany projekt i oferuje nabywcom nowe umowy. Dokładnie sprawdź te warunki, ponieważ mogą być słabsze niż Twoja pierwotna standardowa SPA.

Tajlandia ma Ustawę o Escrow, która pozwala licencjonowanemu agentowi escrow, zazwyczaj bankowi, przechowywać płatności nabywców do momentu dostarczenia. Fundusze escrow są chronione, nawet jeśli deweloper zawiedzie. Escrow jest jednak dobrowolne, a niewielu deweloperów z tego korzysta.

Prawdziwa ochrona to dobry wybór dewelopera:

Notowani deweloperzy tacy jak Sansiri publikują audytowane sprawozdania finansowe.
Deweloperzy z długim stażem tacy jak Laguna Property mają ukończone projekty, które możesz odwiedzić.
Finansowanie projektów przez bank oznacza, że pożyczkodawca sprawdził projekt przed jego sfinansowaniem.

Nasz przewodnik po tym, jak sprawdzić dewelopera w Phuket, obejmuje wszystkie siedem kontroli.

Co jeśli gotowa jednostka jest mniejsza niż w umowie?

Powierzchnia jednostki i specyfikacje zmieniają się częściej, niż nabywcy się spodziewają. Plany pięter są dostosowywane w trakcie budowy, materiały są zastępowane, a ostateczna zmierzona powierzchnia różni się od broszury.

Tajskie prawo określa jasną zasadę dla powierzchni w Kodeksie Cywilnym i Handlowym:

Różnica do 5%: nabywca generalnie przyjmuje jednostkę, a cena dostosowuje się proporcjonalnie, w górę lub w dół.
Różnica większa niż 5%: nabywca może odmówić przyjęcia jednostki lub przyjąć ją po proporcjonalnie dostosowanej cenie.

Klauzula, która zmusza Cię do zaakceptowania mniejszej jednostki po pełnej cenie, jest niewykonalna w stosunku do standardowej umowy sprzedaży mieszkań.

W przypadku specyfikacji, SPA powinna wymieniać wykończenia, wyposażenie i urządzenia, a wszelkie zastępstwa są dozwolone tylko dla materiałów "o równej lub lepszej jakości". Zachowaj broszurę, plan piętra i arkusz specyfikacji dołączony do swojej umowy, aby móc porównać je z gotową jednostką przy przekazaniu.

Jaką gwarancję mają nowe kondominia w Tajlandii?

Standardowa umowa sprzedaży mieszkań określa minimalną ustawową gwarancję:

Co najmniej 5 lat dla struktury i stałego wyposażenia budynku
Co najmniej 2 lata dla innych części składowych

Oba okresy zaczynają się od rejestracji kondominium, a nie od przeniesienia Twojej jednostki. Nabywca, który przyjmuje przeniesienie późno, ma mniej czasu na gwarancję. Deweloper musi rozpocząć naprawy po pisemnym zgłoszeniu wady, więc zgłaszaj każdą wadę na piśmie, gdy tylko ją znajdziesz.

Gwarancja chroni Cię po przekazaniu, ale nie zastępuje właściwej inspekcji przekazania. O wiele łatwiej jest naprawić wadę przed zaakceptowaniem jednostki niż domagać się jej później.

Ryzyko tytułu, pozwolenia i kwoty zagranicznej

To są ryzyka, które należy usunąć przed podpisaniem, a nie w trakcie budowy:

Tytuł gruntu. Projekt powinien znajdować się na tytule Chanote, będącym własnością dewelopera lub ważnie wydzierżawionym, z zarejestrowanym dostępem drogowym.
Pozwolenia. Pozwolenie na budowę oraz, w przypadku większych kondominiów, zatwierdzenie EIA musi obejmować budynek sprzedawany.
Kwota zagraniczna. Twoja jednostka musi mieścić się w 49% kwoty freehold dla cudzoziemców. Uzyskaj pisemne potwierdzenie od dewelopera oraz klauzulę w SPA określającą środek zaradczy, jeśli kwota nie będzie dostępna przy przeniesieniu.

