Правила наследования для иностранцев в Таиланде

Покупатели тщательно планируют, как они будут приобретать недвижимость в Таиланде — резервирование, SPA, форма FET, проверка квоты — но очень немногие задумываются о том, что произойдет с этой недвижимостью после их ухода. Правила наследования для иностранцев в Таиланде различаются в зависимости от типа недвижимости: квартира, вилла на условиях аренды и земля рассматриваются по-разному, что и вызывает путаницу и ненужные сложности для наследников, не готовых к этим различиям.

Этот гид охватывает юридические основы наследования для иностранцев в Таиланде, как правила различаются в зависимости от типа недвижимости, практические шаги, которые защищают наследников, и что на самом деле происходит в процессе наследования.

Могут ли иностранцы наследовать недвижимость в Таиланде?

Прямой ответ — да, иностранцы могут законно наследовать недвижимость в Таиланде. Однако значительно различается то, что наследник может фактически сохранить на долгосрочной основе, в зависимости от того, является ли унаследованная недвижимость квартирой, землей или правом аренды.

Может ли иностранец наследовать недвижимость в Таиланде?

Таиландское законодательство о наследовании признает иностранных граждан законными наследниками, как в случае наследования по действительному завещанию, так и, при его отсутствии, в соответствии с установленными законом категориями наследников для лиц, умерших без завещания. Признание законным наследником — это отправная точка, но это не означает, что наследник может сохранить все виды унаследованных активов в той же форме, в которой они принадлежали умершему — именно поэтому тип недвижимости имеет такое большое значение во всем, что следует за этим.

Наследование квартиры в Таиланде иностранцем

Наследование квартиры напрямую связано с той же квотой на иностранное владение, которая регулирует покупки квартир в целом, что является тем аспектом, который большинство наследников не ожидает.

Что происходит, если вы наследуете квартиру в Таиланде как иностранец?

Иностранный наследник, унаследовавший квартиру, может, как правило, сохранить право собственности на землю, при условии, что квота на иностранное владение в здании все еще позволяет разместить унаследованную единицу в рамках того же правила 49%, которое применяется к любому иностранному покупателю. В большинстве случаев, поскольку единица уже была учтена в иностранной квоте при владении умершего, само наследование обычно не создает новой проблемы с квотой — наследник фактически занимает ту же позицию в квоте, которую уже занимал умерший. Здесь могут возникнуть сложности в случае нескольких наследников или более сложных структур владения, поэтому подтверждение статуса квоты единицы в процессе наследования стоит сделать, а не предполагать, что это автоматически переносится без какой-либо проверки.

Наследование земли в Таиланде иностранцем

Наследование земли подчиняется принципиально другим правилам, что соответствует более широкому ограничению на иностранное владение землей, охватываемому законодательством о недвижимости в Таиланде.

Что происходит, если вы наследуете землю в Таиланде как иностранец?

Иностранный наследник может унаследовать землю с юридической точки зрения, но наследование земли не создает исключения из общего ограничения на иностранное владение землей. Иностранный наследник, как правило, обязан dispose of the inherited land within a specified period set by law, аналогично тому, как иностранный покупатель не может просто купить землю в собственность. Это узкий, специфический результат, а не путь к постоянному иностранному владению землей, и наследники, которые не действуют в соответствии с этим требованием в установленный срок, могут столкнуться с осложнениями со Службой земельного кадастра в будущем.

Что происходит с виллой на условиях аренды, когда владелец умирает?

Виллы имеют свою собственную логику наследования, поскольку покупка виллы обычно включает аренду земли плюс, при правильной структуре, отдельное право на надстройку над самой конструкцией.

Что происходит с виллой на условиях аренды, когда владелец умирает?

То, что происходит, во многом зависит от того, как была составлена оригинальная аренда и любое право на надстройку. Аренда, зарегистрированная на имя умершего, не передается автоматически наследнику, если только в договоре аренды не предусмотрены положения, касающиеся этого, или если наследник не ведет отдельные переговоры о продолжении с владельцем земли. Право на надстройку, как право собственности на конструкцию, как правило, более передаваемо наследникам, чем основная аренда — именно поэтому качество оригинальной аренды и составления прав на надстройку, подробно обсуждаемое в более широком руководстве Papaya Property по этим правам, имеет значение не только в течение жизни покупателя, но и для того, что происходит с их наследниками после. Покупка виллы, структурированная без четких положений для этого сценария, может оставить наследников в значительно более слабом положении, чем когда-либо осознавал оригинальный владелец.

Нужен ли вам тайский завещание, если вы владеете недвижимостью в Таиланде?

Это самый практичный вопрос в этом руководстве, и ответ имеет реальные последствия для того, насколько гладко передается имущество наследникам.

Нужен ли вам тайский завещание, если вы владеете недвижимостью в Таиланде?

Да. Даже если у владельца недвижимости уже есть завещание в своей родной стране, отдельное тайское завещание, охватывающее тайские активы, настоятельно рекомендуется. Иностранное завещание может быть признано в тайских судебных разбирательствах, но процесс перевода, аутентификации и принятия иностранного документа тайским судом требует значительного времени и сложности по сравнению с правильно составленным тайским завещанием, которое непосредственно и однозначно охватывает тайские активы в соответствии с тайским законодательством и процессом.

