普吉岛短期租赁与长期租赁：投资者的收入、规则与策略

在普吉岛，短期租赁与长期租赁的选择对您的实际回报的影响远超过购房价格。在邦涛，同样的两居室公寓，根据您是按夜、按月还是按年出租，所产生的收入、工作量和风险截然不同。

泰国法律决定了在收入产生之前，您可以选择的策略。泰国对30天以下的住宿规定非常严格，2025年执行力度加大，而一项新的住宿法案仍在国会审议中。了解规则的投资者从第一天起就选择符合其策略的物业。

本指南涵盖：

• 普吉岛短期和长期租赁的运作方式，以及各自的租客

• 根据酒店法，公寓和别墅的合法性

• 不同季节的收入比较

• 将毛收益转化为净收益的成本和税收

• 开发商租赁计划，合法的短期收入途径

• 每种策略的最佳区域，以及如何选择

普吉岛短期与长期租赁的运作方式

在泰国，什么算作短期租赁？

泰国法律将界限定在30天。出租住宿少于一个月被视为根据酒店法（B.E. 2547（2004））经营酒店。出租30天或更长时间则属于普通住宅租赁。

这为普吉岛的投资者提供了三种实用模式：

• 短期：按夜或按周住宿，按夜收费，通过平台或酒店运营商预订。

• 中期：一个月至六个月的月租，受到高峰季节游客和远程工作者的欢迎。

• 长期：六个月至十二个月或更长时间的租赁，按月租金定价，通常租给居民。

中期和长期租赁属于30天法律界限的合法范围。短期租赁需要一个持牌结构，下一部分将对此进行解释。

普吉岛长期租赁公寓：谁在普吉岛长期租赁？

西海岸的长期市场由居住在岛上的人群推动，而非度假者：

• 搬迁家庭，通常选择靠近塔朗和拉古纳的国际学校的住宅

• 在普吉岛居住一年或更长时间的远程工作者和企业家

• 在酒店、医疗、教育和游艇行业有合同的专业人士

• 在选择购买物业之前先租住的买家

长期租客希望拥有带两间或更多卧室的家具齐全的公寓或别墅，可靠的互联网、停车位和在家工作的空间。这些租客很少关注一居室和单间公寓，这也是这些单位投资回报较弱的原因之一。

普吉岛的Airbnb合法吗？您需要了解的规则

普吉岛公寓的短期租赁合法吗？

不合法。在普通公寓中，出租少于30天是不合法的。适用三套规则：

1. 酒店法。 30天以下的住宿被视为酒店经营，需持有酒店执照。普通住宅公寓大楼并不持有此执照。

2. 公寓法。 住宅公寓的单元不得用于商业用途，土地部门不允许公寓单元用于酒店经营。

3. 建筑物自身的规则。 法人，即业主管理机构，设定建筑物的规章。大多数普吉岛公寓明确禁止短期出租，并对违反规则的业主处以罚款。

2026年7月，众议院原则上接受了酒店法修正案，并将其提交委员会。草案旨在将小型运营商纳入注册系统，但对公寓的版本有所不同，且尚未成为法律。在最终法案在《皇家公报》发布之前，现行规则仍然适用。

有一条合法途径可以从公寓获得短期收入：购买持有酒店执照并运营租赁计划的项目。第六部分将介绍其运作方式。

在您购买以获取租赁收入之前，Papaya的法律支持和尽职调查将回答决定您策略的问题：

• 该项目是否持有酒店执照？

• 法人规定允许什么？

• 购房协议和租赁计划协议是否与销售材料承诺一致？

您可以在普吉岛短期出租别墅吗？

别墅的规则有所不同，但仍需持有执照或注册。根据当前规定，最多可容纳30位客人的小型物业（最多8间房）可以向地区办公室注册为非酒店住宿，而无需申请完整的酒店执照。该物业必须符合基本安全要求，如灭火器、烟雾探测器、应急照明和标记出口。

