Financování od developerů na Phuketu: Platební plány, 0% splátky a možnosti hypoték pro zahraniční kupce

Většina zahraničních kupců na primárním trhu na Phuketu nikdy nežádá o bankovní úvěr. Místo toho využívají financování od developerů: splátkový plán, který je dohodnut přímo s developerem, je uveden v Smlouvě o prodeji a koupi (SPA) a platí se ve splátkách během výstavby projektu. Není potřeba žádné prověřování úvěruschopnosti, žádná thajská banka a žádné doklady o příjmu.

Pro investora to znamená, že kapitál se postupně vkládá místo jednorázového převodu. Pro koncového kupce nebo stěhovatele to znamená zajištění dnešní ceny za jednotku, zatímco prodává dům jinde nebo plánuje stěhování.

Platební plány se stále výrazně liší mezi developery a projekty. Někteří zůstávají bezúroční od rezervace až po předání. Někteří prodlužují platby po dokončení. Jiní zahrnují většinu ceny do jedné velké platby v den předání.

Tato příručka pokrývá:

jak financování od developerů funguje a kteří developeři to nabízejí
hlavní typy plánů, včetně 0% a možností po předání
co platíte předem a jak vypadá typický harmonogram
financování od developerů ve srovnání s hypotékou pro cizince v Thajsku
placení splátek ze zahraničí, včetně formuláře FET a měnového rizika
rizika a klauzule SPA, které vás chrání

Jak funguje financování od developerů na Phuketu

Financování od developerů je odložená platba mezi kupujícím a developerem. Místo toho, abyste platili celou cenu při převodu, platíte ve splátkách stanovených ve SPA. Dohodu zajišťuje developer, nikoli banka.

Tento model vyhovuje trhu s nemovitostmi na základě plánování. Developeři potřebují peněžní tok během výstavby a kupující chtějí rozložit své závazky během výstavby. V segmentu kondominií a vil na Phuketu je splátkový systém standardní strukturou, nikoli promoční nabídkou.

Zde jsou základní informace:

Žádné bankovní posuzování. Developer nehodnotí váš příjem, úvěrovou historii ani status pobytu.
Fixní cena v thajských bahtách. Kupní cena je stanovena při podpisu SPA a během platebního období se nemění.
Vlastnictví při dokončení. Vlastnický list se převádí na Katastrálním úřadu, jakmile je uhrazena poslední platba při převodu.
Volný vlastnický režim závisí na dokumentaci. Jednotka kondominia se registruje jako volný vlastnický režim v rámci 49% kvóty pro zahraniční vlastnictví pouze tehdy, pokud jsou všechny platby zdokumentovány jako zahraniční měna zaslaná ze zahraničí. Sekce FET níže vysvětluje, jak na to.

Jak fungují platební plány developerů na Phuketu?

Téměř každý plán následuje stejnou čtyřkrokovou sekvenci:

Rezervační záloha. Podepisujete rezervační smlouvu a platíte zálohu, která vyřadí jednotku z trhu.
Podpis SPA a záloha. V rámci stanoveného okna po rezervaci podepisujete SPA a platíte první část ceny.
Splátky během výstavby. Platby následují buď pevný kalendář (měsíčně nebo čtvrtletně), nebo dokončení stavebních etap.
Poslední platba při předání. Zbývající částka se platí na Katastrálním úřadu v den převodu. U kondominia obdržíte vlastnický list kondominia na své jméno. U vil v nájmu se nájem registruje proti pozemkovému vlastnictví, ideálně Chanote.

SPA řídí každou část tohoto procesu: částky, termíny splatnosti, podmínky za pozdní platby, datum dokončení a nápravy pro každou stranu. Čtěte harmonogram splátek stejně pečlivě, jako čtete cenu.

Kteří developeři na Phuketu nabízejí platební plány?

Splátkový systém je standardem na primárním trhu na Phuketu. Co se liší, je rozdělení, počet splátek a zda platby pokračují po předání.

Sansiri je jedním z největších veřejně obchodovaných developerů v Thajsku, s projekty na Phuketu zaměřenými jak na investory, tak na vlastníky.
Laguna Property vyvíjí rezidence uvnitř integrované resortové oblasti Laguna Phuket v Bang Tao. Kupující zde mají přístup k zavedené resortové infrastruktuře od prvního dne.
The Title se zaměřuje na kondominia ve stylu resortu s programy pronájmu.

Většina nemovitostí s platebními plány se nachází v Bang Tao, Laguně, Layan a Kamale. Tyto oblasti mají nejvyšší koncentraci aktivních projektů na základě plánování na západním pobřeží.

