Kontrolní seznam pro provedení due diligence při koupi nemovitosti v Thajsku

Většina chyb, které kupující v Thajsku dělají, nejsou právní pasti skryté v drobném písmu — jsou to kontroly, které se jednoduše nikdy neprovedly, protože nikdo přesně nevymezil, co by "due diligence" mělo zahrnovat. Správný kontrolní seznam pro due diligence, kterým by se měli řídit kupující nemovitostí v Thajsku, zahrnuje mnohem více než jen přečtení Smlouvy o prodeji a koupi: ověření vlastnického práva, potvrzení o cizím kvótě, neuhrazené dluhy a — pro nákupy na základě plánu — licenci a historii developera.

Tento průvodce obsahuje kompletní, praktický kontrolní seznam, uspořádaný podle toho, co se vztahuje na nákupy z druhé ruky, co se vztahuje konkrétně na nákupy na základě plánu, a co by měl právník kontrolovat v každé fázi.

Co vlastně zahrnuje due diligence při nákupu kondominií?

Due diligence je obecný termín pro každý ověřovací krok, který se provádí mezi rezervací jednotky a podpisem SPA — a je to podstatně širší, než většina prvních kupujících očekává.

Co by mělo být zahrnuto v kontrolním seznamu pro due diligence pro nemovitosti v Thajsku?

Kompletní proces due diligence zahrnuje:

• Ověření vlastnického práva a kontroly zástavních práv

• Potvrzení o cizím vlastnictví

• Neuhrazené dluhy a nedoplatky na společných prostorách (pro prodej z druhé ruky)

• Ověření licence developera a registrace projektu (pro nákupy na základě plánu)

• Revize rezervační smlouvy a návrhu SPA

Každý z těchto kroků je samostatná kontrola, nikoli jediný obecný úkol — a považovat due diligence za "můj právník se o to postará" bez znalosti toho, co to skutečně zahrnuje, ztěžuje potvrzení, že nic nebylo opomenuto.

Ověření vlastnického práva a vlastnictví

To je základ, na kterém je vše ostatní postaveno: potvrzení, že vlastnické právo k jednotce je čisté, správně registrované a bez jakýchkoli konkurenčních nároků před tím, než dojde k převodu peněz.

[VISUAL: infografika kontrolního seznamu — položky ověření vlastnického práva]

Jak ověřit vlastnický list v Thajsku?

Ověření vlastnického práva znamená potvrzení, že Chanote — oficiální vlastnický list Thajska — přesně odráží aktuálního vlastníka, specifikace jednotky a že na něm nejsou žádná zástavní práva (zástavy, spory nebo konkurenční nároky). Tato kontrola se provádí prostřednictvím vyhledávání vlastnického práva na Katastrálním úřadu, který potvrzuje registrovanou historii vlastnictví a označuje cokoliv, co by mohlo zkomplikovat čistý převod.

U jednotek z druhé ruky tento krok také potvrzuje, že prodávající uvedený na SPA je skutečně registrovaným vlastníkem na Chanote — nesoulad mezi těmito dvěma je červená vlajka, kterou je třeba vyřešit před pokračováním, nikoli po něm.

Ověření cizího kvóta

To si zaslouží vlastní kontrolu, oddělenou od ověření vlastnického práva, protože je to samostatná právní povinnost s vlastním způsobem selhání.

Potvrzení, že cizí vlastnický kvóta budovy má prostor pro vaši jednotku podle pravidla 49 %, musí proběhnout před zaplacením rezervačního poplatku, nikoli jako předpoklad k ověření později. Toto je limit pro celou budovu, nikoli záruka na jednotku, a stav kvóty se může měnit, jakmile se prodají jiné jednotky — což znamená, že je třeba jej zkontrolovat čerstvě v době vašeho konkrétního nákupu, nikoli na základě stavu kvóty z předchozích měsíců.

Finanční a dluhové kontroly

Koupě jednotky z druhé ruky znamená potenciálně zdědit více než jen nemovitost — nevyřešené dluhy spojené s jednotkou se mohou stát problémem nového vlastníka, pokud nejsou vyřešeny před převodem.

