Riziká investovania do nehnuteľností v Phukete: Čo sa môže pokaziť a ako sa chrániť

Riziká investovania do nehnuteľností v Phukete sú cenou hlavných výhod nákupu v predstihu: cenová ponuka od developera, najlepší výber jednotiek a splátkový plán rozložený počas výstavby. Zaviažete sa k budove, ktorá ešte neexistuje, a platíte za ňu v etapách počas výstavby.

Väčšina týchto rizík je dobre známa a thajský zákon sa zaoberá mnohými z nich priamo. Zmluvy o predaji kondominií musia dodržiavať vládou predpísanú formu, oneskorenia poskytujú kupujúcim jasné práva na vrátenie peňazí a nové budovy prichádzajú so zákonnou zárukou na vady. Kupujúci, ktorí sa dostanú do problémov, sú zvyčajne tí, ktorí nikdy nekontrolovali, čo ich zmluva hovorí.

Tento sprievodca pokrýva:

či je nákup v predstihu v Phukete bezpečný, najmä pre zahraničných kupujúcich
sedem hlavných rizík a ako sa s každým z nich zaobchádza
investovanie do nehnuteľností v predstihu v porovnaní s dokončenými nehnuteľnosťami
ochranný plán od podpisu po odovzdanie
možnosti výstupu, ak sa plány zmenia

Je nákup v predstihu v Phukete bezpečný?

Áno, pre kupujúcich, ktorí skontrolujú developera, pozemok a zmluvu pred podpisom a ktorí overia pokrok počas výstavby. Nákup v predstihu je štandardný spôsob, ako nakupovať na primárnom trhu v Phukete. Väčšina nových kondominií a víl v Bang Tao, Lagune, Layan a Kamale sa predáva pred dokončením.

Riziko investovania do nehnuteľností v predstihu nie je o tom, či budova existuje. Ide o to, či developer dodá to, čo zmluva sľubuje, kedy zmluva hovorí, a v kvalite, ktorú zmluva stanovuje. Každý z týchto bodov je niečo, čo môžete skontrolovať vopred.

Je investovanie do nehnuteľností v predstihu bezpečné pre zahraničných kupujúcich v Thajsku?

Zahraniční kupujúci majú rovnaké zmluvné ochrany ako thajskí kupujúci, plus dva ďalšie body, ktoré je potrebné spravovať:

Kvóta pre zahraničné vlastníctvo. Zahraniční občania môžu vlastniť až 49 % predajnej plochy projektu kondomínium ako voľné vlastníctvo. Vaša jednotka musí spadať do tejto kvóty.
Peniaze zo zahraničia. Pre registráciu voľného vlastníctva musí každá platba prísť do Thajska v zahraničnej mene, zdokumentovaná formulárom FET alebo bankovým potvrdením.

Obe sú jednoduché na zvládnutie, ak na ne myslíte už od fázy rezervácie. Ostatné ochrany sú v Zmluve o predaji a kúpe (SPA) a fungujú rovnako pre každého kupujúceho.

7 hlavných rizík investovania do nehnuteľností v predstihu v Phukete

Toto sú riziká, ktoré sú v praxi dôležité, v poradí, v akom sa s nimi kupujúci najčastejšie stretávajú.

Oneskorenia vo výstavbe v Phukete

Oneskorenie je najbežnejšie riziko pri investovaní do nehnuteľností v predstihu. Projekty sa oneskorujú kvôli problémom s dodávateľmi, nedostatku materiálov, problémom s povoleniami alebo pomalým predajom, ktoré obmedzujú hotovostný tok developera. Monzúnové obdobie na Phukete, približne od mája do októbra, tiež každoročne spomaľuje vonkajšie práce.

Pár mesiacov oneskorenia je bežné a zvyčajne zvládnuteľné. Dlhé oneskorenie s malým viditeľným pokrokom je varovný signál.

Pre kondominiá musia byť v SPA uvedené ako dátum dokončenia výstavby, tak aj dátum prevodu vlastníctva. To je požiadavka štandardnej zmluvy o predaji kondomínium predpísanej podľa § 6/2 Zákona o kondominiách. Tieto dátumy čítajte rovnako starostlivo ako cenu a potvrďte, čo zmluva umožňuje developerovi v predĺženiach, ako je vyššia moc.

Kontrola kvality výstavby Papaya sleduje pokrok na mieste a informuje vás pred každou splátkou. Vidíte oneskorenia včas, kým máte stále možnosti, nie na očakávanej dátume odovzdania.

