รายการตรวจสอบการตรวจสอบสถานะสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ข้อผิดพลาดส่วนใหญ่ที่ผู้ซื้อทำในประเทศไทยไม่ได้เป็นกับดักทางกฎหมายที่ซ่อนอยู่ในตัวอักษรเล็ก ๆ — แต่เป็นการตรวจสอบที่ไม่ได้ดำเนินการเพราะไม่มีใครชี้แจงว่า "การตรวจสอบสถานะ" ควรครอบคลุมอะไรบ้าง รายการตรวจสอบการตรวจสอบสถานะที่เหมาะสมสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยควรครอบคลุมมากกว่าการอ่านสัญญาซื้อขาย: การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ การยืนยันโควตาต่างชาติ หนี้ค้างชำระ และ — สำหรับการซื้อแบบแผน — ใบอนุญาตของผู้พัฒนาและประวัติผลงาน

คู่มือนี้จัดทำรายการตรวจสอบที่ครบถ้วนและใช้งานได้จริง แบ่งตามสิ่งที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายซ้ำ สิ่งที่เกี่ยวข้องโดยเฉพาะกับการซื้อแบบแผน และสิ่งที่ทนายความควรตรวจสอบในแต่ละขั้นตอน

การตรวจสอบสถานะครอบคลุมอะไรบ้างสำหรับการซื้อคอนโด?

การตรวจสอบสถานะเป็นคำที่ใช้เรียกทุกขั้นตอนการตรวจสอบที่เกิดขึ้นระหว่างการจองหน่วยและการลงนามใน SPA — และมันกว้างกว่าที่ผู้ซื้อครั้งแรกคาดหวังมาก

รายการตรวจสอบการตรวจสอบสถานะสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยควรรวมอะไรบ้าง?

กระบวนการตรวจสอบสถานะที่ครบถ้วนควรครอบคลุม:

• การตรวจสอบกรรมสิทธิ์และการตรวจสอบภาระผูกพัน

• การยืนยันโควตาการเป็นเจ้าของต่างชาติ

• หนี้ค้างชำระและค่าธรรมเนียมพื้นที่ส่วนกลางที่ค้างชำระ (สำหรับการขายซ้ำ)

• ใบอนุญาตของผู้พัฒนาและการลงทะเบียนโครงการ (สำหรับการซื้อแบบแผน)

• การตรวจสอบสัญญาจองและร่าง SPA

แต่ละรายการเหล่านี้เป็นการตรวจสอบที่แตกต่างกัน ไม่ใช่งานที่รวมกันเป็นงานเดียว — และการมองว่าการตรวจสอบสถานะเป็น "ทนายความของฉันจะจัดการให้" โดยไม่รู้ว่าสิ่งนั้นรวมอะไรบ้างทำให้ยากขึ้นในการยืนยันว่าไม่มีอะไรที่ถูกมองข้าม

การตรวจสอบกรรมสิทธิ์และความเป็นเจ้าของ

นี่คือพื้นฐานที่ทุกอย่างอื่นสร้างขึ้น: การยืนยันว่ากรรมสิทธิ์ของหน่วยนั้นสะอาด ถูกต้องลงทะเบียน และไม่มีการเรียกร้องที่แข่งขันกันก่อนที่จะมีการโอนเงิน

[VISUAL: infographic รายการตรวจสอบ — รายการตรวจสอบกรรมสิทธิ์]

คุณตรวจสอบโฉนดในประเทศไทยได้อย่างไร?

การตรวจสอบกรรมสิทธิ์หมายถึงการยืนยันว่า Chanote — โฉนดกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการของประเทศไทย — สะท้อนถึงเจ้าของปัจจุบัน สเปคของหน่วยอย่างถูกต้อง และไม่มีภาระผูกพัน (การจำนอง ข้อพิพาท หรือการเรียกร้องที่แข่งขันกัน) ที่แนบมากับมัน การตรวจสอบนี้ทำได้ผ่านการค้นหากรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ซึ่งยืนยันประวัติการเป็นเจ้าของที่ลงทะเบียนและระบุสิ่งใดที่อาจทำให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปได้ยาก

