Skryté náklady na kúpu nehnuteľnosti na Phukete: Kompletný prehľad
Skryté náklady na kúpu nehnuteľnosti na Phukete: Na čo si dať pozor okrem ceny
Číslo na cenovke developera je začiatok vášho rozpočtu, nie jeho koniec. Medzi rezerváciou a odovzdaním zaplatíte štátne poplatky, náklady na prevod meny, právne poplatky a poplatky za odovzdanie. Keď už držíte kľúče, začínajú ročné poplatky. Takmer všetky tieto poplatky sú stanovené zákonom alebo sú uvedené v Zmluve o predaji a kúpe (SPA), čo ich robí predvídateľnými. Musíte ich len poznať predtým, než podpíšete.
Táto príručka rozoberá skryté náklady na kúpu nehnuteľnosti na Phukete, od poplatku za prevod na Katastrálnom úrade v deň prevodu až po údržbový účet v prvom roku. Uvidíte, ktoré náklady sú na vás a ktoré na developera. Taktiež sa dozviete, ktoré z nich sa vzťahujú len na zahraničných kupujúcich a ako vyzerá kompletný rozpočet pre 2-izbový byt v Bang Tao.
Jednu vec treba najprv vyjasniť: poplatok za prevod 0,01% v nedávnych správach sa na vás nevzťahuje. Je to opatrenie len pre thajských občanov a zahraniční kupujúci platia štandardnú sadzbu.
Skryté náklady na kúpu nehnuteľnosti na Phukete v prehľade
Každý dodatočný náklad patrí do jednej z dvoch skupín. Jednorazové náklady sa sústreďujú okolo dňa prevodu a odovzdania. Priebežné náklady začínajú v mesiaci, keď preberiete vlastníctvo, a trvajú tak dlho, ako vlastníte nehnuteľnosť.
Jednorazové náklady pri kúpe:
Poplatok za prevod na Katastrálnom úrade: 2% z odhadovanej hodnoty, rozdelené 50/50 pri väčšine novostavieb (stanovené v SPA). Dôvodom v deň prevodu.
Špecifická daň z podnikania: 3,3% z odhadovanej hodnoty alebo predajnej ceny, podľa toho, ktorá je vyššia. Platí predávajúci (developer) v deň prevodu.
Správny poplatok: 0,5%, len tam, kde sa SBT neuplatňuje. Platí predávajúci.
Daň z príjmu: 1% pre predávajúcich spoločností. Platí predávajúci.
Poplatok za registráciu nájmu: 1% z celkovej hodnoty nájmu + 0,1% správny poplatok. Zmluva o nájme určuje, kto platí.
Fond na opravy. Platí kupujúci, jednorazovo, pri prevode.
Náklady na medzinárodný prevod a FX. Platí kupujúci pri každej platbe.
Poplatok za právne preskúmanie. Platí kupujúci pred podpisom.
Balík nábytku. Platí kupujúci, pokiaľ nie je zahrnutý v cene.
Vklady za pripojenie k inžinierskym sieťam. Platí kupujúci pri odovzdaní.
Priebežné náklady na vlastníctvo:
Poplatok za údržbu spoločných priestorov (CAM). Účtovaný ročne, vopred.
Daň z nehnuteľností a budov: 0,02% z odhadovanej hodnoty pre rezidenčné nehnuteľnosti pod THB 50 miliónov. Ročne.
Poplatok za správu prenájmu. Iba ak prenajímate nehnuteľnosť.
Všimnite si základ pre štátne poplatky. Katastrálny úrad ich vypočítava na základe svojej vlastnej odhadovanej hodnoty, nie vašej zmluvnej ceny. Pri novostavbách bytov je odhadovaná hodnota zvyčajne nižšia ako zmluvná cena, takže tieto položky sa pohybujú na alebo pod uvedenými percentami.
Poplatky za prevod nehnuteľností na Phukete: Čo je potrebné zaplatiť na Katastrálnom úrade
V deň prevodu sa stretnete s predstaviteľom developera na Katastrálnom úrade na Phukete. Pre byt úrad zaregistruje vlastnícky list k bytu na vaše meno. Pre vilu na nájme zaregistruje váš nájom na pozemku Chanote. Na prepážke sa platia štyri poplatky. Žiadny z nich nie je voliteľný a Katastrálny úrad ich všetky vypočítava. To, čo je vyjednateľné, je, kto platí.