外国业主面临两个额外的规则：

• 外国商业法。 经营租赁是一项商业活动，根据该法，外国人受到酒店经营的限制。

• 工作许可证。 自行处理预订和客人被视为在泰国工作，工作需要工作许可证。

外国别墅业主的实际途径是一个持有注册并运营租赁的管理公司。在拉扬、邦涛和拉古纳，许多别墅项目通过开发商或其运营商提供这样的服务。切勿使用泰国名义公司来规避这些规则。名义结构是非法的，会使整个物业面临风险。

如果您违反规则会发生什么？

根据酒店法的处罚是实际存在并得到执行的：

• 最高可判处一年监禁

• 罚款2万泰铢

• 每延续一天再罚1万泰铢

2025年，相关部门在多个旅游省份进行了检查和起诉，预订平台与税务机关共享数据。在公寓中，法人还会增加自己的罚款，并可以在大堂禁止客人进入。

每位房东也有移民责任。当外国客人或租客在您的物业居住时，房主或经理必须在24小时内向移民局提交TM30登记。这适用于长期租客以及短期住宿。

普吉岛短期租赁与长期租赁：收入比较

在普吉岛，短期租赁与长期租赁哪个收入更高？

从毛收入来看，合法的短期租赁在强劲的年份中收入更高。高峰季节的夜间价格远高于长期租赁的日均成本，因此，运营良好的持牌短期单位在十二个月内带来的收入更高。

净收入则是另一番景象。短期租赁需要承担清洁、床单、公共事业费用、平台或运营商佣金以及家具磨损的成本。它还需要承担客人之间的空置夜。长期租赁则放弃了一些上行潜力，以换取：

• 一个租客和一份合同

• 由租客支付的公共事业费用

• 较低的管理费用

• 家具磨损较少

• 可预测的月收入

正确的比较不是短期与长期的一般对比，而是通过持牌项目获得的合法短期收入与您本可以自己使用的物业的长期租金。

旺季、淡季与入住率

普吉岛的租赁年分为两个部分：

• 旺季，大约从11月到4月： 干燥的天气，游客高峰，最高的夜间价格和最强的入住率。

• 淡季，大约从5月到10月： 西南季风带来降雨和西海岸的波涛汹涌，夜间价格下降，入住率减弱。

短期收入遵循这一曲线。业主在旺季的几个月内赚取大部分年度收入，并接受淡季的收入较少。

长期收入则不受此曲线影响。十二个月的租约在九月和一月的租金是相同的。这种稳定性是许多邦涛和拉古纳的业主选择长期租客或在旺季选择中期月租而非追逐夜间价格的原因。

普吉岛租赁收益：将毛收益转化为净收益的成本

您可以期待普吉岛公寓的租赁收益是多少？

您的收益主要取决于以下三点，而不仅仅是区域平均：

• 购房价格。 每节省一泰铢的购房成本都会提高相同租金的收益。

• 单位。 带有景观和可用布局的两居室单位出租速度更快，租金也更高，而同栋楼的小型单位则不然。

• 租赁模式。 它决定了您的入住率、成本以及短期收入是否合法。

始终将毛收益与净收益分开：

• 毛收益 是年租金除以购房价格。

• 净收益 是年租金减去所有成本和税收，再除以购房价格。

销售材料中引用的是毛数据。您的银行账户收到的是净数据。

购房价格是您在第一天可以控制的公式部分。Papaya以开发商直销价格出售，没有中介加价，因此相同的租金在高价上产生的收益更高。在特定项目中，现金返还进一步降低了有效入场价格。

