Location à Court Terme vs à Long Terme à Phuket : Revenus, Règles et Stratégie pour les Investisseurs

Le choix entre la location à court terme et à long terme à Phuket influence votre retour sur investissement bien plus que le prix d'achat. Le même condo de deux chambres à Bang Tao génère des revenus, une charge de travail et un risque très différents selon que vous le louez à la nuit, au mois ou à l'année.

La loi thaïlandaise détermine quelles stratégies sont à votre disposition avant que les revenus entrent en jeu. Les règles de la Thaïlande concernant les séjours de moins de 30 jours sont strictes, le contrôle s'étant renforcé en 2025, et une nouvelle loi sur l'hébergement est encore en cours d'examen au parlement. Les investisseurs qui comprennent les règles choisissent des propriétés qui correspondent à leur stratégie dès le premier jour.

Ce guide couvre :

• le fonctionnement des locations à court et à long terme à Phuket, et qui loue de cette manière

• ce qui est légal pour les condos et les villas selon la Loi sur les Hôtels

• comment les revenus se comparent à travers les saisons

• les coûts et les taxes qui transforment le rendement brut en net

• les programmes de location des promoteurs, la voie légale vers un revenu à court terme

• les meilleures zones pour chaque stratégie, et comment choisir

Comment Fonctionnent les Locations à Court et à Long Terme à Phuket

Qu'est-ce qui Compte comme une Location à Court Terme en Thaïlande ?

La loi thaïlandaise fixe la limite à 30 jours. Louer un hébergement pour moins d'un mois est considéré comme une exploitation hôtelière selon la Loi sur les Hôtels B.E. 2547 (2004). Louer pour 30 jours ou plus est un bail résidentiel ordinaire.

Cela donne aux investisseurs de Phuket trois modèles pratiques :

• À court terme : séjours de nuit ou de semaine, tarifés à un tarif de nuit et réservés via des plateformes ou un opérateur hôtelier.

• À moyen terme : locations mensuelles d'un à six mois, populaires auprès des visiteurs en haute saison et des travailleurs à distance.

• À long terme : baux de six à douze mois ou plus, tarifés à un loyer mensuel, généralement pour des résidents.

Les locations à moyen et à long terme tombent du côté légal de la limite de 30 jours. Les locations à court terme nécessitent une structure agréée, ce que la section suivante explique.

Location à Long Terme d'un Condo à Phuket : Qui Loue à Long Terme à Phuket ?

Le marché à long terme sur la côte ouest est alimenté par des personnes qui vivent sur l'île, et non par des vacanciers :

• familles en relocation, choisissant souvent des maisons près des écoles internationales autour de Thalang et Laguna

• travailleurs à distance et entrepreneurs qui s'installent à Phuket pour un an ou plus

• professionnels en contrat dans l'hôtellerie, la santé, l'éducation et le yachting

• acheteurs louant d'abord pendant qu'ils choisissent une propriété à acheter

Les locataires à long terme recherchent un condo ou une villa meublé(e) avec deux chambres ou plus, internet fiable, parking et espace pour travailler à domicile. Ces locataires regardent rarement les studios et les unités d'une chambre, ce qui est une des raisons pour lesquelles ces unités représentent des investissements moins solides.

Est-ce qu'Airbnb est Légal à Phuket ? Les Règles à Connaître

La Location à Court Terme est-elle Légale dans les Condos à Phuket ?

Non. Dans un condominium ordinaire, louer pour moins de 30 jours n'est pas légal. Trois ensembles de règles s'appliquent :

1. La Loi sur les Hôtels. Les séjours de moins de 30 jours sont considérés comme une exploitation hôtelière, ce qui nécessite une licence d'hôtel. Les bâtiments résidentiels standard ne détiennent pas une telle licence.

2. La Loi sur les Condominiums. Les unités dans un condominium résidentiel ne sont pas destinées à un usage commercial, et le Département des Terres n'autorise pas l'utilisation des unités de condo pour une exploitation hôtelière.

3. Les règles propres au bâtiment. La personne juridique, c'est-à-dire l'organe de gestion des propriétaires, établit les règlements pour le bâtiment. La plupart des condominiums à Phuket interdisent catégoriquement la location à court terme et infligent des amendes aux propriétaires qui enfreignent la règle.

