Skryté náklady na koupi nemovitosti na Phuketu: Kompletní rozpis
Skryté náklady na koupi nemovitosti v Phuketu: Na co si dát pozor kromě ceny
Číslo na cenovém seznamu developera je začátkem vašeho rozpočtu, nikoli jeho koncem. Mezi rezervací a předáním platíte vládní poplatky, náklady na převod měny, právní poplatky a poplatky za předání. Jakmile držíte klíče, začínají roční poplatky. Téměř všechny tyto poplatky jsou stanoveny zákonem nebo uvedeny ve Smlouvě o prodeji a koupi (SPA), což je činí předvídatelnými. Musíte je jen znát před podpisem.
Tato příručka rozebírá skryté náklady na koupi nemovitosti v Phuketu, od poplatku za převod na Úřadu pro pozemky v den převodu až po účet za údržbu v prvním roce. Uvidíte, které náklady padají na vás a které na developera. Také zjistíte, které se vztahují pouze na zahraniční kupce a jak vypadá plný rozpočet pro 2-ložnicový byt v Bang Tao.
Jedna věc, kterou je třeba vyřešit jako první: poplatek za převod 0,01 % v nedávných titulcích se na vás nevztahuje. Je to opatření pouze pro thajské občany a zahraniční kupci platí standardní sazbu.
Skryté náklady na koupi nemovitosti v Phuketu na první pohled
Každý dodatečný náklad spadá do jedné ze dvou skupin. Jednorázové náklady se soustředí kolem dne převodu a předání. Průběžné náklady začínají v měsíci, kdy převezmete vlastnictví, a trvají tak dlouho, jak dlouho držíte nemovitost.
Jednorázové náklady při koupi:
Poplatek za převod na Úřadu pro pozemky: 2 % z odhadované hodnoty, rozděleno 50/50 u většiny novostaveb (stanoveno ve SPA). Splatné v den převodu.
Specifický podnikatelský daň: 3,3 % z odhadované hodnoty nebo prodejní ceny, podle toho, co je vyšší. Platí prodávající (developer) v den převodu.
Poplatek za kolkovné: 0,5 %, pouze tam, kde se SBT nevztahuje. Platí prodávající.
Daň z příjmu: 1 % pro prodávající společnosti. Platí prodávající.
Poplatek za registraci nájmu: 1 % z celkové hodnoty nájmu + 0,1 % kolkovné. Smlouva o nájmu stanoví, kdo platí.
Fond na opravy. Platí kupující jednorázově při převodu.
Náklady na mezinárodní převod a FX náklady. Platí kupující při každé platbě.
Poplatek za právní due diligence. Platí kupující před podpisem.
Balení nábytku. Platí kupující, pokud není zahrnuto v ceně.
Vklady za připojení k inženýrským sítím. Platí kupující při předání.
Průběžné náklady na vlastnictví:
Poplatek za údržbu společných prostor (CAM). Účtováno ročně, předem.
Daň z pozemků a budov: 0,02 % z odhadované hodnoty pro rezidenční nemovitosti pod THB 50 milionů. Ročně.
Poplatek za správu pronájmu. Pouze pokud pronajímáte nemovitost.
Všimněte si základny pro vládní poplatky. Úřad pro pozemky je vypočítává na základě své vlastní odhadované hodnoty, nikoli vaší smluvní ceny. U novostaveb se odhadovaná hodnota obvykle nachází pod smluvní cenou, takže tyto položky přicházejí na úrovni nebo pod procenty výše.
Poplatky za převod nemovitosti v Phuketu: Co je splatné na Úřadu pro pozemky
V den převodu se setkáte s zástupcem developera na Úřadu pro pozemky v Phuketu. U bytu úřad registruje vlastnický list k bytu na vaše jméno. U vily v nájmu registruje váš nájem na pozemku Chanote. Na přepážce jsou splatné čtyři poplatky. Žádný z nich není volitelný a Úřad pro pozemky je všechny vypočítává. Co je vyjednatelné, je to, kdo platí.
Kdo platí poplatky za převod při koupi nemovitosti v Thajsku?
Thajský zákon nerozlišuje rozdělení. To určuje vaše SPA. U novostaveb je standardní uspořádání 50/50 rozdělení 2% poplatku za převod. Developer, jako prodávající, také hradí specifickou podnikatelskou daň a daň z příjmu. Někteří developeři absorbují celý poplatek za převod jako propagační akci.