Jak zkontrolovat neuhrazené dluhy na kondominiu z druhé ruky?

U nákupů z druhé ruky vydává právnická osoba budovy — subjekt spravující společné prostory kondominia — osvědčení o vyrovnání, které potvrzuje, že prodávající nemá žádné neuhrazené poplatky za společné prostory nebo jiné dluhy spojené s jednotkou. Toto osvědčení je obvykle vyžadováno Katastrálním úřadem před registrací převodu, protože nevyřešené zůstatky by jinak přešly na nového vlastníka spolu s vlastnickým právem.

Kromě poplatků za společné prostory je dobré potvrdit, že na jednotce nejsou žádná jiná zástavní práva nebo nároky registrované proti jednotce, které by se nemusely nutně objevit při rutinní kontrole vlastnického práva — to je přesně ten typ ověření, který právník pro nemovitosti provádí jako běžnou praxi, když porovnává osvědčení o vyrovnání s vlastními záznamy Katastrálního úřadu, než doporučí kupujícímu pokračovat.

Due diligence pro nákupy kondominií na základě plánu

Koupě jednotky, která ještě neexistuje, vyžaduje zcela jinou sadu kontrol — zaměřenou na developera spíše než na existující vlastnické právo.

[VISUAL: srovnávací tabulka — kontrolní seznam due diligence pro prodeje z druhé ruky vs. kontrolní seznam due diligence pro nákupy na základě plánu]

Co je zahrnuto v due diligence pro nákup kondominií na základě plánu?

Due diligence pro nákupy na základě plánu zahrnuje:

• Ověření licence developera — potvrzení, že developer má platnou licenci na prodej jednotek v konkrétním projektu

• Registrace projektu — potvrzení, že projekt je řádně registrován u příslušných úřadů

• Ověření stavebního povolení — potvrzení, že jsou v platnosti potřebná povolení pro fázi výstavby, ve které se projekt nachází

• Finanční stabilita developera — obecné posouzení, zda má developer finanční kapacitu dokončit projekt podle plánu

• Historie developera — jak developer uspěl v předchozích projektech, zejména pokud jde o dodržení stanovených termínů dokončení

Žádný z těchto kroků se nevztahuje na dokončenou jednotku z druhé ruky, což je přesně důvod, proč nákupy na základě plánu nesou jiný profil rizika — ověřovanou věcí není hotový, kontrolovatelný majetek, ale schopnost a záměr developera dodat jeden.

Jak zkontrolovat historii developera před nákupem na základě plánu?

Revize historie dokončených projektů developera — zda dodrželi časové harmonogramy uvedené v předchozích SPA a obecná kvalita a stav dokončených jednotek — poskytuje mnohem spolehlivější signál než marketingové materiály pro nový projekt. Developeři s etablovanou historií více projektů na konkrétním trhu, jako jsou Sansiri, Laguna Property a The Title na Phuketu, mají historii, kterou lze skutečně ověřit, na rozdíl od novějšího nebo menšího developera, který vstupuje na trh poprvé.

Kromě revize historie je průběžné sledování kvality výstavby během samotné výstavby — nezávislé inspekce na místě spojené s platebními milníky — praktickým rozšířením due diligence developera, jakmile je nákup již v procesu, což kupujícím poskytuje přehled o tom, zda projekt skutečně postupuje podle plánu, místo aby se spoléhal pouze na vlastní aktualizace pokroku developera.

Jaké dokumenty by měl právník zkontrolovat?

Kromě jednotlivých položek kontrolního seznamu existuje otázka procesu: co právník skutečně dělá během due diligence a zda je to něco, co může kupující rozumně zvládnout sám.

Jaké dokumenty by měl právník zkontrolovat před koupí nemovitosti v Thajsku?

Minimálně by měl právník pro nemovitosti zkontrolovat rezervační smlouvu, návrh SPA, výsledky vyhledávání vlastnického práva, potvrzení o cizím kvótě a — pro nákupy na základě plánu — dokumenty o licenci a registraci projektu developera. Každý z těchto dokumentů má právní váhu a jejich společná revize, spíše než izolovaně, je způsob, jak právník odhalí nesrovnalosti, které by se nemusely nutně objevit při čtení jakéhokoli jednotlivého dokumentu samostatně.