Ostateczna kontrola kwoty odbywa się w Departamencie Ziemi w dniu przeniesienia. Dlatego pisemne potwierdzenie i klauzula w SPA mają znaczenie. Prawne wsparcie i due diligence Papaya obejmują wszystkie trzy kontrole przed dokonaniem głównej wpłaty.

W przypadku willi odpowiednie kontrole to rejestracja dzierżawy w Departamencie Ziemi oraz wszelkie prawa superficies, które są specyficzne dla projektu. Nigdy nie akceptuj struktury nominacyjnej w Tajlandii do posiadania gruntu. Jest to nielegalne i naraża całą inwestycję na ryzyko.

Jak kursy walutowe wpływają na płatności za nieruchomości na etapie budowy?

Twoja cena jest ustalona w tajskich bahtach, ale Twoje pieniądze są w funtach, euro, dolarach australijskich lub singapurskich, dirhamach lub rubelach. W ciągu kilkuletniego okresu budowy baht będzie się zmieniał w stosunku do Twojej waluty. Każda rata kosztuje inną kwotę w kraju, a ostateczna płatność przy przekazaniu niesie największe ryzyko.

Zarządzaj tym za pomocą trzech nawyków:

Wbuduj bufor walutowy w swoim budżecie na każdą ratę.
Śledź terminy płatności, aby móc dokonać przelewu, gdy kursy będą dla Ciebie korzystne w oknie płatności.
Prześlij walutę obcą z konta na swoje nazwisko i pozwól tajskiemu bankowi na konwersję, z formularzem FET lub listem bankowym dla każdej płatności.

Wsparcie Papaya w zakresie transferu funduszy potwierdza instrukcje transferu dla każdej raty i sprawdza, czy każdy dokument FET jest poprawnie wydany. Brak dokumentu FET przy transferze to jeden błąd walutowy, który kosztuje Cię tytuł freehold.

Ryzyko rynkowe: nadpodaż i wartość odsprzedaży

Nabywcy nieruchomości na etapie budowy zobowiązują się do dzisiejszej ceny za rynek, na który wejdą w przyszłości. Jeśli wiele podobnych jednostek ukończy się w tym samym czasie, czynsze i ceny odsprzedaży będą pod presją. Sprzedawcy przed ukończeniem również konkurują z niesprzedanym zapasem dewelopera.

Zmniejsz ryzyko rynkowe poprzez wybór jednostki, a nie próbując wyczuć rynek:

Kupuj w obszarach z całorocznym popytem. Bang Tao i Laguna przyciągają gości wakacyjnych, mieszkańców i rodziny.
Wybierz jednostki dwu- i większe z użytecznymi układami. Wynajmują się i odsprzedają najszerszemu gronu nabywców. Kawalerki i jednostki jednopokojowe stają w obliczu największej konkurencji.
Sprawdź, ile konkurencyjnych ofert ukończy się w pobliżu w tym samym czasie.

Nieruchomości na etapie budowy vs ukończone nieruchomości w Phuket

Nieruchomości na etapie budowy i ukończone nieruchomości odpowiadają różnym nabywcom. Wymiana jest prosta: nieruchomości na etapie budowy oferują lepsze warunki, a ukończone nieruchomości dają pewność.

Nieruchomości na etapie budowy dają Ci:

ceny startowe bezpośrednio od dewelopera
najlepszy wybór pięter, widoków i układów
płatności etapowe rozłożone na czas budowy, często z 0% ratami dewelopera
nowy budynek z pełną ustawową gwarancją

Ukończone nieruchomości dają Ci:

ukończoną jednostkę, którą możesz sprawdzić przed dokonaniem płatności
natychmiastowe użytkowanie lub dochód z wynajmu
brak ryzyka budowy lub dostawy

Inwestorzy z kilkuletnim horyzontem oraz nabywcy końcowi, którzy planują później wprowadzić się, zazwyczaj najlepiej wypadają na etapie budowy. Nabywcy, którzy muszą wprowadzić się lub zarabiać na wynajmie teraz, najlepiej wypadają z ukończonymi nieruchomościami.

Czy nieruchomości na etapie budowy są tańsze niż ukończone nieruchomości w Phuket?

