Краткосрочная аренда против долгосрочной аренды на Пхукете: что выгоднее?
Краткосрочная и долгосрочная аренда на Пхукете: доход, правила и стратегия для инвесторов
Выбор между краткосрочной и долгосрочной арендой на Пхукете влияет на вашу реальную прибыль больше, чем цена покупки. Одна и та же двухкомнатная квартира в Банг Тао приносит совершенно разный доход, рабочую нагрузку и риск в зависимости от того, сдаете ли вы её посуточно, помесячно или на год.
Тайское законодательство определяет, какие из этих стратегий доступны вам до того, как речь зайдет о доходах. Правила Таиланда касательно пребывания менее 30 дней строгие, контроль ужесточится в 2025 году, а новый закон о размещении все еще проходит через парламент. Инвесторы, понимающие правила, выбирают объекты, соответствующие их стратегии с первого дня.
Этот гид охватывает:
как работают краткосрочная и долгосрочная аренда на Пхукете, и кто арендует каждый из этих вариантов
что законно для квартир и вилл в соответствии с Законом о гостиницах
как доход сравнивается по сезонам
расходы и налоги, которые превращают валовую доходность в чистую
программы аренды от застройщиков, лицензированный путь к краткосрочному доходу
лучшие районы для каждой стратегии и как выбрать
Как работают краткосрочная и долгосрочная аренда на Пхукете
Что считается краткосрочной арендой в Таиланде?
Тайское законодательство проводит границу на уровне 30 дней. Сдача жилья на срок менее месяца рассматривается как ведение гостиничного бизнеса в соответствии с Законом о гостиницах B.E. 2547 (2004). Сдача на 30 дней или более — это обычный жилой договор аренды.
Это дает инвесторам на Пхукете три практических модели:
Краткосрочная: ночные или недельные проживания, по цене за ночь и забронированные через платформы или гостиничного оператора.
Среднесрочная: месячные аренды от одного до шести месяцев, популярные среди посетителей в высокий сезон и удаленных работников.
Долгосрочная: аренда на срок от шести до двенадцати месяцев или более, по месячной ставке, обычно для жителей.
Среднесрочные и долгосрочные аренды попадают на законную сторону 30-дневной границы. Краткосрочные аренды требуют лицензированной структуры, что объясняется в следующем разделе.
Долгосрочная аренда квартиры на Пхукете: кто арендует на длительный срок на Пхукете?
Долгосрочный рынок на западном побережье формируется людьми, которые живут на острове, а не туристами:
семьи, переезжающие на постоянное место жительства, часто выбирающие дома рядом с международными школами в районе Таланг и Лагуны
удаленные работники и предприниматели, которые базируются на Пхукете на год или более
профессионалы по контрактам в сфере гостиничного бизнеса, здравоохранения, образования и яхтинга
покупатели, которые арендуют сначала, пока выбирают объект для покупки
Долгосрочные арендаторы хотят меблированную квартиру или виллу с двумя или более спальнями, надежным интернетом, парковкой и пространством для работы из дома. Эти арендаторы редко рассматривают студии и однокомнатные квартиры, что является одной из причин, по которой такие объекты являются менее выгодными инвестициями.
Законно ли Airbnb на Пхукете? Правила, которые вам нужно знать
Законна ли краткосрочная аренда в квартирах на Пхукете?
Нет. В обычном кондоминиуме аренда на срок менее 30 дней не является законной. Применяются три набора правил:
Закон о гостиницах. Пребывание менее 30 дней считается гостиничной деятельностью, для которой требуется лицензия гостиницы. Обычные жилые здания кондоминиумов не имеют такой лицензии.
Закон о кондоминиумах. Помещения в жилом кондоминиуме не предназначены для коммерческого использования, и Земельный департамент не разрешает использовать квартиры для гостиничной деятельности.
Собственные правила здания. Юридическое лицо, то есть управляющий орган собственников, устанавливает правила для здания. Большинство кондоминиумов на Пхукете полностью запрещают краткосрочную аренду и штрафуют владельцев, нарушающих это правило.