Můžete provést due diligence sami, nebo potřebujete právníka?

Varovné signály a jak dlouho trvá due diligence

Sestavení kontrolního seznamu do praktických varovných signálů usnadňuje vědět, kdy něco potřebuje druhý pohled před pokračováním.

Jaké varovné signály byste měli hledat během due diligence?

Dávejte pozor na:

• Jméno prodávajícího, které se neshoduje s registrovaným vlastníkem na Chanote

• Neochotu developera potvrdit stav cizí kvóty písemně

• Žádné osvědčení o vyrovnání k dispozici pro jednotku z druhé ruky, nebo odpor vůči jeho poskytnutí

• Developer, který není schopen předložit platnou licenci projektu nebo stavební povolení pro nákup na základě plánu

• SPA postrádající klíčové ochranné klauzule — zejména týkající se zpoždění výstavby nebo selhání developera

Jakýkoli z těchto bodů sám o sobě stojí za pozastavení. Více než jeden je jasným signálem zpomalit transakci, dokud nebude vyřešen základní problém, nikoli pokračovat na základě předpokladu, že všechno ostatní je v pořádku.

Jak dlouho trvá due diligence nemovitosti v Thajsku?

Časový rámec závisí na tom, jak přímočaré jsou vlastnické právo a stav kvóty, a — pro nákupy na základě plánu — kolik dokumentace je třeba ověřit na straně developera. Přímočaré jednotky z druhé ruky s jasným vlastnickým právem obvykle procházejí due diligence rychleji než nákupy na základě plánu nebo jednotky z druhé ruky s složitější historií vlastnictví, kde ověřování registrace developera nebo vyřešení otázek vlastnického práva trvá déle.

Due diligence pro nákupy kondominií na Phuketu

Kolik due diligence skutečně vyžaduje, závisí silně na tom, který developer je zapojen — a to je místo, kde nákup prostřednictvím zavedeného jména dělá měřitelný rozdíl.

[VISUAL: mapa — Bang Tao, Kamala, Laguna, Layan]

Pro projekty od Sansiri, Laguna Property a The Title v oblastech Bang Tao, Kamala, Laguna a Layan byla většina ověření na straně developera — licence, registrace projektu, finanční stabilita — efektivně již stanovena prostřednictvím historie každého developera napříč více předchozími projekty. To neodstraňuje potřebu zkontrolovat stav kvóty a revizi konkrétní SPA pro jednotku, kterou kupujete, ale významně to snižuje nejistotu, která přichází s ověřováním developera od začátku.

Protože Papaya Property spolupracuje přímo s těmito developery, kupující mají due diligence zajištěnou jako koordinovaný proces od rezervace až po revizi SPA, místo aby skládali kontroly vlastnického práva, potvrzení kvóty a ověření developera nezávisle napříč více zdroji.

Závěr

Due diligence není jedna kontrola — je to kontrolní seznam, a většina problémů, s nimiž se kupující v Thajsku setkávají, se vrací k jedinému bodu na tomto seznamu, který byl vynechán, nikoli k skutečné právní pasti, kterou by nebylo možné odhalit. Ověření vlastnického práva, potvrzení kvóty, kontroly dluhů a — pro nákupy na základě plánu — ověření developera chrání proti různým rizikům, a vynechání jakéhokoli z nich ponechává dané riziko neřešené, bez ohledu na to, jak důkladný byl zbytek procesu.

Pokud se chystáte koupit v Bang Tao, Kamala, Laguna nebo Layan a chcete, aby byla provedena kompletní revize due diligence pro vaši konkrétní jednotku, tým Papaya Property vás může provést každým bodem tohoto kontrolního seznamu. Kontaktujte nás prostřednictvím Telegramu, WhatsApp nebo e-mailu pro bezplatnou konzultaci — žádné formuláře, jen přímý rozhovor s někým, kdo může odpovědět na otázky specifické pro váš nákup.