กฎหมาย Airbnb ในประเทศไทย: สิ่งที่เจ้าของคอนโดต้องรู้ก่อนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์

บทนำ

ผู้ซื้อหลายคนมักคิดว่าพวกเขาสามารถดำเนินการคอนโดในภูเก็ตเหมือน Airbnb ได้ทันทีหลังจากปิดการขาย — เพียงแค่ลงรายการ ตั้งอัตราค่าห้องต่อคืน และเริ่มรับการจอง แต่กฎหมาย Airbnb ในประเทศไทยไม่ได้ทำงานเช่นนั้น และช่องว่างระหว่างสิ่งที่ผู้ซื้อคาดหวังและสิ่งที่ถูกกฎหมายจริง ๆ ทำให้เจ้าของหลายคนตกใจมากกว่าส่วนอื่น ๆ ของกระบวนการซื้อ

คู่มือนี้จะครอบคลุมสถานะทางกฎหมายของการเช่าระยะสั้นในประเทศไทย กรอบการอนุญาตที่เกี่ยวข้อง วิธีที่อาคารคอนโดในภูเก็ตจัดการกับปัญหานี้ในทางปฏิบัติ และเส้นทางที่เป็นจริงและสอดคล้องกับกฎหมายในการสร้างรายได้จากการเช่ามีลักษณะอย่างไร

การเช่า Airbnb ในประเทศไทยถูกกฎหมายหรือไม่?

คำตอบสั้น ๆ คือ การปล่อยเช่าคอนโดสำหรับการเข้าพักที่น้อยกว่า 30 วันโดยทั่วไปต้องการใบอนุญาตโรงแรมตามกฎหมายไทย และเจ้าของคอนโดส่วนใหญ่ไม่ถือใบอนุญาตนี้ — ซึ่งหมายความว่าการเช่าสไตล์ Airbnb ที่ดำเนินการโดยเจ้าของส่วนตัวส่วนใหญ่เป็นการดำเนินการนอกกฎหมาย ไม่ว่าเจ้าของจะรู้หรือไม่ก็ตาม

นี่ไม่ใช่พื้นที่สีเทาที่บังคับใช้แบบหลวม ๆ ทั่วไป; มันเป็นข้อกำหนดทางกฎหมายเฉพาะที่เชื่อมโยงกับวิธีการใช้ทรัพย์สิน ไม่ใช่ว่าเจ้าของจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติ หน่วยที่ซื้ออย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยมีโฉนดที่ดินที่สะอาดและสัญญาซื้อขายที่ลงทะเบียนอย่างถูกต้อง สามารถทำให้เจ้าของเสี่ยงได้ในทันทีเมื่อมันถูกปล่อยเช่าระยะสั้นโดยไม่มีใบอนุญาตที่ถูกต้อง

การเช่า Airbnb ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติถูกกฎหมายหรือไม่?

กฎนี้ใช้กับเจ้าของทั้งไทยและชาวต่างชาติอย่างเท่าเทียม — สัญชาติไม่มีผลต่อความถูกต้องตามกฎหมายของการเช่าระยะสั้น สิ่งที่สำคัญคือการจำแนกประเภทการใช้งานของทรัพย์สินและว่าการดำเนินการนั้นมีใบอนุญาตหรือไม่ ไม่ใช่ว่าใครถือกรรมสิทธิ์

จะเกิดอะไรขึ้นถ้าฉันปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ของฉันอย่างผิดกฎหมายในประเทศไทย?

ในทางปฏิบัติ การดำเนินการเช่าระยะสั้นโดยไม่มีใบอนุญาตทำให้เจ้าของเสี่ยงต่อการถูกปรับและอาจถูกปิดรายการ และอาจทำให้สถานะของเจ้าของชาวต่างชาติเสียหายหากมีข้อพิพาทหรือการตรวจสอบที่ดึงดูดความสนใจจากเจ้าหน้าที่ไปยังทรัพย์สิน

กฎหมายการเช่าระยะสั้นในประเทศไทย — กรอบทางกฎหมาย

การเข้าใจว่าทำไมข้อจำกัดนี้จึงมีอยู่หมายถึงการเข้าใจสองกฎหมายที่ควบคุมมัน เนื่องจากการมีปฏิสัมพันธ์ระหว่างกันคือสิ่งที่กำหนดสิ่งที่เจ้าของคอนโดสามารถทำได้และไม่สามารถทำได้

พระราชบัญญัติโรงแรมกำหนดพื้นฐาน: ที่พักใด ๆ ที่เสนอสำหรับการเข้าพักที่สั้นกว่า 30 วันจะถูกจัดประเภทเป็นการใช้งานประเภทโรงแรมและต้องมีใบอนุญาตโรงแรมในการดำเนินการอย่างถูกกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็นอาคารที่เป็นคอนโดมิเนียมหรือไม่ พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมควบคุมวิธีการใช้หน่วยแต่ละหน่วยภายในโครงการคอนโดที่ลงทะเบียน และจะถูกบังคับใช้ที่ระดับอาคารโดยนิติบุคคลของแต่ละโครงการ — หน่วยงานทางกฎหมายที่เป็นตัวแทนของเจ้าของหน่วยทั้งหมดร่วมกัน

ฉันต้องการใบอนุญาตในการดำเนินการ Airbnb ในประเทศไทยหรือไม่?