Zazwyczaj tak, na początku projektu. Deweloperzy ustalają najniższe ceny dla wczesnych faz, aby zwiększyć sprzedaż, a następnie podnoszą ceny w miarę postępu budowy i sprzedaży jednostek. Wczesni nabywcy zabezpieczają cenę startową i płacą ją w czasie.

Oszczędność jest rzeczywista tylko wtedy, gdy kupujesz po rzeczywistej cenie dewelopera. Poprzez Papaya płacisz cenę bezpośrednią od dewelopera, bez marży agencji. Plan płatności jest własny dewelopera, w tym 0% rat związanych z kamieniami milowymi budowy w wielu projektach.

Jak zredukować ryzyko inwestycji w nieruchomości na etapie budowy

Ochrona działa w trzech etapach: przed podpisaniem, w trakcie budowy i przy przekazaniu. Kontrole przed podpisaniem dotyczące firmy, historii, gruntu, pozwoleń i kwoty są omówione w naszym przewodniku po due diligence dewelopera. Ta sekcja dotyczy umowy i tego, co po niej następuje.

Klauzule SPA, które chronią nabywców nieruchomości na etapie budowy

Sprawdź te klauzule przed swoją pierwszą główną płatnością:

Standardowa forma: dla mieszkań, SPA podąża za rządową umową sprzedaży mieszkań.
Daty zakończenia i przeniesienia: ustalone daty, z karą dewelopera za opóźnione dostarczenie.
Wyzwalacze płatności: raty związane z kamieniami milowymi budowy, a nie tylko ustalone daty kalendarzowe.
Zwroty: Twoje prawo do rozwiązania umowy i odzyskania płatności z odsetkami, jeśli deweloper nie dostarczy.
Powierzchnia i specyfikacje: powierzchnia jednostki, arkusz specyfikacji i zasada dotycząca zastępstw.
Kwota zagraniczna: Twoja jednostka jest sprzedawana jako freehold dla cudzoziemców, z środkiem zaradczym, jeśli nie jest dostępna.
Zwolnienie z hipoteki: jak hipoteka bankowa na gruncie jest zwalniana dla Twojej jednostki przy przeniesieniu.
Przeniesienie: Twoje prawo do przeniesienia umowy przed zakończeniem oraz opłata.
Język: która wersja ma pierwszeństwo, jeśli umowa istnieje w wersji tajskiej i angielskiej.

Etap rezerwacji ma swoje własne zasady. Od początku 2025 roku umowy rezerwacyjne dla mieszkań w Tajlandii muszą podążać za określoną standardową formą. Opłata rezerwacyjna nie jest zaliczką, a deweloper musi ją zwrócić, jeśli nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, na przykład w zakresie pozwoleń.

Jak sprawdzić postęp budowy na etapie budowy z zagranicy

Większość klientów Papaya kupuje z Wielkiej Brytanii, Niemiec, Australii, Singapuru, ZEA i innych miejsc, więc zdalna weryfikacja jest częścią procesu. Skuteczne monitorowanie łączy:

Regularne wizyty na placu budowy przez kogoś, kto raportuje do Ciebie, a nie do dewelopera
Datowane zdjęcia i wideo z każdego etapu budowy
Weryfikacja kamieni milowych przed każdą płatnością, która od tego zależy
Wczesne sygnały wad, gdy problemy są jeszcze tanie do naprawy

Kontrola jakości budowy Papaya na etapie budowy obejmuje wszystkie cztery. Przed każdą płatnością kamieni milowych otrzymujesz raport na temat tego, czy etap jest rzeczywiście zakończony. Jeśli płacisz według harmonogramu kamieni milowych, płacisz za zweryfikowaną pracę, a nie za aktualizację postępu.

Przekazanie: Inspekcja listy usterek

Przekazanie to Twój ostatni i najsilniejszy punkt nacisku. Przed przyjęciem przeniesienia:

sprawdź ukończoną jednostkę pokój po pokoju: ściany, podłogi, drzwi, okna, hydraulikę, elektrykę, klimatyzację i odprowadzenie wody z balkonu
porównaj jednostkę z planem piętra i arkuszem specyfikacji dołączonym do Twojej SPA
zmierz powierzchnię, jeśli wydaje się mniejsza niż w planie
zapisz każdą wadę na pisemnej liście usterek podpisanej przez dewelopera, z datą na naprawy

Sprawdź podczas lub tuż po deszczu, jeśli to możliwe, ponieważ przecieki i problemy z odprowadzeniem wody szybko się ujawniają. Papaya przeprowadza pełną inspekcję z listą usterek przed przekazaniem. Wady, które pojawiają się później, są zgłaszane na piśmie w ramach ustawowej gwarancji.