В июле 2026 года Палата представителей приняла в принципе законопроекты о поправках к Закону о гостиницах и направила их в комитет. Проекты направлены на то, чтобы включить небольших операторов в систему регистрации, но версии различаются по кондоминиумам, и ни одна из них еще не является законом. До тех пор, пока окончательный закон не будет опубликован в Королевском вестнике, действуют текущие правила.
Существует один законный путь к краткосрочному доходу от квартиры: покупка в проекте, который имеет лицензию гостиницы и управляет программой аренды. Раздел 6 охватывает, как это работает.
Перед покупкой для получения дохода от аренды юридическая поддержка Papaya и проверка дают ответы на вопросы, которые определяют вашу стратегию:
Имеет ли проект лицензию гостиницы?
Что разрешают правила юридического лица?
Совпадают ли условия договора о продаже и соглашения о программе аренды с тем, что обещают рекламные материалы?
Можно ли сдавать виллу в краткосрочную аренду на Пхукете?
Правила для вилл отличаются, но виллы все равно нуждаются в лицензии или регистрации. Согласно текущим правилам, небольшие объекты с количеством комнат до 8 и количеством гостей до 30 могут зарегистрироваться как жилье без гостиничной лицензии в районном офисе, вместо того чтобы подавать заявку на полную лицензию гостиницы. Объект должен соответствовать основным требованиям безопасности, таким как огнетушители, дымовые детекторы, аварийное освещение и обозначенные выходы.
Иностранные владельцы сталкиваются с двумя дополнительными правилами:
Закон о иностранном бизнесе. Ведение аренды является бизнесом, и гостиничная деятельность ограничена для иностранцев в соответствии с Законом.
Рабочая виза. Обработка бронирований и гостей самостоятельно считается работой в Таиланде, и для работы требуется рабочая виза.
Практическим путем для иностранного владельца виллы является лицензированная управляющая компания, которая держит регистрацию и управляет арендой. В Лаяне, Банг Тао и Лагуне многие проекты вилл предлагают именно это через застройщика или его оператора. Никогда не используйте тайскую номинальную компанию, чтобы обойти эти правила. Номинальные структуры являются незаконными и ставят под угрозу всю собственность.
Что произойдет, если вы нарушите правила?
Штрафы по Закону о гостиницах реальны и применяются:
до одного года тюремного заключения
штраф в размере 20 000 бат
дополнительные 10 000 бат за каждый день, пока правонарушение продолжается
В 2025 году власти провели проверки и судебные разбирательства в нескольких туристических провинциях, а платформы бронирования делятся данными с налоговыми органами. В кондоминиумах юридическое лицо добавляет свои собственные штрафы и может запретить гостям вход в лобби.
Каждый хозяин также имеет иммиграционные обязательства. Когда иностранный гость или арендатор проживает в вашей собственности, владелец дома или управляющий должен подать регистрацию TM30 в Иммиграционную службу в течение 24 часов. Это относится как к долгосрочным арендаторам, так и к краткосрочным пребываниям.
Краткосрочная и долгосрочная аренда на Пхукете: сравнение доходов
Что приносит больше на Пхукете: краткосрочная или долгосрочная аренда?
По валовому доходу законная краткосрочная аренда приносит больше в сильный год. Ночные ставки в высокий сезон значительно превышают эквивалентные дневные расходы долгосрочной аренды, поэтому хорошо управляемый, лицензированный краткосрочный объект приносит больше дохода за двенадцать месяцев.
Чистый доход рассказывает другую историю. Краткосрочная аренда несет расходы на уборку, постельное белье, коммунальные услуги, комиссию платформы или оператора и износ мебели. Она также включает пустые ночи между гостями. Долгосрочная аренда отказывается от некоторой выгоды в обмен на:
одного арендатора и один контракт
коммунальные услуги, оплачиваемые арендатором
низкие управленческие сборы
незначительный износ мебели
предсказуемый месячный доход
Правильное сравнение не заключается в том, чтобы ставить краткосрочную аренду против долгосрочной в общем. Это законный краткосрочный доход через лицензированную программу против долгосрочной аренды на объект, который вы могли бы использовать сами.
