Скрытые расходы при покупке недвижимости на Пхукете: Полный анализ
Скрытые расходы при покупке недвижимости на Пхукете: что учитывать помимо цены
Цифра в прайс-листе застройщика — это начало вашего бюджета, а не его конец. Между резервированием и передачей вы оплачиваете государственные сборы, расходы на перевод валюты, юридические услуги и сборы за передачу. Как только вы получите ключи, начинаются ежегодные сборы. Почти все они фиксированы законом или прописаны в Договоре купли-продажи (SPA), что делает их предсказуемыми. Вам просто нужно знать о них до подписания.
Этот гид разбирает скрытые расходы при покупке недвижимости на Пхукете, начиная с госпошлины в день передачи и заканчивая счетом за обслуживание в первый год. Вы увидите, какие расходы ложатся на вас, а какие — на застройщика. Также вы узнаете, какие из них применимы только к иностранным покупателям, и как выглядит полный бюджет для квартиры с двумя спальнями в Банг Тао.
Первый момент, который нужно прояснить: ставка 0,01% за передачу, о которой говорили в последних новостях, к вам не относится. Это мера только для граждан Таиланда, а иностранные покупатели платят стандартную ставку.
Скрытые расходы при покупке недвижимости на Пхукете в одном взгляде
Каждый дополнительный расход попадает в одну из двух категорий. Единовременные расходы сосредоточены вокруг дня передачи и получения ключей. Постоянные расходы начинаются с месяца, когда вы становитесь владельцем, и продолжаются столько, сколько вы владеете недвижимостью.
Единовременные расходы при покупке:
Госпошлина за передачу в Земельном департаменте: 2% от оценочной стоимости, делится 50/50 на большинстве новых объектов (установлено в SPA). Оплачивается в день передачи.
Специальный налог на бизнес: 3,3% от оценочной стоимости или цены продажи, в зависимости от того, что выше. Оплачивается продавцом (застройщиком) в день передачи.
Гербовый сбор: 0,5%, только если SBT не применяется. Оплачивается продавцом.
Налог на удержание: 1% для компаний-продавцов. Оплачивается продавцом.
Сбор за регистрацию аренды: 1% от общей стоимости аренды + 0,1% гербового сбора. Договор аренды определяет, кто платит.
Фонд капитального ремонта. Оплачивается покупателем единовременно в день передачи.
Расходы на международный перевод и обмен валюты. Оплачиваются покупателем при каждом платеже.
Сбор за юридическую проверку. Оплачивается покупателем до подписания.
Пакет мебели. Оплачивается покупателем, если не включен в цену.
Депозиты за подключение коммунальных услуг. Оплачиваются покупателем при передаче.
Постоянные расходы на владение:
Сбор за обслуживание общих зон (CAM). Выставляется ежегодно, заранее.
Налог на землю и здания: 0,02% от оценочной стоимости для жилой недвижимости стоимостью до 50 миллионов бат. Ежегодно.
Сбор за управление арендой. Только если вы сдаете недвижимость в аренду.
Обратите внимание на основание для государственных сборов. Земельный департамент рассчитывает их на основе своей оценочной стоимости, а не вашей контрактной цены. В новых квартирах оценочная стоимость обычно ниже контрактной цены, поэтому эти строки попадают в указанные выше проценты.
Сборы за передачу недвижимости на Пхукете: что нужно оплатить в Земельном департаменте
В день передачи вы и представитель застройщика встречаетесь в Земельном офисе Пхукета. Для квартиры офис регистрирует свидетельство о праве собственности на кондоминиум на ваше имя. Для виллы в аренду регистрируется ваша аренда на земельном участке с Chanote. Четыре сбора подлежат оплате на месте. Ни один из них не является необязательным, и Земельный офис рассчитывает все эти сборы. То, что можно обсудить, — это кто платит.
Кто оплачивает сборы за передачу при покупке недвижимости в Таиланде?
Таиландское законодательство не устанавливает распределение. Ваш SPA устанавливает его. На новых проектах стандартное соглашение — это 50/50 распределение 2% сбора за передачу. Застройщик, как продавец, также покрывает специальный бизнес-налог и налог на удержание. Некоторые застройщики берут на себя полный сбор за передачу в качестве промоакции.
Поскольку SPA фиксирует распределение, оно устанавливается задолго до дня передачи, обычно около момента резервирования. Это момент, когда нужно его проверить, а не три года спустя на кассе Земельного офиса. Юридическая команда Papaya проверяет каждый SPA до подписания, включая пункты о сборах и налогах. Пункт, который тихо перекладывает налоги застройщика на вас, будет выявлен на этом этапе.
