Финансирование застройщика на Пхукете: планы платежей, рассрочка 0% и ипотечные варианты для иностранных покупателей

Большинство иностранных покупателей на первичном рынке Пхукета никогда не обращаются за банковским кредитом. Вместо этого они используют финансирование от застройщика на Пхукете: поэтапный план платежей, согласованный непосредственно с застройщиком, прописанный в Договоре купли-продажи (SPA) и оплачиваемый в рассрочку в процессе строительства проекта. Нет проверки кредитоспособности, нет тайского банка и никаких документов о доходах.

Для инвестора это означает, что капитал поступает постепенно, а не одним платежом. Для конечного покупателя или переезжающего это означает возможность зафиксировать сегодняшнюю цену на квартиру, пока он продает дом в другом месте или планирует переезд.

Планы платежей все еще значительно различаются между застройщиками и проектами. Некоторые остаются без процентов от момента бронирования до передачи. Некоторые продлевают платежи после завершения. Другие требуют большую часть суммы в один крупный платеж в день передачи.

В этом руководстве рассматривается:

как работает финансирование застройщика и какие застройщики его предлагают
основные типы планов, включая 0% и варианты после передачи
что вы платите заранее и как выглядит типичный график
финансирование застройщика по сравнению с ипотекой для иностранцев в Таиланде
оплата взносов из-за границы, включая форму FET и валютные риски
риски и пункты SPA, которые защищают вас

Как работает финансирование застройщика на Пхукете

Финансирование застройщика — это отсроченная схема платежей между покупателем и застройщиком. Вместо того чтобы платить полную сумму при передаче, вы оплачиваете поэтапно, как указано в SPA. Заказчик несет ответственность за эту схему, а не банк.

Эта модель подходит для рынка объектов на стадии строительства. Застройщикам необходим денежный поток во время строительства, а покупатели хотят распределить свои обязательства на весь период строительства. В сегменте кондоминиумов и вилл на Пхукете поэтапная оплата является стандартной структурой, а не акцией.

Вот основные моменты:

Нет банковской оценки. Застройщик не оценивает ваш доход, кредитную историю или статус проживания.
Цена фиксирована в тайских батах. Цена покупки устанавливается при подписании SPA и не изменяется в течение периода платежей.
Право собственности при завершении. Право собственности передается в Земельном департаменте после того, как последний платеж, подлежащий передаче, будет осуществлен.
Право собственности зависит от документации. Кондо регистрируется как свободная собственность в рамках квоты на иностранное владение 49%, только если каждый платеж задокументирован как иностранная валюта, отправленная из-за границы. Раздел FET ниже объясняет, как это сделать.

Как работают планы платежей застройщика на Пхукете?

Практически каждый план следует одной и той же четырехступенчатой последовательности:

Депозит за резервирование. Вы подписываете соглашение о резервировании и вносите депозит, который снимает квартиру с рынка.
Подписание SPA и первоначальный взнос. В течение установленного срока после резервирования вы подписываете SPA и вносите первую часть цены.
Взносы во время строительства. Платежи следуют либо фиксированному календарю (ежемесячно или ежеквартально), либо завершению этапов строительства.
Окончательный платеж при передаче. Вы оплачиваете оставшуюся сумму в Земельном департаменте в день передачи. Для кондоминиума вы получаете свидетельство о праве собственности на кондоминиум на свое имя. Для виллы с правом аренды аренда регистрируется на земельном титуле, желательно на Chanote.

SPA регулирует каждую часть этого: суммы, сроки, условия за просрочку, дату завершения и средства защиты каждой стороны. Читайте график взносов так же внимательно, как и цену.

Какие застройщики на Пхукете предлагают планы платежей?

Поэтапная оплата является стандартом на первичном рынке Пхукета. Что различается, так это распределение, количество взносов и продолжаются ли платежи после передачи.

Sansiri — один из крупнейших застройщиков Таиланда, с проектами на Пхукете, ориентированными как на инвесторов, так и на владельцев.
Laguna Property развивает жилые комплексы внутри интегрированной курортной зоны Laguna Phuket в Банг Тао. Покупатели там получают доступ к уже существующей инфраструктуре курорта с первого дня.
The Title сосредоточен на кондоминиумах в курортном стиле с программами аренды.

