การอธิบายโควตาต่างชาติ (กฎ 49%) ในประเทศไทย

ผู้ซื้อมักจะคิดว่าหากพวกเขามีเงินเพียงพอในการซื้อหน่วยหนึ่งหน่วย พวกเขาก็สามารถเป็นเจ้าของได้ แต่โควตาต่างชาติ 49% ในประเทศไทยเป็นตัวแปรที่เงียบซึ่งสามารถทำให้สมมติฐานนั้นผิดพลาดได้โดยสิ้นเชิง — บางครั้งก็หลังจากที่ผู้ซื้อได้จองหน่วยเฉพาะแล้วและเริ่มวางแผนรอบๆ มัน กฎนี้กำหนดว่าคุณสามารถถือกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ในคอนโดได้หรือไม่ และไม่มีความเกี่ยวข้องกับงบประมาณ สถานะวีซ่าของคุณ หรือการตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับผู้พัฒนาที่คุณได้ทำไว้มากน้อยเพียงใด

คู่มือนี้จะครอบคลุมถึงสิ่งที่กฎนี้กล่าวถึง แหล่งที่มาของมัน วิธีการคำนวณ วิธีการตรวจสอบก่อนที่คุณจะตัดสินใจซื้อหน่วย และตัวเลือกของคุณหากโควตาในอาคารที่คุณชอบเต็มแล้ว

กฎโควตาต่างชาติ 49% ในประเทศไทยคืออะไร?

โดยพื้นฐานแล้ว กฎนี้มีความเรียบง่าย: ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายได้ทั้งหมดในอาคารคอนโดมิเนียมสามารถเป็นของชาวต่างชาติ ส่วนที่เหลือ 51% จะต้องอยู่ในความเป็นเจ้าของของคนไทย นี่คือสิ่งที่ทำให้ประเทศไทยสามารถอนุญาตให้มีการเป็นเจ้าของคอนโดแบบฟรีโฮลด์ของชาวต่างชาติได้ในเบื้องต้น — โควตาคือกลไกที่ทำให้การเป็นเจ้าของส่วนใหญ่ของอาคารใดๆ อยู่ในมือของคนไทย ในขณะที่ยังเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติ

กฎโควตาต่างชาติ 49% ในประเทศไทยคืออะไร?

ในทางปฏิบัติ นี่หมายความว่าโครงการคอนโดมิเนียมแต่ละโครงการจะมีการนับจำนวนพื้นที่ขายได้ที่เป็นของชาวต่างชาติอยู่ตลอดเวลา เมื่อจำนวนนี้ถึง 49% จะไม่สามารถขายหน่วยเพิ่มเติมในอาคารนั้นให้กับชาวต่างชาติภายใต้กรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ได้ ไม่ว่าจะมีโควตาเหลืออยู่ในตลาดมากน้อยเพียงใด กฎนี้ใช้กับแต่ละอาคาร ไม่ใช่ทั่วทั้งเมืองหรือพอร์ตโฟลิโอของโครงการ — แต่ละคอนโดมีโควตาของตัวเอง ซึ่งติดตามแยกต่างหากจากอาคารอื่นๆ ที่ผู้พัฒนามีในตลาด

ที่มาของกฎโควตาต่างชาติ

ตัวเลข 49% ไม่ใช่นโยบายที่กำหนดโดยผู้พัฒนาหรือหน่วยงานใดๆ — มันถูกเขียนไว้โดยตรงในกฎหมายไทย

กฎนี้มีต้นกำเนิดจากพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นกฎหมายที่ควบคุมการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในประเทศไทย และยังเป็นเหตุผลที่ทำให้การเป็นเจ้าของคอนโดแบบฟรีโฮลด์ของชาวต่างชาติเป็นไปได้ หากไม่มีพระราชบัญญัตินี้ ชาวต่างชาติจะถูกจำกัดตามข้อกำหนดเดียวกันที่ใช้กับที่ดิน — ไม่มีการเป็นเจ้าของโดยตรง มีเพียงการเช่าที่เท่านั้น พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมได้กำหนดหน่วยคอนโดเป็นข้อยกเว้น แต่ผูกพันข้อยกเว้นนั้นกับโควตาเป็นเงื่อนไข ไม่ใช่สิทธิที่ไม่มีเงื่อนไข

นี่คือเหตุผลที่โควตาถูกติดตามอย่างใกล้ชิดในจุดที่มีการโอน: กรมที่ดินจะไม่ลงทะเบียนชื่อของผู้ซื้อชาวต่างชาติในโฉนดชานโนต — เอกสารกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการของประเทศไทย — สำหรับหน่วยที่ทำให้การเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติในอาคารนั้นเกินเกณฑ์ 49% โควตาไม่ใช่แนวทางที่อ่อนนุ่ม; มันถูกบังคับใช้โดยตรงในจุดที่การเป็นเจ้าของกลายเป็นทางการตามกฎหมาย

วิธีการคำนวณโควตาต่างชาติ

นี่คือจุดที่ผู้ซื้อมักจะเข้าใจผิดเกี่ยวกับกฎ — คิดว่ามันทำงานเหมือนการนับจำนวนหน่วยง่ายๆ ในขณะที่มันทำงานแตกต่างออกไป

โควตา 49% คำนวณต่ออาคารหรือหน่วย?