Что происходит, если иностранец умирает в Таиланде без завещания?

Без завещания имущество распределяется в соответствии с установленными категориями наследников в Таиланде, которые следуют определенному юридическому порядку приоритета среди выживших родственников. Это распределение по умолчанию может не отражать то, что на самом деле хотел умерший, и добавляет дополнительный шаг, когда тайский суд и любые вовлеченные члены семьи работают с правилами наследования без завещания, а не следуют четким, заранее установленным инструкциям. Это именно тот сценарий, который правильно составленное тайское завещание призвано избежать.

Как работает наследственный процесс в Таиланде для иностранцев?

После того как юридическое право на наследование установлено, наследнику все равно необходимо пройти формальный процесс, прежде чем имущество будет фактически передано на его имя.

Как работает наследственный процесс в Таиланде для иностранцев?

Тайский суд должен официально назначить исполнителя (или администратора, если завещание не указывает на него), прежде чем имущество может быть законно передано наследникам. После назначения исполнитель управляет процессом урегулирования наследства и передачи зарегистрированных активов — включая недвижимость — через Службу земельного кадастра, используя тот же основной процесс регистрации, который проходит любая передача недвижимости, но инициируемый назначенным судом исполнителем, а не оригинальным владельцем.

Может ли иностранный супруг автоматически наследовать имущество в Таиланде?

Не совсем автоматически — выживший супруг признается законным наследником в соответствии с тайским законодательством и имеет права на наследство, но имущество все равно должно пройти тот же процесс наследования, что и любое другое наследство, чтобы официально перейти на имя супруга. Брак с умершим устанавливает юридическое право на наследование как супруга; это не обходится без судебного процесса, необходимого для фактического завершения передачи.

Налог на наследство и сроки

Два практических вопроса возникают почти в каждом разговоре о планировании наследства: сколько это стоит и сколько времени занимает.

Существует ли налог на наследство на имущество в Таиланде?

В Таиланде действительно применяется налог на наследство в определенных обстоятельствах, как правило, связанный с стоимостью унаследованного имущества, превышающего установленный порог. [ДАННЫЕ НУЖНЫ: текущий порог налога на наследство и применимая ставка для имущества, унаследованного иностранными наследниками]. Применение налога и его размер зависят от конкретной стоимости и отношений между умершим и наследником, что именно тот расчет, который стоит подтвердить с юридической поддержкой в рамках планирования наследства, а не предполагать позже.

Сколько времени занимает наследование имущества в Таиланде?

Сроки зависят в значительной степени от наличия действительного тайского завещания и сложности наследства. Четкое тайское завещание с назначенным исполнителем и однозначными описаниями активов проходит через процесс наследования значительно быстрее, чем наследство без завещания или одно, связанное с оспариваемыми наследниками, иностранной документацией, требующей аутентификации, или сложными многопрофильными активами. [ДАННЫЕ НУЖНЫ: типичный диапазон сроков наследственного процесса для простых и оспариваемых наследств в Таиланде].

Планирование для владельцев недвижимости на Пхукете

Все, что охватывается в этом руководстве, указывает на одну и ту же практическую заключение: наследственные осложнения почти полностью предотвратимы при правильном планировании на момент покупки, а не что-то, что нужно решать позже.

Покупатели, приобретающие квартиры или виллы в Банг Тао, Камале, Лагуне или Лаяне через таких застройщиков, как Sansiri, Laguna Property и The Title, уже работают с чистыми, хорошо документированными правами собственности с момента покупки — что является значительно лучшей стартовой позицией для будущего наследования, чем старая перепродажа с менее ясной историей владения. Кроме самой недвижимости, наличие тайского завещания, составленного одновременно с покупкой, а не рассматриваемого как отдельная задача, которую нужно решить позже, является самым эффективным шагом, который иностранец может предпринять для защиты своих наследников.

Юридическая поддержка Papaya Property выходит за рамки самой покупки, чтобы помочь клиентам продумать именно такое долгосрочное планирование — правильная структура титула и аренды, а также четкая рекомендация по созданию тайского завещания — чтобы наследование, если и когда оно станет актуальным, было простым юридическим процессом, а не сложным для тех, кто останется с этим.

Итог

Правила наследования для иностранцев в Таиланде значительно различаются в зависимости от типа недвижимости: квартиры, как правило, передаются плавно в рамках существующих квот, земля, унаследованная иностранным наследником, как правило, должна быть продана в установленный срок, а виллы на условиях аренды сильно зависят от того, как были составлены оригинальные аренда и права на надстройку. Во всех этих случаях правильно составленное тайское завещание и четкая документация о праве собственности определяют, столкнется ли наследник с простым процессом или по-настоящему сложным.

Если вы владеете недвижимостью в Банг Тао, Камале, Лагуне или Лаяне и хотите убедиться, что ваша структура владения и планирование наследства действительно защищают ваших наследников, команда Papaya Property может провести вас через то, что применимо к вашей ситуации. Свяжитесь с нами через Telegram, WhatsApp или электронную почту для бесплатной консультации — никаких форм, только прямой разговор с кем-то, кто может ответить на вопросы, касающиеся ваших обстоятельств.