Большинство объектов с планами платежей находится в Банг Тао, Лагуне, Лаяне и Камале. Эти районы имеют наибольшую концентрацию активных проектов на стадии строительства на западном побережье.

Покупатели часто спрашивают, изменяет ли обращение через агентство цену или план. С Papaya — нет. Вы получаете цену застройщика и график платежей застройщика, без наценки агентства. Это позволяет вам сравнивать планы между Sansiri, Laguna Property и The Title на равных условиях.

Типы планов платежей на Пхукете

Застройщики Пхукета используют четыре основные структуры. Каждая из них распределяет цену по-разному и подходит для разных типов покупателей.

План платежей на стадии строительства на Пхукете: графики на основе этапов

Это наиболее распространенная структура для кондоминиума на стадии строительства. Взносы привязаны к платежам по этапам строительства, каждый из которых становится подлежащим оплате, когда застройщик завершает определенный этап, такой как:

фундамент
каркас
крыша
механические, электрические и сантехнические работы
завершение

Преимущество заключается в согласованности. Ваши деньги следуют за видимым прогрессом, поэтому, если строительство замедляется, следующий платеж по этапу еще не подлежит оплате.

Тщательно проверьте триггер. Некоторые SPA описывают график "этапов", но устанавливают фиксированные календарные даты. Платежи по календарю подлежат оплате независимо от того, достиг ли объект этого этапа.

Большинство планов по этапам заканчиваются баллонным платежом при передаче, который является оставшейся суммой, подлежащей оплате в день передачи. Это часто самый крупный единовременный платеж в графике. Планируйте, как вы будете его финансировать с первого дня, будь то из сбережений, средств от продажи или ипотеки.

Лучше всего подходит для: инвесторов, покупающих на ранних этапах проекта.

Планы рассрочки 0%: действительно ли финансирование застройщика без процентов?

Да, в буквальном смысле. Во время строительства взносы застройщика не имеют процентной ставки. Застройщик собирает согласованную цену поэтапно, а не предоставляет вам деньги в долг, поэтому в SPA нет строки о процентах.

Это не означает, что каждый план стоит одинаково. Стоимость времени проявляется в других местах:

Скидка за полную оплату, которую вы упускаете. Некоторые застройщики устанавливают более низкие цены для покупателей, которые оплачивают полную сумму заранее.
Более высокая цена на продленные сроки. Планы, которые продолжаются после передачи, иногда имеют более высокую цену, чем стандартный график.
Штрафы за просрочку платежа. Они применяются только в случае пропуска срока.

Тест прост: запросите два предложения, одно для полной оплаты и одно с планом платежей. Разница между ними — это реальная стоимость беспроцентных взносов.

Papaya представляет обе цифры рядом для каждой единицы, которую мы показываем. На выбранных партнерских проектах покупатели также получают 0% рассрочку от застройщика в сочетании с кэшбеком, что дополнительно снижает эффективную цену.

Лучше всего подходит для: покупателей, оплачивающих из регулярного дохода по фиксированным ежемесячным или ежеквартальным датам.

Пост-рассрочка на Пхукете: что это такое и кто их предлагает

План пост-рассрочки, также называемый планом пост-завершения, продолжает взносы после того, как вы получили ключи. Вместо большого баллонного платежа при передаче вы оплачиваете часть цены в течение установленного периода после завершения.

Для инвесторов эта структура меняет картину денежного потока. Объект может начать приносить арендный доход, пока часть цены все еще остается непогашенной, поэтому арендный доход помогает покрыть оставшиеся взносы.

Условия пост-рассрочки предлагаются на выбранных проектах, а доступность меняется по мере продажи объектов. Команда Papaya отслеживает, какие партнерские проекты в настоящее время их предлагают.

Два момента необходимо подтвердить перед подписанием:

Срок передачи права собственности. Некоторые застройщики передают право собственности при передаче и обеспечивают оставшуюся сумму через контракт. Другие передают только после последнего взноса. SPA указывает, что применяется.
Ограничения на использование. Подтвердите, можете ли вы сдавать в аренду или перепродавать объект до полной оплаты плана.

Лучше всего подходит для: инвесторов, которые хотят, чтобы арендный доход покрывал часть цены.

Аренда с правом выкупа: альтернатива для готовых объектов

Схемы аренды с правом выкупа применяются к завершенным объектам, готовым к заселению. Вы арендуете недвижимость, часть аренды зачитывается в счет цены покупки, и у вас есть право купить в течение согласованного срока.