Kupující se často ptají, zda procházení agenturou změní cenu nebo plán. S Papaya to neplatí. Získáte cenu od developera a platební harmonogram od developera, bez přirážky agentury. To vám umožní porovnat plány napříč Sansiri, Laguna Property a The Title na rovnocenných podmínkách.

Typy platebních plánů nemovitostí na Phuketu

Developeři na Phuketu používají čtyři hlavní struktury. Každá z nich rozkládá cenu jinak a každá vyhovuje jinému typu kupujícího.

Platební plán na základě plánování na Phuketu: Harmonogramy založené na milnících

Toto je nejběžnější struktura pro kondominium na základě plánování. Splátky jsou spojeny s platbami za stavební milníky, přičemž každá splátka je splatná, když developer dokončí definovanou etapu, jako například:

základ
nosná konstrukce
střecha
mechanické, elektrické a vodoinstalatérské práce
dokončení

Výhodou je sladění. Vaše peníze následují viditelný pokrok, takže pokud se výstavba zpomalí, další platba za milník ještě není splatná.

Pečlivě zkontrolujte spouštěč. Některé SPA popisují harmonogram "milníků", ale stanovují pevné kalendářní termíny. Platby na základě kalendáře jsou splatné, ať už budova dosáhla této etapy nebo ne.

Většina plánů na základě milníků končí balónovou platbou při předání, což je zbývající zůstatek splatný v den převodu. Často je to největší jednorázová platba v harmonogramu. Naplánujte, jak ji financovat od prvního dne, ať už z úspor, výnosů z prodeje nebo hypotéky.

Nejlépe vyhovuje: investorům, kteří kupují brzy v projektu.

0% úrokové splátkové plány: Je financování od developerů skutečně bezúročné?

Ano, v doslovném smyslu. Během výstavby nesou splátky od developera žádný úrok. Developer vybírá dohodnutou cenu ve splátkách, nikoli vám půjčuje peníze, takže ve SPA není žádná úroková položka.

To však neznamená, že každý plán má stejnou cenu. Náklady na čas se projevují jinde:

Sleva za plnou platbu, které se vzdáváte. Někteří developeři stanovují nižší ceny jednotek pro kupující, kteří platí v plné výši předem.
Vyšší ceny na prodloužené podmínky. Plány, které běží po předání, jsou někdy cenově vyšší než standardní harmonogram.
Penále za pozdní platby. Ty se uplatňují pouze v případě, že zmeškáte termín.

Test je jednoduchý: požádejte o dvě nabídky, jednu na plnou platbu a jednu s platebním plánem. Rozdíl mezi nimi je skutečná cena bezúročných splátek.

Papaya uvádí obě částky vedle sebe pro každou jednotku, kterou ukazujeme. U vybraných projektů partnerů kupující také získávají 0% splátky od developera v kombinaci s cashbackem, což dále snižuje efektivní cenu.

Nejlépe vyhovuje: kupujícím, kteří platí z pravidelného příjmu na pevné měsíční nebo čtvrtletní termíny.

Platební plány po předání na Phuketu: Co to je a kdo je nabízí

Platební plán po předání, také nazývaný platební plán po dokončení, udržuje splátky i po obdržení klíčů. Místo velké balónové platby při předání platíte část ceny během stanoveného období po dokončení.

Pro investory tato struktura mění obraz peněžního toku. Jednotka může začít generovat příjem z pronájmu, zatímco část ceny je stále nesplacena, takže příjem z pronájmu přispívá k zbývajícím splátkám.

Podmínky po předání jsou nabízeny u vybraných projektů, nikoli na celém trhu, a dostupnost se mění, jak se jednotky prodávají. Tým Papaya sleduje, které partnerské projekty je aktuálně nabízejí.

Před podpisem je třeba potvrdit dva body:

Časování převodu vlastnictví. Někteří developeři převádějí vlastnictví při předání a zajišťují nesplacený zůstatek prostřednictvím smlouvy. Jiní převádějí pouze po poslední splátce. SPA uvádí, co platí.
Omezení použití. Potvrďte, zda můžete jednotku pronajímat nebo prodávat, než bude plán plně zaplacen.

Nejlépe vyhovuje: investorům, kteří chtějí, aby příjem z pronájmu pokryl část ceny.

Možnost pronájmu s následným vlastnictvím: Alternativa pro dokončené jednotky

Možnosti pronájmu s následným vlastnictvím se vztahují na dokončené, připravené k nastěhování. Pronajímáte nemovitost, část nájmu se započítává na kupní cenu a máte právo koupit během dohodnutého období.

