Financovanie od developera na Phukete: Platobné plány, 0% splátky a možnosti hypoték pre zahraničných kupujúcich

Väčšina zahraničných kupujúcich na primárnom trhu na Phukete nikdy nežiada o bankový úver. Namiesto toho využívajú financovanie od developera na Phukete: splátkový plán dohodnutý priamo s developerom, zapísaný v Zmluve o predaji a kúpe (SPA), a platený v splátkach počas výstavby projektu. Neexistuje žiadne preverovanie úveru, žiadna thajská banka a žiadne doklady o príjme.

Pre investora to znamená, že kapitál sa investuje postupne, nie v jednorazovom prevode. Pre koncového kupujúceho alebo presťahovateľa to znamená zafixovanie dnešnej ceny za jednotku, zatiaľ čo predáva dom inde alebo plánuje presťahovanie.

Platobné plány sa však výrazne líšia medzi developermi a projektmi. Niektoré sú bezúročné od rezervácie po odovzdanie. Iné predlžujú platby aj po dokončení. Niektoré zasa vyžadujú väčšinu ceny v jednej veľkej platbe v deň odovzdania.

Tento sprievodca pokrýva:

ako funguje financovanie od developera a ktorí developeri to ponúkajú
hlavné typy plánov, vrátane 0% a možností po odovzdaní
čo platíte vopred a ako vyzerá typický harmonogram
porovnanie financovania od developera s hypotékou pre zahraničných kupujúcich v Thajsku
platba splátok zo zahraničia, vrátane formulára FET a rizika zmeny meny
riziká a klauzuly v SPA, ktoré vás chránia

Ako funguje financovanie od developera na Phukete

Financovanie od developera je odložená platobná dohoda medzi kupujúcim a developerom. Namiesto toho, aby ste zaplatili plnú cenu pri prevode, platíte v etapách stanovených v SPA. Dohodu zabezpečuje developer, nie banka.

Tento model vyhovuje trhu s nehnuteľnosťami pred výstavbou. Developerom je potrebný cash flow počas výstavby a kupujúci chcú rozložiť svoje záväzky počas výstavby. V segmente kondomínií a víl na Phukete je splátkový systém štandardnou štruktúrou, nie propagáciou.

Tu sú základné informácie:

Žiadne bankové posúdenie. Developer nehodnotí váš príjem, úverovú históriu ani status pobytu.
Cena fixovaná v thajských bahtoch. Kúpna cena je stanovená pri podpise SPA a počas platobného obdobia sa nemení.
Vlastníctvo pri dokončení. Právo vlastníctva sa prevádza na Katastrálnom úrade, keď je vyrovnaná posledná platba pri prevode.
Vlastníctvo závisí od dokumentácie. Jednotka kondomínia sa registruje ako voľné vlastníctvo pod 49% kvótou pre zahraničných vlastníkov iba v prípade, že každá platba je zdokumentovaná ako zahraničná mena poslaná zo zahraničia. Sekcia FET nižšie vysvetľuje, ako.

Ako fungujú platobné plány od developerov na Phukete?

Takmer každý plán sleduje rovnakú štvorkrokovú sekvenciu:

Rezervačný depozit. Podpíšete rezervačnú zmluvu a zaplatíte depozit, ktorý stiahne jednotku z trhu.
Podpis SPA a zálohová platba. V rámci stanoveného časového rámca po rezervácii podpíšete SPA a zaplatíte prvú časť ceny.
Splátky počas výstavby. Platby nasledujú buď pevný kalendár (mesačne alebo štvrťročne), alebo dokončenie výstavbových etáp.
Posledná platba pri odovzdaní. Zostávajúcu sumu zaplatíte na Katastrálnom úrade v deň prevodu. Pre kondomínium dostanete list vlastníctva kondomínia na svoje meno. Pre vílu na prenájom je prenájom registrovaný proti pozemkovému titulu, ideálne Chanote.

SPA riadi každú časť tohto procesu: sumy, termíny splatnosti, podmienky za oneskorené platby, dátum dokončenia a prostriedky pre každú stranu. Dôkladne si prečítajte harmonogram splátok rovnako, ako čítate cenu.

Ktorí developeri na Phukete ponúkajú platobné plány?