Что касается ставки 0,01%: с 1 июля 2026 года по 30 июня 2027 года Таиланд снизил сборы за передачу и регистрацию ипотеки до 0,01%. Снижение касается только граждан Таиланда, покупающих недвижимость стоимостью до 7 миллионов бат. Иностранные покупатели платят полные 2%. Если агент или объявление указывает 0,01% для иностранного покупателя, эта цифра неверна.
Специальный бизнес-налог против гербового сбора: какой из них применяется
Эти два налога никогда не применяются одновременно. Специальный бизнес-налог (SBT) в размере 3,3% применяется, когда продавец — компания, что охватывает каждого застройщика. Он также применяется, когда физическое лицо продает в течение пяти лет после покупки. Гербовый сбор в размере 0,5% применяется только тогда, когда SBT не применяется.
При покупке на первичном рынке застройщик является продавцом, поэтому применяется SBT, а гербовый сбор исключается. В стандартных SPA застройщик оплачивает его.
Оба налога становятся актуальными для вас, когда вы продаете. В большинстве случаев перепродажа в течение пяти лет вызывает SBT. После пяти лет применяется более низкий гербовый сбор. Налог на удержание работает аналогично. Земельный офис вычитает его из доходов продавца при передаче: 1% для компаний и прогрессивная ставка для физических лиц, основанная на оценочной стоимости и сроке владения.
Каковы сборы за регистрацию аренды в Таиланде?
Аренда — это стандартная структура для иностранных покупателей вилл, и она не включает передачу права собственности. Вместо этого Земельный офис регистрирует вашу аренду на земельном участке с Chanote. Сбор составляет 1% от общей аренды на весь срок зарегистрированной аренды, плюс 0,1% гербового сбора. При предоплаченной 30-летней аренде общая аренда — это цена аренды, которую вы платите застройщику.
Договор аренды определяет, кто оплачивает этот сбор, поэтому внимательно прочитайте этот пункт, как и цену. Некоторые проекты также предоставляют право на суперфис над зданием, которое регистрируется отдельно. Это зависит от проекта, а не является автоматическим для каждой виллы в аренду. Если это применимо, также предусмотрите бюджет на его регистрационный сбор.
Расходы на покупку недвижимости в Таиланде для иностранцев
Существуют три расхода, которые возникают только потому, что вы покупаете из-за границы: правильный перевод ваших средств в Таиланд, конвертация их в баты и независимая юридическая работа. Ни один из них не отображается в прайс-листе застройщика, и все три находятся под вашим контролем.
Сколько стоит перевести деньги в Таиланд для покупки квартиры?
Иностранцы могут владеть квартирой в праве собственности, в пределах 49% иностранной доли в здании. Для этого вы должны перевести средства на покупку в Таиланд в иностранной валюте, а принимающий тайский банк конвертирует их в баты. Затем банк выдает форму транзакции иностранной валюты (форма FET). Земельный департамент требует ее для регистрации единицы на ваше имя. Без нее единица не может быть зарегистрирована как иностранное право собственности.
Сама форма FET бесплатна. Расходы связаны с ней:
Сбор за исходящий перевод вашего банка-отправителя.
Сборы промежуточного (корреспондентского) банка, вычитаемые в процессе.
Сбор за входящий перевод тайского банка.
Маржа обменного курса при конвертации, обычно самая большая из четырех при переводе на сумму, сопоставимую с ценой недвижимости.
Три детали, которые предотвращают дорогостоящие проблемы:
Счет отправителя должен быть на имя покупателя.
Ссылка на платеж должна указывать, что средства предназначены для покупки квартиры, с указанием проекта и единицы.
Каждый платеж по плану генерирует свою документацию FET, поэтому сохраняйте все. Земельный офис проверяет, что документы покрывают полную цену покупки.
Papaya помогает структурировать эти переводы: формулировки, документация FET для каждого платежа и время конвертации в соответствии с графиком платежей.
Нужен ли мне юрист для покупки недвижимости на Пхукете?
Таиландское законодательство не требует этого. Тем не менее, лучше воспользоваться услугами юриста. Юристы застройщика составили SPA, и они сделали это для защиты застройщика.
Независимые проверки юридической проверки:
Право застройщика на землю (Chanote) и любые ипотеки или обременения на ней
Разрешения на строительство и экологическое (EIA) одобрение проекта
Что ваша единица входит в иностранную квоту здания
Условия SPA: график платежей, штрафы за задержки в строительстве, ответственность за дефекты и распределение сборов
Сбор за юридическую проверку составляет , что немного по сравнению с ценой единицы. Papaya предоставляет юридическую поддержку и проверку при покупках, которые мы обрабатываем.