To vyhovuje stěhovatelům, kteří chtějí žít v Bang Tao nebo Kamale, než se zaváží. Před podpisem zkontrolujte čtyři podmínky:

podíl nájmu započítaného na cenu
délka opčního období
zda je kupní cena stanovena při podpisu
co se stane se započítanou částkou, pokud se rozhodnete nekoupit

Pokud je cílem volný vlastnický režim kondominia, zeptejte se svého právníka, jak se započítávají nájemní kredity vůči požadavku na převod zahraniční měny. To je důležité pro dokumentaci FET, která je pokryta níže.

Nejlépe vyhovuje: stěhovatelům, kteří testují oblast před koupí.

Co platíte předem a kdy

Jak velká záloha potřebujete k nákupu kondominia na základě plánování na Phuketu?

Předběžný závazek se skládá ze dvou částí:

Rezervační záloha: placená při rezervaci jednotky, aby ji vyřadila z trhu.
Záloha při podpisu SPA: první procento ceny, placené při podpisu smlouvy.

Obě se počítají do kupní ceny, nikoli nad rámec ní. Přesné částky se liší podle developera a projektu, takže je potvrďte před rezervací.

Přečtěte si rezervační smlouvu před zaplacením, protože podmínky vrácení se liší podle developera. Naše příručka k rezervačnímu procesu pokrývá tento krok podrobně.

Protože Papaya pracuje za ceny přímo od developerů, procento zálohy se vztahuje na cenu samotného developera. Neexistuje žádná nadhodnocená částka, takže neplatíte procento z přirážky agentury.

Příklad platebního harmonogramu: 2-ložnicové kondominium v Bang Tao

Zde je, jak vypadá typický plán na základě plánování pro 2-ložnicové kondominium v Bang Tao od rezervace po klíče:

Rezervace. Platíte rezervační zálohu a jednotka je okamžitě vyřazena z trhu.
Podpis SPA. V rámci okna stanoveného v rezervační smlouvě podepisujete SPA a platíte zálohu.
Období výstavby. Splátky následují harmonogram milníků nebo kalendáře ve SPA. Každá platba je zaslána ze zahraničí s dokumentací FET.
Předání. Zbývající zůstatek se platí na Katastrálním úřadu a vlastnický list kondominia je registrován na vaše jméno.

Nejčastěji podceňovanou etapou je poslední. Naplánujte si zdroj financování pro platbu při předání již v rezervační fázi, nikoli v posledních měsících výstavby.

Financování od developerů vs. hypotéka pro cizince v Thajsku

Mohou cizinci získat financování na nákup nemovitosti v Thajsku?

Ano, ale možnosti jsou omezené. Zahraniční kupci mají tři možnosti:

Financování od developerů: splátky na základě SPA, bez posuzování úvěruschopnosti.
Hypotéka od thajské banky: dostupná pro omezenou skupinu zahraničních dlužníků.
Půjčka ve vaší domovské zemi: například refinancování nebo uvolnění vlastního kapitálu z nemovitosti ve Velké Británii, Austrálii, Singapuru, Německu nebo SAE, a poté zaslání prostředků do Thajska.

Kritéria pro půjčky thajských bank pro cizince jsou přísná. Banky obvykle požadují thajský pracovní povolení, příjem ze thajských zdrojů nebo dlouhodobý pobyt. Nerezidenti mají velmi omezený přístup.

Půjčky z domovské země jsou často nejpraktičtější cestou pro platbu při předání. Jako bonus peníze zaslané ze zahraničí v zahraniční měně také splňují požadavek na převod kondominia.

Podpora hypoték Papaya pro cizince začíná před rezervací. Kontrolujeme, kteří věřitelé akceptují vaši národnost, pobyt a příjmový profil, takže platba při předání je financována dlouho před tím, než nastane.

Můžete získat hypotéku na vilu na Phuketu jako cizinec?

Je to obtížnější než u kondominia. Cizinci nemohou vlastnit půdu v Thajsku, takže vila se obvykle kupuje jako vila v nájmu: pozemek je pronajat na registrovanou dobu a struktura je vlastněna nebo pronajímána v závislosti na projektu.

Banky půjčují proti zástavě, kterou mohou vymáhat, a struktury nájmu tento okruh značně zužují. Většina kupujících vil kombinuje platební plán od developera během výstavby s hotovostí nebo financováním z domovské země pro zbytek.

Nezapojujte thajskou nominální společnost, abyste drželi půdu nebo kvalifikovali pro půjčku. Nominální struktury, kde thajští akcionáři drží akcie jménem cizince, jsou podle thajského práva nezákonné a vystavují celou investici riziku.

