Krátkodobý vs. dlouhodobý pronájem na Phuketu: Který je výhodnější?
Krátkodobý vs Dlouhodobý pronájem na Phuketu: Příjmy, Pravidla a Strategie pro Investory
Volba mezi krátkodobým a dlouhodobým pronájmem na Phuketu ovlivňuje váš skutečný výnos více než kupní cena. Stejný dvoupokojový byt v Bang Tao generuje velmi odlišný příjem, pracovní zátěž a riziko v závislosti na tom, zda ho pronajímáte na noc, na měsíc nebo na rok.
Thajské právo určuje, které z těchto strategií máte k dispozici, než se do toho započítá příjem. Pravidla Thajska pro pobyty kratší než 30 dní jsou přísná, v roce 2025 došlo k jejich zpřísnění a nový zákon o ubytování stále prochází parlamentem. Investoři, kteří rozumí pravidlům, si od prvního dne vybírají nemovitosti, které odpovídají jejich strategii.
Tato příručka pokrývá:
jak fungují krátkodobé a dlouhodobé pronájmy na Phuketu a kdo pronajímá každým způsobem
co je legální pro byty a vily podle Zákona o hotelech
jak se příjmy srovnávají napříč sezónami
náklady a daně, které přetvářejí hrubý výnos na čistý
programy pronájmu od developerů, licencovaná cesta k krátkodobému příjmu
nejlepší oblasti pro každou strategii a jak si vybrat
Jak fungují krátkodobé a dlouhodobé pronájmy na Phuketu
Co se považuje za krátkodobý pronájem v Thajsku?
Thajské právo stanovuje hranici na 30 dní. Pronájem ubytování na méně než měsíc se považuje za provozování hotelu podle Zákona o hotelech B.E. 2547 (2004). Pronájem na 30 dní nebo déle je běžná rezidenční smlouva.
To dává investorům na Phuketu tři praktické modely:
Krátkodobý: pobyty na noc nebo týden, cenově stanovené na základě noční sazby a rezervované prostřednictvím platforem nebo hotelového operátora.
Střednědobý: měsíční pronájmy na jeden až šest měsíců, oblíbené u návštěvníků v hlavní sezóně a vzdálených pracovníků.
Dlouhodobý: pronájmy na šest až dvanáct měsíců nebo déle, cenově stanovené na měsíční nájem, obvykle pro rezidenty.
Střednědobé a dlouhodobé pronájmy spadají na legální stranu 30denní hranice. Krátkodobé pronájmy potřebují licencovanou strukturu, což vysvětluje následující část.
Dlouhodobý pronájem bytu na Phuketu: Kdo pronajímá dlouhodobě na Phuketu?
Dlouhodobý trh na západním pobřeží je řízen lidmi, kteří žijí na ostrově, nikoli dovolenkáři:
přestěhované rodiny, často volící domy poblíž mezinárodních škol kolem Thalangu a Laguny
vzdálení pracovníci a podnikatelé, kteří se na Phuketu usazují na rok nebo déle
profesionálové na smlouvách v pohostinství, zdravotnictví, vzdělávání a jachtingu
kupující, kteří pronajímají nejprve, zatímco si vybírají nemovitost k zakoupení
Dlouhodobí nájemci chtějí zařízený byt nebo vilu se dvěma nebo více ložnicemi, spolehlivým internetem, parkováním a prostorem pro práci z domova. Tito nájemci zřídka hledají studia a jednotky s jednou ložnicí, což je jeden z důvodů, proč jsou tyto jednotky slabšími investicemi.
Je Airbnb legální na Phuketu? Pravidla, která potřebujete znát
Je krátkodobý pronájem legální v bytech na Phuketu?
Ne. V běžném bytovém domě není pronájem na méně než 30 dní legální. Platí tři sady pravidel:
Zákon o hotelech. Pobyty kratší než 30 dní se považují za provozování hotelu, což vyžaduje hotelovou licenci. Standardní rezidenční bytové budovy ji nemají.
Zákon o bytech. Jednotky v rezidenčním bytovém domě nejsou určeny pro komerční využití a Pozemkový úřad nepovoluje použití bytových jednotek pro provozování hotelu.
Pravidla samotné budovy. Právnická osoba, což znamená správní orgán vlastníků, stanovuje předpisy pro budovu. Většina bytových domů na Phuketu zakazuje krátkodobé pronajímání a pokutuje vlastníky, kteří toto pravidlo poruší.