Etapové platby sú štandardom na primárnom trhu na Phukete. To, čo sa líši, je rozdelenie, počet splátok a to, či platby pokračujú aj po odovzdaní.

Sansiri je jedným z najväčších verejne obchodovaných developerov v Thajsku, s projektmi na Phukete zameranými na investorov aj vlastníkov.
Laguna Property vyvíja rezidencie v rámci integrovaného rezortu Laguna Phuket v Bang Tao. Kupujúci tam získavajú prístup k etablovanej infraštruktúre rezortu od prvého dňa.
The Title sa zameriava na kondomíniá v rezortnom štýle s programami prenájmu.

Väčšina ponúk platobných plánov sa nachádza v Bang Tao, Lagune, Layan a Kamale. Tieto oblasti majú najvyššiu koncentráciu aktívnych projektov pred výstavbou na západnom pobreží.

Kupujúci sa často pýtajú, či prechod cez agentúru mení cenu alebo plán. S Papaya to nie je tak. Získate cenu od developera a vlastný platobný harmonogram, bez prirážky agentúry. To vám umožňuje porovnávať plány medzi Sansiri, Laguna Property a The Title na rovnakých podmienkach.

Typy platobných plánov pre nehnuteľnosti na Phukete

Developeri na Phukete používajú štyri hlavné štruktúry. Každá z nich rozdeľuje cenu inak a každá vyhovuje inému typu kupujúceho.

Platobný plán pred výstavbou na Phukete: Harmonogramy viazané na míľniky

Toto je najbežnejšia štruktúra pre kondomínium pred výstavbou. Splátky sú viazané na platby za míľniky výstavby, pričom každá splátka je splatná, keď developer dokončí definovanú etapu, ako napríklad:

základy
konštrukčný rám
strecha
mechanické, elektrické a vodoinštalačné práce
dokončenie

Výhodou je zladenie. Vaše peniaze nasledujú viditeľný pokrok, takže ak sa výstavba spomalí, ďalšia platba za míľnik ešte nie je splatná.

Dôkladne skontrolujte spúšť. Niektoré SPA popisujú harmonogram „míľnikov“, ale stanovujú pevné kalendárne dátumy. Platby na základe kalendára sú splatné bez ohľadu na to, či budova dosiahla túto etapu.

Väčšina plánov založených na míľnikoch končí balónovou platbou pri odovzdaní, čo je zostávajúca suma splatná v deň prevodu. Je to často najväčšia jednorazová platba v harmonograme. Plánujte, ako ju budete financovať od prvého dňa, či už z úspor, výnosov z predaja alebo hypotéky.

Najlepšie vyhovuje: investorom, ktorí kupujú skôr v projekte.

0% úrokové splátkové plány: Je financovanie od developera skutočne bezúročné?

Áno, v doslovnom zmysle. Počas výstavby nesú splátky od developera žiadny úrok. Developer vyberá dohodnutú cenu v etapách, nie vám požičiava peniaze, takže v SPA nie je žiadny úrok.

To však neznamená, že každý plán má rovnaké náklady. Náklady na čas sa objavujú na iných miestach:

Zľava za plnú platbu, ktorú premeškáte. Niektorí developeri stanovujú nižšie ceny za jednotky pre kupujúcich, ktorí platia v plnej výške vopred.
Vyššie ceny na predĺžené podmienky. Plány, ktoré trvajú po odovzdaní, sú niekedy ocenené nad štandardným harmonogramom.
Penále za oneskorené platby. Tieto sa uplatňujú iba v prípade, že zmeškáte termín.

Test je jednoduchý: požiadajte o dve cenové ponuky, jednu za plnú platbu a jednu s platobným plánom. Rozdiel medzi nimi je skutočná cena bezúročných splátok.

Papaya zobrazuje obe čísla vedľa seba pre každú jednotku, ktorú ukazujeme. Pri vybraných partnerských projektoch dostávajú kupujúci tiež 0% splátky od developera v kombinácii s cashbackom, čo ďalej znižuje efektívnu cenu.

Najlepšie vyhovuje: kupujúcim, ktorí platia z pravidelného príjmu na pevných mesačných alebo štvrťročných termínoch.