Môžete získať späť svoje peniaze, ak sa projekt v predstihu oneskorí v Thajsku?

Áno. Podľa štandardnej zmluvy o predaji kondomínium, ak developer nedokáže previesť jednotku do dátumu uvedeného v zmluve, máte dve možnosti:

Ukončiť zmluvu a získať späť všetko, čo ste zaplatili, s úrokom podľa sadzby stanovené v zmluve za oneskorené platby kupujúceho.
Udržať zmluvu a požadovať dennú pokutu za každý deň oneskorenia, až do maximálnej výšky stanovenej v štandardnej forme.

Ak sa výstavba zastaví kvôli skutočnej vyššej moci, developer musí vrátiť vaše platby s úrokom podľa najvyššej úrokovej sadzby na termínovaných vkladoch Krung Thai Bank.

Dva praktické body sú dôležité:

Podmienky, ktoré znevýhodňujú kupujúceho, sú neplatné. Klausule, ktoré sa odchyľujú od štandardnej formy proti kupujúcemu, nemajú účinok. Developer, ktorý vás žiada, aby ste akceptovali slabšie podmienky oneskorenia, ich nemôže vymáhať.
Právo je len také dobré, ako schopnosť developera zaplatiť. Práva na vrátenie peňazí vás plne chránia pred solventným developerom, ktorý je oneskorený. Menej vás chránia pred developerom, ktorý vyčerpal svoje peniaze, čo je ďalšie riziko.

Nákupy víl sa riadia inými pravidlami zmluvy, takže podmienky oneskorenia a vrátenia peňazí závisia od toho, čo hovorí vaša zmluva. Nechajte si ich skontrolovať právnikom pred podpisom.

Čo sa stane, ak developer vyhlási bankrot v Thajsku?

Insolventnosť developera je najzávažnejšie riziko pri investovaní do nehnuteľností v predstihu a je zriedkavé medzi etablovanými developermi. Ak developer vyhlási bankrot:

podáte nárok oficiálnemu prijímateľovi ako veriteľ
kupujúci sú zaradení medzi nezabezpečených veriteľov, za bankami, ktoré majú hypotéku na pozemok
obnova závisí od zostávajúcich aktív a zvyčajne je čiastočná

Niekedy iný developer preberie zastavený projekt a ponúkne kupujúcim nové zmluvy. Starostlivo si preštudujte tieto podmienky, pretože môžu byť slabšie ako vaša pôvodná štandardná SPA.

Thajsko má zákon o úschove, ktorý umožňuje licencovanému agentovi úschovy, zvyčajne banke, zadržiavať platby kupujúcich až do dodania. Úschovné prostriedky sú chránené aj v prípade, že developer zlyhá. Úschova je však dobrovoľná a len málo developerov ju využíva.

Skutočná ochrana spočíva v dobrom výbere developera:

Uvedení developeri, ako Sansiri, zverejňujú audítorské účty.
Dlho etablovaní developeri, ako Laguna Property, majú dokončené projekty, ktoré môžete navštíviť.
Bankové financovanie projektov znamená, že veriteľ preskúmal projekt pred jeho financovaním.

Náš sprievodca, ako skontrolovať developera v Phukete, pokrýva všetkých sedem kontrol.

Čo ak je dokončená jednotka menšia ako v zmluve?

Plocha a špecifikácie jednotky sa menia častejšie, ako kupujúci očakávajú. Pôdorysy sa počas výstavby upravujú, materiály sa nahrádzajú a konečná meraná plocha sa líši od brožúry.

Thajský zákon stanovuje jasné pravidlo pre plochu podľa Občianskeho a obchodného zákonníka:

Rozdiel do 5 %: kupujúci zvyčajne prevezme jednotku a cena sa upraví proporcionálne, nahor alebo nadol.
Rozdiel viac ako 5 %: kupujúci môže odmietnuť jednotku alebo ju prevziať za proporcionálne upravenú cenu.

Klausula, ktorá vás núti akceptovať menšiu jednotku za plnú cenu, je nevymahatelná voči štandardnej zmluve o kondominiu.

Čo sa týka špecifikácií, SPA by mala uvádzať povrchové úpravy, vybavenie a spotrebiče, pričom akékoľvek nahradenie je povolené iba pre materiály "rovnakej alebo lepšej kvality". Uchovávajte brožúru, pôdorys a špecifikačnú listinu pripojené k vašej zmluve, aby ste ich mohli porovnať s dokončenou jednotkou pri odovzdaní.