V červenci 2026 Poslanecká sněmovna v zásadě přijala návrhy na změnu Zákona o hotelech a poslali je do výboru. Návrhy mají za cíl zapojit malé operátory do registračního systému, ale verze se liší ohledně bytů a žádná z nich zatím není zákonem. Dokud nebude zveřejněn konečný zákon v Královském věstníku, platí současná pravidla.
Existuje jedna legální cesta k krátkodobému příjmu z bytu: koupě v projektu, který má hotelovou licenci a provozuje pronájem. Část 6 pokrývá, jak to funguje.
Předtím, než koupíte pro příjem z pronájmu, právní podpora Papaya a prověrka odpovídají na otázky, které rozhodují o vaší strategii:
Má projekt hotelovou licenci?
Co povolují předpisy právnické osoby?
Odpovídají smlouva o SPA a dohoda o pronájmu tomu, co slibují prodejní materiály?
Můžete pronajímat vilu krátkodobě na Phuketu?
Pravidla pro vily jsou odlišná, ale vily stále potřebují licenci nebo registraci. Podle současných předpisů mohou malé nemovitosti s až 8 pokoji a až 30 hosty registrovat jako nehotelové ubytování na okresním úřadě místo žádosti o plnou hotelovou licenci. Nemovitost musí splňovat základní bezpečnostní požadavky, jako jsou hasicí přístroje, detektory kouře, nouzové osvětlení a označené východy.
Zahraniční vlastníci čelí dvěma dalším pravidlům:
Zákon o zahraničním podnikání. Provozování pronájmu je podnikání a provozování hotelu je pro cizince podle zákona omezeno.
Pracovní povolení. Zpracovávání rezervací a hostů osobně se považuje za práci v Thajsku a práce vyžaduje pracovní povolení.
Praktická cesta pro zahraničního vlastníka vily je licencovaná správcovská společnost, která drží registraci a spravuje pronájmy. V Layan, Bang Tao a Laguně mnoho projektů vil nabízí přesně to prostřednictvím developera nebo jeho operátora. Nikdy nepoužívejte thajskou nominální společnost, abyste se vyhnuli těmto pravidlům. Nominální struktury jsou nezákonné a vystavují celou nemovitost riziku.
Co se stane, pokud porušíte pravidla?
Pokuty podle Zákona o hotelech jsou skutečné a vymáhané:
až jeden rok vězení
pokuta 20 000 THB
dalších 10 000 THB za každý den, kdy přestupek pokračuje
V roce 2025 provedly úřady kontroly a stíhání v několika turistických provinciích a rezervační platformy sdílejí údaje s daňovými úřady. V bytech právnická osoba přidává své vlastní pokuty a může zakázat hostům vstup do lobby.
Každý hostitel má také imigrační povinnost. Když cizí host nebo nájemce pobývá ve vaší nemovitosti, vlastník domu nebo správce musí do 24 hodin podat registraci TM30 na imigračním úřadu. To platí pro dlouhodobé nájemce i pro krátkodobé pobyty.
Krátkodobý vs Dlouhodobý pronájem na Phuketu: Srovnání příjmů
Který přináší více na Phuketu: Krátkodobý nebo Dlouhodobý pronájem?
Na hrubém příjmu legální krátkodobý pronájem přináší více v silném roce. Noční sazby v hlavní sezóně jsou daleko nad ekvivalentní denní cenou dlouhodobého pronájmu, takže dobře řízená, licencovaná krátkodobá jednotka přináší více příjmů během dvanácti měsíců.
Čistý příjem vypráví jiný příběh. Krátkodobý pronájem nese náklady na úklid, prádlo, energie, provizi platformy nebo operátora a opotřebení nábytku. Také nese prázdné noci mezi hosty. Dlouhodobý pronájem se vzdává některých výhod výměnou za:
jednoho nájemce a jednu smlouvu
energie placené nájemcem
nižší poplatky za správu
malé opotřebení nábytku
předvídatelný měsíční příjem
Správné srovnání není krátkodobý proti dlouhodobému obecně. Je to legální krátkodobý příjem prostřednictvím licencovaného programu proti dlouhodobému pronájmu na nemovitosti, kterou byste jinak mohli využít sami.
Hlavní sezóna, nízká sezóna a obsazenost
Pronájem na Phuketu má dvě poloviny:
Hlavní sezóna, zhruba od listopadu do dubna: suché počasí, vrchol příjezdů turistů, nejvyšší noční sazby a nejvyšší obsazenost.