Какие налоги платят иностранцы при покупке квартиры в Таиланде?
При покупке — очень немного. Продажа недвижимости в Таиланде не подлежит НДС. При покупке нового строительства SBT и налог на удержание — это расходы застройщика, поэтому ваш налог при передаче — это ваша согласованная доля сбора за передачу.
После покупки вы платите:
Налог на землю и здания: ежегодно, в размере 0,02% от оценочной стоимости для жилой недвижимости стоимостью до 50 миллионов бат
Налог на доход от аренды, если вы сдаете единицу в аренду.
SBT или гербовый сбор, плюс налог на удержание, когда вы перепродаете
Кроме того, каждый владелец квартиры платит сборы юридическому лицу кондоминиума, органу собственников, который управляет зданием. Это не налоги, но они обязательны. Они покрываются в рамках постоянных расходов ниже.
Дополнительные расходы при покупке на этапе строительства, которые редко появляются в брошюрах
Покупка на этапе строительства распределяет цену на протяжении всего периода строительства. Небольшое количество расходов затем возникает при передаче, в момент, когда большинство покупателей запланировали финальный платеж и ничего больше.
Включены ли мебельные пакеты в цены на квартиры на Пхукете?
Иногда. Застройщики обрабатывают мебель одним из трех способов:
Полностью меблированная, с мебелью, включенной в контрактную цену
Опциональный пакет за фиксированную дополнительную цену
Без мебели, только встроенная кухня и шкафы
Разница в этом достаточно велика, чтобы изменить, как два проекта сравниваются. Убедитесь, какой вариант применяется, прежде чем делать резервирование. Затем проверьте, что SPA перечисляет содержимое пакета, а не просто слово "меблированная". Если вы планируете сдавать единицу в аренду, меблированная передача позволит вам выставить ее на продажу с первого дня.
Депозиты за подключение коммунальных услуг и сборы за передачу
При передаче несколько счетов приходят одновременно:
Взнос в фонд капитального ремонта: единовременный платеж за квадратный метр (объясняется ниже)
Сборы CAM заранее: обычно за первый год, выставляемые юридическим лицом или застройщиком до формирования юридического лица
Депозит за электросчетчик в Провинциальной электрической службе (PEA)
Депозит за водосчетчик
Другой риск при передаче — это дефекты. Как только вы официально примете единицу, исправление дефектов становится медленнее и сложнее. Контроль качества Papaya на этапе строительства охватывает это: наша команда следит за этапами строительства и инспектирует единицу перед тем, как вы ее примете, так что дефекты исправляются за счет застройщика, а не ваши. На проектах с 0% выплатами застройщика распределение цены также оставляет средства свободными для этих счетов при передаче.
Сборы за обслуживание квартир на Пхукете и другие постоянные расходы
Постоянные расходы начинаются в день передачи и продолжаются столько, сколько вы владеете недвижимостью. Они определяют ваши реальные расходы на владение и, для инвесторов, разницу между валовой и чистой доходностью.
Сколько стоят сборы за обслуживание квартир на Пхукете?
Сбор за обслуживание общих зон (CAM) взимается за квадратный метр и выставляется юридическим лицом кондоминиума, обычно ежегодно заранее. Он покрывает расходы на безопасность, бассейн, сады, уборку общих зон, лифты, страхование общих зон и сотрудников юридического офиса.
Ставки зависят от удобств. Проект в стиле курорта с большой площадкой у бассейна, спортзалом и постоянным персоналом взимает больше за квадратный метр, чем компактное здание. Типичные ставки CAM в партнерских проектах в Банг Тао, Лагуне, Камале и Лаяне составляют.
Изначальную ставку устанавливает застройщик, и собрание собственников может изменить ее позже. Прежде чем вы примете решение, получите текущую ставку в письменной форме. Для завершенного здания также запросите годовой бюджет юридического лица.
Что такое фонд капитального ремонта в тайском кондоминиуме?
Фонд капитального ремонта — это единовременный платеж при передаче, взимаемый за квадратный метр, в резерв, который юридическое лицо использует для крупных ремонтов: крыша, замена лифта, фасад, структурные работы.
Он не подлежит возврату при продаже. Деньги остаются в здании, и покупатель вашей единицы не платит его снова. Хорошо финансируемый фонд капитального ремонта защищает владельцев от дополнительных сборов, когда крупные ремонты становятся актуальными. Это стоит проверить при любой перепродаже.
Каковы ежегодные эксплуатационные расходы виллы на Пхукете?
