Объяснение иностранной квоты (правило 49%) в Таиланде

Покупатели часто предполагают, что если они могут позволить себе квартиру, они могут ее купить. Иностранная квота в Таиланде, правило 49%, — это тихая переменная, которая может полностью опровергнуть это предположение — иногда только после того, как покупатель уже зарезервировал конкретную квартиру и начал планировать вокруг нее. Это одно правило определяет, можете ли вы вообще владеть правом собственности на кондоминиум, и оно не имеет никакого отношения к вашему бюджету, статусу визы или тому, сколько проверки вы провели по поводу застройщика.

Этот гид охватывает, что на самом деле говорит правило, откуда оно происходит, как оно рассчитывается, как проверить его перед тем, как вы примете решение о покупке квартиры, и какие у вас есть варианты, если квота на здание, которое вам нравится, уже заполнена.

Что такое правило иностранной квоты 49% в Таиланде?

По своей сути правило простое: не более 49% от общей площади, подлежащей продаже, в здании кондоминиума может принадлежать иностранцам. Оставшиеся 51% должны оставаться в тайском владении. Это и позволяет Таиланду разрешать полное свободное владение иностранцами кондоминиумами — квота является механизмом, который сохраняет большинство прав собственности на любое данное здание в тайских руках, открывая при этом двери для иностранных покупателей.

Что такое правило иностранной квоты 49% в Таиланде?

На практике это означает, что каждый проект кондоминиума работает с текущим учетом того, сколько его продажной площади в настоящее время принадлежит не тайским гражданам. Как только эта цифра достигает 49%, никакие дополнительные квартиры в этом здании не могут быть проданы иностранцам с правом свободной собственности, независимо от того, сколько квоты может существовать на бумаге в других местах на рынке. Правило применяется по каждому зданию, а не на уровне города или портфолио проектов — у каждого кондоминиума есть своя квота, отслеживаемая независимо от каждого другого здания, которое может иметь застройщик на рынке.

Откуда берется правило иностранной квоты

Цифра 49% не является политикой, установленной отдельными застройщиками или агентствами — она прямо прописана в тайском законодательстве.

Правило происходит из Закона о кондоминиумах, законодательства, регулирующего владение кондоминиумами в Таиланде и также являющегося причиной, по которой свободное владение иностранцами кондоминиумами вообще возможно. Без этого закона иностранцы были бы ограничены теми же ограничениями, которые применяются к земле — никакого прямого владения, только аренда. Закон о кондоминиумах выделяет квартиры как исключение, но связывает это исключение с квотой как условием, а не безусловным правом.

Именно поэтому квота так тщательно отслеживается в момент передачи: Земельный департамент не зарегистрирует имя иностранного покупателя на Чаноте — официальном свидетельстве о праве собственности в Таиланде — на квартиру, которая превысит порог 49% иностранного владения. Квота не является мягким ориентиром; она строго применяется в момент, когда право собственности становится юридически официальным.

Как на самом деле рассчитывается иностранная квота

Расчитывается ли квота 49% по зданию или по единице?

По зданию, а не по единице. Квота является ограничением на уровне здания, основанным на общей площади, подлежащей продаже, что означает, что это не просто "49% единиц может принадлежать иностранцам" — это 49% от общей площади по всему проекту. Это различие имеет значение, потому что размеры квартир варьируются: иностранный покупатель, приобретающий большой пентхаус, использует больше квоты, чем иностранный покупатель, приобретающий меньшую однокомнатную квартиру, даже если обе считаются одной продажей.

Как рассчитывается иностранная квота для проекта кондоминиума?

Застройщик или юридическое лицо здания (субъект, ответственный за управление кондоминиумом после его ввода в эксплуатацию, аналогично ассоциации владельцев жилья) отслеживает текущую общую площадь, принадлежащую иностранцам, по сравнению с общей площадью, подлежащей продаже, в здании. Для проектов на этапе планирования застройщики обычно распределяют квоту по единицам с начала продаж, что означает, что доступность квоты обычно более предсказуема на раннем этапе продаж проекта, чем позже, когда популярные типы квартир уже проданы. Для перепродажи статус квоты меняется по единице, когда отдельные продажи завершаются, поэтому цифру необходимо проверять заново в момент каждой сделки, а не предполагать, что она статична.

Как проверить доступность иностранной квоты перед покупкой

Проверка статуса квоты — это простой шаг, но он должен происходить в нужный момент процесса — перед резервированием, а не после.

Как проверить, есть ли доступная иностранная квота для кондоминиума?

Застройщик или юридическое лицо здания подтверждает текущий статус квоты по запросу, и это подтверждение должно происходить до оплаты резервного взноса, а не рассматриваться как формальность, которую нужно уладить после того, как квартира уже зарезервирована. Для существующих зданий это обычно означает запрос письменного подтверждения оставшейся площади, принадлежащей иностранцам; для проектов на этапе планирования это означает подтверждение распределенной застройщиком квоты для конкретной квартиры или типа квартиры, который рассматривается.

Это именно тот вид проверки, который должен входить в должную осмотрительность, а не оставляться на удачу — проверка квоты должна быть подтверждена как часть процесса до того, как покупатель вложит какие-либо средства, именно потому, что резервирование квартиры без подтверждения доступности квоты может означать, что само резервирование становится недействительным, если квота заполняется до подписания Договора купли-продажи.