สำหรับหน่วยที่ขายซ้ำ ขั้นตอนนี้ยังยืนยันว่าผู้ขายที่ระบุใน SPA เป็นเจ้าของที่ลงทะเบียนใน Chanote จริง ๆ — การไม่ตรงกันระหว่างทั้งสองเป็นสัญญาณเตือนที่ต้องแก้ไขก่อนดำเนินการ ไม่ใช่หลังจากนั้น

การตรวจสอบโควตาต่างชาติ

นี่เป็นการตรวจสอบที่ควรมีการจัดการแยกต่างหากจากการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ เพราะมันเป็นข้อกำหนดทางกฎหมายที่แตกต่างกันที่มีวิธีการล้มเหลวของตนเอง

การยืนยันว่าโควตาการเป็นเจ้าของต่างชาติของอาคารมีพื้นที่สำหรับหน่วยของคุณภายใต้กฎ 49% ต้องเกิดขึ้นก่อนที่จะมีการชำระค่าจอง ไม่ใช่ถือเป็นสมมติฐานที่จะตรวจสอบในภายหลัง นี่เป็นข้อจำกัดทั่วทั้งอาคาร ไม่ใช่การรับประกันต่อหน่วย และสถานะโควตาสามารถเปลี่ยนแปลงได้เมื่อหน่วยอื่น ๆ ถูกขาย — ซึ่งหมายความว่าต้องมีการตรวจสอบใหม่ในขณะทำการซื้อของคุณ ไม่ใช่จากสถานะโควตาที่ผ่านมา

การตรวจสอบทางการเงินและหนี้สิน

การซื้อหน่วยที่ขายซ้ำหมายถึงการสืบทอดมากกว่าทรัพย์สิน — หนี้ที่ยังไม่ได้ชำระที่เกี่ยวข้องกับหน่วยสามารถกลายเป็นปัญหาของเจ้าของใหม่หากไม่ได้รับการเคลียร์ก่อนการโอน

คุณตรวจสอบหนี้ค้างชำระในคอนโดที่ขายซ้ำได้อย่างไร?

สำหรับการซื้อขายซ้ำ บุคคลทางกฎหมายของอาคาร — หน่วยงานที่จัดการพื้นที่ส่วนกลางของคอนโด — จะออกใบรับรองการเคลียร์ที่ยืนยันว่าผู้ขายไม่มีค่าธรรมเนียมพื้นที่ส่วนกลางหรือหนี้อื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับหน่วย ใบรับรองนี้มักจะต้องการโดยกรมที่ดินก่อนการลงทะเบียนการโอน เนื่องจากยอดค้างชำระที่ยังไม่ได้ชำระจะถูกโอนให้กับเจ้าของใหม่พร้อมกับกรรมสิทธิ์

นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมพื้นที่ส่วนกลาง ควรตรวจสอบว่าไม่มีการจำนองหรือการเรียกร้องอื่น ๆ ที่ลงทะเบียนกับหน่วยซึ่งอาจไม่แสดงในตรวจสอบกรรมสิทธิ์ตามปกติ — นี่คือการตรวจสอบที่ทนายความอสังหาริมทรัพย์จัดการเป็นเรื่องปกติ โดยการตรวจสอบใบรับรองการเคลียร์กับบันทึกของกรมที่ดินก่อนที่จะให้คำแนะนำแก่ผู้ซื้อให้ดำเนินการต่อ

การตรวจสอบสถานะสำหรับการซื้อคอนโดแบบแผน

การซื้อหน่วยที่ยังไม่มีอยู่ต้องการการตรวจสอบที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง — ซึ่งมุ่งเน้นไปที่ผู้พัฒนามากกว่ากรรมสิทธิ์ที่มีอยู่

[VISUAL: ตารางเปรียบเทียบ — รายการตรวจสอบการตรวจสอบสถานะการขายซ้ำ vs. รายการตรวจสอบการตรวจสอบสถานะการซื้อแบบแผน]

การตรวจสอบสถานะสำหรับการซื้อคอนโดแบบแผนรวมอะไรบ้าง?