Высокий сезон, низкий сезон и заполняемость
Год аренды на Пхукете делится на две половины:
Высокий сезон, примерно с ноября по апрель: сухая погода, пик туристических прибытий, самые высокие ночные ставки и наибольшая заполняемость.
Низкий сезон, примерно с мая по октябрь: юго-западный муссон приносит дожди и бурное море на западном побережье, ночные ставки падают, а заполняемость снижается.
Краткосрочный доход следует этой кривой. Владельцы зарабатывают большую часть годового дохода в месяцы высокого сезона и принимают более слабые месяцы в муссонный период.
Долгосрочный доход не следует этой кривой. Долгосрочная аренда на двенадцать месяцев оплачивается по той же ставке в сентябре, что и в январе. Эта стабильность является причиной, по которой многие владельцы в Банг Тао и Лагуне выбирают долгосрочных арендаторов или среднесрочные месячные аренды в высокий сезон, вместо того чтобы гнаться за ночными ставками.
Доходность аренды на Пхукете: расходы, которые превращают валовую доходность в чистую
Какую доходность аренды вы можете ожидать от квартиры на Пхукете?
Ваша доходность зависит от трех факторов больше, чем от средней по району:
Цена покупки. Каждый бат, сэкономленный при покупке, увеличивает доходность на ту же аренду.
Объект. Двухкомнатная квартира с видом и удобной планировкой сдается быстрее и за большую сумму, чем меньший объект в том же здании.
Модель аренды. Она определяет вашу заполняемость, ваши расходы и законность краткосрочного дохода.
Всегда отделяйте валовую доходность от чистой доходности:
Валовая доходность — это годовая аренда, деленная на цену покупки.
Чистая доходность — это годовая аренда минус все расходы и налоги, деленная на цену покупки.
Рекламные материалы указывают валовые цифры. Ваш банковский счет получает чистые.
Цена покупки — это та часть формулы, которую вы контролируете с первого дня. Papaya продает по ценам от застройщика, без агентских наценок, поэтому та же аренда приносит более высокую доходность, чем на завышенной цене. На выбранных проектах кэшбэк дополнительно снижает эффективную цену входа.
Каковы расходы на аренду недвижимости на Пхукете?
Планируйте эти расходы перед тем, как рассчитывать доходность:
Плата за общие зоны: выплачивается юридическому лицу каждый год, независимо от того, сдан ли объект в аренду или пустует.
Резервный фонд: одноразовый взнос при передаче для долгосрочного ремонта здания.
Плата за управление недвижимостью: процент от аренды за поиск арендаторов, регистрацию и обслуживание. Она выше для краткосрочной аренды, чем для долгосрочной.
Комиссия оператора или платформы: за краткосрочные проживания и программы аренды.
Коммунальные услуги и интернет: оплачиваются владельцем при краткосрочной аренде, обычно арендатором при долгосрочной аренде.
Уборка и постельное белье: регулярные расходы только для краткосрочной аренды.
Мебель и обслуживание: циклы замены для краткосрочных объектов значительно короче.
Страхование: покрытие здания и содержимого, а также ответственность владельца.
Налоги: налог на доход от аренды и ежегодный налог на землю и здания.
Наш гид по скрытым расходам подробно охватывает сборы на стороне покупки.
Должен ли я платить налог на доход от аренды в Таиланде как иностранец?
Да. Доход от аренды тайской недвижимости является доходом тайского источника, поэтому он облагается налогом в Таиланде, независимо от того, живете ли вы здесь. Основные правила:
Налоговый идентификатор. Вам нужен тайский налоговый идентификатор, прежде чем вы сможете подать декларацию.
Ставки. Доход от аренды облагается налогом в соответствии с Налоговым кодексом по прогрессивным ставкам подоходного налога от 0% до 35%.
Вычет. Владельцы могут вычитать стандартные 30% на расходы или фактические расходы с квитанциями.
Удержание. Когда арендатор является компанией, она удерживает налог у источника. Для нерезидентов ставка обычно составляет 15%.
Налог на землю и здания. Он оценивается каждый год на объект, и ставка зависит от того, как используется объект.
