Vysvetlenie zahraničnej kvóty (49% pravidlo) v Thajsku

Kupujúci často predpokladajú, že ak si môžu dovoliť jednotku, môžu ju vlastniť. Zahraničná kvóta, thajské 49% pravidlo, je tichá premenná, ktorá môže tento predpoklad úplne zrušiť — niekedy až po tom, čo si kupujúci už rezervoval konkrétnu jednotku a začal okolo nej plánovať. Toto jediné pravidlo určuje, či môžete vôbec držať voľný titul na kondomíniu, a nemá to nič spoločné s vaším rozpočtom, vaším vízovým statusom alebo tým, koľko due diligence ste vykonali na developera.

Táto príručka pokrýva, čo pravidlo skutočne hovorí, odkiaľ pochádza, ako sa počíta, ako to skontrolovať predtým, než sa zaviažete k jednotke, a aké sú vaše možnosti, ak je kvóta na budove, ktorá sa vám páči, už plná.

Čo je 49% pravidlo zahraničnej kvóty v Thajsku?

V jadre je pravidlo jednoduché: nie viac ako 49% z celkovej predajnej plochy v kondomíniu môže byť vlastnené zahraničnými osobami. Zvyšných 51% musí zostať v thajskom vlastníctve. Toto je to, čo umožňuje Thajsku povoliť úplné voľné vlastníctvo zahraničných osôb nad kondomíniami — kvóta je mechanizmus, ktorý udržuje väčšinové vlastníctvo akejkoľvek budovy v thajských rukách, pričom stále otvára dvere zahraničným kupujúcim.

Čo je 49% pravidlo zahraničnej kvóty v Thajsku?

Prakticky to znamená, že každý projekt kondomínia funguje s aktuálnym počtom, koľko z jeho predajnej podlahovej plochy je momentálne vlastnené ne-thajskými občanmi. Akonáhle táto cifra dosiahne 49%, žiadne ďalšie jednotky v tejto budove nemôžu byť predané zahraničným osobám pod voľným titulom, bez ohľadu na to, koľko kvót môže existovať na papieri inde na trhu. Pravidlo sa uplatňuje budova po budove, nie celom meste alebo portfóliu projektov — každé kondomínium má svoju vlastnú kvótu, sledovanú nezávisle od každej inej budovy, ktorú developer môže mať na trhu.

Odkiaľ pochádza pravidlo zahraničnej kvóty

Cifra 49% nie je politika stanovená jednotlivými developermi alebo agentúrami — je priamo napísaná v thajskom práve.

Pravidlo pochádza zo Zákona o kondomíniách, legislatívy, ktorá upravuje vlastníctvo kondomínií v Thajsku a je tiež dôvodom, prečo je zahraničné voľné vlastníctvo kondomínií vôbec možné. Bez tohto zákona by boli zahraniční vlastníci obmedzení rovnakými obmedzeniami, ktoré sa vzťahujú na pozemky — žiadne priame vlastníctvo, iba nájomné zmluvy. Zákon o kondomíniách vyčleňuje jednotky kondomínií ako výnimku, ale viaže túto výnimku na kvótu ako podmienku, nie ako bezpodmienečné právo.

To je tiež dôvod, prečo je kvóta sledovaná tak dôkladne v okamihu prevodu: Pozemkový úrad nezaregistruje meno zahraničného kupujúceho na Chanote — oficiálnom vlastníckom liste Thajska — pre jednotku, ktorá by posunula zahraničné vlastníctvo budovy nad prah 49%. Kvóta nie je mäkké usmernenie; je priamo vynucovaná v okamihu, keď sa vlastníctvo stáva právne oficiálnym.

Ako sa skutočne počíta zahraničná kvóta

Je 49% kvóta počítaná na budovu alebo na jednotku?

Na budovu, nie na jednotku. Kvóta je obmedzenie na úrovni budovy založené na celkovej predajnej podlahovej ploche, čo znamená, že to nie je jednoducho "49% jednotiek môže byť v zahraničnom vlastníctve" — je to 49% z celkovej plochy v celom projekte. Tento rozdiel je dôležitý, pretože veľkosti jednotiek sa líšia: zahraničný kupujúci, ktorý kupuje veľký penthouse, využíva viac kvóty ako zahraničný kupujúci, ktorý kupuje menšiu jednoizbovú jednotku, aj keď obidve sa počítajú ako jediný predaj.