En juillet 2026, la Chambre des Représentants a accepté en principe des projets de loi d'amendement de la Loi sur les Hôtels et les a envoyés en commission. Les projets visent à intégrer les petits opérateurs dans un système d'enregistrement, mais les versions diffèrent concernant les condos, et aucune d'entre elles n'est encore en vigueur. Jusqu'à ce qu'une loi finale soit publiée dans le Journal Royal, les règles actuelles s'appliquent.

Il existe une voie légale pour un revenu à court terme provenant d'un condo : acheter dans un projet qui détient une licence d'hôtel et gère un programme de location. La section 6 couvre le fonctionnement de cela.

Avant d'acheter pour un revenu locatif, le soutien juridique de Papaya et la diligence raisonnable répondent aux questions qui déterminent votre stratégie :

• Le projet détient-il une licence d'hôtel ?

• Que permettent les règlements de la personne juridique ?

• Le SPA et l'accord de programme de location correspondent-ils à ce que promettent les documents de vente ?

Pouvez-vous Louer une Villa à Court Terme à Phuket ?

Les règles pour les villas sont différentes, mais les villas ont toujours besoin d'une licence ou d'un enregistrement. Selon les réglementations actuelles, les petites propriétés avec jusqu'à 8 chambres et jusqu'à 30 invités peuvent s'enregistrer comme hébergement non hôtelier auprès du bureau de district au lieu de demander une licence d'hôtel complète. La propriété doit répondre à des exigences de sécurité de base, telles que des extincteurs, des détecteurs de fumée, un éclairage d'urgence et des sorties marquées.

Les propriétaires étrangers font face à deux règles supplémentaires :

• Loi sur les Affaires Étrangères. L'exploitation de la location est une activité commerciale, et l'exploitation hôtelière est restreinte pour les étrangers selon la loi.

• Permis de travail. Gérer les réservations et les invités vous-même compte comme un travail en Thaïlande, et le travail nécessite un permis de travail.

La voie pratique pour un propriétaire étranger de villa est une société de gestion agréée qui détient l'enregistrement et gère les locations. À Layan, Bang Tao et Laguna, de nombreux projets de villas offrent exactement cela par l'intermédiaire du promoteur ou de son opérateur. N'utilisez jamais une société nommée thaïlandaise pour contourner ces règles. Les structures de nomination sont illégales et mettent l'ensemble de la propriété en danger.

Que se Passe-t-il si Vous Enfreignez les Règles ?

Les pénalités en vertu de la Loi sur les Hôtels sont réelles et appliquées :

• jusqu'à un an de prison

• une amende de 20 000 THB

• une amende supplémentaire de 10 000 THB pour chaque jour où l'infraction se poursuit

En 2025, les autorités ont effectué des inspections et des poursuites dans plusieurs provinces touristiques, et les plateformes de réservation partagent des données avec les autorités fiscales. Dans les condos, la personne juridique ajoute ses propres amendes et peut interdire l'accès aux invités à l'entrée.

Chaque hôte a également un devoir d'immigration. Lorsqu'un invité ou un locataire étranger séjourne dans votre propriété, le propriétaire ou le gestionnaire doit déposer un enregistrement TM30 auprès de l'immigration dans les 24 heures. Cela s'applique aux locataires à long terme ainsi qu'aux séjours courts.

Location à Court Terme vs à Long Terme à Phuket : Comparaison des Revenus

Qu'est-ce qui Gagne Plus à Phuket : Location à Court Terme ou à Long Terme ?

En termes de revenus bruts, la location à court terme légale génère plus lors d'une bonne année. Les tarifs de nuit en haute saison sont bien supérieurs au coût quotidien équivalent d'un bail à long terme, donc une unité à court terme bien gérée et agréée rapporte plus de revenus sur douze mois.

Le revenu net raconte une histoire différente. La location à court terme entraîne des coûts de nettoyage, de linge, de services publics, de commission de plateforme ou d'opérateur, et d'usure des meubles. Elle entraîne également des nuits vides entre les invités. La location à long terme renonce à une partie du potentiel de gain en retour de :

• un locataire et un contrat

• services publics payés par le locataire

• frais de gestion inférieurs

• peu d'usure sur les meubles

• revenu mensuel prévisible

La bonne comparaison n'est pas la location à court terme contre la location à long terme en général. Il s'agit de revenus à court terme légaux via un programme agréé contre un loyer à long terme sur une propriété que vous pourriez autrement utiliser vous-même.