Виллы не имеют юридического лица, но виллы в управляемом комплексе платят взнос за дороги, безопасность и общий ландшафт. Участки недвижимости Laguna и застройки вокруг Лаяна работают таким образом.
Кроме того, владелец виллы платит:
Уборка и обслуживание бассейна
Уход за садом
Коммунальные услуги, которые выше, чем у квартиры
Страхование здания
Налог на землю и здания
Бюджет на ремонт для отдельного строения
Типичные ежегодные эксплуатационные расходы для виллы с 3 спальнями составляют. Запланируйте их перед сравнением доходности виллы и квартиры.
Сборы за управление арендой и что они покрывают
Если вы сдаете недвижимость в аренду, управляющая компания занимается маркетингом, бронированием, регистрацией гостей и уборкой. Она берет.
Несколько расходов часто выходят за рамки этого процента:
Комиссии онлайн-платформ бронирования
Уборка и постельное белье за пребывание
Коммунальные услуги между гостями
Ремонт износа
Когда проект указывает доходность от аренды, спросите, является ли эта цифра валовой или чистой с учетом этих расходов. Разница решает, работают ли цифры.
Стоимость покупки квартиры на Пхукете: пример расчета
Вот как складываются расходы на иллюстративной покупке: квартира с двумя спальнями в Банг Тао, купленная на этапе строительства у застройщика, в праве собственности в пределах иностранной квоты. Контрактная цена составляет 10 000 000 бат. В качестве верхнего предела предположим, что Земельный департамент оценивает единицу по полной контрактной цене.
Контрактная цена: 10 000 000 бат (иллюстративно)
Сбор за передачу, 50% доля покупателя: 100 000 бат (1% от оценочной стоимости)
SBT и налог на удержание: 0 бат для покупателя, оплачивается застройщиком по SPA
Фонд капитального ремонта, единовременно
Сборы CAM, первый год, выставляются при передаче
Пакет мебели, или включен в цену
Депозиты за коммунальные услуги, при передаче
Юридическая проверка, до подписания
Международные переводы и расходы на обмен валюты, по всем платежам
Общая стоимость до получения ключей.
SBT застройщика на эту единицу составляет 330 000 бат. Вот почему пункт о налогах в SPA имеет значение: SPA, который перекладывает SBT на покупателя, добавляет более чем в три раза к сбору за передачу покупателя.
В первый год добавьте сборы CAM, налог на землю и здания (2000 бат при 0,02% от 10 миллионов бат), страхование содержимого и коммунальные услуги.
Самая большая цифра в этом бюджете — это сама контрактная цена. Когда вы покупаете через Papaya, эта цифра — цена застройщика, без наценки агентства.
Как контролировать скрытые расходы
Большинство из этих расходов фиксированы, но вы контролируете, когда вы их обнаружите и как они распределяются. Шесть шагов делают разницу:
Установите распределение сборов при резервировании. Получите подтверждение распределения сбора за передачу и налогов в письменной форме до того, как вы оплатите депозит за резервирование.
Сравните проекты по общей стоимости, а не по цене. Включенная мебель или кэшбек от застройщика изменяет реальную цифру. Papaya предлагает кэшбек на выбранные проекты.
Используйте 0% выплаты застройщика. Распределение платежей на протяжении всего периода строительства снижает сумму наличных средств, которые вы держите в любой момент времени, и распределяет ваши валютные конверсии. Несколько проектов от партнеров, включая Sansiri, Laguna Property и The Title, предлагают такие планы.
Планируйте свои валютные переводы. Меньшее количество, но большие переводы с последовательной формулировкой снижают банковские сборы и сохраняют документацию FET в порядке.
Получите ставки CAM и фонда капитального ремонта за квадратный метр в письменной форме до того, как вы примете решение, а не при передаче.
Запланируйте первый год как часть покупки. Расходы на первый год должны входить в тот же бюджет, что и цена.
Заключение
Скрытые расходы при покупке недвижимости на Пхукете не являются скрытыми, как только вы знаете, где искать. Государственные сборы следуют фиксированным ставкам, SPA устанавливает, кто их оплачивает, а сборы за строительство указываются за квадратный метр. Покупатели, которые попадают в ловушку, обычно видели цену, но никогда не полный бюджет.
Если вы рассматриваете конкретный проект в Банг Тао, Камале, Лагуне или Лаяне, свяжитесь с командой Papaya в Telegram, WhatsApp или по электронной почте для бесплатной консультации. Мы подготовим смету расходов по строкам для рассматриваемой вами единицы, от контрактной цены до получения ключей. Для более широкого процесса покупки.