Akú záruku majú nové kondominiá v Thajsku?

Štandardná zmluva o predaji kondomínium stanovuje minimálnu zákonnú záruku:

Minimálne 5 rokov na konštrukciu a pevné stavebné zariadenia
Minimálne 2 roky na ostatné komponenty

Obe obdobia začínajú od registrácie kondominií, nie od prevodu vašej jednotky. Kupujúci, ktorý prevezme prevod neskoro, má menej času na záruku. Developer musí začať opravy po písomnom oznámení o vade, takže každú vadu hláste písomne, hneď ako ju nájdete.

Záruka vás chráni po odovzdaní, ale nenahrádza riadnu kontrolu pri odovzdaní. Opraviť vadu pred prijatím jednotky je oveľa jednoduchšie, ako ju nahlásiť neskôr.

Riziko vlastníctva, povolenia a zahraničnej kvóty

Toto sú riziká, ktoré musíte odstrániť pred podpisom, nie počas výstavby:

Vlastníctvo pozemku. Projekt by mal byť na pozemku s Chanote, ktorý je vlastnený alebo platne prenajatý developerom, s registrovaným prístupom na cestu.
Povolenia. Stavebné povolenie a, pre väčšie kondominiá, schválenie EIA musia pokrývať budovu, ako je predávaná.
Zahraničná kvóta. Vaša jednotka musí spadať do 49 % kvóty pre zahraničné voľné vlastníctvo. Získajte písomné potvrdenie od developera a klauzulu v SPA, ktorá stanovuje nápravu, ak kvóta nie je dostupná pri prevode.

Posledná kontrola kvóty sa uskutočňuje na pozemkovom úrade v deň prevodu. Preto je písomné potvrdenie a klauzula v SPA dôležité. Právna podpora a due diligence Papaya pokrýva všetky tri kontroly predtým, ako zaplatíte hlavnú splátku.

Pre vily sú ekvivalentné kontroly registrácia prenájmu na pozemkovom úrade a akékoľvek právo na superficies, ktoré je špecifické pre projekt. Nikdy neprijímajte štruktúru thajského nominanta na držanie pozemku. Je to nezákonné a ohrozuje celú investíciu.

Ako ovplyvňujú výmenné kurzy platby za nehnuteľnosti v predstihu?

Vaša cena je stanovená v thajských bahto, ale vaše peniaze sú v librách, eurách, austrálskych alebo singapurských dolároch, dirhamoch alebo rubľoch. Počas výstavby, ktorá trvá niekoľko rokov, sa baht pohybuje voči vašej mene. Každá splátka stojí doma rôznu sumu a konečná platba pri odovzdaní nesie najväčšie riziko.

Spravujte to tromi návykmi:

Vytvorte si menový buffer vo svojom rozpočte pre každú splátku.
Sledujte termíny, aby ste mohli previesť, keď sú kurzy pre vás výhodné v rámci platobného okna.
Posielajte zahraničnú menu z účtu vo svojom mene a nechajte thajskú banku, aby ju premenila, s formulárom FET alebo bankovým listom pre každú platbu.

Podpora prevodu prostriedkov Papaya potvrdzuje pokyny na prevod pre každú splátku a kontroluje, či je každý dokument FET vydaný správne. Chýbajúci záznam FET pri prevode je jediná menová chyba, ktorá vás môže stáť voľné vlastníctvo.

Trhové riziko: Prebytok a hodnota pri predaji

Kupujúci v predstihu sa zaviazujú k dnešnej cene za trh, do ktorého vstúpia v budúcnosti. Ak sa v rovnakom čase dokončí veľa podobných jednotiek, nájmy a predajné ceny sú pod tlakom. Predajcovia pred dokončením sú tiež v konkurencii s vlastným nepredaným zásobovaním developera.

Znížte trhové riziko svojím výberom jednotky, nie pokusom o načasovanie trhu:

Kupujte v oblastiach s celoročným dopytom. Bang Tao a Laguna priťahujú dovolenkových hostí, obyvateľov a rodiny.
Vyberte si jednotky s dvoma a viac spálňami s využiteľnými rozloženiami. Tieto sa prenajímajú a predávajú najširšiemu okruhu kupujúcich. Štúdiá a jednotky s jednou spálňou čelí najväčšej konkurencii.
Skontrolujte, koľko konkurenčného zásobovania sa dokončuje v blízkosti v rovnakom čase.