Kto platí poplatky za prevod pri kúpe nehnuteľnosti v Thajsku?
Thajský zákon nerozdeľuje náklady. To robí vaša SPA. Pri novostavbách je štandardné rozdelenie 50/50 poplatku za prevod 2%. Developer, ako predávajúci, tiež pokrýva špecifickú daň z podnikania a daň z príjmu. Niektorí developeri absorbujú celý poplatok za prevod ako propagačnú akciu.
Pretože SPA zaznamenáva rozdelenie, je to dohodnuté dávno pred dňom prevodu, zvyčajne okolo rezervácie. To je okamih, kedy to treba skontrolovať, nie o tri roky neskôr na prepážke Katastrálneho úradu. Právny tím Papaya kontroluje každú SPA pred vaším podpisom, vrátane klauzúl o poplatkoch a daniach. Klauzula, ktorá potichu presúva dane developera na vás, je zachytená v tejto fáze.
O sadzbe 0,01%: od 1. júla 2026 do 30. júna 2027 Thajsko znížilo poplatky za prevod a registráciu hypoték na 0,01%. Zníženie sa vzťahuje len na thajských jednotlivcov, ktorí kupujú nehnuteľnosť v hodnote do THB 7 miliónov. Zahraniční kupujúci platia plných 2%. Ak agent alebo inzerát uvádza 0,01% pre zahraničného kupujúceho, číslo je nesprávne.
Špecifická daň z podnikania vs správny poplatok: Ktorý sa uplatňuje
Tieto dve dane sa nikdy neuplatňujú spoločne. Špecifická daň z podnikania (SBT) vo výške 3,3% sa uplatňuje, keď je predávajúci spoločnosť, čo pokrýva každého developera. Taktiež sa uplatňuje, keď jednotlivec predáva do piatich rokov od kúpy. Správny poplatok vo výške 0,5% sa uplatňuje len vtedy, keď SBT neplatí.
Pri kúpe na primárnom trhu je developer predávajúci, takže sa uplatňuje SBT a správny poplatok vypadáva. Podľa štandardných SPA ho platí developer.
Obe dane sa stanú relevantnými pre vás, keď predáte. V väčšine prípadov predaj do piatich rokov spúšťa SBT. Po piatich rokoch sa uplatňuje nižší správny poplatok. Daň z príjmu funguje rovnako. Katastrálny úrad ju odráta z výnosov predávajúceho pri prevode: 1% pre spoločnosti a progresívna sadzba pre jednotlivcov, na základe odhadovanej hodnoty a rokov vlastníctva.
Aké sú poplatky za registráciu nájmu v Thajsku?
Nájom je štandardná štruktúra pre zahraničných kupujúcich vil, a nezahŕňa prevod vo vlastníctve. Namiesto toho Katastrálny úrad zaregistruje váš nájom na pozemku Chanote. Poplatok je 1% z celkového nájmu počas zaregistrovaného nájomného obdobia, plus 0,1% správny poplatok. Pri vopred zaplatenom 30-ročnom nájme je celkový nájom cena nájmu, ktorú platíte developerovi.
Zmluva o nájme určuje, kto tento poplatok platí, takže si prečítajte túto klauzulu rovnako pozorne ako cenu. Niektoré projekty tiež poskytujú právo na superficies nad budovou, ktoré je registrované samostatne. Toto je špecifické pre projekt, nie automatické pri každej vile na nájme. Kde sa to uplatňuje, rozpočtujte aj na jeho registračný poplatok.
Náklady na kúpu nehnuteľnosti v Thajsku pre zahraničných kupujúcich
Existujú tri náklady, ktoré existujú len preto, že kupujete zo zahraničia: správny prevod vašich peňazí do Thajska, ich konverzia na bahty a nezávislá právna práca. Žiadny z nich sa neobjavuje na cenovke developera a všetky tri sú vo vašej kontrole.
Koľko stojí prevod peňazí do Thajska na kúpu bytu?