ต่ออาคาร ไม่ใช่ต่อหน่วย โควตาคือขีดจำกัดที่ใช้กับอาคารทั้งหมดซึ่งอิงจากพื้นที่ขายได้ทั้งหมด ซึ่งหมายความว่าไม่ใช่เพียงแค่ "49% ของหน่วยสามารถเป็นของชาวต่างชาติ" — แต่มันคือ 49% ของพื้นที่ตารางเมตรรวมในโครงการทั้งหมด ความแตกต่างนี้มีความสำคัญเพราะขนาดของหน่วยแตกต่างกัน: ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ซื้อเพนท์เฮาส์ขนาดใหญ่จะใช้โควตามากกว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ซื้อหน่วยหนึ่งห้องนอนขนาดเล็ก แม้ว่าทั้งสองจะนับเป็นการขายเดียวกัน

โควตาต่างชาติถูกคำนวณอย่างไรสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม?

ผู้พัฒนาหรือบุคคลทางกฎหมายของอาคาร (หน่วยงานที่รับผิดชอบในการจัดการคอนโดมิเนียมเมื่อเริ่มดำเนินการ คล้ายกับสมาคมเจ้าของบ้าน) จะติดตามจำนวนพื้นที่ที่เป็นของชาวต่างชาติเทียบกับพื้นที่ขายได้ทั้งหมดของอาคาร สำหรับโครงการที่ยังไม่สร้าง ผู้พัฒนามักจะจัดสรรโควตาให้กับหน่วยตั้งแต่เริ่มขาย ซึ่งหมายความว่าโควตาที่มีอยู่จะคาดการณ์ได้มากขึ้นในช่วงเริ่มต้นของการขายโครงการมากกว่าหลังจากนั้น เมื่อประเภทหน่วยที่ได้รับความนิยมได้ขายไปแล้ว สำหรับการขายต่อ สถานะโควตาจะเปลี่ยนไปตามหน่วยเมื่อการขายแต่ละรายการเสร็จสิ้น ดังนั้นตัวเลขจึงต้องตรวจสอบใหม่ในเวลาของแต่ละธุรกรรม แทนที่จะถือว่าคงที่

วิธีการตรวจสอบความพร้อมของโควตาต่างชาติก่อนที่คุณจะซื้อ

การตรวจสอบสถานะโควตาเป็นขั้นตอนที่ตรงไปตรงมา แต่ต้องเกิดขึ้นในช่วงเวลาที่เหมาะสมในกระบวนการ — ก่อนการจอง ไม่ใช่หลังจากนั้น

คุณจะตรวจสอบได้อย่างไรว่าโควตาต่างชาติในคอนโดมีอยู่หรือไม่?

ผู้พัฒนาหรือบุคคลทางกฎหมายของอาคารจะยืนยันสถานะโควตาปัจจุบันตามคำขอ และการยืนยันนี้ควรเกิดขึ้นก่อนที่ค่าธรรมเนียมการจองจะถูกจ่าย ไม่ควรถือเป็นเรื่องธรรมดาที่จะจัดการเมื่อหน่วยถูกจองแล้ว สำหรับอาคารที่มีอยู่แล้ว นี่หมายถึงการขอการยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับพื้นที่ขายได้ที่เป็นของชาวต่างชาติที่เหลืออยู่; สำหรับโครงการที่ยังไม่สร้าง หมายถึงการยืนยันโควตาที่ผู้พัฒนาจัดสรรสำหรับหน่วยหรือประเภทหน่วยเฉพาะที่กำลังพิจารณา

นี่คือการตรวจสอบที่ควรทำในขั้นตอนการตรวจสอบข้อมูล แทนที่จะปล่อยให้เป็นเรื่องของโชค — การตรวจสอบโควตาควรได้รับการยืนยันเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการก่อนที่ผู้ซื้อจะลงทุนเงินใดๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเพราะการจองหน่วยโดยไม่ยืนยันความพร้อมของโควตาอาจทำให้การจองนั้นเป็นโมฆะหากโควตาเต็มก่อนที่สัญญาซื้อขายจะถูกลงนาม

สามารถจองโควตาต่างชาติล่วงหน้าสำหรับหน่วยที่ยังไม่สร้างได้หรือไม่?