Nízká sezóna, zhruba od května do října: jihozápadní monzun přináší déšť a rozbouřené moře na západním pobřeží, noční sazby klesají a obsazenost se snižuje.
Krátkodobý příjem následuje tuto křivku. Vlastníci vydělávají většinu ročního příjmu v měsících hlavní sezóny a akceptují tenčí měsíce během monzunu.
Dlouhodobý příjem tuto křivku nenásleduje. Dvanáctiměsíční pronájem platí stejný nájem v září jako v lednu. Tato stabilita je důvodem, proč si mnoho vlastníků v Bang Tao a Laguně volí dlouhodobé nájemce nebo střednědobé měsíční pronájmy v hlavní sezóně před honbou za nočními sazbami.
Výnos z pronájmu na Phuketu: Náklady, které přetvářejí hrubý na čistý
Jaký výnos z pronájmu můžete očekávat od bytu na Phuketu?
Váš výnos závisí na třech věcech více než na průměru oblasti:
Kupní cena. Každý baht ušetřený při koupi zvyšuje výnos na stejném nájmu.
Jednotka. Dvoupokojová jednotka s výhledem a použitelným uspořádáním se pronajímá rychleji a za více než menší jednotka ve stejné budově.
Model pronájmu. Určuje vaši obsazenost, vaše náklady a zda je krátkodobý příjem legální vůbec.
Vždy oddělujte hrubý výnos od čistého výnosu:
Hrubý výnos je roční nájem dělený kupní cenou.
Čistý výnos je roční nájem minus všechny náklady a daně, dělený kupní cenou.
Prodejní materiály uvádějí hrubé částky. Váš bankovní účet dostává čisté.
Kupní cena je část vzorce, kterou kontrolujete od prvního dne. Papaya prodává za ceny přímo od developerů, bez provize agentury, takže stejný nájem přináší vyšší výnos než by měl při nadhodnocené ceně. U vybraných projektů cashback dále snižuje efektivní vstupní cenu.
Jaké jsou náklady na pronájem nemovitosti na Phuketu?
Plánujte tyto náklady předtím, než vypočítáte výnos:
Poplatek za společné prostory: placený právnické osobě každý rok, ať už je jednotka pronajata nebo prázdná.
Fond na opravy: jednorázový příspěvek při převodu na dlouhodobé opravy budovy.
Poplatek za správu nemovitosti: procento z nájmu za hledání nájemců, check-in a údržbu. Je vyšší pro krátkodobý než pro dlouhodobý pronájem.
Provize operátora nebo platformy: za krátkodobé pobyty a pronájem programů.
Účty a internet: placené vlastníkem při krátkodobém pronájmu, obvykle nájemcem při dlouhodobém pronájmu.
Úklid a prádlo: opakující se náklad pouze pro krátkodobý pronájem.
Nábytek a údržba: cykly výměny jsou mnohem kratší pro krátkodobé jednotky.
Pojištění: krytí budovy a obsahu, plus odpovědnost pronajímatele.
Daně: daň z příjmu z nájmu a roční daň z pozemků a budov.
Náš průvodce skrytými náklady podrobně pokrývá poplatky na straně nákupu.
Platíte jako cizinec daň z příjmu z pronájmu v Thajsku?
Ano. Příjem z thajské nemovitosti je příjem ze thajského zdroje, takže je zdanitelný v Thajsku, ať už zde žijete nebo ne. Klíčová pravidla:
Daňové ID. Potřebujete thajské daňové ID, než budete moci podat daňové přiznání.
Sazby. Příjem z pronájmu je zdaněn podle Zákona o příjmech progresivními sazbami daně z příjmu fyzických osob od 0 % do 35 %.
Odpočet. Pronajímatelé mohou odečíst standardních 30 % na výdaje, nebo skutečné výdaje s účtenkami.
Záloha. Když je nájemcem společnost, zadržuje daň u zdroje. Pro nerezidenty je sazba obvykle 15 %.
Daň z pozemků a budov. Ta se každoročně posuzuje na nemovitost a sazba závisí na tom, jak je nemovitost využívána.
Dohody o zamezení dvojího zdanění. Thajsko má dohody s mnoha zeměmi, včetně Velké Británie, Austrálie, Singapuru, Německa a SAE. Tyto dohody určují, jak je příjem z pronájmu zpracován ve vaší domovské zemi.