Zahraniční kupujúci môžu vlastniť byt vo vlastníctve, v rámci 49% kvóty zahraničného vlastníctva budovy. Aby sa tak stalo, musíte priviesť prostriedky na kúpu do Thajska v zahraničnej mene a thajská banka ich prevedie na bahty. Banka potom vydá formulár o transakcii s devízami (FET formulár). Katastrálny úrad ho vyžaduje na registráciu jednotky na vaše meno. Bez neho nemôže byť jednotka registrovaná ako zahraničné vlastníctvo.
FET formulár je sám o sebe zadarmo. Náklady sú okolo neho:
Poplatok za odoslanie vašej banky.
Poplatky sprostredkovateľskej banky, ktoré sú odpočítané počas prevodu.
Poplatok za prijatie thajskou bankou.
Marža na výmenný kurz pri konverzii, zvyčajne najväčšia z týchto štyroch pri prevode vo veľkosti nehnuteľnosti.
Tri detaily zabraňujú nákladným problémom:
Odosielateľský účet musí byť na meno kupujúceho.
Platobný referenčný údaj musí uvádzať, že prostriedky sú na kúpu bytu, vrátane projektu a jednotky.
Každá splátka pri kúpe na pláne generuje svoju vlastnú dokumentáciu FET, takže si všetko uchovajte. Katastrálny úrad kontroluje, že dokumenty pokrývajú celkovú cenu kúpy.
Papaya pomáha štruktúrovať tieto prevody: formulácie, FET dokumentáciu pre každú splátku a načasovanie konverzií v rámci platobného plánu.
Potrebujem právnika na kúpu nehnuteľnosti na Phukete?
Thajský zákon to nevyžaduje. Napriek tomu si ho najmite. Právnici developera vypracovali SPA a urobili to tak, aby chránili developera.
Nezávislé právne preskúmanie:
Vlastníctvo developera k pozemku (Chanote) a akékoľvek hypotéky alebo zaťaženia na ňom
Stavebné povolenia a schválenie environmentálneho posúdenia (EIA) pre projekt
Že vaša jednotka patrí do zahraničnej kvóty budovy
Podmienky SPA: platobný plán, sankcie za oneskorenia vo výstavbe, zodpovednosť za vady a rozdelenie poplatkov
Poplatok za právne preskúmanie sa pohybuje, čo je malé v porovnaní s cenou jednotky. Papaya poskytuje právnu podporu a preskúmanie pri nákupoch, ktoré spravujeme.
Aké dane platia zahraniční kupujúci pri kúpe bytu v Thajsku?
Pri kúpe veľmi málo. Predaj nehnuteľností v Thajsku nie je predmetom DPH. Pri kúpe novostavby sú SBT a daň z príjmu zodpovednosťou developera, takže vaša daňová povinnosť pri prevode je vaša dohodnutá časť poplatku za prevod.
Po kúpe platíte:
Daň z nehnuteľností a budov: ročne, vo výške 0,02% z odhadovanej hodnoty pre rezidenčné nehnuteľnosti pod THB 50 miliónov
Daň z príjmu z prenájmu, ak prenajímate jednotku.
SBT alebo správny poplatok, plus daň z príjmu, keď predávate
Samostatne každý vlastník bytu platí poplatky juristickej osobe, vlastníckej organizácii, ktorá spravuje budovu. Tieto nie sú daňami, ale sú povinné. Sú zahrnuté v priebežných nákladoch nižšie.
Dodatočné náklady pri kúpe na pláne, ktoré sa zriedka objavujú v brožúre
Kúpa na pláne rozkladá cenu počas výstavby. Niekoľko nákladov sa potom objaví pri odovzdaní, v čase, keď väčšina kupujúcich rozpočtuje na poslednú splátku a nič iné.
Sú balíky nábytku zahrnuté v cenách na pláne na Phukete?
Niektoré áno. Developeri sa zaoberajú nábytkom jedným z troch spôsobov:
Úplne zariadené, s nábytkom zahrnutým v zmluvnej cene
Voliteľný balík za fixnú prirážku
Nezariadené, iba s vstavanou kuchyňou a skriňami
Rozdiel je dostatočný na to, aby zmenil porovnanie dvoch projektov. Potvrďte, ktorý model sa uplatňuje pred rezerváciou. Potom skontrolujte, či SPA uvádza obsah balíka, nie len slovo "zariadené." Ak plánujete prenajímať jednotku, zariadené odovzdanie vám umožní inzerovať ju od prvého dňa.
