普吉岛购房的隐性成本：全面解析
普吉岛购房的隐性费用：预算超出价格的内容
开发商价格表上的数字只是您预算的起点，而非终点。在预定和交房之间，您需要支付政府费用、货币转移费用、法律费用和交房费用。一旦您拿到钥匙，年度费用便开始产生。几乎所有这些费用都是法律规定或写入销售与购买协议（SPA）中的，这使得它们具有可预测性。您只需在签署之前了解这些费用。
本指南详细拆解了在普吉岛购房的隐性费用，从土地局的转让费用到您第一年的维护账单。您将看到哪些费用由您承担，哪些费用由开发商承担。您还将了解哪些费用仅适用于外国买家，以及在邦涛购买一套两居室公寓的完整预算是什么样的。
首先需要明确一点：最近新闻中的0.01%转让费不适用于您。这是针对泰国国籍人士的措施，外国买家需支付标准费率。
普吉岛购房的隐性费用一览
每一项额外费用都属于两类之一。一次性费用主要集中在转让日和交房时。持续费用则从您拥有房产的那个月开始，并持续到您持有该房产的整个期间。
购房一次性费用：
土地局转让费： 评估价值的2%，在大多数新建项目中由买卖双方各承担50%（在SPA中规定）。在转让日到期。
特定营业税： 评估价值或销售价格的3.3%，以较高者为准。由卖方（开发商）在转让日支付。
印花税： 0.5%，仅在不适用SBT时支付。由卖方支付。
预扣税： 公司卖方需支付1%。由卖方支付。
租赁登记费： 租赁总价值的1% + 0.1%印花税。租赁协议中规定由谁支付。
沉没基金。 由买方在转让时一次性支付。
国际转账和外汇费用。每次付款由买方支付。
法律尽职调查费用。在签署之前由买方支付。
家具套餐。除非包含在价格中，否则由买方支付。
公用事业连接押金。在交房时由买方支付。
持续的拥有成本：
公共区域维护（CAM）费。每年提前计费。
土地和建筑税： 住宅物业评估价值的0.02%，适用于低于5000万泰铢的物业。每年支付。
租赁管理费。仅在您出租物业时适用。
请注意政府费用的计算基础。土地局根据其自身的评估价值计算，而非您的合同价格。在新建公寓中，评估价值通常低于合同价格，因此这些费用通常在上述百分比之内。
普吉岛的物业转让费用：土地局的费用
在转让日，您和开发商的代表在普吉岛土地办公室会面。对于公寓，办公室会将公寓产权证注册在您的名下。对于租赁别墅，则会在土地的Chanote上注册您的租赁。柜台前有四项费用到期。没有一项是可选的，土地办公室会计算所有费用。可协商的是由谁支付。
在泰国购房时，谁支付转让费用？
泰国法律并未规定费用分摊。您的SPA规定了这一点。在新建项目中，标准安排是2%转让费的50/50分摊。作为卖方的开发商还需承担特定营业税和预扣税。一些开发商在推出促销时会承担全部转让费用。
由于SPA记录了费用分摊，因此在转让日之前的很早时候就已确定，通常是在预定时。这是检查的时机，而不是在土地办公室柜台三年后。Papaya的法律团队会在您签署之前审查每份SPA，包括费用和税款条款。任何悄然将开发商税款转嫁给您的条款都会在此阶段被发现。
关于0.01%费率：从2026年7月1日至2027年6月30日，泰国将转让和抵押登记费降低至0.01%。此减免仅适用于购买价值不超过700万泰铢的泰国个人。外国买家需支付全额2%。如果代理或列表向外国买家报价0.01%，则该数字是错误的。
特定营业税与印花税：哪个适用
这两种税从不同时适用。当卖方为公司时，适用3.3%的特定营业税（SBT），这涵盖了每个开发商。如果个人在购房五年内出售，也适用SBT。印花税0.5%仅在不适用SBT时适用。
在一手市场购买中，开发商是卖方，因此适用SBT，印花税不再适用。在标准SPA中，开发商支付印花税。
当您出售时，这两种税对您变得相关。在大多数情况下，五年内的转售会触发SBT。五年后，适用较低的印花税。预扣税的运作方式相同。土地办公室在转让时从卖方的收益中扣除：公司为1%，个人根据评估价值和持有年限按递进税率计算。
泰国的租赁登记费是多少？
租赁是外国买家购买别墅的标准结构，不涉及任何自由产权转让。相反，土地办公室会在土地的Chanote上注册您的租赁。费用为注册租赁期限内总租金的1%，加上0.1%的印花税。在预付的30年租赁中，总租金是您支付给开发商的租赁价格。