ได้ และนี่คือหนึ่งในข้อได้เปรียบที่เป็นรูปธรรมของการซื้อหน่วยที่ยังไม่สร้างในช่วงเริ่มต้นของการขายโครงการ เนื่องจากผู้พัฒนาจัดสรรโควตาให้กับหน่วยตั้งแต่เริ่มต้น การจองหน่วยในช่วงต้น — มักจะก่อนการเปิดตัวสาธารณะของโครงการ — จะทำให้คุณได้ทั้งหน่วยและส่วนแบ่งของโควตาต่างชาติในเวลาเดียวกัน แทนที่จะต้องตรวจสอบโควตาแยกต่างหากในภายหลังเมื่อการก่อสร้างดำเนินไปและโควตาของอาคารอาจถูกผูกพันกับผู้ซื้อก่อนหน้านี้แล้ว

ถ้าโควตาต่างชาติเต็มแล้วจะทำอย่างไร?

นี่คือสถานการณ์ที่ผู้ซื้อเข้าใจได้ต้องการความชัดเจนก่อนที่จะเกิดขึ้นกับพวกเขา ไม่ใช่หลังจากนั้น

จะเกิดอะไรขึ้นถ้าโควตาต่างชาติของอาคารเต็มแล้ว?

หากโควตาต่างชาติของอาคารถูกจัดสรรเต็มแล้ว ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะไม่สามารถรับกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ในหน่วยเพิ่มเติมใดๆ ในอาคารนั้นได้ — กรมที่ดินจะไม่ลงทะเบียนการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติที่เกินเกณฑ์ 49% ไม่ว่าจะเป็นเจตนาของผู้ซื้อหรือความเต็มใจของผู้พัฒนาที่จะขายก็ตาม สิ่งนี้ใช้แม้ว่าหน่วยเฉพาะในอาคารนั้นจะยังคงมีอยู่; สถานะโควตาคือข้อจำกัดที่ใช้กับทั้งอาคารซึ่งมีผลเหนือกว่าความพร้อมของหน่วยแต่ละหน่วย

ตัวเลือกของคุณคืออะไรหากคุณไม่สามารถรับกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ได้เนื่องจากโควตา?

เมื่อกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ไม่สามารถใช้ได้เนื่องจากโควตา ผู้ซื้อมักจะได้รับข้อเสนอหนึ่งในสองทางเลือก:

• กรรมสิทธิ์แบบเช่าบนหน่วยเดียวกัน ซึ่งจัดทำเป็นสัญญาเช่าระยะยาว (ทั่วไป 30 ปีพร้อมเงื่อนไขการต่ออายุ) แทนที่จะเป็นกรรมสิทธิ์โดยตรง

• การเป็นเจ้าของผ่านโครงสร้างบริษัทไทย ซึ่งมาพร้อมกับข้อกำหนดในการปฏิบัติตามที่แตกต่างกัน

ในเส้นทางโครงสร้างบริษัท ควรพูดตรงๆ: ข้อตกลงที่ใช้ผู้ถือหุ้นนอมินีไทยโดยไม่มีวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่แท้จริงเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติอาจละเมิดกฎหมายไทย และเส้นทางนี้ไม่ควรเริ่มต้นโดยไม่มีคำแนะนำทางกฎหมายอิสระที่เฉพาะเจาะจงกับสถานการณ์ของผู้ซื้อ ทางเลือกทั้งสองนี้ไม่ได้หมายความว่าเป็นทางเลือกที่ผิด แต่ทั้งสองอย่างเปลี่ยนโปรไฟล์การเป็นเจ้าของอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเปรียบเทียบกับกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมการตรวจสอบโควตาก่อนการจองจึงมีความสำคัญมาก — มันดีกว่ามากที่จะรู้ว่าตัวเลือกเหล่านี้อยู่บนโต๊ะก่อนที่จะหลงรักหน่วยเฉพาะมากกว่าที่จะค้นพบพวกเขาหลังจากที่ค่าธรรมเนียมการจองได้ถูกจ่ายไปแล้ว

โควตาสามารถเปลี่ยนแปลงหรือใช้แตกต่างกันได้หรือไม่?

คำถามสองข้อเกิดขึ้นอย่างสม่ำเสมอเมื่อผู้ซื้อเข้าใจถึงกฎพื้นฐาน: ว่าโควตานั้นคงที่เมื่อถูกตรวจสอบแล้วหรือไม่ และว่ามันใช้ได้เกินกว่าคอนโดหรือไม่

โควตาต่างชาติสามารถเปลี่ยนแปลงได้หลังจากคุณซื้อหน่วยหรือไม่?