Haute Saison, Basse Saison et Taux d'Occupation

L'année locative de Phuket se divise en deux moitiés :

• Haute saison, de novembre à avril : temps sec, afflux touristique maximal, les tarifs de nuit les plus élevés et le taux d'occupation le plus fort.

• Basse saison, de mai à octobre : la mousson du sud-ouest apporte de la pluie et des mers plus agitées sur la côte ouest, les tarifs de nuit chutent et l'occupation diminue.

Les revenus à court terme suivent cette courbe. Les propriétaires gagnent la majeure partie des revenus de l'année pendant les mois de haute saison et acceptent des mois plus maigres pendant la mousson.

Les revenus à long terme ne suivent pas la courbe. Un bail de douze mois paie le même loyer en septembre qu'en janvier. Cette stabilité est la raison pour laquelle de nombreux propriétaires à Bang Tao et Laguna choisissent des locataires à long terme ou des locations mensuelles en haute saison plutôt que de poursuivre des tarifs de nuit.

Rendement Locatif à Phuket : Coûts qui Transforment le Brut en Net

Quel Rendement Locatif Pouvez-vous Attendre d'un Condo à Phuket ?

Votre rendement dépend de trois éléments plus que de la moyenne de la zone :

• Le prix d'achat. Chaque baht économisé à l'achat augmente le rendement sur le même loyer.

• L'unité. Une unité de deux chambres avec vue et un agencement utilisable se loue plus rapidement et à un prix plus élevé qu'une unité plus petite dans le même bâtiment.

• Le modèle de location. Il détermine votre taux d'occupation, vos coûts et si les revenus à court terme sont légaux ou non.

Séparez toujours le rendement brut du rendement net :

• Le rendement brut est le loyer annuel divisé par le prix d'achat.

• Le rendement net est le loyer annuel moins tous les coûts et taxes, divisé par le prix d'achat.

Les documents de vente citent des chiffres bruts. Votre compte bancaire reçoit le net.

Le prix d'achat est la partie de la formule que vous contrôlez dès le premier jour. Papaya vend à des prix directs promoteur, sans majoration d'agence, donc le même loyer produit un rendement plus élevé qu'il ne le ferait sur un prix gonflé. Sur des projets sélectionnés, le cashback réduit encore le prix d'entrée effectif.

Quels Sont les Coûts de Location d'une Propriété à Phuket ?

Prévoyez ces coûts avant de calculer un rendement :

• Frais de parties communes : payés à la personne juridique chaque année, que l'unité soit louée ou vide.

• Fonds de réserve : une contribution unique lors du transfert pour les réparations à long terme du bâtiment.

• Frais de gestion immobilière : un pourcentage du loyer pour trouver des locataires, les enregistrements et l'entretien. Ils sont plus élevés pour la location à court terme que pour la location à long terme.

• Commission de l'opérateur ou de la plateforme : pour les séjours à court terme et les programmes de location.

• Services publics et internet : payés par le propriétaire en location à court terme, généralement par le locataire en location à long terme.

• Nettoyage et linge : un coût récurrent uniquement pour la location à court terme.

• Meubles et entretien : les cycles de remplacement sont beaucoup plus courts pour les unités à court terme.

• Assurance : couverture du bâtiment et du contenu, plus responsabilité du propriétaire.

• Taxes : impôt sur le revenu locatif et la taxe annuelle sur les terres et les bâtiments.

Notre guide sur les coûts cachés couvre en détail les frais côté achat.

Paye-t-on des Impôts sur les Revenus Locatifs en Thaïlande en tant qu'Étranger ?

Oui. Le loyer d'une propriété thaïlandaise est un revenu d'origine thaïlandaise, donc il est imposable en Thaïlande, que vous y viviez ou non. Les règles clés :

• ID fiscal. Vous avez besoin d'un ID fiscal thaïlandais avant de pouvoir déclarer.

• Taux. Le revenu locatif est imposé selon le Code des Revenus à des taux d'imposition progressifs de 0 % à 35 %.

• Déduction. Les propriétaires peuvent déduire un standard de 30 % pour les dépenses, ou les dépenses réelles avec des reçus.

• Retenue. Lorsque le locataire est une entreprise, elle retient l'impôt à la source. Pour les non-résidents, le taux est généralement de 15 %.

• Taxe sur les Terres et les Bâtiments. Elle est évaluée chaque année sur la propriété, et le taux dépend de l'utilisation de la propriété.