租赁协议规定了由谁支付此费用，因此请仔细阅读该条款。有些项目还授予建筑物的地上权，需单独注册。这是项目特定的，并非每个租赁别墅都自动适用。在适用的情况下，也要为其注册费用做好预算。
外国人在泰国购房的费用
由于您是从国外购买，存在三项费用：将资金正确转入泰国、将其转换为泰铢以及独立的法律工作。这三项费用在开发商的价格表上并未列出，且均在您的控制之内。
将资金转移到泰国购买公寓的费用是多少？
外国人可以在建筑物的49%外国人所有权配额内拥有公寓的自由产权。为此，您必须将购房资金以外币形式带入泰国，接收的泰国银行将其转换为泰铢。银行随后会签发外汇交易表（FET表）。土地局要求此表格以便将单位注册在您的名下。没有它，单位无法注册为外国自由产权。
FET表本身是免费的。相关费用如下：
您发送银行的出境转账费用。
在转账过程中扣除的中介（对应）银行费用。
接收的泰国银行的入境费用。
转换时的汇率差额，通常是四项中最大的一项，尤其是在大额转账时。
三项细节可防止高额费用问题：
发送账户必须以买方的名义。
付款参考必须说明资金是用于购买公寓，并注明项目和单位。
每次按计划付款都会生成自己的FET文档，因此请保留所有文档。土地办公室会检查这些文件是否涵盖了全部购房价格。
Papaya帮助结构化这些转账：措辞、每次付款的FET文书和转换时间安排。
在普吉岛购房需要律师吗？
泰国法律并不要求，但建议您使用律师。开发商的律师起草了SPA，并且是为了保护开发商的利益。
独立法律尽职调查检查：
开发商对土地的所有权（Chanote）及其上的任何抵押或负担
项目的建筑许可证和环境（EIA）批准
您的单位是否在建筑物的外国配额内
SPA条款：付款计划、施工延误的罚款、缺陷责任和费用分摊
法律尽职调查费用为，较单位价格而言相对较小。Papaya为我们处理的购房提供法律支持和尽职调查。
外国人在泰国购买公寓时需支付哪些税？
在购买时，几乎没有。泰国的房地产销售不征收增值税。在新建购买中，SBT和预扣税由开发商承担，因此您在转让时的税费仅为您同意的转让费用份额。
购买后，您需支付：
土地和建筑税： 每年按评估价值的0.02%征收，适用于低于5000万泰铢的住宅物业
租金收入税，如果您出租该单位。
SBT或印花税，加上预扣税，在您转售时适用
此外，每位公寓业主需向管理机构支付费用，该机构负责管理建筑。这些不是税，但它们是强制性的。它们在下面的持续费用中有所涵盖。
购房计划中很少出现在宣传册中的额外费用
购买期房将价格分摊到整个建设期间。在交房时会出现一些费用，此时大多数买家已经预算了最后一笔款项，而没有考虑其他费用。
普吉岛的期房价格中包含家具套餐吗？
有时会包含。开发商通常以三种方式处理家具：
全套家具，家具包含在合同价格中
可选套餐，需额外支付固定费用
无家具，仅配备内置厨房和衣柜
这一区别足以改变两个项目的比较。在预定之前确认适用的模型。然后检查SPA中列出的套餐内容，而不仅仅是“带家具”字样。如果您计划出租该单位，带家具的交房让您可以从第一天开始上市。
公用事业连接押金和交房费用
在交房时，几项账单会一起到达：
沉没基金缴纳： 一次性按平方米计费（详见下文）
提前支付的CAM费用： 通常为第一年，由管理机构或开发商开具账单，直到管理机构成立
电表押金，支付给省电力局（PEA）
水表押金
交房的另一个风险是缺陷。一旦您正式接受该单位，修复缺陷的过程将变得更慢且更困难。Papaya的期房质量控制涵盖了这一点：我们的团队在您接受之前监控施工阶段并检查单位，因此缺陷将在开发商的费用下得到修复，而不是您的。在开发商分期付款为0%的项目中，分摊价格也能为这些交房费用留出现金。
普吉岛公寓维护费用及其他持续费用
持续费用从转让日开始，并在您拥有该物业期间持续。这些费用决定了您的实际拥有成本，并且对于投资者而言，决定了毛收益与净收益之间的差距。
普吉岛的公寓维护费用是多少？