Platobné plány po odovzdaní na Phukete: Čo sú a kto ich ponúka

Platobný plán po odovzdaní, tiež nazývaný platobný plán po dokončení, udržuje splátky aj po obdržaní kľúčov. Namiesto veľkej balónovej platby pri odovzdaní platíte časť ceny počas stanoveného obdobia po dokončení.

Pre investorov táto štruktúra mení obraz cash flow. Jednotka môže začať generovať nájomný príjem, zatiaľ čo časť ceny je stále nesplatená, takže nájomný príjem prispieva k zostávajúcim splátkam.

Podmienky po odovzdaní sú ponúkané na vybraných projektoch, nie na celom trhu, a dostupnosť sa mení, keď sa jednotky predávajú. Tím Papaya sleduje, ktoré partnerské projekty ich aktuálne ponúkajú.

Pred podpísaním je potrebné potvrdiť dva body:

Časovanie prevodu vlastníctva. Niektorí developeri prevádzajú vlastníctvo pri odovzdaní a zabezpečujú nesplatenú sumu prostredníctvom zmluvy. Iní prevádzajú iba po poslednej splátke. SPA uvádza, ktoré sa uplatňuje.
Obmedzenia použitia. Potvrďte, či môžete prenajať alebo predať jednotku pred úplným zaplatením plánu.

Najlepšie vyhovuje: investorom, ktorí chcú, aby nájomný príjem pokryl časť ceny.

Možnosti prenájmu s právom kúpy a prenájmu s právom kúpy: Alternatíva pre dokončené jednotky

Možnosti prenájmu s právom kúpy (alebo prenájmu s právom kúpy) sa vzťahujú na dokončené, pripravené na nasťahovanie. Prenajímate nehnuteľnosť, časť nájmu sa započítava na kúpnu cenu a máte právo kúpiť v dohodnutom období.

To vyhovuje presťahovateľom, ktorí chcú žiť v Bang Tao alebo Kamale pred tým, než sa zaviažu. Pred podpísaním skontrolujte štyri podmienky:

podiel nájmu započítaného na cenu
dĺžka obdobia opcie
či je kúpna cena fixovaná pri podpise
čo sa stane so započítanou sumou, ak sa rozhodnete nekúpiť

Ak je cieľom voľné vlastníctvo kondomínia, opýtajte sa svojho právnika, ako sa započítavajú nájomné kredity voči požiadavke na prevod zahraničnej meny. To je dôležité pre dokumentáciu FET pokrytú nižšie.

Najlepšie vyhovuje: presťahovateľom, ktorí testujú oblasť pred kúpou.

Čo platíte vopred a kedy

Koľko depozitu potrebujete na kúpu kondomínia pred výstavbou na Phukete?

Vopred záväzok prichádza v dvoch častiach:

Rezervačný depozit: zaplatený, keď rezervujete jednotku, aby ste ju stiahli z trhu.
Zálohová platba pri podpise SPA: prvé percento ceny, zaplatené pri podpise zmluvy.

Obe sa započítavajú do kúpnej ceny, nie nad ňu. Presné sumy sa líšia podľa developera a projektu, preto ich potvrďte pred rezerváciou.

Prečítajte si rezervačnú zmluvu pred zaplatením, pretože podmienky vrátenia sa líšia podľa developera. Náš sprievodca procesom rezervácie pokrýva tento krok podrobne.

Pretože Papaya pracuje za ceny priamo od developera, percento depozitu sa vzťahuje na cenu samotného developera. Neexistuje žiadna nafúknutá suma, takže neplatíte percento z prirážky agentúry.

Príklad platobného harmonogramu: 2-izbový kondomínia v Bang Tao

Tu je, ako vyzerá typický plán pred výstavbou pre 2-izbový kondomínium v Bang Tao od rezervácie po kľúče:

Rezervácia. Zaplatíte rezervačný depozit a jednotka sa okamžite stiahne z trhu.
Podpis SPA. V rámci časového rámca stanoveného v rezervačnej zmluve podpíšete SPA a zaplatíte zálohovú platbu.
Obdobie výstavby. Splátky nasledujú harmonogram míľnikov alebo kalendára v SPA. Každá platba je zaslaná zo zahraničia s dokumentáciou FET.
Odovzdanie. Zostávajúca suma sa zaplatí na Katastrálnom úrade a list vlastníctva kondomínia sa registruje na vaše meno.