Opcje wyjścia, jeśli Twoje plany się zmienią

Okoliczności zmieniają się w trakcie kilkuletniego okresu budowy. Zaplanuj swoje wyjście w momencie zakupu, a nie wtedy, gdy będzie to potrzebne.

Czy możesz sprzedać mieszkanie na etapie budowy w Phuket przed ukończeniem?

Tak, jeśli Twoja SPA na to pozwala. Zwykłą drogą jest przeniesienie umowy: przekazujesz swoje prawa wynikające z SPA nowemu nabywcy, który przejmuje pozostałe płatności. Sprawdź trzy punkty w umowie:

Czy przeniesienie jest dozwolone i czy wymaga zgody dewelopera
Opłata za przeniesienie, którą pobiera deweloper
Jakiekolwiek ograniczenia, na przykład minimalny udział w już zapłaconej cenie

Inne opcje to zakończenie zakupu i odsprzedaż po przeniesieniu lub zakończenie i zatrzymanie jednostki dla dochodu z wynajmu. Nasz przewodnik po strategiach wyjścia porównuje wszystkie trzy.

FAQ

Jakie są największe ryzyka związane z zakupem mieszkań na etapie budowy w Tajlandii?

Największe ryzyka związane z zakupem mieszkań na etapie budowy w Tajlandii to:

opóźnienia w budowie
upadłość dewelopera
zmiany w powierzchni lub specyfikacjach
wyczerpana kwota zagraniczna
zmiany kursów walut w trakcie płatności

Każde z nich można zredukować, wybierając uznanego dewelopera, standardową formę SPA, płatności etapowe z niezależną weryfikacją i udokumentowane transfery z zagranicy.

Czy zaliczka rezerwacyjna jest zwracana, jeśli zmienię zdanie?

Generalnie nie. Zgodnie z standardową umową rezerwacyjną deweloper może zatrzymać opłatę rezerwacyjną, jeśli nie podpiszesz SPA w uzgodnionym terminie. Opłata musi być zwrócona, jeśli deweloper nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, takich jak pozwolenia, lub zmieni kluczowe szczegóły projektu bez Twojej zgody.

Jak bardzo współpraca z dużym deweloperem zmniejsza ryzyko?

Najbardziej zmniejsza ryzyko upadłości i dostawy, ponieważ duzi deweloperzy mają opublikowane finanse i historię, którą możesz zweryfikować. Nie eliminuje to jednak ryzyka umownego, kwotowego ani walutowego. Te nadal wymagają sprawdzenia w każdym projekcie.

Podsumowanie

Ryzyka związane z zakupem nieruchomości na etapie budowy w Phuket są realne, ale są znane, a większość z nich jest zarządzalna. Trzy kroki obejmują większość ryzyka:

Przed podpisaniem, sprawdź dewelopera, grunt, pozwolenia i kwotę.
W trakcie budowy, powiąż płatności z zweryfikowanymi kamieniami milowymi i udokumentuj każdy transfer.
Przy przekazaniu, dokładnie sprawdź jednostkę i zgłoś każdą wadę na piśmie.

Nabywcy, którzy przestrzegają tych kroków, zachowują zalety zakupu na etapie budowy, cenę startową i plan płatności, z dużo mniejszym ryzykiem.

Jeśli rozważasz projekt na etapie budowy w Bang Tao, Laguna, Layan lub Kamala, zespół Papaya może pokazać Ci aktualne projekty w cenach bezpośrednich od dewelopera. Przeprowadzimy kontrole prawne z Tobą i będziemy monitorować budowę aż do przekazania. Skontaktuj się z nami przez Telegram lub WhatsApp, lub wyślij e-mail, aby umówić się na bezpłatną konsultację z menedżerem Papaya.

Antyryzyka