Это подходит для переезжающих, которые хотят жить в Банг Тао или Камале, прежде чем принять решение. Перед подписанием проверьте четыре условия:

доля аренды, зачитываемая в счет цены
длительность опционного периода
фиксируется ли цена покупки при подписании
что происходит с зачисленной суммой, если вы решите не покупать

Если ваша цель — свободное владение кондоминиумом, спросите своего юриста, как зачисления по аренде учитываются в требовании к переводу иностранной валюты. Это важно для документации FET, рассмотренной ниже.

Лучше всего подходит для: переезжающих, которые тестируют район перед покупкой.

Что вы платите заранее и когда

Какой депозит вам нужен для покупки кондоминиума на стадии строительства на Пхукете?

Предварительное обязательство состоит из двух частей:

Депозит за резервирование: оплачивается, когда вы резервируете объект, чтобы снять его с рынка.
Первоначальный взнос при подписании SPA: первый процент от цены, оплачиваемый при подписании контракта.

Обе суммы учитываются в цене покупки, а не сверху. Точные суммы варьируются в зависимости от застройщика и проекта, поэтому подтвердите их перед резервированием.

Читайте соглашение о резервировании перед оплатой, потому что условия возврата варьируются в зависимости от застройщика. Наше руководство по процессу резервирования подробно охватывает этот этап.

Поскольку Papaya работает по ценам застройщика, процент депозита применяется к цене самого застройщика. Нет завышенной цифры, поэтому вы не платите процент от наценки агентства.

Пример графика платежей: 2-комнатный кондоминиум в Банг Тао

Вот как выглядит типичный план на стадии строительства для 2-комнатного кондоминиума в Банг Тао от резервирования до получения ключей:

Резервирование. Вы вносите депозит за резервирование, и объект сразу снимается с рынка.
Подписание SPA. В течение установленного срока, указанного в соглашении о резервировании, вы подписываете SPA и вносите первоначальный взнос.
Период строительства. Взносы следуют графику этапов или календарному графику в SPA. Каждый платеж отправляется из-за границы с документацией FET.
Передача. Окончательный баланс оплачивается в Земельном департаменте, и свидетельство о праве собственности на кондоминиум регистрируется на ваше имя.

Этап, который покупатели чаще всего недооценивают, — это последний. Установите источник финансирования для платежа при передаче на этапе резервирования, а не в последние месяцы строительства.

Финансирование застройщика против ипотеки для иностранцев в Таиланде

Могут ли иностранцы получить финансирование для покупки недвижимости в Таиланде?

Да, но варианты ограничены. Иностранные покупатели имеют три пути:

Финансирование застройщика: поэтапные платежи по SPA без оценки кредита.
Ипотека в тайском банке: доступна ограниченной группе иностранных заемщиков.
Кредит в вашей стране: например, рефинансирование или получение средств из недвижимости в Великобритании, Австралии, Сингапуре, Германии или ОАЭ, а затем отправка средств в Таиланд.

Критерии кредитования тайских банков для иностранцев строгие. Обычно банки требуют тайский рабочий разрешение, доход из тайских источников или долгосрочное проживание. У нерезидентов очень ограниченный доступ.

Кредиты из родной страны часто являются наиболее практичным путем для платежа при передаче. В качестве бонуса деньги, отправленные из-за границы в иностранной валюте, также соответствуют требованиям к переводу средств для кондоминиумов.

Поддержка Papaya по ипотеке для иностранцев начинается до резервирования. Мы проверяем, какие кредиторы принимают вашу национальность, резидентство и профиль дохода, чтобы платеж при передаче был профинансирован задолго до его срока.

Можете ли вы получить ипотеку на виллу на Пхукете как иностранец?

Это сложнее, чем для кондоминиума. Иностранцы не могут владеть землей в Таиланде, поэтому вилла обычно покупается как вилла с правом аренды: земля арендуется на зарегистрированный срок, а структура принадлежит или арендуется в зависимости от проекта.

Банки выдают кредиты под залог, который они могут реализовать, а структуры аренды значительно сужают этот пул. Большинство покупателей вилл комбинируют план платежей застройщика во время строительства с наличными или финансированием из родной страны для оставшейся суммы.