Etapa, ktorú kupujúci najčastejšie podceňujú, je posledná. Nastavte si zdroj financovania pre platbu pri odovzdaní už v štádiu rezervácie, nie v posledných mesiacoch výstavby.

Financovanie od developera vs hypotéka pre zahraničných kupujúcich v Thajsku

Môžu zahraniční kupujúci získať financovanie na kúpu nehnuteľnosti v Thajsku?

Áno, ale možnosti sú obmedzené. Zahraniční kupujúci majú tri cesty:

Financovanie od developera: splátky podľa SPA, bez posúdenia úveru.
Hypotéka od thajskej banky: dostupná pre obmedzenú skupinu zahraničných dlžníkov.
Úver vo vašej domovskej krajine: napríklad refinancovanie alebo uvoľnenie vlastného imania z nehnuteľnosti vo Veľkej Británii, Austrálii, Singapure, Nemecku alebo SAE, a následné zaslanie prostriedkov do Thajska.

Kritériá pre poskytovanie úverov thajskými bankami pre zahraničných kupujúcich sú prísne. Banky zvyčajne vyžadujú thajský pracovný povolenie, príjem z thajských zdrojov alebo dlhodobý pobyt. Nerezidenti majú veľmi obmedzený prístup.

Úvery z domovskej krajiny sú často najpraktickejšou cestou pre platbu pri odovzdaní. Ako bonus, peniaze zaslané zo zahraničia v zahraničnej mene tiež spĺňajú požiadavku na prevod kondomínia.

Podpora Papaya pre hypotéky pre zahraničných kupujúcich začína pred rezerváciou. Kontrolujeme, ktorí veritelia akceptujú vašu národnosť, pobyt a profil príjmu, takže platba pri odovzdaní je financovaná dlho predtým, než je splatná.

Môžete získať hypotéku na vílu na Phukete ako cudzinec?

Je to ťažšie ako pri kondomíniu. Zahraniční kupujúci nemôžu vlastniť pôdu v Thajsku, takže víla sa zvyčajne kupuje ako víla na prenájom: pôda je prenajatá na registrované obdobie a štruktúra je vlastnená alebo prenajatá v závislosti od projektu.

Banky poskytujú úvery proti zárukám, ktoré môžu vymáhať, a štruktúry prenájmu túto skupinu výrazne zužujú. Väčšina kupujúcich víl kombinuje plán platby od developera počas výstavby s hotovosťou alebo financovaním z domovskej krajiny na zvyšok.

Nepoužívajte thajskú nominálnu spoločnosť na držanie pôdy alebo kvalifikáciu na úver. Nominálne štruktúry, kde thajskí akcionári držia akcie v mene cudzinca, sú podľa thajského práva nezákonné a ohrozujú celú investíciu.

Financovanie od developera vs hypotéka: Ktoré je lepšie pre investorov, koncových kupujúcich a presťahovateľov?

Oprávnenosť. Financovanie od developera je otvorené pre každého kupujúceho. Hypotéka od thajskej banky je obmedzená na určité zahraničné profily. Úver z domovskej krajiny závisí od vášho vlastného veriteľa.
Preverovanie úveru. Financovanie od developera nemá žiadne. Obe bankové cesty vyžadujú úplné posúdenie.
Úrok počas výstavby. Splátky od developera nenesú žiadny úrok. Bankové úvery účtujú úrok od momentu, keď sú prostriedky čerpané.
Fit pre nehnuteľnosti pred výstavbou. Financovanie od developera je navrhnuté pre nákupy pred výstavbou. Hypotéka od thajskej banky sa zvyčajne uplatňuje iba pri dokončení. Úver z domovskej krajiny môže financovať akúkoľvek etapu.

Správna voľba závisí od toho, prečo kupujete:

Investori využívajú financovanie od developera počas výstavby, aby udržali kapitál voľný. Nákup skôr v projekte zabezpečuje najlepší výber jednotiek na počiatočnom cenovom zozname developera.
Koncoví kupujúci kombinujú obe cesty: plán developera pokrýva splátky počas výstavby a hypotéka alebo úver z domovskej krajiny pokrýva platbu pri odovzdaní.
Presťahovatelia so thajským pracovným povolením získavajú prístup k hypotékam od thajských bánk. Prenájom s právom kúpy im umožňuje žiť v oblasti pred kúpou.