Ako sa počíta zahraničná kvóta pre projekt kondomínia?

Developer alebo právnická osoba budovy (subjekt zodpovedný za správu kondomínia po jeho uvedení do prevádzky, podobne ako združenie vlastníkov domov) sleduje aktuálny súčet zahranične vlastnenej podlahovej plochy v porovnaní s celkovou predajnou plochou budovy. Pre projekty v predaji sa developeri zvyčajne rozdeľujú kvótu medzi jednotky od začiatku predaja, čo znamená, že dostupnosť kvóty je zvyčajne predvídateľnejšia na začiatku predajnej fázy projektu ako neskôr, keď už populárne typy jednotiek boli predané. Pri predaji sa stav kvóty mení jednotku po jednotke, keď sa jednotlivé predaje uzatvárajú, takže číslo je potrebné skontrolovať čerstvo pri každej transakcii, nie predpokladať, že je statické.

Ako skontrolovať dostupnosť zahraničnej kvóty pred nákupom

Kontrola stavu kvóty je jednoduchý krok, ale musí sa uskutočniť v správnom bode procesu — pred rezerváciou, nie po.

Ako skontrolovať, či má kondomínium dostupnú zahraničnú kvótu?

Developer alebo právnická osoba budovy potvrdí aktuálny stav kvóty na požiadanie, a toto potvrdenie by sa malo uskutočniť pred zaplatením rezervačného poplatku, nie ako formalita, ktorú je potrebné vyriešiť, keď je jednotka už rezervovaná. Pre etablované budovy to zvyčajne znamená požadovať písomné potvrdenie o zostávajúcej zahranične vlastnenej podlahovej ploche; pre projekty v predaji to znamená potvrdiť kvótu pridelenú developerom pre konkrétnu jednotku alebo typ jednotky, ktorý sa zvažuje.

Toto je presne ten typ kontroly, ktorý patrí do due diligence, nie aby sa nechal na náhodu — overenie kvóty by malo byť potvrdené ako súčasť procesu predtým, než kupujúci zaviaže akékoľvek prostriedky, presne preto, že rezervácia jednotky bez potvrdenia dostupnosti kvóty môže znamenať, že rezervácia sama sa stane neplatnou, ak sa kvóta naplní pred podpísaním zmluvy o predaji a kúpe.

Môže byť zahraničná kvóta rezervovaná vopred pre jednotky v predaji?

Ano, a to je jedna z praktických výhod nákupu v predaji na začiatku predajnej fázy projektu. Pretože developeri rozdeľujú kvótu medzi jednotky od začiatku, rezervovanie jednotky skoro — často pred verejným spustením projektu — zabezpečuje ako jednotku, tak aj jej podiel na zahraničnej kvóte súčasne, namiesto toho, aby si vyžadovalo samostatnú kontrolu kvóty neskôr, keď je výstavba ďalej pokročilá a viac kvóty budovy môže byť už pridelených skôr kupujúcim.

Čo ak je zahraničná kvóta plná?

Toto je scenár, na ktorý kupujúci pochopiteľne chcú mať jasno predtým, než sa to stane im, nie po.

Čo sa stane, ak je zahraničná kvóta budovy plná?

Ako náhle je zahraničná kvóta budovy úplne pridelená, zahraničný kupujúci nemôže získať voľný titul na žiadnu ďalšiu jednotku v tejto budove — Pozemkový úrad nezaregistruje zahraničné vlastníctvo nad prah 49%, bez ohľadu na úmysly kupujúceho alebo ochotu developera predávať. To platí aj v prípade, že je konkrétna jednotka v budove inak dostupná; stav kvóty je obmedzením na úrovni budovy, ktoré prekonáva dostupnosť jednotlivých jednotiek.

Aké sú vaše možnosti, ak nemôžete získať voľný titul kvôli kvóte?