Можно ли зарезервировать иностранную квоту заранее для квартир на этапе планирования?

Да, и это одно из практических преимуществ ранней покупки на этапе продаж проекта. Поскольку застройщики распределяют квоту по единицам с самого начала, резервирование квартиры на раннем этапе — часто до публичного запуска проекта — обеспечивает как квартиру, так и ее долю иностранной квоты одновременно, а не требует отдельной проверки квоты позже, когда строительство продвинется дальше и большая часть квоты здания может уже быть занята ранними покупателями.

Что делать, если иностранная квота заполнена?

Это сценарий, по которому покупатели, вполне естественно, хотят получить ясность до того, как это произойдет с ними, а не после.

Что происходит, если иностранная квота здания заполнена?

Если иностранная квота здания полностью распределена, иностранный покупатель не может получить право свободной собственности на любую дополнительную квартиру в этом здании — Земельный департамент не зарегистрирует иностранное владение, превышающее порог 49%, независимо от намерений покупателя или готовности застройщика продать. Это применимо даже если конкретная квартира в здании в остальном доступна; статус квоты является ограничением на уровне здания, которое преобладает над доступностью отдельных единиц.

Каковы ваши варианты, если вы не можете получить свободное владение из-за квоты?

Когда свободное владение недоступно из-за квоты, покупателям обычно предлагается один из двух альтернатив:

• Арендное владение на ту же квартиру, оформленное как долгосрочная аренда (обычно 30 лет с условиями продления), а не полное право собственности

• Владение через структуру тайской компании, что связано с собственными требованиями по соблюдению законодательства

Что касается пути через структуру компании, стоит быть откровенным: соглашения, использующие тайских номинальных акционеров без реальной бизнес-цели исключительно для обхода ограничений на иностранное владение, могут нарушать тайское законодательство, и этот путь никогда не следует выбирать без независимого юридического совета, специфичного для ситуации покупателя. Ни один из альтернативных вариантов не является автоматически неправильным выбором, но оба значительно меняют профиль владения по сравнению со свободным владением, именно поэтому проверка квоты перед резервированием имеет такое же значение — гораздо лучше знать, что эти варианты доступны, прежде чем влюбиться в конкретную квартиру, чем обнаружить их после того, как резервный взнос уже был внесен.

Может ли квота измениться или применяться иначе?

Два вопроса возникают постоянно, как только покупатели понимают основное правило: фиксирована ли квота после проверки и применяется ли она за пределами кондоминиумов.

Может ли иностранная квота измениться после покупки квартиры?

Как только вы получили право свободной собственности на квартиру, ваше владение не затрагивается последующими изменениями в общем статусе квоты здания. Доступность квоты меняется, когда другие квартиры в здании покупаются и продаются будущими покупателями, но иностранный владелец, который уже завершил передачу права собственности, сохраняет это право независимо от того, что происходит с доступностью квоты для единиц, приобретенных после его.

Применяется ли иностранная квота к виллам так же, как и к кондоминиумам?

Нет. Квота 49% специфична для кондоминиумов в соответствии с Законом о кондоминиумах. Виллы располагаются на земле, и иностранцы не могут владеть землей в Таиланде напрямую, независимо от любой квоты — владение виллами для иностранцев осуществляется через арендные структуры, что является принципиально другим механизмом по сравнению с системой квоты для кондоминиумов, а не ее вариацией.

Статус иностранной квоты в лучших проектах Пхукета

Понимание правила в абстрактном виде полезно, но что на самом деле важно для покупателя, так это знать, как обстоят дела с конкретными проектами, которые они рассматривают.

Отслеживание квоты столь же надежно, как и источник, предоставляющий ее, именно поэтому работа напрямую с установленными застройщиками имеет значение. Sansiri, Laguna Property и The Title — активные в Банг Тао, Камале, Лагуне и Лаяне — ведут четкие, актуальные записи о распределении квоты по своим проектам, поскольку точное отслеживание является основополагающим для того, как они управляют продажами по каждой единице в развитии.

Поскольку Papaya Property работает напрямую с этими застройщиками, покупатели получают реальный статус квоты в момент, когда они фактически рассматривают квартиру, а не вторичную оценку, которая может устареть к моменту резервирования. Для покупателей, сравнивающих несколько проектов, такая прямая видимость часто является разницей между уверенным резервированием квартиры и обнаружением проблемы с квотой только после того, как деньги уже были переданы.

Итог

Правило иностранной квоты 49% не является юридическим препятствием, скорее это деталь, которую необходимо проверить в нужный момент. Покупатели, которые проверяют статус квоты перед резервированием квартиры, редко сталкиваются с проблемами — правило полностью известно заранее. Покупатели, которые пропускают этот шаг и резервируют сначала, предполагая, что квота просто сработает, — это те, кто иногда теряет время, а иногда и резервный взнос, из-за здания, которое оказывается уже заполненным.

Если вы рассматриваете проект в Банг Тао, Камале, Лагуне или Лаяне и хотите узнать текущий статус квоты перед тем, как принять решение о покупке квартиры, команда Papaya Property может подтвердить, как обстоят дела. Свяжитесь с нами через Telegram, WhatsApp или электронную почту для бесплатной консультации — никаких форм, только прямой разговор с кем-то, кто может ответить на вопросы, специфичные для вашей покупки.