Законы Airbnb в Таиланде: что владельцам кондоминиумов нужно знать перед сдачей недвижимости в аренду

Введение

Многие покупатели предполагают, что могут управлять своим кондоминиумом в Пхукете как Airbnb сразу после закрытия сделки — разместить объявление, установить ночную ставку и начать собирать бронирования. Законы Airbnb в Таиланде не работают так, и разрыв между ожиданиями покупателей и тем, что на самом деле законно, ставит в затруднительное положение больше владельцев, чем почти любая другая часть процесса покупки.

Этот гид охватывает правовой статус краткосрочной аренды в Таиланде, лицензионные требования, как кондоминиумы в Пхукете решают эту проблему на практике и каким образом выглядит реалистичный и законный путь к доходу от аренды.

Является ли Airbnb законным в Таиланде?

Краткий ответ: сдача кондоминиума в аренду на срок менее 30 дней в общем случае требует наличия гостиничной лицензии согласно тайскому законодательству, и подавляющее большинство индивидуальных владельцев кондоминиумов ее не имеет — что означает, что большинство аренды в стиле Airbnb, управляемой частными владельцами, осуществляется вне закона, осознают они это или нет.

Это не серый участок, который слабо контролируется повсюду; это конкретное юридическое требование, связанное с тем, как используется недвижимость, а не с тем, является ли владелец тайцем или иностранцем. Объект, приобретенный полностью законно, с чистым титулом Чанот и правильно зарегистрированным SPA, все равно может поставить своего владельца под угрозу в момент, когда он сдается в краткосрочную аренду без необходимых лицензий.

Является ли Airbnb законным в Таиланде для иностранцев?

Правило применяется одинаково к тайским и иностранным владельцам — национальность не имеет значения для легальности краткосрочной аренды. Важно, как классифицируется использование недвижимости и есть ли у операции лицензия, а не кто владеет титулом.

Что произойдет, если я незаконно сдам свою недвижимость в аренду в Таиланде?

На практике незарегистрированная краткосрочная аренда подвергает владельца штрафам и потенциальному закрытию объявления, и это может усложнить положение иностранного владельца, если спор или проверка привлечет официальное внимание к недвижимости.

Законы краткосрочной аренды в Таиланде — правовая основа

Чтобы понять, почему существует это ограничение, необходимо разобраться в двух законодательных актах, которые его регулируют, поскольку взаимодействие между ними на самом деле определяет, что может и не может делать владелец кондоминиума.

Закон о гостиницах устанавливает базовые требования: любое жилье, предлагаемое для проживания на срок менее 30 дней, классифицируется как гостиничное использование и требует наличия гостиничной лицензии для законной эксплуатации, независимо от того, является ли здание кондоминиумом. Закон о кондоминиумах регулирует, как могут использоваться отдельные единицы в зарегистрированном проекте кондоминиума, и его соблюдение контролируется на уровне здания каждым юридическим лицом проекта — юридическим лицом, представляющим всех владельцев единиц коллективно.

Нужна ли мне лицензия для ведения Airbnb в Таиланде?

Да, почти во всех случаях — предложение кондоминиума для краткосрочных аренды без гостиничной лицензии является конкретной деятельностью, которую закон ограничивает, а не краткосрочной арендой в абстрактном смысле. Лицензированная гостиничная операция должна соответствовать стандартам здания и безопасности, которые отдельная единица кондоминиума обычно не построена и не зарегистрирована для удовлетворения, именно поэтому большинство индивидуальных владельцев не могут просто подать заявку на получение лицензии на свою единицу.

Кроме национального законодательства, юридическое лицо кондоминиума может применять свои собственные правила против краткосрочной аренды в здании, независимо от того, соблюдается ли национальное требование о лицензировании. Контроль за краткосрочной арендой в Таиланде все чаще осуществляется на уровне здания, поскольку юридический комитет имеет прямой интерес контролировать незарегистрированную аренду, которая влияет на использование общих зон и безопасность здания.

Регулирование Airbnb в Пхукете — что нужно знать владельцам кондоминиумов

Популярность Пхукета как на рынке аренды, так и как инвестиционного направления означает, что разрыв между тем, что покупатели надеются сделать, и тем, что конкретное здание на самом деле разрешает, постоянно проявляется здесь — часто только после того, как покупатель пытается разместить свое объявление после покупки.