Vklady za pripojenie k inžinierskym sieťam a poplatky za odovzdanie
Pri odovzdaní prichádza niekoľko účtov naraz:
Príspevok do fondu na opravy: jednorazová platba za m² (vysvetlené nižšie)
CAM poplatky vopred: zvyčajne prvý rok, účtované juristickou osobou alebo developerom, kým sa nevytvorí juristická osoba
Vklad za elektrický merač u Provincálnej elektrickej správy (PEA)
Vklad za vodomer
Ďalším rizikom pri odovzdaní sú vady. Akonáhle formálne prijmete jednotku, oprava vád sa stáva pomalšou a ťažšou. Kvalitná kontrola Papaya pokrýva toto: náš tím monitoruje fázy výstavby a kontroluje jednotku pred jej prijatím, takže vady sú opravené na náklady developera, nie vaše. Pri projektoch s 0% splátkami od developera, rozloženie ceny tiež ponecháva hotovosť voľnú na tieto poplatky pri odovzdaní.
Poplatky za údržbu bytov na Phukete a iné priebežné náklady
Priebežné náklady začínajú v deň prevodu a pokračujú tak dlho, ako vlastníte nehnuteľnosť. Určujú vaše skutočné náklady na vlastníctvo a pre investorov medzeru medzi hrubým a čistým výnosom.
Aké sú poplatky za údržbu bytov na Phukete?
Poplatok za údržbu spoločných priestorov (CAM) sa účtuje za štvorcový meter a fakturuje ho juristická osoba, zvyčajne ročne vopred. Platí za bezpečnosť, bazén, záhrady, údržbu spoločných priestorov, výťahy, poistenie spoločných priestorov a personál juristickej kancelárie.
Sadza sa riadi podľa zariadení. Projekt v rezortnom štýle s veľkou plochou pri bazéne, telocvičňou a stálym personálom účtuje viac za m² ako kompaktná budova. Typické CAM sadzby v partnerských projektoch v Bang Tao, Lagune, Kamale a Layan sa pohybujú.
Developer stanovuje počiatočnú sadzbu a stretnutie vlastníkov ju môže neskôr zmeniť. Predtým, než sa zaviažete, získajte aktuálnu sadzbu písomne. Pre dokončenú budovu sa opýtajte aj na ročný rozpočet juristickej osoby.
Čo je fond na opravy v thajskom byte?
Fond na opravy je jednorazová platba pri prevode, účtovaná za m², do rezervy, ktorú juristická osoba používa na veľké opravy: strecha, výmena výťahu, fasáda, štrukturálne práce.
Nie je vratný pri predaji. Peniaze zostávajú s budovou a kupujúci vašej jednotky ich neplatí znova. Dobre financovaný fond na opravy chráni vlastníkov pred dodatočnými poplatkami, keď sa vykonávajú veľké opravy. Stojí za to sa na to pozrieť pri každom predaji.
Aké sú ročné prevádzkové náklady vily na Phukete?
Vily nemajú juristickú osobu, ale vily v spravovanej oblasti platia poplatok za komunitu za cesty, bezpečnosť a spoločné úpravy krajiny. Nehnuteľnosti Laguna Property a projekty okolo Layan fungujú týmto spôsobom.
Navyše, vlastník vily platí:
Údržbu a čistenie bazéna
Starostlivosť o záhradu
Inžinierske siete, ktoré sú vyššie ako v byte
Poistenie budovy
Daň z nehnuteľností a budov
Rozpočet na opravy pre samostatnú stavbu
Typické ročné prevádzkové náklady pre 3-izbovú vilu s bazénom sa pohybujú. Rozpočtujte ich pred porovnaním výnosov z vily a bytu.
Poplatky za správu prenájmu a čo pokrývajú
Ak prenajímate nehnuteľnosť, správcovská spoločnosť sa stará o marketing, rezervácie, check-in hostí a upratovanie. Zvyčajne si účtuje.