Použijte thajského daňového poradce, abyste podali správně. Náš průvodce daněmi vysvětluje daně z nákupu a vlastnictví spolu s těmito.
Programy pronájmu bytů na Phuketu: Licencovaná cesta k krátkodobému příjmu
Jak fungují programy pronájmu od developerů na Phuketu?
Pronájemový program vám umožňuje legálně vydělávat krátkodobý příjem z bytu nebo vily, protože projekt a jeho operátor drží licenci. Vy vlastníte jednotku a hotelový nebo resortový operátor ji propaguje a spravuje spolu s ostatním inventářem.
Většina programů následuje jednu ze dvou struktur:
Pronájemový fond. Všechny účastnické jednotky jdou do jednoho fondu. Čisté příjmy z pokojů se dělí mezi operátora a vlastníky, a podíl každého vlastníka je přidělen podle velikosti jednotky nebo bodů.
Program individuálních jednotek. Rezervace vaší jednotky určují váš příjem, po podílu operátora a nákladech.
Většina programů umožňuje stanovený počet nocí pro použití vlastníkem každý rok, takže si můžete užít dovolenou ve své vlastní nemovitosti a vydělávat z ní zbytek času.
Partneři developeři budují produkty připravené k pronájmu na západním pobřeží:
Laguna Property vyvíjí rezidence uvnitř Laguna Phuket, integrovaného resortu s etablovanými hotelovými operacemi.
The Title staví kondominia ve stylu resortu navržená kolem pronájmových programů.
Sansiri nabízí projekty na Phuketu zaměřené jak na investory, tak na vlastníky-obyvatele.
Zeptejte se týmu Papaya, které aktuální projekty provozují licencované programy a za jakých podmínek.
Stojí garantované výnosy z pronájmu na Phuketu za to?
Garantovaný výnos z pronájmu vám každý rok vyplácí pevné procento z kupní ceny po stanovenou dobu, bez ohledu na obsazenost. Přetváří investici do hotelu na předvídatelný příjem, což je důvod, proč je to pro mnoho prvních investorů atraktivní.
Garance je dobrá pouze tak, jaké jsou její podmínky. Zkontrolujte:
Kdo ji garantuje: developer, operátor nebo samostatná společnost, a jak silné jsou finance této společnosti.
Je-li zahrnuta v ceně: porovnejte cenu jednotky s podobnými jednotkami, které nemají garanci.
Co se stane, když skončí: zda jednotka přejde do fondu sdílení příjmů a co tento fond historicky vyplácel.
Využití vlastníkem: omezení osobního využití během doby garance.
Náklady: zda je garantovaná částka hrubá nebo čistá po poplatcích za společné prostory, nábytku a údržbě.
Odchod: zda můžete jednotku prodat během garance a zda garance přechází na kupujícího.
Právní tým Papaya přezkoumá dohodu o pronájmovém programu spolu se SPA, než se zavážete. Silná garance od silného operátora je solidním základem pro příjem. Slabá garance je sleva, kterou jste zaplatili předem.
Které oblasti na Phuketu jsou nejlepší pro investice do pronájmu?
Bang Tao a Laguna: Celoroční poptávka
Bang Tao a Laguna přitahují oba trhy pronájmu:
Krátkodobý: hosté na dovolené přicházejí za dlouhou pláží, resortními hotely a plážovými kluby.
Dlouhodobý: rodiny a profesionálové přicházejí za mezinárodními školami v Thalangu, obchody a restauracemi na Boat Avenue a Porto de Phuket v Cherngtalay a rychlým přístupem na letiště.
Tato rovnováha je silou oblasti pro investory. Dvoupokojový byt zde funguje v licencovaném pronájmovém programu, na dlouhodobém pronájmu pro přestěhovanou rodinu nebo na měsíčních pronájmech pro návštěvníky v hlavní sezóně.
Laguna přidává infrastrukturu integrovaného resortu: laguny, golf, hotelové operace a usazenou komunitu obyvatel.
Layan a Kamala: Vily a rodinné pronájmy
Layan, na severním konci zálivu Bang Tao, je klidnější a zelenější. Vhoduje se pro vily s bazénem pronajímané prostřednictvím licencovaných správcovských společností rodinám a skupinám, a dlouhodobé pronájmy pro rezidenty, kteří chtějí prostor a soukromí.