Не используйте тайскую номинальную компанию для владения землей или получения кредита. Номинальные структуры, при которых тайские акционеры держат акции от имени иностранца, являются незаконными по тайскому законодательству и ставят под угрозу всю инвестицию.

Финансирование застройщика против ипотеки: что лучше для инвесторов, конечных покупателей и переезжающих?

Три пути различаются по четырем пунктам:

Право на получение. Финансирование застройщика открыто для любого покупателя. Ипотека в тайском банке ограничена определенными иностранными профилями. Кредит в родной стране зависит от вашего кредитора.
Проверка кредита. Финансирование застройщика не требует этого. Оба банковских маршрута требуют полной оценки.
Проценты во время строительства. Взносы застройщика не имеют процентов. Банковские кредиты начисляют проценты с момента получения средств.
Подход к объектам на стадии строительства. Финансирование застройщика предназначено для покупок на стадии строительства. Ипотека в тайском банке обычно применяется только при завершении. Кредит в родной стране может финансировать любой этап.

Правильный выбор зависит от того, зачем вы покупаете:

Инвесторы используют финансирование застройщика во время строительства, чтобы сохранить капитал свободным. Покупка на ранних этапах проекта дает лучший выбор объектов по стартовым ценам застройщика.
Конечные покупатели комбинируют оба маршрута: план застройщика покрывает взносы за строительство, а ипотека или кредит в родной стране покрывают платеж при передаче.
Переезжающие с тайским рабочим разрешением получают доступ к ипотекам тайских банков. Аренда с правом выкупа позволяет им жить в районе перед покупкой.

Оплата взносов из-за границы: форма FET и валюта

Нужна ли форма FET для платежей по кондоминиуму в Таиланде?

Да. Каждый взнос имеет значение, а не только последний. Чтобы зарегистрировать свободный кондоминиум в рамках квоты для иностранцев, Земельный департамент требует доказательства того, что деньги на покупку поступили в Таиланд из-за границы в иностранной валюте.

Доказательства зависят от размера каждого перевода:

50,000 долларов США или более (или эквивалент в другой валюте): принимающий тайский банк выдает форму иностранной валютной транзакции (FET).
Менее 50,000 долларов США: принимающий банк выдает письмо, подтверждающее поступление иностранной валюты.

Для каждого взноса следуйте тем же правилам:

Отправляйте деньги с счета на ваше имя.
Переводите в иностранной валюте, а не в тайских батах.
Четко указывайте цель, например: "Покупка квартиры [номер квартиры], [название проекта]".

Сохраняйте каждый документ по мере осуществления платежа. Отсутствие записи на этапе передачи сложно восстановить и может заблокировать регистрацию свободного владения.

Покупателям вилл с правом аренды не нужна документация FET для регистрации аренды. Документированные поступления все равно облегчают отправку средств от продажи обратно за границу позже.

Поддержка Papaya по переводу средств охватывает этот этап для каждого взноса. Мы подтверждаем точные инструкции по переводу с банком застройщика и проверяем, что каждая форма FET или банковское письмо выданы корректно. Наше руководство по форме FET объясняет весь процесс.

Управление валютными рисками в рамках многолетнего графика платежей

Ваша цена фиксирована в тайских батах, но ваш доход в фунтах, австралийских долларах, сингапурских долларах, евро, дирхамах или рублях. На протяжении нескольких лет строительства курс обмена будет колебаться, и каждый взнос будет стоить разную сумму в вашей родной валюте.

Четыре привычки помогут контролировать этот риск:

Создайте резерв. Запланируйте каждый взнос с запасом на случай неблагоприятных валютных колебаний.
Отслеживайте график. Знайте каждую дату платежа заранее, чтобы вы могли перевести средства, когда курс вам подходит в пределах окна платежа, а не в последний день.
Подготовьте крупный платеж заранее. Баллонный платеж при передаче несет наибольший риск, поэтому начните планировать его конвертацию заранее.
Отправляйте иностранную валюту. Позвольте принимающему тайскому банку конвертировать ее. Баты, переведенные из-за границы, создают проблемы с документацией для регистрации кондоминиума.

Риски и как защитить себя

Что происходит, если вы пропустите взнос по объекту на стадии строительства в Таиланде?

SPA определяет последствия, и они усиливаются. Стандартная последовательность:

Проценты за просрочку начисляются с даты платежа.
Застройщик отправляет письменное уведомление с периодом исправления.
Если платеж все еще не выполнен после периода исправления, застройщик имеет право расторгнуть SPA и удержать часть или всю сумму, уже уплаченную, как указано в контракте.