Keď voľný titul nie je dostupný kvôli kvóte, kupujúcim sa zvyčajne ponúkajú dve alternatívy:

• Nájomné vlastníctvo na tej istej jednotke, štruktúrované ako dlhodobý nájom (bežne 30 rokov s obnovovacími podmienkami) namiesto priamého titulu

• Vlastníctvo prostredníctvom štruktúry thajskej spoločnosti, ktorá má svoje vlastné požiadavky na dodržiavanie predpisov

Na ceste prostredníctvom štruktúry spoločnosti je dôležité byť priamy: dohody, ktoré používajú thajských nominovaných akcionárov bez skutočného obchodného účelu len na obídenie obmedzení na zahraničné vlastníctvo, môžu porušovať thajské právo, a na túto cestu by sa nikdy nemalo vstupovať bez nezávislej právnej rady špecifickej pre situáciu kupujúceho. Žiadna z alternatív nie je automaticky nesprávna voľba, ale obidve výrazne menia profil vlastníctva v porovnaní s voľným titulom, čo je presne dôvod, prečo je overenie kvóty pred rezerváciou také dôležité — je oveľa lepšie vedieť, že tieto možnosti sú na stole predtým, než sa zamilujete do konkrétnej jednotky, než ich objaviť po tom, čo už rezervácia bola zaplatená.

Môže sa kvóta zmeniť alebo uplatniť inak?

Dve otázky sa pravidelne objavujú, keď kupujúci pochopia základné pravidlo: či je kvóta fixná po kontrole a či sa vzťahuje aj na iné typy nehnuteľností.

Môže sa zahraničná kvóta zmeniť po zakúpení jednotky?

Ako náhle držíte voľný titul na jednotke, vaše vlastníctvo nie je ovplyvnené neskoršími zmenami v celkovom stave kvóty budovy. Dostupnosť kvóty sa mení, keď sú iné jednotky v budove kúpené a predané budúcimi kupujúcimi, ale zahraničný vlastník, ktorý už dokončil prevod titulu, si tento titul udrží bez ohľadu na to, čo sa stane s dostupnosťou kvóty pre jednotky zakúpené po jeho.

Vzťahuje sa zahraničná kvóta aj na vily ako na kondomíniá?

Nie. 49% kvóta je špecifická pre kondomínium podľa Zákona o kondomíniách. Vily sedia na pozemku a zahraniční vlastníci nemôžu vlastniť pozemok v Thajsku priamo bez ohľadu na akúkoľvek kvótu — vlastníctvo vily pre zahraničných vlastníkov funguje prostredníctvom nájomných štruktúr, čo je zásadne iný mechanizmus ako systém kvóty kondomínií, nie jeho variácia.

Status zahraničnej kvóty v najlepších projektoch na Phukete

Pochopenie pravidla v abstrakte je užitočné, ale to, čo skutočne záleží na kupujúcom, je vedieť, aká je situácia v konkrétnych projektoch, ktoré zvažujú.

Sledovanie kvóty je len také spoľahlivé, ako je zdroj, ktorý ju poskytuje, a preto je dôležité pracovať priamo s etablovanými developermi. Sansiri, Laguna Property a The Title — aktívne v Bang Tao, Kamala, Laguna a Layan — udržiavajú jasné, aktuálne záznamy o pridelení kvóty vo svojich projektoch, pretože presné sledovanie je základom toho, ako spravujú predaje v každej jednotke v rozvoji.

Pretože Papaya Property pracuje priamo s týmito developermi, kupujúci získavajú skutočný stav kvóty v čase, keď skutočne zvažujú jednotku, namiesto odhadov z druhej ruky, ktoré môžu byť zastarané v čase, keď sa rezervácia uskutoční. Pre kupujúcich porovnávajúcich viacero projektov je táto priama viditeľnosť často rozdielom medzi dôveryhodným rezervovaním jednotky a objavením problému s kvótou až po tom, čo už peniaze zmenili majiteľa.

Záver

Pravidlo 49% zahraničnej kvóty nie je právnou prekážkou, skôr detailom, ktorý je potrebné skontrolovať v správnom čase. Kupujúci, ktorí overia stav kvóty pred rezervovaním jednotky, zriedka narazia na problémy — pravidlo je úplne známe vopred. Kupujúci, ktorí tento krok preskočia a rezervujú najprv s predpokladom, že kvóta sa jednoducho vyrieši, sú tí, ktorí občas strácajú čas a niekedy aj rezervačný poplatok, na budove, ktorá sa ukáže byť už plná.

Ak zvažujete projekt v Bang Tao, Kamala, Laguna alebo Layan a chcete aktuálny stav kvóty predtým, než sa zaviažete k jednotke, tím Papaya Property môže potvrdiť, aká je situácia. Kontaktujte nás cez Telegram, WhatsApp alebo e-mail na bezplatnú konzultáciu — žiadne formuláre, len priamy rozhovor s niekým, kto môže odpovedať na otázky špecifické pre váš nákup.