• Conventions fiscales bilatérales. La Thaïlande a des conventions avec de nombreux pays, y compris le Royaume-Uni, l'Australie, Singapour, l'Allemagne et les Émirats. Elles déterminent comment le revenu locatif est traité dans votre pays d'origine.

Utilisez un conseiller fiscal thaïlandais pour déclarer correctement. Notre guide sur les impôts explique les taxes liées à l'achat et à la propriété en parallèle.

Programmes de Location de Condos à Phuket : La Voie Légale vers un Revenu à Court Terme

Comment Fonctionnent les Programmes de Location des Promoteurs à Phuket ?

Un programme de location vous permet de gagner un revenu à court terme légalement d'un condo ou d'une villa, car le projet et son opérateur détiennent la licence. Vous possédez l'unité, et un opérateur hôtelier ou de resort la commercialise et la gère avec le reste de l'inventaire.

La plupart des programmes suivent l'une de deux structures :

• Piscine de location. Toutes les unités participantes vont dans une seule piscine. Les revenus nets des chambres sont partagés entre l'opérateur et les propriétaires, et la part de chaque propriétaire est attribuée par taille d'unité ou points.

• Programme d'unité individuelle. Les réservations de votre unité déterminent votre revenu, après la part de l'opérateur et les coûts.

La plupart des programmes permettent un nombre fixe de nuits d'utilisation par le propriétaire chaque année, vous pouvez donc passer des vacances dans votre propre propriété et en tirer profit le reste du temps.

Les promoteurs partenaires construisent des produits prêts à la location sur la côte ouest :

• Laguna Property développe des résidences à l'intérieur de Laguna Phuket, un resort intégré avec des opérations hôtelières établies.

• The Title construit des condominiums de style resort conçus autour de programmes de location.

• Sansiri propose des projets à Phuket destinés à la fois aux investisseurs et aux occupants propriétaires.

Demandez à l'équipe de Papaya quels projets actuels fonctionnent avec des programmes agréés et dans quelles conditions.

Les Rendements Locatifs Garantis à Phuket en Valent-ils la Peine ?

Un rendement locatif garanti vous paie un pourcentage fixe du prix d'achat chaque année pendant une période déterminée, quelle que soit l'occupation. Cela transforme un investissement hôtelier en revenu prévisible, c'est pourquoi de nombreux investisseurs débutants le trouvent attrayant.

Une garantie n'est aussi bonne que ses conditions. Vérifiez :

• Qui la garantit : le promoteur, l'opérateur ou une entreprise distincte, et la solidité financière de cette entreprise.

• Si elle est intégrée dans le prix : comparez le prix de l'unité avec des unités similaires qui n'ont pas de garantie.

• Ce qui se passe à la fin : si l'unité passe dans une piscine de partage de revenus, et ce que cette piscine a historiquement payé.

• Utilisation par le propriétaire : les limites sur l'utilisation personnelle pendant la période de garantie.

• Coûts : si le chiffre garanti est brut ou net des frais de parties communes, des meubles et de l'entretien.

• Sortie : si vous pouvez vendre l'unité pendant la garantie, et si la garantie passe à l'acheteur.

L'équipe juridique de Papaya examine l'accord du programme de location avec le SPA avant que vous ne vous engagiez. Une garantie solide d'un opérateur solide constitue une base solide pour un revenu. Une garantie faible est une remise que vous avez payée à l'avance.

Quelles Sont les Meilleures Zones à Phuket pour Investir dans la Location ?

Bang Tao et Laguna : Demande Toute l'Année

Bang Tao et Laguna attirent les deux marchés locatifs :

• À court terme : les invités de vacances viennent pour la longue plage, les hôtels de resort et les clubs de plage.

• À long terme : les familles et les professionnels viennent pour les écoles internationales à Thalang, les magasins et restaurants de Boat Avenue et Porto de Phuket à Cherngtalay, et un accès rapide à l'aéroport.

Ce équilibre est la force de la zone pour les investisseurs. Un condo de deux chambres ici fonctionne dans un programme de location agréé, sur un bail à long terme à une famille en relocation, ou sur des locations mensuelles pour des visiteurs en haute saison.

Laguna ajoute l'infrastructure d'un resort intégré : lagunes, golf, opérations hôtelières et une communauté de résidents établie.

Layan et Kamala : Villas et Locations Familiales

Layan, à l'extrémité nord de la baie de Bang Tao, est plus calme et plus verdoyant. Il convient aux villas avec piscine louées par des sociétés de gestion agréées à des familles et groupes, et aux baux à long terme pour des résidents qui souhaitent de l'espace et de l'intimité.