Предотвратить это просто. Знайте период исправления перед подписанием, держите резерв на финансирование и свяжитесь с застройщиком перед сроком, если ваши обстоятельства изменятся. Застройщики гораздо охотнее пересматривают платежи до дефолта, чем после него.

Пункты SPA, которые нужно проверить перед подписанием плана платежей

Просмотрите эти пункты перед тем, как платить что-либо сверх депозита за резервирование:

Триггер платежа: фиксированные календарные даты или подтвержденные этапы строительства
Дата завершения: и штраф, который застройщик платит за задержку поставки
Условия за просрочку платежа: процентная ставка и период исправления
Расторжение и возвраты: для обеих сторон, а не только для покупателя
Спецификации: отделка и допустимая погрешность по площади объекта
Расходы на передачу: как делятся сборы и налоги в Земельном департаменте
Перепродажа до завершения: можете ли вы передать контракт и размер сбора
Планы после передачи: когда передается право собственности и какое обеспечение удерживает застройщик
Язык: какая версия контракта имеет приоритет, если она существует на тайском и английском языках

Papaya предоставляет юридическую поддержку и проверку на каждом этапе покупки. Это включает в себя проверку юристом SPA и проверку самого проекта:

земельный титул (Chanote подтверждает обследованную, зарегистрированную землю)
разрешение на строительство
одобрение EIA, если проект требует этого
доступность в рамках квоты на иностранцев 49% для кондоминиумов

Наши руководства по SPA и проверке охватывают каждую проверку в полном объеме.

Связывание платежей с подтвержденным прогрессом строительства

График по этапам защищает вас только в том случае, если кто-то подтверждает, что каждый этап действительно достигнут. Из Лондона, Сиднея или Дубая покупатели не имеют возможности это проверить.

Контроль качества строительства на стадии строительства от Papaya закрывает этот пробел. Наша команда отслеживает прогресс на месте и сообщает вам перед каждой датой платежа по этапу. Мы отмечаем дефекты, пока их еще легко исправить, и проводим полную проверку с перечнем недочетов перед передачей. Вы оплачиваете только за выполненные работы, а не за те, которые были просто заявлены.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я купить кондоминиум на Пхукете в рассрочку, не проживая в Таиланде?

Да. Планы платежей застройщика не требуют резидентства, рабочего разрешения или тайского банковского счета.

Вы оплачиваете каждый взнос из-за границы с документацией FET. Подписание SPA и большая часть остального процесса проходят удаленно, а передача в Земельном департаменте может быть завершена через доверенность.

Могу ли я досрочно погасить план платежей?

Большинство SPA допускают досрочное погашение. Проверьте пункт перед подписанием и спросите, дает ли досрочная оплата скидку.

Цена одинакова с планом платежей и с полной оплатой наличными?

Не всегда. Некоторые застройщики предлагают более низкую цену за полную предоплату, поэтому всегда запрашивайте оба предложения и сравнивайте их. Через Papaya обе цифры являются ценами самого застройщика, без наценки агентства.

Заключение

Финансирование застройщика на Пхукете — это самый доступный способ для иностранных покупателей приобрести недвижимость на первичном рынке. Оно не требует одобрения банка и не имеет процентов во время строительства, а платежи распределяются на весь период строительства. Правильный план зависит от вашего денежного потока:

план на основе этапов для инвесторов, покупающих на ранних этапах
пост-рассрочка для покупателей, которые хотят, чтобы арендный доход покрывал часть цены
план застройщика в сочетании с ипотекой для конечных покупателей, финансирующих платеж при передаче

Три правила применяются независимо от выбранного вами плана. Читайте SPA перед тем, как принимать решение. Документируйте каждый взнос для требования FET. Финансируйте платеж при передаче задолго до его срока.

Если вы сравниваете планы платежей в Банг Тао, Лагуне, Лаяне или Камале, команда Papaya может представить текущие условия по проектам Sansiri, Laguna Property и The Title рядом. Мы показываем цену застройщика, цену по плану платежей и любой кэшбек для каждой единицы. Напишите нам в Telegram или WhatsApp, или отправьте электронное письмо для бесплатной консультации с менеджером Papaya.

Рынок и инвестиции