Platba splátok zo zahraničia: formulár FET a mena

Potrebujú splátky za thajské kondomínium formulár FET?

Áno. Každá splátka je dôležitá, nielen tá posledná. Na registráciu voľného vlastníctva kondomínia pod zahraničnou kvótou vyžaduje Katastrálny úrad dôkaz, že kúpne peniaze vstúpili do Thajska zo zahraničia v zahraničnej mene.

Dôkaz závisí od veľkosti každého prevodu:

50 000 USD alebo viac (alebo ekvivalent v inej mene): prijímajúca thajská banka vydáva formulár o devízovej transakcii (FET).
Pod 50 000 USD: prijímajúca banka vydáva list potvrdzujúci prílev zahraničnej meny.

Pre každú splátku dodržujte rovnaké pravidlá:

Posielajte peniaze z účtu na svoje meno.
Prevádzajte ich v zahraničnej mene, nie v thajských bahtoch.
Jasne uveďte účel, napríklad: "Kúpa kondomínia [číslo jednotky], [názov projektu]".

Uchovávajte každý dokument, keď je platba vykonaná. Chýbajúci záznam v etape prevodu je ťažké znovu vytvoriť a môže zablokovať registráciu voľného vlastníctva.

Kupujúci víl na prenájom nemusia potrebovať dokumentáciu FET na registráciu prenájmu. Zdokumentované prílevy však uľahčujú neskoršie zasielanie výnosov z predaja späť do zahraničia.

Podpora Papaya pri prevode prostriedkov pokrýva tento krok pre každú splátku. Potvrdzujeme presné pokyny na prevod s bankou developera a kontrolujeme, či je každý formulár FET alebo bankový list správne vydaný. Náš sprievodca formulárom FET vysvetľuje celý proces.

Riadenie rizika zmeny meny v rámci viacročného platobného harmonogramu

Vaša cena je fixovaná v thajských bahtoch, ale váš príjem je v librách, austrálskych dolároch, singapurských dolároch, eurách, dirhamoch alebo rubľoch. Počas výstavby, ktorá trvá niekoľko rokov, sa kurz zmení a každá splátka stojí iný obnos vo vašej domovskej mene.

Štyri návyky udržujú toto riziko pod kontrolou:

Vytvorte rezervu. Rozpočtujte každú splátku s rezervou voči nepriaznivým pohybom meny.
Sledujte harmonogram. Poznajte každý termín splatnosti vopred, aby ste mohli prevádzať, keď je kurz pre vás výhodný v rámci platobného okna, nie na posledný deň.
Pripravte si veľkú platbu vopred. Balónová platba pri odovzdaní nesie najväčšie riziko, preto začnite plánovať jej konverziu s dostatočným predstihom.
Posielajte zahraničnú menu. Nechajte prijímajúcu thajskú banku, aby ju konvertovala. Bahty prevedené zo zahraničia vytvárajú problémy s dokumentáciou pre registráciu kondomínia.

Riziká a ako sa chrániť

Čo sa stane, ak zmeškáte splátku za nehnuteľnosť pred výstavbou v Thajsku?

SPA definuje následky a tie sa zhoršujú. Štandardná sekvencia je:

Úrok za oneskorené platby sa počíta od termínu splatnosti.
Developer posiela písomné oznámenie s lehotou na nápravu.
Ak je platba stále nesplatená po lehote na nápravu, developer má právo ukončiť SPA a ponechať si časť alebo všetky už zaplatené sumy, ako je uvedené v zmluve.

Prevencia je jednoduchá. Poznajte lehotu na nápravu pred podpisom, udržujte si rezervu na financovanie a kontaktujte developera pred termínom splatnosti, ak sa vaša situácia zmení. Developeri ochotnejšie preplánujú platby pred oneskorením ako po ňom.