เมื่อคุณถือกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ในหน่วยแล้ว การเป็นเจ้าของของคุณจะไม่ได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงในสถานะโควตาของอาคารในภายหลัง ความพร้อมของโควตาจะเปลี่ยนไปเมื่อหน่วยอื่นในอาคารถูกซื้อและขายโดยผู้ซื้อในอนาคต แต่เจ้าของชาวต่างชาติที่ได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์แล้วจะรักษากรรมสิทธิ์นั้นไว้ไม่ว่าโควตาจะมีความพร้อมสำหรับหน่วยที่ซื้อหลังจากนั้นอย่างไร

โควตาต่างชาติใช้กับวิลล่าด้วยหรือไม่?

ไม่ โควตา 49% เป็นเฉพาะสำหรับคอนโดมิเนียมภายใต้พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม วิลล่านั่งอยู่บนที่ดิน และชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยโดยตรงไม่ว่าจะมีโควตาใดๆ — การเป็นเจ้าของวิลล่าสำหรับชาวต่างชาติจะทำงานผ่านโครงสร้างเช่าแทน ซึ่งเป็นกลไกที่แตกต่างจากระบบโควตาคอนโดมิเนียมอย่างสิ้นเชิง ไม่ใช่เพียงแค่การเปลี่ยนแปลง

สถานะโควตาต่างชาติในโครงการชั้นนำของภูเก็ต

การเข้าใจกฎในเชิงนามธรรมมีประโยชน์ แต่สิ่งที่สำคัญจริงๆ สำหรับผู้ซื้อคือการรู้ว่าสถานการณ์เป็นอย่างไรในโครงการเฉพาะที่พวกเขากำลังพิจารณา

การติดตามโควตานั้นเชื่อถือได้เท่ากับแหล่งข้อมูลที่ให้ข้อมูล ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมการทำงานโดยตรงกับผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียงจึงมีความสำคัญ Sansiri, Laguna Property และ The Title — ที่ทำงานในพื้นที่บางเทา กะรน ลากูน่า และลายัน — รักษาบันทึกการจัดสรรโควตาที่ชัดเจนและเป็นปัจจุบันในโครงการของพวกเขา เนื่องจากการติดตามที่แม่นยำเป็นพื้นฐานสำหรับการจัดการการขายในทุกหน่วยในโครงการ

เนื่องจาก Papaya Property ทำงานโดยตรงกับผู้พัฒนานี้ ผู้ซื้อจึงได้รับสถานะโควตาที่แท้จริงในขณะที่พวกเขากำลังพิจารณาหน่วย แทนที่จะเป็นการประมาณการที่อาจล้าสมัยเมื่อมีการจอง สำหรับผู้ซื้อที่เปรียบเทียบหลายโครงการ การมองเห็นโดยตรงนั้นมักจะเป็นความแตกต่างระหว่างการจองหน่วยอย่างมั่นใจและการค้นพบปัญหาโควตาเพียงหลังจากที่เงินได้ถูกจ่ายไปแล้ว

บทสรุป

กฎโควตาต่างชาติ 49% ไม่ใช่อุปสรรคทางกฎหมายมากเท่ากับรายละเอียดที่ต้องตรวจสอบในเวลาที่เหมาะสม ผู้ซื้อที่ตรวจสอบสถานะโควตาก่อนการจองหน่วยมักจะไม่ประสบปัญหา — กฎนี้สามารถรู้ได้ล่วงหน้า ผู้ซื้อที่ข้ามขั้นตอนนั้นและจองก่อนโดยคิดว่าโควตาจะทำงานได้ตามปกติคือผู้ที่บางครั้งเสียเวลา และบางครั้งค่าธรรมเนียมการจองให้กับอาคารที่แสดงให้เห็นว่าเต็มแล้ว

หากคุณกำลังพิจารณาโครงการในบางเทา กะรน ลากูน่า หรือลายัน และต้องการสถานะโควตาปัจจุบันก่อนที่คุณจะตัดสินใจซื้อหน่วย ทีมงานของ Papaya Property สามารถยืนยันได้ว่าสถานการณ์เป็นอย่างไร ติดต่อเราผ่าน Telegram, WhatsApp หรืออีเมลเพื่อขอคำปรึกษาฟรี — ไม่มีแบบฟอร์ม เพียงแค่การสนทนาโดยตรงกับผู้ที่สามารถตอบคำถามเฉพาะเกี่ยวกับการซื้อของคุณ