Соглашения об избежании двойного налогообложения. У Таиланда есть соглашения со многими странами, включая Великобританию, Австралию, Сингапур, Германию и ОАЭ. Они определяют, как доход от аренды рассматривается в вашей стране проживания.
Используйте тайского налогового консультанта для правильной подачи. Наш гид по налогам объясняет налоги на покупку и владение вместе с этими.
Программы аренды квартир на Пхукете: лицензированный путь к краткосрочному доходу
Как работают программы аренды от застройщиков на Пхукете?
Программа аренды позволяет вам легально зарабатывать краткосрочный доход от квартиры или виллы, потому что проект и его оператор имеют лицензию. Вы владеете объектом, а оператор гостиницы или курорта маркетирует и управляет им наряду с остальным инвентарем.
Большинство программ следуют одной из двух структур:
Арендный пул. Все участвующие объекты входят в один пул. Чистый доход от номеров делится между оператором и владельцами, а доля каждого владельца распределяется по размеру объекта или баллам.
Программа индивидуальных объектов. Бронирования вашего объекта определяют ваш доход, после доли оператора и расходов.
Большинство программ позволяют установить определенное количество ночей для использования владельцем каждый год, чтобы вы могли отдыхать в своей собственности и зарабатывать на ней остальное время.
Партнеры-застройщики строят готовые к аренде объекты на западном побережье:
Laguna Property развивает жилые комплексы внутри Лагуны Пхукет, интегрированного курорта с установленными гостиничными операциями.
The Title строит кондоминиумы в курортном стиле, ориентированные на программы аренды.
Sansiri предлагает проекты на Пхукете, нацеленные как на инвесторов, так и на владельцев-обитателей.
Спросите команду Papaya, какие текущие проекты имеют лицензированные программы и на каких условиях.
Стоит ли гарантированная доходность от аренды на Пхукете?
Гарантированная доходность от аренды выплачивает вам фиксированный процент от цены покупки каждый год на установленный срок, независимо от заполняемости. Это превращает инвестиции в гостиницу в предсказуемый доход, поэтому многие начинающие инвесторы находят это привлекательным.
Гарантия хороша только в том случае, если соблюдаются ее условия. Проверьте:
Кто гарантирует: застройщик, оператор или отдельная компания, и насколько сильны финансы этой компании.
Учитывается ли это в цене: сравните цену объекта с аналогичными объектами, у которых нет гарантии.
Что происходит по окончании: переходит ли объект в пул доходов и что этот пул исторически выплачивал.
Использование владельцем: ограничения на личное использование в течение гарантийного периода.
Расходы: является ли гарантированная сумма валовой или чистой с учетом сборов за общие зоны, мебели и обслуживания.
Выход: можете ли вы продать объект во время гарантии и передается ли гарантия покупателю.
Юридическая команда Papaya проверяет соглашение о программе аренды вместе с SPA перед тем, как вы примете решение. Сильная гарантия от надежного оператора является прочной основой для дохода. Слабая — это скидка, которую вы оплатили заранее.
Какие районы на Пхукете лучше всего подходят для инвестиционной аренды?
Банг Тао и Лагуна: спрос круглый год
Банг Тао и Лагуна привлекают оба рынка аренды:
Краткосрочная: туристы приезжают ради длинного пляжа, курортных отелей и пляжных клубов.
Долгосрочная: семьи и профессионалы приезжают ради международных школ в Таланге, магазинов и ресторанов на Боат Авеню и Порто де Пхукет в Чернгталай, а также быстрого доступа к аэропорту.
Этот баланс является силой района для инвесторов. Двухкомнатная квартира здесь работает в лицензированной программе аренды, на долгосрочной аренде для переезжающей семьи или на месячных арендах для посетителей в высокий сезон.
Лагуна добавляет инфраструктуру интегрированного курорта: лагуны, гольф, гостиничные операции и устоявшееся сообщество жителей.
Лаян и Камала: виллы и семейные аренды
Лаян, на северном конце залива Банг Тао, более тихий и зеленый. Он подходит для вилл с бассейном, сдаваемых через лицензированные управляющие компании, для семей и групп, а также для долгосрочных арендаторов, которые хотят пространства и уединения.