Investovanie do nehnuteľností v predstihu vs. dokončené nehnuteľnosti v Phukete

Investovanie do nehnuteľností v predstihu a dokončené nehnuteľnosti vyhovujú rôznym kupujúcim. Kompromis je jednoduchý: investovanie do nehnuteľností v predstihu ponúka lepšie podmienky, a dokončené nehnuteľnosti poskytujú istotu.

Investovanie do nehnuteľností v predstihu vám dáva:

cenovú ponuku priamo od developera
najlepší výber poschodí, výhľadov a rozložení
splátky rozložené počas výstavby, často s 0% splátkami od developera
novú budovu s plnou zákonnou zárukou

Dokončené nehnuteľnosti vám dávajú:

dokončenú jednotku, ktorú môžete skontrolovať pred zaplatením
okamžité využitie alebo príjem z prenájmu
žiadne riziko výstavby alebo dodania

Investori s niekoľkoročným horizontom a koncoví kupujúci, ktorí plánujú neskôr sa nasťahovať, zvyčajne najlepšie profitujú z investovania do nehnuteľností v predstihu. Kupujúci, ktorí sa potrebujú nasťahovať alebo získať nájomné hneď, najlepšie profitujú z dokončeného zásobovania.

Je investovanie do nehnuteľností v predstihu lacnejšie ako dokončené nehnuteľnosti v Phukete?

Úspora je skutočná len vtedy, ak kupujete za skutočnú cenu developera. Prostredníctvom Papaya platíte cenu priamo od developera bez provízie. Splátkový plán je vlastný developerovi, vrátane 0% splátok viazaných na míľniky výstavby v mnohých projektoch.

Ako znížiť riziko investovania do nehnuteľností v predstihu

Ochrana funguje v troch fázach: pred podpisom, počas výstavby a pri odovzdaní. Kontroly pred podpisom týkajúce sa spoločnosti, histórie, pozemku, povolení a kvóty sú pokryté v našom sprievodcovi due diligence developera. Táto časť pokrýva zmluvu a to, čo nasleduje po nej.

Klausule SPA, ktoré chránia kupujúcich v predstihu

Skontrolujte tieto klauzule pred vašou prvou hlavnou platbou:

Štandardná forma: pre kondominiá, SPA dodržiava vládou predpísanú zmluvu o predaji kondomínium.
Dátumy dokončenia a prevodu: pevné dátumy, s pokutou pre developera za oneskorené dodanie.
Spúšťače platieb: splátky viazané na míľniky výstavby, nie len na pevné kalendárne dátumy.
Vrátenie peňazí: vaše právo ukončiť zmluvu a získať späť platby s úrokom, ak developer nedodá.
Plocha a špecifikácie: plocha jednotky, špecifikačná listina a pravidlo o nahradeniach.
Zahraničná kvóta: vaša jednotka je predávaná ako zahraničné voľné vlastníctvo, s nápravou, ak nie je dostupná.
Uvoľnenie hypotéky: ako je hypotéka banky na pozemku uvoľnená pre vašu jednotku pri prevode.
Postúpenie: vaše právo previesť zmluvu pred dokončením a poplatok.
Jazyk: ktorá verzia prevláda, ak zmluva existuje v thajčine a angličtine.

Rezervačná fáza má svoje vlastné pravidlá. Od začiatku roku 2025 musia zmluvy o rezervácii kondominií v Thajsku dodržiavať predpísanú štandardnú formu. Rezervačný poplatok nie je záloha a developer ho musí vrátiť, ak developer nesplní svoje povinnosti, napríklad ohľadom povolení.

Ako skontrolovať pokrok vo výstavbe v predstihu zo zahraničia

Väčšina klientov Papaya nakupuje z Veľkej Británie, Nemecka, Austrálie, Singapuru, SAE a iných krajín, takže vzdialená kontrola je súčasťou procesu. Účinné monitorovanie kombinuje:

Pravidelné návštevy stavby niekým, kto vám podáva správy, nie developerovi
Dátované fotografie a videá z každej fázy výstavby
Overenie míľnikov pred každou platbou, ktorá na ňom závisí
Včasné upozornenia na vady, kým sú problémy stále lacné na opravu

Kontrola kvality výstavby Papaya pokrýva všetky štyri. Pred každou platbou na míľnik dostanete správu o tom, či je fáza skutočne dokončená. Ak platíte podľa plánu míľnikov, platíte za overenú prácu, nie za aktualizáciu pokroku.