Kamala est une petite communauté balnéaire avec une ambiance de village et des vues sur les collines. Elle attire des familles en vacances prolongées, des visiteurs à moyen terme et des résidents qui souhaitent la côte ouest sans les zones plus animées.

Pour les investisseurs, le type d'unité compte autant que la zone. Dans les quatre zones, les condos et villas de deux chambres et plus se louent au plus large éventail de locataires dans les deux marchés.

Choisir Votre Stratégie : Court Terme, Long Terme ou Hybride

La plupart des investisseurs correspondent à l'un des trois profils.

L'investisseur à revenu passif souhaite des rendements prévisibles sans implication. La meilleure option est un bail à long terme sur un condo ou une villa de deux chambres à Bang Tao ou Laguna, ou une unité dans un programme agréé avec un rendement locatif garanti d'un opérateur solide.

L'investisseur à potentiel maximal veut le revenu brut le plus élevé et accepte les fluctuations saisonnières. La meilleure option est une unité dans un projet agréé d'hôtel avec une piscine de location, idéalement à Laguna ou Bang Tao, où la demande hôtelière est la plus forte. C'est la seule manière légale de capter des tarifs de nuit à partir d'un condo.

Le propriétaire à temps partiel souhaite utiliser la propriété et gagner de l'argent lorsqu'il est absent. Il existe deux options légales :

• Un programme de location avec nuits d'utilisation par le propriétaire. L'opérateur loue l'unité lorsque vous ne l'utilisez pas.

• Un hybride à moyen terme. Louez la propriété sur des contrats mensuels pendant la haute saison, lorsque la demande pour des séjours d'un à trois mois est à son maximum, et utilisez-la vous-même pendant les mois plus calmes. Chaque location dure 30 jours ou plus, donc la stratégie reste dans la légalité.

La meilleure stratégie de location commence par le statut légal de la propriété. Décidez comment vous souhaitez louer avant de choisir l'unité, et non après.

FAQ

Quelle est la meilleure stratégie de location pour une propriété à Phuket ?

Pour la plupart des investisseurs étrangers, la meilleure stratégie de location pour une propriété à Phuket est l'une des deux options :

• un bail à long terme sur une unité de deux chambres ou plus sur la côte ouest, pour la stabilité

• une unité dans un programme de location agréé d'hôtel, pour un revenu à court terme

La location nocturne non agréée d'un condominium ordinaire n'est pas une option légale.

Puis-je passer d'une location à long terme à une location à court terme plus tard ?

Seulement si la propriété peut légalement accueillir des invités à court terme. Un condominium ordinaire ne peut pas passer à la location nocturne, quelle que soit la décision du propriétaire. Une villa peut changer si elle est enregistrée ou licenciée et gérée par un opérateur conforme. Si le revenu à court terme est important pour vous, choisissez un projet avec un programme agréé au moment de l'achat.

Ai-je besoin d'une société thaïlandaise pour louer ma propriété ?

Non. Un particulier étranger peut posséder un condo en pleine propriété sous le quota étranger de 49 % et en tirer un loyer, et peut louer une villa détenue sous un bail enregistré. N'utilisez jamais une société nommée thaïlandaise pour détenir une propriété ou gérer des locations. Les structures de nomination sont illégales en vertu de la loi thaïlandaise et mettent l'ensemble de l'investissement en danger.

Conclusion

La location à court terme vs à long terme à Phuket n'est pas seulement une question de savoir laquelle rapporte le plus. C'est une question de quelle stratégie la propriété peut légalement soutenir, quels coûts elle entraîne et combien d'implication vous souhaitez.

• Les baux à long terme offrent un revenu stable et peu d'effort.

• Les programmes de location agréés offrent le potentiel des tarifs de nuit sans enfreindre les règles.

• Les locations mensuelles en haute saison offrent aux propriétaires à temps partiel un hybride légal.

Commencez par le statut légal, puis l'unité, puis la zone.

Si vous comparez des projets prêts à la location à Bang Tao, Laguna, Layan ou Kamala, l'équipe de Papaya peut vous montrer les options actuelles de Sansiri, Laguna Property et The Title à des prix directs promoteur. Nous examinerons également les termes du programme de location avec vous. Contactez-nous sur Telegram ou WhatsApp, ou envoyez un e-mail, pour une consultation gratuite avec un responsable de Papaya.