公共区域维护（CAM）费按平方米收费，由管理机构公寓每年提前计费。它用于支付安保、游泳池、花园、公共区域清洁、电梯、公共区域保险和管理办公室员工的费用。
费率与设施相关。度假村风格的项目拥有大型泳池平台、健身房和全职员工，按平方米收费高于紧凑型建筑。在邦涛、拉古纳、卡马拉和拉扬的合作项目中，典型的CAM费率为。
开发商设定初始费率，业主会议可以稍后更改。在您承诺之前，请以书面形式获取当前费率。对于已完工的建筑，请求管理机构的年度预算。
泰国公寓中的沉没基金是什么？
沉没基金是在转让时按平方米收取的一次性付款，存入一个储备金，供管理机构用于重大维修：屋顶、电梯更换、外立面、结构工程。
出售时该费用不可退还。资金留在建筑物内，您的单位买家无需再次支付。资金充足的沉没基金可以保护业主在大修到期时免受额外征收。在任何转售购买中，值得关注。
普吉岛别墅的年度运营成本是多少？
别墅没有管理机构，但在管理地产中的别墅需支付社区费用，用于道路、安全和共享绿化。拉古纳地产的庄园和拉扬周边的开发项目均采用这种方式。
此外，别墅业主需支付：
泳池清洁和维护
花园护理
公用事业费用，通常高于公寓
建筑保险
土地和建筑税
独立结构的维修预算
典型的三居室泳池别墅的年度运营成本为。请在比较别墅和公寓收益之前做好预算。
租赁管理费用及其覆盖范围
如果您出租该物业，管理公司将负责市场营销、预订、客人入住和家务。它收取。
一些费用通常不包括在该百分比内：
在线预订平台佣金
每次入住的清洁和床单费用
客人之间的公用事业费用
磨损维修费用
当一个项目报价租金收益时，请询问该数字是毛收益还是扣除这些费用后的净收益。差异决定了数字是否合理。
普吉岛购房费用的实例分析
以下是一个示例购买的费用概述：在邦涛购买的一套两居室公寓，期房，开发商出售，属于外国配额的自由产权。合同价格为10,000,000泰铢。作为最高估算，假设土地局将单位评估为合同价格的全额。
合同价格： 10,000,000泰铢（示例）
转让费，买方50%的份额： 100,000泰铢（评估价值的1%）
SBT和预扣税： 买方支付0泰铢，由开发商根据SPA支付
沉没基金，一次性支付
第一年的CAM费用，在交房时计费
家具套餐，或包含在价格中
公用事业押金，在交房时支付
法律尽职调查，在签署之前
国际转账和外汇费用，在所有分期付款中
总费用到钥匙。
开发商对该单位的SBT为330,000泰铢。这就是SPA中税款条款的重要性：将SBT转嫁给买家的SPA会增加买方转让费用的三倍以上。
在第一年，增加CAM费用、土地和建筑税（10,000,000泰铢的0.02%为2,000泰铢）、财产保险和公用事业费用。
此预算中最大的一项是合同价格本身。当您通过Papaya购买时，该数字是开发商的实际价格，没有额外的代理费用。
如何控制隐性费用
这些费用大多数是固定的，但您可以控制何时发现它们以及如何分摊。六个步骤可以改变局面：
在预定时确定费用分摊。 在支付预定押金之前，以书面形式确认转让费用和税款的分摊。
根据总费用而非价格比较项目。 包含的家具或开发商的现金返还会改变实际数字。Papaya在部分项目中提供现金返还。
使用0%开发商分期付款。 在建设期间分摊付款减少了您在任何时刻持有的现金量，并分散了货币转换。包括Sansiri、Laguna Property和The Title在内的多个合作项目提供此类计划。
规划您的货币转账。 更少、更大额的转账，使用一致的措辞可以减少银行费用，并保持FET文书的清晰。
在承诺之前以书面形式获取每平方米的CAM和沉没基金费率，而不是在交房时。
将第一年的费用预算纳入购房预算。 第一年的运营成本应与价格在同一预算中。
结论
一旦您知道在哪里寻找，普吉岛购房的隐性费用就不再是隐性费用。政府费用遵循固定费率，SPA规定了由谁支付这些费用，建筑费用按平方米报价。那些被困住的买家通常只看到了价格，却从未看到完整的预算。
如果您在考虑邦涛、卡马拉、拉古纳或拉扬的特定项目，请通过Telegram、WhatsApp或电子邮件与Papaya团队联系，进行免费的咨询。我们将为您考虑的单位准备逐项费用估算，从合同价格到钥匙。有关更广泛的购房流程。