ใช่ ในเกือบทุกกรณี — การเสนอหน่วยคอนโดสำหรับการเข้าพักระยะสั้นโดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรมคือกิจกรรมเฉพาะที่กฎหมายจำกัด ไม่ใช่การเช่าระยะสั้นในเชิงนามธรรม การดำเนินการโรงแรมที่มีใบอนุญาตต้องปฏิบัติตามมาตรฐานอาคารและความปลอดภัยที่หน่วยคอนโดทั่วไปไม่ได้สร้างหรือจดทะเบียนเพื่อให้เป็นไปตาม ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมเจ้าของส่วนใหญ่จึงไม่สามารถสมัครใบอนุญาตสำหรับหน่วยของตนได้โดยตรง

นอกเหนือจากกฎหมายระดับชาติ นิติบุคคลของคอนโดสามารถบังคับใช้กฎของตนเองต่อกิจกรรมการเช่าระยะสั้นภายในอาคาร โดยไม่คำนึงว่าข้อกำหนดการอนุญาตระดับชาติจะถูกปฏิบัติตามหรือไม่ การบังคับใช้การเช่าระยะสั้นในประเทศไทยเกิดขึ้นที่ระดับอาคารมากขึ้น เนื่องจากคณะกรรมการนิติบุคคลมีแรงจูงใจโดยตรงในการตรวจสอบกิจกรรมการเช่าที่ไม่มีใบอนุญาตซึ่งส่งผลต่อการใช้พื้นที่ส่วนกลางและความปลอดภัยของอาคาร

ข้อบังคับ Airbnb ในภูเก็ต — สิ่งที่เจ้าของคอนโดต้องรู้

ความนิยมของภูเก็ตในฐานะตลาดเช่าและจุดหมายปลายทางการลงทุนหมายความว่าช่องว่างระหว่างสิ่งที่ผู้ซื้อหวังจะทำและสิ่งที่อาคารเฉพาะอนุญาตจริง ๆ จะปรากฏขึ้นที่นี่อย่างต่อเนื่อง — มักจะเกิดขึ้นเมื่อผู้ซื้อพยายามลงรายการหน่วยของตนหลังจากการซื้อ

ข้อจำกัดในการเช่าคอนโดในประเทศไทยถูกกำหนดตามโครงการ และอาคารในภูเก็ตมีความแตกต่างกันอย่างมาก: บางแห่งห้ามการเช่าต่ำกว่า 30 วันโดยตรง บางแห่งจำกัดการเช่าเฉพาะโปรแกรมการจัดการที่มีใบอนุญาตในสถานที่เท่านั้น และบางแห่งมีโครงสร้างตั้งแต่เริ่มต้นเพื่อการดำเนินการเช่าระยะสั้นที่ถูกต้องตามกฎหมาย กฎเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของคอนโดของชาวต่างชาติในประเทศไทยภายใต้โควต้า 49% กำหนดว่าใครสามารถถือกรรมสิทธิ์ในหน่วยได้ แต่ไม่ได้กล่าวถึงสิ่งที่เจ้าของนั้นได้รับอนุญาตให้ทำเมื่อเขาเป็นเจ้าของ — นี่เป็นคำถามที่แยกออกมาโดยสิ้นเชิง ซึ่งถูกควบคุมโดยนโยบายของอาคารเอง

อาคารคอนโดไหนในภูเก็ตที่อนุญาตให้เช่าระยะสั้น?

เอกสารการตลาดของโครงการที่อธิบายถึง "ศักยภาพในการเช่า" ไม่ใช่การยืนยันว่าการเช่าระยะสั้นได้รับอนุญาตและมีใบอนุญาตจริง ๆ — ความแตกต่างนั้นควรตรวจสอบโดยตรงแทนที่จะสมมติ

ใบอนุญาตการเช่าระยะสั้นในประเทศไทย — คุ้มค่าที่จะดำเนินการหรือไม่?

สำหรับเจ้าของชาวต่างชาติที่ถือหน่วยเดียว การขอใบอนุญาตโรงแรมโดยอิสระมักจะไม่เป็นไปได้ — อาคารเองมักจะไม่ได้ลงทะเบียนหรือสร้างขึ้นเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดมาตรฐานโรงแรม และการดำเนินการหน่วยต่อหน่วยตามกฎของนิติบุคคลสร้างความยุ่งยากมากกว่าที่จะช่วยแก้ไข

ภาพที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญจะเกิดขึ้นกับการพัฒนาคอนโดที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าที่มีโครงสร้างตั้งแต่เริ่มต้นเพื่อการดำเนินการเช่าที่มีใบอนุญาตและจัดการอย่างมืออาชีพ — ซึ่งการทำงานด้านการอนุญาตและการปฏิบัติตามจะถูกจัดการที่ระดับโครงการแทนที่จะเป็นเจ้าของแต่ละคน

การปล่อยเช่าคอนโดของคุณบน Airbnb ในประเทศไทย — สิ่งที่เป็นจริงได้จริง?