การตรวจสอบสถานะแบบแผนครอบคลุม:

• การตรวจสอบใบอนุญาตของผู้พัฒนา — ยืนยันว่าผู้พัฒนามีใบอนุญาตที่ถูกต้องในการขายหน่วยในโครงการเฉพาะ

• การลงทะเบียนโครงการ — ยืนยันว่าโครงการนั้นได้รับการลงทะเบียนอย่างถูกต้องกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

• การตรวจสอบใบอนุญาตการก่อสร้าง — ยืนยันว่าใบอนุญาตที่จำเป็นมีอยู่สำหรับขั้นตอนการก่อสร้างที่โครงการกำลังดำเนินการอยู่

• สถานะทางการเงินของผู้พัฒนา — การประเมินทั่วไปว่าผู้พัฒนามีความสามารถทางการเงินในการดำเนินโครงการตามแผน

• ประวัติผลงานของผู้พัฒนา — ผลการดำเนินงานของผู้พัฒนาที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งเกี่ยวกับการส่งมอบตามวันที่เสร็จสิ้นที่ระบุ

ไม่มีรายการใดที่เกี่ยวข้องกับหน่วยที่ขายซ้ำที่เสร็จสมบูรณ์ ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมการซื้อแบบแผนจึงมีโปรไฟล์ความเสี่ยงที่แตกต่างกัน — สิ่งที่กำลังถูกตรวจสอบไม่ใช่สินทรัพย์ที่เสร็จสมบูรณ์และสามารถตรวจสอบได้ แต่เป็นความสามารถและเจตนาของผู้พัฒนาในการส่งมอบ

คุณตรวจสอบประวัติผลงานของผู้พัฒนาก่อนซื้อแบบแผนได้อย่างไร?

การตรวจสอบประวัติของผู้พัฒนาที่มีโครงการเสร็จสมบูรณ์ — ว่าพวกเขาส่งมอบตามระยะเวลาที่ระบุใน SPA ก่อนหน้านี้หรือไม่ และคุณภาพและสภาพทั่วไปของหน่วยที่เสร็จสมบูรณ์ — ให้สัญญาณที่เชื่อถือได้มากกว่าวัสดุการตลาดสำหรับโครงการใหม่ ผู้พัฒนาที่มีประวัติการทำงานที่มั่นคงในตลาดเฉพาะ เช่น Sansiri, Laguna Property และ The Title ในภูเก็ต มีประวัติที่สามารถตรวจสอบได้จริง ๆ แตกต่างจากผู้พัฒนาที่ใหม่กว่าหรือเล็กกว่าที่เข้าสู่ตลาดเป็นครั้งแรก

นอกเหนือจากการตรวจสอบประวัติแล้ว การตรวจสอบคุณภาพการก่อสร้างอย่างต่อเนื่องในระหว่างการก่อสร้าง — การตรวจสอบสถานที่อิสระที่เชื่อมโยงกับเหตุการณ์การชำระเงิน — เป็นการขยายการตรวจสอบสถานะของผู้พัฒนาเมื่อการซื้อได้เริ่มต้นขึ้นแล้ว ทำให้ผู้ซื้อเห็นว่ามีโครงการที่ดำเนินการตามแผนจริง ๆ แทนที่จะพึ่งพาการอัปเดตความก้าวหน้าของผู้พัฒนาเพียงอย่างเดียว

เอกสารใดบ้างที่ทนายความควรตรวจสอบ?

นอกเหนือจากรายการตรวจสอบแต่ละรายการ ยังมีคำถามเกี่ยวกับกระบวนการ: สิ่งที่ทนายความกำลังทำในระหว่างการตรวจสอบสถานะ และว่านี่เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อสามารถจัดการได้ด้วยตนเองหรือไม่

เอกสารใดบ้างที่ทนายความควรตรวจสอบก่อนที่คุณจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย?