Klauzuly v SPA, ktoré je potrebné skontrolovať pred podpisom platobného plánu

Skontrolujte tieto klauzuly predtým, než zaplatíte čokoľvek nad rezervačný depozit:

Spúšť platby: pevné kalendárne dátumy alebo overené míľniky výstavby
Dátum dokončenia: a pokuta, ktorú developer platí za oneskorené dodanie
Podmienky za oneskorené platby: úroková sadzba a lehota na nápravu
Ukončenie a vrátenie peňazí: pre obe strany, nielen pre kupujúceho
Špecifikácie: povrchové úpravy a povolená tolerancia na plochu jednotky
Náklady na prevod: ako sú poplatky a dane na Katastrálnom úrade rozdelené
Prepredaj pred dokončením: či môžete postúpiť zmluvu a poplatok
Plány po odovzdaní: kedy sa prevádza vlastníctvo a akú záruku má developer
Jazyk: ktorá verzia zmluvy prevláda, ak existuje v thajčine a angličtine

Papaya poskytuje právnu podporu a dôkladnú kontrolu pri každom nákupe. To zahŕňa revíziu SPA právnikom a kontroly samotného projektu:

pozemkový titul (Chanote potvrdzuje zameranú, registrovanú pôdu)
stavebné povolenie
schválenie EIA, ak to projekt vyžaduje
dostupnosť pod 49% zahraničnou kvótou pre jednotky kondomínia

Naše sprievodcovia SPA a dôkladnou kontrolou pokrývajú každú kontrolu podrobne.

Prepojenie platieb na overený pokrok vo výstavbe

Harmonogram míľnikov vás chráni iba vtedy, ak niekto potvrdí, že každý míľnik bol skutočne dosiahnutý. Z Londýna, Sydney alebo Dubaja nemajú kupujúci žiadny spôsob, ako to skontrolovať.

Kontrola kvality výstavby Papaya pred výstavbou túto medzeru uzatvára. Náš tím sleduje pokrok na mieste a informuje vás pred každou platbou za míľnik. Označujeme nedostatky, kým sú ešte lacné na opravu, a vykonávame úplnú kontrolu s kontrolným zoznamom pred odovzdaním. Platíte za prácu, ktorá bola overená, nie za prácu, ktorá bola hlásená.

Často kladené otázky

Môžem kúpiť kondomínium na Phukete na splátky bez toho, aby som žil v Thajsku?

Áno. Platobné plány od developera nevyžadujú žiadny pobyt, pracovné povolenie ani thajský bankový účet.

Každú splátku platíte zo zahraničia s dokumentáciou FET. Podpis SPA a väčšina ostatných procesov prebieha na diaľku a prevod na Katastrálnom úrade môže byť dokončený prostredníctvom splnomocnenia.

Môžem splatiť platobný plán predčasne?

Väčšina SPA umožňuje predčasné vyrovnanie. Skontrolujte klauzulu pred podpisom a opýtajte sa, či predčasná platba prináša zľavu.

Je cena rovnaká s platobným plánom ako pri plnej hotovostnej platbe?

Nie vždy. Niektorí developeri ponúkajú nižšiu cenu za plnú platbu vopred, preto sa vždy pýtajte na obe cenové ponuky a porovnávajte ich. Prostredníctvom Papaya sú obe čísla cenami samotného developera, bez prirážky agentúry.

Záver

Financovanie od developera na Phukete je najprístupnejší spôsob, ako môžu zahraniční kupujúci nakupovať na primárnom trhu. Nevyžaduje schválenie banky a počas výstavby nenesie úrok, pričom platby sú rozložené počas výstavby. Správny plán závisí od vášho cash flow:

plán založený na míľnikoch pre investorov, ktorí kupujú skôr
plán po odovzdaní pre kupujúcich, ktorí chcú, aby nájomný príjem pokryl časť ceny
plán od developera kombinovaný s hypotékou pre koncových kupujúcich financujúcich platbu pri odovzdaní

Tri pravidlá platia bez ohľadu na to, aký plán si vyberiete. Prečítajte si SPA pred tým, než sa zaviažete. Zdokumentujte každú splátku pre požiadavku FET. Financujte platbu pri odovzdaní dlho predtým, než je splatná.

Ak porovnávate platobné plány v Bang Tao, Lagune, Layan alebo Kamale, tím Papaya môže nastaviť aktuálne podmienky pre projekty Sansiri, Laguna Property a The Title vedľa seba. Ukážeme cenu priamo od developera, cenu platobného plánu a akýkoľvek cashback pre každú jednotku. Napíšte nám na Telegram alebo WhatsApp, alebo pošlite e-mail na bezplatnú konzultáciu s manažérom Papaya.

Trh a investície