在普吉岛出租物业的成本有哪些？

在计算收益之前，请规划以下成本：

• 公共区域费用： 每年支付给法人，无论单位是出租还是空置。

• 沉没基金： 在转让时一次性缴纳，用于建筑的长期维修。

• 物业管理费： 按租金的一定比例收取，用于寻找租客、入住和维护。短期租赁的费用高于长期租赁。

• 运营商或平台佣金： 针对短期住宿和租赁计划。

• 公共事业和互联网： 短期租赁由业主支付，长期租赁通常由租客支付。

• 清洁和床单： 仅为短期租赁的经常性成本。

• 家具和维护： 短期单位的更换周期要短得多。

• 保险： 建筑和内容保险，加上房东责任险。

• 税收： 租金的所得税和年度土地与建筑税。

我们的隐性成本指南详细介绍了购房相关费用。

作为外国人在泰国出租收入需要缴税吗？

是的。来自泰国物业的租金属于泰国来源收入，因此在泰国应纳税，无论您是否居住在这里。关键规则：

• 税号。 您需要在报税前获得泰国税号。

• 税率。 租赁收入根据《税收法》按0%至35%的累进个人所得税率征税。

• 扣除。 房东可以扣除标准的30%作为费用，或凭发票扣除实际费用。

• 预扣税。 当租客是公司时，租客会在源头预扣税。对于非居民，税率通常为15%。

• 土地与建筑税。 每年对物业进行评估，税率取决于物业的使用方式。

• 双重税收条约。 泰国与许多国家签订了条约，包括英国、澳大利亚、新加坡、德国和阿联酋。这些条约决定了租赁收入在您本国的处理方式。

请使用泰国税务顾问以正确报税。我们的税务指南解释了购房和持有税。

普吉岛公寓租赁计划：合法的短期收入途径

开发商租赁计划在普吉岛如何运作？

租赁计划让您合法地从公寓或别墅中获得短期收入，因为项目及其运营商持有执照。您拥有该单位，而酒店或度假村运营商则负责市场营销和管理该单位及其他库存。

大多数计划遵循两种结构之一：

• 租赁池。 所有参与单位进入一个池。净房间收入在运营商和业主之间共享，每位业主的份额按单位大小或积分分配。

• 单元计划。 您单位的预订决定您的收入，扣除运营商的份额和成本。

大多数计划允许每年设定数量的业主使用夜晚，因此您可以在自己的物业中度假，其余时间获得收入。

合作开发商在西海岸建设适合租赁的产品：

• 拉古纳地产 在拉古纳普吉岛内开发住宅，这是一个拥有成熟酒店运营的综合度假区。

• The Title 建造围绕租赁计划设计的度假风格公寓。

• Sansiri 提供针对投资者和自住业主的普吉岛项目。

请向Papaya团队询问当前哪些项目运营持牌计划及其条款。

普吉岛的保证租金回报值得吗？

保证租金回报在设定期限内每年支付您购房价格的固定百分比，无论入住率如何。这将酒店投资转变为可预测的收入，这也是许多首次投资者觉得它有吸引力的原因。

保证的有效性取决于其条款。请检查：

• 谁提供保证： 开发商、运营商还是独立公司，以及该公司的财务状况如何。

• 是否已计入价格： 将单位价格与没有保证的类似单位进行比较。

• 结束后会发生什么： 单位是否进入收入共享池，以及该池历史上支付的金额。

• 业主使用： 保证期内个人使用的限制。

• 成本： 保证金额是毛额还是扣除公共区域费用、家具和维护后的净额。

• 退出： 您是否可以在保证期间出售单位，以及保证是否转移给买方。

Papaya的法律团队在您承诺之前会审核租赁计划协议和购房协议。来自强大运营商的强有力保证是收入的坚实基础，而弱保证则是您提前支付的折扣。

普吉岛哪些地区最适合租赁投资？

邦涛和拉古纳：全年需求

邦涛和拉古纳吸引了两种租赁市场：