Камала — это небольшое пляжное сообщество с деревенским ощущением и видами на холмы. Оно привлекает семьи на более длительные каникулы, среднесрочных посетителей и жителей, которые хотят находиться на западном побережье, но вдали от более загруженных районов.
Для инвесторов тип объекта имеет такое же значение, как и район. Во всех четырех районах двухкомнатные и более крупные квартиры и виллы сдаются самой широкой группе арендаторов на обоих рынках.
Выбор вашей стратегии: краткосрочная, долгосрочная или гибридная
Большинство инвесторов подходят под один из трех профилей.
Инвестор с пассивным доходом хочет предсказуемую прибыль без участия. Лучший вариант — долгосрочная аренда двухкомнатной квартиры или виллы в Банг Тао или Лагуне, или объект в лицензированной программе с гарантированной доходностью от надежного оператора.
Инвестор с максимальной выгодой хочет наивысший валовый доход и принимает сезонные колебания. Лучший вариант — объект в проекте с лицензией гостиницы и арендным пулом, желательно в Лагуне или Банг Тао, где спрос на гостиницы сильнее всего. Это единственный законный способ получить ночные ставки от квартиры.
Владелец на часть года хочет использовать собственность и зарабатывать, когда отсутствует. Существует два законных варианта:
Программа аренды с ночами использования владельцем. Оператор арендует объект, когда вы им не пользуетесь.
Среднесрочный гибрид. Сдавайте объект по месячным контрактам в высокий сезон, когда спрос на пребывание от одного до трех месяцев достигает пика, и используйте его сами в более спокойные месяцы. Каждая аренда длится 30 дней или более, так что стратегия остается в рамках закона.
Лучшая стратегия аренды начинается с юридического статуса объекта. Решите, как вы хотите сдавать, прежде чем выбирать объект, а не после.
Часто задаваемые вопросы
Какая лучшая стратегия аренды для недвижимости на Пхукете?
Для большинства иностранных инвесторов лучшая стратегия аренды для недвижимости на Пхукете — один из двух вариантов:
долгосрочная аренда двухкомнатного или более крупного объекта на западном побережье для стабильности
объект в программе аренды с лицензией гостиницы для краткосрочного дохода
Незаконная посуточная аренда из обычного кондоминиума не является законным вариантом.
Могу ли я позже перейти с долгосрочной аренды на краткосрочную?
Только если объект может легально принимать краткосрочных гостей. Обычный кондоминиум не может перейти на посуточную аренду, независимо от решения владельца. Вилла может перейти, если она зарегистрирована или лицензирована и управляется соответствующим оператором. Если краткосрочный доход важен для вас, выбирайте проект с лицензированной программой на этапе покупки.
Нужна ли мне тайская компания для аренды моей недвижимости?
Нет. Иностранное физическое лицо может владеть квартирой в свободной собственности в рамках 49% иностранной квоты и получать от нее аренду, а также может сдавать виллу, находящуюся в зарегистрированной аренде. Никогда не используйте тайскую номинальную компанию для владения недвижимостью или ведения аренды. Номинальные структуры являются незаконными по тайскому законодательству и ставят под угрозу всю инвестицию.
Заключение
Краткосрочная и долгосрочная аренда на Пхукете — это не только вопрос того, что приносит больше. Это вопрос о том, какую стратегию может легально поддерживать объект, какие расходы он несет и сколько участия вы хотите.
Долгосрочные аренды обеспечивают стабильный, малозатратный доход.
Лицензированные программы аренды дают возможность получать выгоду от ночных ставок, не нарушая правил.
Месячные аренды в высокий сезон дают владельцам на часть года законный гибрид.
Начните с юридического статуса, затем выберите объект, затем район.
Если вы сравниваете готовые к аренде проекты в Банг Тао, Лагуне, Лаяне или Камале, команда Papaya может показать вам текущие варианты от Sansiri, Laguna Property и The Title по ценам от застройщика. Мы также обсудим условия программы аренды с вами. Напишите нам в Telegram или WhatsApp, или отправьте электронное письмо для бесплатной консультации с менеджером Papaya.