Odovzdanie: Kontrola zoznamu vád

Odovzdanie je váš posledný a najsilnejší bod vyjednávania. Pred prevzatím:

skontrolujte dokončenú jednotku izbu po izbe: steny, podlahy, dvere, okná, vodovod, elektroinštaláciu, klimatizáciu a odtok na balkóne
porovnajte jednotku s pôdorysom a špecifikačnou listinou pripojenou k vašej SPA
zmerajte plochu, ak sa zdá menšia ako plán
zdokumentujte každú vadu na písomnom zozname vád podpísanom developerom, s dátumom na opravy

Skontrolujte počas alebo hneď po daždi, ak je to možné, pretože úniky a problémy s odtokom sa rýchlo ukážu. Papaya vykonáva úplnú kontrolu so zoznamom vád pred odovzdaním. Vady, ktoré sa objavia neskôr, sú hlásené písomne v rámci zákonnej záruky.

Možnosti výstupu, ak sa vaše plány zmenia

Okolnosti sa počas výstavby, ktorá trvá niekoľko rokov, menia. Naplánujte si svoj výstup už pri nákupe, nie keď ho potrebujete.

Môžete predať kondomínium v predstihu v Phukete pred dokončením?

Áno, ak to vaša SPA umožňuje. Bežná cesta je postúpenie zmluvy: prenesiete svoje práva podľa SPA na nového kupujúceho, ktorý prevezme zvyšné platby. Skontrolujte tri body v zmluve:

Či je postúpenie povolené a či vyžaduje súhlas developera
Poplatok za postúpenie, ktorý developer účtuje
Ako akékoľvek obmedzenia, napríklad minimálny podiel už zaplatenej ceny

Ďalšie možnosti sú dokončiť nákup a predať po prevode, alebo dokončiť a držať jednotku na príjem z prenájmu. Náš sprievodca stratégiami výstupu porovnáva všetky tri.

Často kladené otázky

Aké sú najväčšie riziká kondomínií v predstihu v Thajsku?

Najväčšie riziká kondomínií v predstihu v Thajsku sú:

oneskorenia vo výstavbe
insolvencia developera
zmeny v ploche alebo špecifikáciách
vyčerpaná zahraničná kvóta
pohyby mien počas platobného obdobia

Každé riziko sa znižuje výberom etablovaného developera, štandardnej formy SPA, splátkových plánov s nezávislým overením a zdokumentovanými prevodmi zo zahraničia.

Je rezervačný poplatok vratný, ak zmením názor?

Vo všeobecnosti nie. Podľa štandardnej zmluvy o rezervácii môže developer ponechať rezervačný poplatok, ak nepodpíšete SPA v dohodnutom období. Poplatok musí byť vrátený, ak developer nesplní svoje povinnosti, ako sú povolenia, alebo zmení kľúčové podrobnosti projektu bez vášho súhlasu.

Ako veľmi znižuje riziko spolupráca s veľkým developerom?

Najviac znižuje riziko insolvencie a dodania, pretože veľkí developeri majú zverejnené financie a históriu, ktorú môžete overiť. Neodstraňuje to však riziko zmluvy, kvóty alebo meny. Tieto je stále potrebné skontrolovať pri každom projekte.

Záver

Riziká investovania do nehnuteľností v predstihu v Phukete sú reálne, ale sú známe a väčšina z nich je zvládnuteľná. Tri kroky pokrývajú väčšinu rizika:

Pred podpisom skontrolujte developera, pozemok, povolenia a kvótu.
Počas výstavby viažte platby na overené míľniky a zdokumentujte každý prevod.
Pri odovzdaní dôkladne skontrolujte jednotku a všetky vady zdokumentujte písomne.

Kupujúci, ktorí dodržiavajú tieto kroky, si zachovávajú výhody investovania do nehnuteľností v predstihu, cenu pri uvedení a splátkový plán s oveľa menším rizikom.

Ak uvažujete o projekte v predstihu v Bang Tao, Lagune, Layan alebo Kamale, tím Papaya vám môže ukázať aktuálne projekty za ceny priamo od developera. Spoločne vykonáme právne kontroly a budeme monitorovať výstavbu až po odovzdanie. Napíšte nám na Telegram alebo WhatsApp, alebo pošlite e-mail na bezplatnú konzultáciu s manažérom Papaya.

Proti rizikám