Financování od developerů vs. hypotéka: Která je lepší pro investory, koncové kupce a stěhovatele?

Tři cesty se liší v čtyřech bodech:

Oprávnění. Financování od developerů je otevřené každému kupujícímu. Hypotéka od thajské banky je omezena na určité zahraniční profily. Půjčka z domovské země závisí na vašem vlastním věřiteli.
Prověřování úvěruschopnosti. Financování od developerů žádné nemá. Obě bankovní cesty vyžadují plné posouzení.
Úrok během výstavby. Splátky od developerů žádný úrok nenesou. Bankovní úvěry účtují úrok od momentu, kdy jsou prostředky čerpány.
Vhodnost pro plánování. Financování od developerů je navrženo pro nákupy na základě plánování. Hypotéka od thajské banky se obvykle uplatňuje pouze při dokončení. Půjčka z domovské země může financovat jakoukoli fázi.

Správná volba závisí na tom, proč kupujete:

Investoři využívají financování od developerů během výstavby, aby udrželi kapitál volný. Nákup brzy v projektu zajišťuje nejlepší výběr jednotek na počáteční cenové listině developera.
Koncoví kupci kombinují obě cesty: plán developera pokrývá splátky během výstavby a hypotéka nebo půjčka z domovské země pokrývá platbu při předání.
Stěhovatelé s thajským pracovním povolením získávají přístup k hypotékám thajských bank. Možnost pronájmu s následným vlastnictvím jim umožňuje žít v oblasti před koupí.

Placení splátek ze zahraničí: Formulář FET a měna

Potřebují splátkové platby za thajské kondominium formulář FET?

Ano. Každá splátka je důležitá, nejen ta poslední. Aby bylo možné registrovat volné vlastnictví kondominia v rámci zahraniční kvóty, Katastrální úřad vyžaduje důkaz, že kupní peníze vstoupily do Thajska ze zahraničí v zahraniční měně.

Důkaz závisí na velikosti každého převodu:

50 000 USD nebo více (nebo ekvivalent v jiné měně): přijímající thajská banka vydává formulář pro zahraniční směnné transakce (FET).
Pod 50 000 USD: přijímající banka vydává dopis potvrzující příliv zahraniční měny.

Pro každou splátku dodržujte stejná pravidla:

Posílejte peníze z účtu na své jméno.
Převeďte je v zahraniční měně, nikoli v thajských bahtách.
Jasně uveďte účel, například: "Nákup kondominia [číslo jednotky], [název projektu]".

Uchovávejte každý dokument, jakmile je platba provedena. Chybějící záznam v době převodu je obtížné znovu vytvořit a může zablokovat registraci volného vlastnictví.

Kupující vil v nájmu nepotřebují dokumentaci FET k registraci nájmu. Zdokumentované přílivy však usnadňují pozdější zasílání výnosů z prodeje zpět do zahraničí.

Podpora Papaya pro převod prostředků pokrývá tento krok pro každou splátku. Potvrzujeme přesné pokyny k převodu s bankou developera a kontrolujeme, že každý formulář FET nebo bankovní dopis je vydán správně. Naše příručka k formuláři FET vysvětluje celý proces.

Řízení měnového rizika v rámci víceletého platebního harmonogramu

Vaše cena je fixována v thajských bahtách, ale váš příjem je v librách, australských dolarech, singapurských dolarech, eurech, dirhemech nebo rublech. Během několika let výstavby se směnný kurz změní a každá splátka stojí jinou částku ve vaší domácí měně.

Čtyři návyky udržují toto riziko pod kontrolou:

Vytvořte rezervu. Rozpočtujte každou splátku s rezervou proti nepříznivým pohybům měny.
Sledujte harmonogram. Znáte všechny termíny splatnosti předem, abyste mohli převést, když je kurz pro vás výhodný v rámci platebního okna, nikoli na poslední den.
Připravte velkou platbu včas. Balónová platba při předání nese největší riziko, takže začněte plánovat její konverzi s předstihem.
Posílejte zahraniční měnu. Nechte thajskou banku ji převést. Bahty převedené ze zahraničí vytvářejí problémy s dokumentací pro registraci kondominia.

Rizika a jak se chránit

Co se stane, pokud zmeškáte splátku u nemovitosti na základě plánování v Thajsku?

SPA definuje následky a ty se zhoršují. Standardní sekvence je:

Úroky za pozdní platby běží od data splatnosti.
Developer zasílá písemné oznámení s dobou na nápravu.
Pokud platba stále není uhrazena po uplynutí doby na nápravu, má developer právo ukončit SPA a ponechat si část nebo všechny již zaplacené částky, jak je uvedeno ve smlouvě.