อย่างน้อยที่สุด ทนายความอสังหาริมทรัพย์ควรตรวจสอบสัญญาจอง ร่าง SPA ผลการค้นหากรรมสิทธิ์ การยืนยันโควตาต่างชาติ และ — สำหรับการซื้อแบบแผน — เอกสารใบอนุญาตของผู้พัฒนาและการลงทะเบียนโครงการ เอกสารแต่ละฉบับมีน้ำหนักทางกฎหมาย และการตรวจสอบร่วมกัน แทนที่จะตรวจสอบแยกกัน เป็นวิธีที่ทนายความสามารถจับความไม่สอดคล้องที่อาจไม่โดดเด่นเมื่ออ่านเอกสารใดเอกสารหนึ่งเพียงอย่างเดียว

คุณสามารถทำการตรวจสอบสถานะด้วยตนเองหรือคุณต้องการทนายความ?

บางส่วนของรายการตรวจสอบนี้ — เช่น การขอใบรับรองการเคลียร์จากบุคคลทางกฎหมาย — เป็นเรื่องที่สามารถจัดการได้โดยผู้ซื้อโดยตรง แต่การค้นหากรรมสิทธิ์ การตรวจสอบโควตาที่ข้ามอ้างอิงกับบันทึกของกรมที่ดิน และการตรวจสอบทางกฎหมายของ SPA ได้รับประโยชน์อย่างมากจากการจัดการโดยมืออาชีพ เนื่องจากนี่คือการตรวจสอบที่ผู้ซื้อที่ไม่มีการฝึกอบรมทางกฎหมายในท้องถิ่นมีแนวโน้มที่จะพลาดสิ่งที่ไม่ชัดเจนจากเอกสารเพียงอย่างเดียว สำหรับผู้ซื้อส่วนใหญ่ โดยเฉพาะผู้ที่ซื้อจากระยะไกล การให้ทนายความจัดการรายการตรวจสอบเป็นกระบวนการที่ประสานกัน — แทนที่จะประกอบขึ้นมาเอง — คือสิ่งที่ทำให้การตรวจสอบสถานะเป็นไปอย่างรอบคอบแทนที่จะเป็นเพียงบางส่วน

สัญญาณเตือนที่ควรระวังและระยะเวลาที่ใช้ในการตรวจสอบสถานะ

การรวบรวมรายการตรวจสอบให้เป็นสัญญาณเตือนที่ใช้งานได้ทำให้รู้ว่าเมื่อใดที่บางสิ่งต้องการการตรวจสอบเพิ่มเติมก่อนดำเนินการ

สัญญาณเตือนอะไรบ้างที่คุณควรมองหาในระหว่างการตรวจสอบสถานะ?

ควรระวัง:

• ชื่อของผู้ขายที่ไม่ตรงกับเจ้าของที่ลงทะเบียนใน Chanote

• ความไม่เต็มใจจากผู้พัฒนาในการยืนยันสถานะโควตาต่างชาติเป็นลายลักษณ์อักษร

• ไม่มีใบรับรองการเคลียร์สำหรับหน่วยที่ขายซ้ำ หรือความไม่เต็มใจในการจัดหา

• ผู้พัฒนาที่ไม่สามารถผลิตใบอนุญาตโครงการที่ถูกต้องหรือใบอนุญาตการก่อสร้างสำหรับการซื้อแบบแผน

• SPA ที่ขาดข้อกำหนดป้องกันที่สำคัญ — โดยเฉพาะอย่างยิ่งเกี่ยวกับความล่าช้าในการก่อสร้างหรือการผิดนัดของผู้พัฒนา

สิ่งใดสิ่งหนึ่งเหล่านี้เพียงอย่างเดียวก็ควรหยุดชั่วคราว สัญญาณหลายอย่างรวมกันเป็นสัญญาณชัดเจนให้ชะลอการทำธุรกรรมจนกว่าปัญหาที่อยู่เบื้องหลังจะได้รับการแก้ไข ไม่ใช่ดำเนินการต่อโดยสมมติว่าทุกอย่างอื่นถูกต้อง

การตรวจสอบสถานะอสังหาริมทรัพย์ใช้เวลานานแค่ไหนในประเทศไทย?