Ограничения на аренду кондоминиумов в Таиланде устанавливаются проект за проектом, и здания в Пхукете значительно различаются: некоторые полностью запрещают любую аренду на срок менее 30 дней, некоторые ограничивают аренду только лицензированной программой управления на месте, а меньшая часть структурирована с самого начала вокруг законной краткосрочной аренды. Правила иностранного владения кондоминиумами в Таиланде по квоте 49% регулируют, кто может владеть титулом на единицу, но они ничего не говорят о том, что этот владелец может делать с ней после приобретения — это совершенно отдельный вопрос, регулируемый политикой самого здания.

Какие здания в Пхукете разрешают краткосрочную аренду?

Маркетинговые материалы проекта, описывающие "арендный потенциал", не являются подтверждением того, что краткосрочная аренда на самом деле разрешена и лицензирована — это различие стоит проверить напрямую, а не предполагать.

Лицензия на краткосрочную аренду в Таиланде — стоит ли ее получать?

Для отдельного иностранного владельца, обладающего одной единицей, получение гостиничной лицензии самостоятельно редко является практичным — само здание обычно не зарегистрировано или построено для соответствия требованиям гостиничного стандарта, а получение лицензии для одной единицы против правил юридического лица создает больше трений, чем решает.

Совершенно другая картина относится к кондоминиумам для аренды в Пхукете, которые изначально структурированы вокруг лицензированной, профессионально управляемой аренды — где лицензирование и соблюдение норм осуществляется на уровне проекта, а не отдельными владельцами.

Сдача вашего кондоминиума в аренду на Airbnb в Таиланде — что на самом деле реально?

Учитывая вышеуказанные ограничения, полезно ответить на практический вопрос напрямую: что может сделать иностранный владелец, чтобы получить доход от аренды кондоминиума в Пхукете, не сталкиваясь с юридическими проблемами?

Существует два реалистичных пути. Первый — долгосрочная аренда — сдача в аренду одному арендатору на срок 30 дней или более, что полностью выходит за рамки определения краткосрочной аренды по Закону о гостиницах и не несет аналогичных лицензионных рисков. Второй — покупка в проекте с уже установленной лицензированной программой управления арендой, где за соблюдение норм отвечает застройщик или назначенный оператор, а владелец участвует в структурированном пуле аренды.

Могу ли я сдать свой кондоминиум в аренду на Airbnb в Пхукете?

Не на стандартной частной единице без гостиничной лицензии в подавляющем большинстве случаев — но покупка в проекте, специально разработанном для соблюдения норм аренды, значительно меняет ответ. Это именно то различие, которое должно определять, какой проект выбирает покупатель, ориентированный на аренду, а не предполагать, что любая покупка кондоминиума в Пхукете автоматически дает гибкость Airbnb.

Как облагается налогом доход от Airbnb в Таиланде?

Какой бы ни была форма дохода от аренды — долгосрочная аренда или лицензированная управляемая программа аренды — она создает налоговые обязательства в Таиланде, которые не следует воспринимать как второстепенные.

Как облагается налогом доход от Airbnb в Таиланде?

Доход от аренды, полученный в Таиланде, обычно подпадает под тайскую налоговую систему независимо от статуса резидентства владельца, что делает правильное структурирование и отчетность с самого начала значительно более простым, чем исправление ситуации позже.

Заключение

Законы Airbnb в Таиланде строже и конкретнее, чем предполагают большинство покупателей, и индивидуальный владелец, который размещает стандартный кондоминиум для краткосрочной аренды без лицензии, почти всегда действует вне правил, независимо от намерений. Более безопасный и надежный путь к доходу от аренды — это покупка в проекте, построенном вокруг соблюдения норм и профессионально управляемой структуры аренды — или долгосрочная аренда — вместо предположения, что гибкость в стиле Airbnb является стандартом для любой покупки кондоминиума в Пхукете.

Если вы оцениваете недвижимость специально для получения дохода от аренды и хотите понять, что проект на самом деле разрешает перед покупкой, свяжитесь с командой Papaya напрямую через Telegram, WhatsApp или электронную почту — мы с радостью проведем вас через то, что соответствует вашим целям.