• 短期：度假客人来这里享受长长的海滩、度假酒店和海滩俱乐部。

• 长期：家庭和专业人士因塔朗的国际学校、Boat Avenue和Cherngtalay的Porto de Phuket的商店和餐馆以及快速通往机场而来。

这种平衡是该地区对投资者的优势。这里的两居室公寓可以在持牌租赁计划中运作，或租给搬迁家庭的长期租约，或在旺季以月租方式出租给游客。

拉古纳还提供综合度假区的基础设施：泻湖、高尔夫、酒店运营和稳定的居民社区。

拉扬和卡马拉：别墅和家庭租赁

拉扬位于邦涛湾的北端，环境更安静、绿意盎然。它适合通过持牌管理公司出租的泳池别墅，适合家庭和团体，以及希望拥有空间和隐私的居民的长期租赁。

卡马拉是一个较小的海滩社区，具有乡村气息和山丘景观。它吸引了在更长假期中的家庭、中期游客和希望在西海岸享受宁静的居民。

对于投资者而言，单位类型与区域同样重要。在这四个地区中，两居室及更大规模的公寓和别墅在两个市场中都能吸引到最广泛的租客群体。

选择您的策略：短期、长期或混合

大多数投资者符合三种类型之一。

被动收入投资者 希望获得可预测的回报而无需参与。最佳选择是在邦涛或拉古纳的两居室公寓或别墅上签订长期租约，或在持牌计划中选择一个强大运营商的保证租金回报单位。

最大化收益投资者 希望获得最高的毛收入，并接受季节性波动。最佳选择是在酒店持牌项目中选择一个租赁池，理想情况下位于拉古纳或邦涛，那里酒店需求最强。这是合法地从公寓获取夜间价格的唯一途径。

部分年度业主 希望在使用物业时获得收入。合法的选择有两个：

• 带业主使用夜晚的租赁计划。 当您不使用时，运营商会出租该单位。

• 中期混合。 在旺季期间，以月租合同出租物业，当时对一至三个月的住宿需求最高，并在淡季自己使用。每次出租都在30天或更长时间内，因此该策略符合规定。

最佳的租赁策略始于物业的法律状态。在选择单位之前，先决定您想如何出租，而不是之后。

常见问题

普吉岛物业的最佳租赁策略是什么？

对于大多数外国投资者而言，普吉岛物业的最佳租赁策略有两个选择：

• 在西海岸签订两居室或更大单位的长期租约，以获得稳定性

• 在酒店持牌租赁计划中选择一个单位，以获得短期收入

从普通公寓进行无执照的夜间出租不是合法选项。

我可以稍后从长期租赁切换到短期租赁吗？

只有在物业可以合法接待短期客人的情况下才能切换。普通公寓无法切换为按夜出租，无论业主的决定如何。如果别墅已注册或持有执照，并通过合规运营商管理，则可以切换。如果短期收入对您很重要，请在购买时选择一个持牌计划的项目。

我需要一个泰国公司来出租我的物业吗？

不需要。外国个人可以在49%的外国配额下拥有一个永久产权公寓并从中获得租金，也可以出租持有注册租赁的别墅。切勿使用泰国名义公司持有物业或运营租赁。名义结构在泰国法律下是非法的，会使整个投资面临风险。

结论

普吉岛的短期租赁与长期租赁不仅仅是哪个收入更高的问题。这是一个关于物业可以合法支持哪种策略、承担哪些成本以及您希望参与多少的问题。

• 长期租约提供稳定、低努力的收入。

• 持牌租赁计划在不违反规则的情况下提供夜间价格的上行潜力。

• 旺季的月租为部分年度业主提供了合法的混合选择。

从法律状态开始，然后是单位，最后是区域。

如果您正在比较邦涛、拉古纳、拉扬或卡马拉的租赁准备项目，Papaya团队可以向您展示来自Sansiri、Laguna Property和The Title的当前选项，价格为开发商直销价。我们还将与您审核租赁计划条款。请通过Telegram或WhatsApp与我们联系，或发送电子邮件，免费咨询Papaya经理。