ระยะเวลาขึ้นอยู่กับว่ากรรมสิทธิ์และสถานะโควตาเป็นอย่างไร และ — สำหรับการซื้อแบบแผน — จำนวนเอกสารที่ต้องตรวจสอบในด้านผู้พัฒนา หน่วยที่ขายซ้ำที่ตรงไปตรงมาพร้อมกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนมักจะผ่านการตรวจสอบสถานะได้เร็วกว่า การซื้อแบบแผนหรือหน่วยที่ขายซ้ำที่มีประวัติการเป็นเจ้าของที่ซับซ้อนมากขึ้น ซึ่งการตรวจสอบการลงทะเบียนของผู้พัฒนาหรือการแก้ไขคำถามเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ใช้เวลานานกว่า

การตรวจสอบสถานะสำหรับการซื้อคอนโดในภูเก็ต

ความต้องการการตรวจสอบสถานะขึ้นอยู่กับผู้พัฒนาที่เกี่ยวข้อง — และนี่คือจุดที่การซื้อผ่านชื่อที่มีชื่อเสียงทำให้เกิดความแตกต่างที่วัดได้

[VISUAL: แผนที่ — บางเทา กะตะ ลากูน่า ลายัน]

สำหรับโครงการจาก Sansiri, Laguna Property และ The Title ในบางเทา กะตะ ลากูน่า และลายัน การตรวจสอบด้านผู้พัฒนาส่วนใหญ่ — การออกใบอนุญาต การลงทะเบียนโครงการ สถานะทางการเงิน — ได้รับการจัดตั้งขึ้นอย่างมีประสิทธิภาพแล้วผ่านประวัติผลงานของผู้พัฒนาที่มีอยู่ในโครงการก่อนหน้านี้หลายโครงการ นี่ไม่ได้หมายความว่าจะไม่ต้องตรวจสอบสถานะโควตาและตรวจสอบ SPA เฉพาะสำหรับหน่วยที่กำลังซื้อ แต่จะลดความไม่แน่นอนที่มาพร้อมกับการตรวจสอบผู้พัฒนาจากศูนย์อย่างมีนัยสำคัญ

เนื่องจาก Papaya Property ทำงานโดยตรงกับผู้พัฒนาเหล่านี้ ผู้ซื้อจึงได้รับการตรวจสอบสถานะที่จัดการเป็นกระบวนการที่ประสานกันตั้งแต่การจองจนถึงการตรวจสอบ SPA แทนที่จะต้องประกอบการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ การยืนยันโควตา และการตรวจสอบผู้พัฒนาแยกกันจากหลายแหล่ง

ข้อสรุป

การตรวจสอบสถานะไม่ใช่การตรวจสอบเพียงรายการเดียว — แต่มันคือรายการตรวจสอบ และปัญหาส่วนใหญ่ที่ผู้ซื้อพบในประเทศไทยมักย้อนกลับไปยังรายการเดียวในรายการนั้นที่ถูกข้ามไป ไม่ใช่กับดักทางกฎหมายที่แท้จริงที่ไม่สามารถจับได้ การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ การยืนยันโควตา การตรวจสอบหนี้ และ — สำหรับการซื้อแบบแผน — การตรวจสอบผู้พัฒนาทุกอย่างป้องกันความเสี่ยงที่แตกต่างกัน และการข้ามรายการใดรายการหนึ่งทิ้งความเสี่ยงเฉพาะนั้นไว้โดยไม่ถูกจัดการไม่ว่ากระบวนการอื่น ๆ จะรอบคอบเพียงใด

หากคุณกำลังเตรียมตัวที่จะซื้อในบางเทา กะตะ ลากูน่า หรือ ลายัน และต้องการให้มีการตรวจสอบสถานะอย่างครบถ้วนสำหรับหน่วยเฉพาะของคุณ ทีมงาน Papaya Property สามารถช่วยคุณตรวจสอบรายการในรายการตรวจสอบนี้ได้ทุกข้อ ติดต่อเราผ่าน Telegram, WhatsApp หรืออีเมลเพื่อขอคำปรึกษาฟรี — ไม่มีแบบฟอร์ม เพียงแค่การสนทนาโดยตรงกับผู้ที่สามารถตอบคำถามเฉพาะสำหรับการซื้อของคุณ