เมื่อพิจารณาจากข้อจำกัดข้างต้น มันช่วยให้ตอบคำถามที่เป็นจริงโดยตรง: เจ้าของชาวต่างชาติสามารถทำอะไรได้บ้างเพื่อสร้างรายได้จากการเช่าจากคอนโดในภูเก็ตโดยไม่เกิดปัญหาทางกฎหมาย?

มีสองเส้นทางที่เป็นจริง เส้นทางแรกคือการเช่าระยะยาว — การปล่อยเช่าให้กับผู้เช่าคนเดียวเป็นเวลา 30 วันขึ้นไป ซึ่งอยู่นอกเหนือจากการกำหนดการเช่าระยะสั้นของพระราชบัญญัติโรงแรมโดยสิ้นเชิงและไม่มีความเสี่ยงด้านใบอนุญาตเดียวกัน เส้นทางที่สองคือการซื้อเข้าโครงการที่มีโปรแกรมการจัดการการเช่าที่มีใบอนุญาตและจัดตั้งขึ้นแล้ว ซึ่งนักพัฒนาหรือผู้ดำเนินการที่ได้รับการแต่งตั้งจะดูแลการปฏิบัติตามและเจ้าของจะเข้าร่วมในกลุ่มการเช่าที่มีโครงสร้าง

ฉันสามารถปล่อยเช่าคอนโดของฉันบน Airbnb ในภูเก็ตได้หรือไม่?

ไม่สามารถทำได้ในหน่วยที่เป็นเจ้าของส่วนตัวตามมาตรฐานโดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรมในกรณีส่วนใหญ่ — แต่การซื้อเข้าโครงการที่ออกแบบมาโดยเฉพาะสำหรับการดำเนินการเช่าที่สอดคล้องกันจะเปลี่ยนคำตอบอย่างมาก นี่คือความแตกต่างที่ควรมีอิทธิพลต่อการเลือกโครงการของผู้ซื้อที่มุ่งเน้นการเช่า แทนที่จะสมมติว่าการซื้อคอนโดในภูเก็ตมาพร้อมกับความยืดหยุ่นในการใช้ Airbnb

ภาษีรายได้จาก Airbnb ในประเทศไทยเป็นอย่างไร?

ไม่ว่ารูปแบบรายได้จากการเช่าจะเป็นอย่างไร — การเช่าระยะยาวหรือโปรแกรมการจัดการที่สอดคล้องกัน — มันสร้างภาระภาษีในประเทศไทยที่ไม่ควรถูกมองข้าม

ภาษีรายได้จาก Airbnb ในประเทศไทยเป็นอย่างไร?

รายได้จากการเช่าที่ได้รับในประเทศไทยโดยทั่วไปจะอยู่ภายใต้ระบบภาษีไทยไม่ว่าจะเป็นสถานะการพำนักของเจ้าของ ซึ่งทำให้การจัดโครงสร้างและการรายงานอย่างเหมาะสมตั้งแต่เริ่มต้นทำได้ง่ายกว่าการแก้ไขในภายหลัง

บทสรุป

กฎหมาย Airbnb ในประเทศไทยเข้มงวดและเฉพาะเจาะจงกว่าที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่คิด และเจ้าของแต่ละคนที่ลงรายการคอนโดมาตรฐานสำหรับการเข้าพักระยะสั้นโดยไม่มีใบอนุญาตมักจะดำเนินการนอกกฎเกณฑ์ ไม่ว่าจะมีเจตนาหรือไม่ เส้นทางที่ปลอดภัยและเชื่อถือได้ในการสร้างรายได้จากการเช่าคือการซื้อเข้าโครงการที่สร้างขึ้นรอบ ๆ โครงสร้างการเช่าที่สอดคล้องและจัดการอย่างมืออาชีพ — หรือการเช่าระยะยาว — แทนที่จะสมมติว่าความยืดหยุ่นในการใช้ Airbnb มาพร้อมกับการซื้อคอนโดในภูเก็ต

หากคุณกำลังประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะเพื่อสร้างรายได้จากการเช่าและต้องการเข้าใจว่าสิ่งที่โครงการอนุญาตจริง ๆ ก่อนที่คุณจะซื้อ โปรดติดต่อทีม Papaya โดยตรงผ่าน Telegram, WhatsApp หรืออีเมล — เรายินดีที่จะช่วยคุณค้นหาสิ่งที่ตรงกับเป้าหมายของคุณ