Niekoľko nákladov často sedí mimo tohto percenta:
Provízie z online rezervačných platforiem
Údržba a pranie bielizne za pobyt
Inžinierske siete medzi hosťami
Opravy spôsobené opotrebovaním
Keď projekt uvádza výnos z prenájmu, opýtajte sa, či je číslo hrubé alebo čisté po týchto nákladoch. Rozdiel rozhoduje o tom, či čísla fungujú.
Náklady na kúpu bytu na Phukete: Ilustratívny príklad
Tu je, ako sa náklady sčítajú pri ilustračnej kúpe: 2-izbový byt v Bang Tao, kúpený na pláne od developera, vo vlastníctve v rámci zahraničnej kvóty. Zmluvná cena je THB 10,000,000. Ako maximálny odhad predpokladajte, že Katastrálny úrad ocení jednotku na plnú zmluvnú cenu.
Zmluvná cena: THB 10,000,000 (ilustratívne)
Poplatok za prevod, 50% podiel kupujúceho: THB 100,000 (1% z odhadovanej hodnoty)
SBT a daň z príjmu: THB 0 pre kupujúceho, platí developer podľa SPA
Fond na opravy, jednorazovo
CAM poplatky, prvý rok, fakturované pri odovzdaní
Balík nábytku, alebo zahrnutý v cene
Vklady za inžinierske siete, pri odovzdaní
Právne preskúmanie, pred podpisom
Medzinárodný prevod a FX náklady, vo všetkých splátkach
Celkové náklady do kľúčov.
Developerova SBT na túto jednotku dosahuje THB 330,000. Preto je klauzula o dani v SPA dôležitá: SPA, ktorá presúva SBT na kupujúceho, pridáva viac ako trikrát poplatok za prevod kupujúceho.
V prvom roku pridajte CAM poplatky, daň z nehnuteľností a budov (THB 2,000 pri 0,02% z THB 10 miliónov), poistenie obsahu a inžinierske siete.
Najväčšia položka v tomto rozpočte je samotná zmluvná cena. Keď kupujete cez Papaya, táto suma je vlastná cena developera, bez provízie za agentúru navyše.
Ako udržať skryté náklady pod kontrolou
Väčšina týchto nákladov je fixná, ale vy kontrolujete, kedy ich objavíte a ako sú rozdelené. Šesť krokov robí rozdiel:
Ujasnite si rozdelenie poplatkov pri rezervácii. Potvrďte písomne rozdelenie poplatku za prevod a dane predtým, než zaplatíte rezervačný poplatok.
Porovnávajte projekty podľa celkových nákladov, nie ceny. Zahrnutý nábytok alebo cashback od developera posúva skutočné číslo. Papaya ponúka cashback na vybrané projekty.
Využite 0% splátky od developera. Rozloženie platieb počas výstavby znižuje množstvo hotovosti, ktorú máte v danom momente, a rozkladá vaše konverzie meny. Niekoľko projektov od partnerov, vrátane Sansiri, Laguna Property a The Title, ponúka takéto plány.
Plánujte svoje prevody meny. Menej, väčšie prevody s konzistentným formulovaním znižujú bankové poplatky a udržujú dokumentáciu FET čistú.
Získajte CAM a sadzby fondu na opravy za m² písomne predtým, než sa zaviažete, nie pri odovzdaní.
Rozpočtujte prvý rok ako súčasť kúpy. Prevádzkové náklady v prvom roku patria do rovnakého rozpočtu ako cena.
Záver
Skryté náklady na kúpu nehnuteľnosti na Phukete nie sú skryté, ak viete, kde hľadať. Štátne poplatky sa riadia fixnými sadzbami, SPA určuje, kto ich platí, a poplatky za budovanie sú uvádzané za štvorcový meter. Kupujúci, ktorí sa nechajú nachytať, zvyčajne videli cenu, ale nikdy celý rozpočet.
Ak zvažujete konkrétny projekt v Bang Tao, Kamale, Lagune alebo Layan, kontaktujte tím Papaya na Telegrame, WhatsApp alebo e-mailom na bezplatnú konzultáciu. Pripravíme podrobný odhad nákladov na jednotku, o ktorú máte záujem, od zmluvnej ceny po kľúče. Pre širší proces nákupu.