Prevence je jednoduchá. Znáte dobu na nápravu před podpisem, udržujte rezervu na financování a kontaktujte developera před termínem splatnosti, pokud se vaše okolnosti změní. Developeři přeplánují platby mnohem ochotněji před selháním než po něm.

Klauzule SPA, které je třeba zkontrolovat před podpisem platebního plánu

Prozkoumejte tyto klauzule před tím, než zaplatíte cokoliv nad rámec rezervační zálohy:

Spouštěč platby: pevné kalendářní termíny nebo ověřené stavební milníky
Datum dokončení: a pokuta, kterou developer platí za pozdní dodání
Podmínky za pozdní platby: úroková sazba a doba na nápravu
Ukončení a vrácení peněz: pro obě strany, nejen pro kupujícího
Specifikace: povrchové úpravy a povolená tolerance na ploše jednotky
Náklady na převod: jak jsou poplatky a daně na Katastrálním úřadu rozděleny
Prodej před dokončením: zda můžete převést smlouvu a poplatek
Plány po předání: kdy se převádí vlastnictví a jakou záruku developer drží
Jazyk: která verze smlouvy má přednost, pokud existuje v thajštině a angličtině

Papaya poskytuje právní podporu a due diligence u každého nákupu. To zahrnuje revizi SPA právníkem a kontroly samotného projektu:

pozemkový titul (Chanote potvrzuje zaměřenou, registrovanou půdu)
stavební povolení
schválení EIA, pokud je projekt vyžaduje
dostupnost v rámci 49% kvóty pro zahraniční jednotky kondominia

Naše příručky k SPA a due diligence pokrývají každou kontrolu podrobně.

Propojení plateb s ověřeným pokrokem ve výstavbě

Harmonogram na základě milníků vás chrání pouze tehdy, pokud někdo potvrdí, že každý milník byl skutečně dosažen. Z Londýna, Sydney nebo Dubaje nemají kupující žádný způsob, jak to zkontrolovat.

Kontrola kvality výstavby Papaya na základě plánování tuto mezeru uzavírá. Náš tým sleduje pokrok na místě a informuje vás před každou splátkou za milník. Označujeme vady, dokud jsou stále levné na opravu, a provádíme úplnou inspekci s kontrolním seznamem před předáním. Platíte za práci, která byla ověřena, nikoli za práci, která byla hlášena.

Často kladené otázky

Mohu koupit kondominium na Phuketu na splátky, aniž bych žil v Thajsku?

Ano. Platební plány developerů nevyžadují žádný pobyt, pracovní povolení nebo thajský bankovní účet.

Každou splátku platíte ze zahraničí s dokumentací FET. Podpis SPA a většina ostatních procesů probíhá na dálku a převod na Katastrálním úřadu může být dokončen prostřednictvím plné moci.

Mohu splatit platební plán předčasně?

Většina SPA umožňuje předčasné vypořádání. Zkontrolujte klauzuli před podpisem a zeptejte se, zda předčasné splácení přináší slevu.

Je cena stejná s platebním plánem jako při plné hotovostní platbě?

Ne vždy. Někteří developeři nabízejí nižší cenu za plnou platbu předem, takže se vždy ptejte na obě nabídky a porovnávejte je. Přes Papaya jsou obě částky cenami samotného developera, bez přirážky agentury.

Závěr

Financování od developerů na Phuketu je nejdostupnější způsob, jak mohou zahraniční kupci nakupovat na primárním trhu. Nevyžaduje žádné schválení banky a během výstavby nenese žádný úrok, a platby jsou rozloženy během výstavby. Správný plán závisí na vašem cash flow:

na základě milníků pro investory, kteří kupují brzy
po předání pro kupující, kteří chtějí, aby příjem z pronájmu pokryl část ceny
plán od developera v kombinaci s hypotékou pro koncové kupce financující platbu při předání

Platí tři pravidla, ať už si vyberete jakýkoli plán. Přečtěte si SPA před tím, než se zavážete. Dokumentujte každou splátku pro požadavek FET. Financujte platbu při předání dlouho před tím, než nastane.

Pokud porovnáváte platební plány v Bang Tao, Laguně, Layan nebo Kamale, tým Papaya vám může předložit aktuální podmínky projektů Sansiri, Laguna Property a The Title vedle sebe. Ukážeme cenu přímo od developera, cenu platebního plánu a jakýkoli cashback pro každou jednotku. Napište nám na Telegram nebo WhatsApp, nebo pošlete e-mail pro bezplatnou konzultaci s manažerem Papaya.

Trh a investice