Kamala je menší plážová komunita s vesnickou atmosférou a výhledem na svahy. Přitahuje rodiny na delší dovolené, střednědobé návštěvníky a rezidenty, kteří chtějí západní pobřeží bez rušnějších oblastí.
Pro investory je typ jednotky stejně důležitý jako oblast. Ve všech čtyřech oblastech se dvoupokojové a větší byty a vily pronajímají nejširšímu spektru nájemců na obou trzích.
Výběr vaší strategie: Krátkodobý, Dlouhodobý nebo Hybridní
Většina investorů spadá do jednoho ze tří profilů.
Investor pasivního příjmu chce předvídatelné výnosy bez zapojení. Nejlepší volbou je dlouhodobý pronájem dvoupokojového bytu nebo vily v Bang Tao nebo Laguně, nebo jednotka v licencovaném programu s garantovaným výnosem od silného operátora.
Investor s maximálním výnosem chce nejvyšší hrubý příjem a akceptuje sezónní výkyvy. Nejlepší volbou je jednotka v projektu s hotelovou licencí a pronájmovým fondem, ideálně v Laguně nebo Bang Tao, kde je poptávka po hotelech nejsilnější. Toto je jediný legální způsob, jak zachytit noční sazby z bytu.
Vlastník na část roku chce využívat nemovitost a vydělávat, když je pryč. Existují dvě legální možnosti:
Pronájemový program s nocemi pro vlastníka. Operátor pronajímá jednotku, když ji nepoužíváte.
Střednědobý hybrid. Pronajměte nemovitost na měsíční smlouvy během hlavní sezóny, kdy je poptávka po pobytech na jeden až tři měsíce nejvyšší, a využívejte ji sami v klidnějších měsících. Každý pronájem trvá 30 dní nebo déle, takže strategie zůstává v souladu se zákonem.
Nejlepší pronájmová strategie začíná právním statusem nemovitosti. Rozhodněte se, jak chcete pronajímat, než si vyberete jednotku, nikoli poté.
Často kladené otázky
Jaká je nejlepší pronájmová strategie pro nemovitosti na Phuketu?
Pro většinu zahraničních investorů je nejlepší pronájmová strategie pro nemovitosti na Phuketu jedna ze dvou možností:
dlouhodobý pronájem dvoupokojové nebo větší jednotky na západním pobřeží, pro stabilitu
jednotka v pronájmovém programu s hotelovou licencí, pro krátkodobý příjem
Nepovolené noční pronajímání z běžného bytu není legální možnost.
Mohu později přepnout z dlouhodobého na krátkodobý pronájem?
Jen pokud může nemovitost legálně přijímat krátkodobé hosty. Běžný byt nemůže přejít na noční pronájem, ať už se majitel rozhodne jakkoli. Vila může přejít, pokud je registrována nebo licencována a spravována prostřednictvím compliant operátora. Pokud vám záleží na krátkodobém příjmu, vyberte projekt s licencovaným programem v okamžiku nákupu.
Potřebuji thajskou společnost k pronájmu své nemovitosti?
Ne. Zahraniční jednotlivec může vlastnit byt v osobním vlastnictví podle 49% zahraniční kvóty a vydělávat na něm nájem, a může pronajmout vilu, která je držena na základě registrovaného pronájmu. Nikdy nepoužívejte thajskou nominální společnost k držení nemovitosti nebo provozování pronájmů. Nominální struktury jsou podle thajského práva nezákonné a vystavují celou investici riziku.
Závěr
Krátkodobý vs dlouhodobý pronájem na Phuketu není jen otázkou, který přináší více. Je to otázka, kterou strategii může nemovitost legálně podporovat, jaké náklady nese a kolik zapojení chcete.
Dlouhodobé pronájmy poskytují stabilní, nízkonákladový příjem.
Licencované pronájmové programy přinášejí výhody nočních sazeb, aniž by porušovaly pravidla.
Měsíční pronájmy v hlavní sezóně poskytují vlastníkům na část roku legální hybrid.
Začněte právním statusem, poté jednotkou, poté oblastí.
Pokud porovnáváte projekty připravené k pronájmu v Bang Tao, Laguně, Layan nebo Kamale, tým Papaya vám může ukázat aktuální možnosti od Sansiri, Laguna Property a The Title za ceny přímo od developerů. Také s vámi přezkoumáme podmínky pronájmového programu. Pošlete nám zprávu na Telegram nebo WhatsApp, nebo nám pošlete e-mail, pro bezplatnou konzultaci s manažerem Papaya.