Protože SPA zaznamenává rozdělení, je to vyřešeno dlouho před dnem převodu, obvykle kolem rezervace. To je okamžik, kdy to zkontrolovat, ne tři roky později na přepážce Úřadu pro pozemky. Právní tým Papaya kontroluje každou SPA před podpisem, včetně poplatkových a daňových klauzulí. Klauzule, která tiše přenáší daně developera na vás, je zachycena v této fázi.
Co se týče sazby 0,01 %: od 1. července 2026 do 30. června 2027 Thajsko snížilo poplatky za převod a registraci hypoték na 0,01 %. Snížení se vztahuje pouze na thajské jednotlivce, kteří kupují nemovitosti v hodnotě až 7 milionů THB. Zahraniční kupci platí plných 2 %. Pokud agent nebo inzerát uvádí 0,01 % pro zahraničního kupce, je to nesprávné číslo.
Specifická podnikatelská daň vs. kolkovné: Který se vztahuje
Tyto dvě daně se nikdy nevztahují současně. Specifická podnikatelská daň (SBT) ve výši 3,3 % se vztahuje, když je prodávající společnost, což pokrývá každého developera. Také se vztahuje, když jednotlivec prodává do pěti let od koupě. Kolkovné ve výši 0,5 % se vztahuje pouze tam, kde se SBT nevztahuje.
Při koupi na primárním trhu je developer prodávajícím, takže se vztahuje SBT a kolkovné vypadává. Podle standardních SPA to platí developer.
Obě daně se vás týkají, když prodáváte. Většinou prodej do pěti let vyvolává SBT. Po pěti letech se vztahuje nižší kolkovné. Daň z příjmu funguje stejným způsobem. Úřad pro pozemky ji odečítá z výnosů prodávajícího při převodu: 1 % pro společnosti a progresivní sazba pro jednotlivce, na základě odhadované hodnoty a let držení.
Jak vysoké jsou poplatky za registraci nájmu v Thajsku?
Nájem je standardní struktura pro zahraniční kupce vil a nevyžaduje převod vlastnictví. Místo toho Úřad pro pozemky registruje váš nájem na pozemku Chanote. Poplatek činí 1 % z celkového nájemného za registrované období nájmu, plus 0,1 % kolkovné. U předplaceného 30letého nájmu je celkové nájemné cena nájmu, kterou platíte developerovi.
Smlouva o nájmu stanoví, kdo tento poplatek platí, proto si tuto klauzuli přečtěte stejně pečlivě jako cenu. Některé projekty také poskytují právo na superficies nad budovou, které je registrováno samostatně. To je specifické pro projekt, není automatické u každé vily v nájmu. Kde se to vztahuje, zahrňte do rozpočtu také poplatek za registraci.
Náklady na koupi nemovitosti v Thajsku pro cizince
Existují tři náklady, které existují pouze proto, že kupujete ze zahraničí: správný převod vašich peněz do Thajska, jejich konverze na baht a nezávislá právní práce. Žádný z nich se neobjevuje na cenovém seznamu developera a všechny tři jsou ve vaší kontrole.
Kolik stojí převod peněz do Thajska na koupi bytu?
Zahraničníci mohou vlastnit byt v osobním vlastnictví, v rámci 49% kvóty pro zahraniční vlastnictví budovy. Aby to bylo možné, musíte přivést prostředky na koupi do Thajska v cizí měně a thajská banka je převede na baht. Banka pak vydá formulář pro transakci s cizí měnou (FET formulář). Úřad pro pozemky jej požaduje k registraci jednotky na vaše jméno. Bez něj nelze jednotku registrovat jako zahraniční osobní vlastnictví.
Formulář FET je sám o sobě zdarma. Náklady jsou kolem něj:
Poplatek za odchozí převod vaší banky.
Poplatky zprostředkovatelské (korespondentní) banky odečtené během přepravy.
Poplatek za příchozí převod thajské banky.
Marže směnného kurzu na konverzi, obvykle největší z těchto čtyř na převodu velikosti nemovitosti.
Existují tři detaily, které zabraňují nákladným problémům:
Odesílací účet musí být na jméno kupujícího.
Platební reference musí uvádět, že prostředky jsou určeny na koupi bytu, včetně projektu a jednotky.
Každá splátka při koupi na základě plánu generuje svou vlastní dokumentaci FET, takže si ji uchovejte. Úřad pro pozemky kontroluje, že dokumenty pokrývají celou kupní cenu.
Papaya pomáhá strukturovat tyto převody: formulace, FET dokumentaci pro každou splátku a načasování konverzí v rámci platebního plánu.
Potřebuji právníka na koupi nemovitosti v Phuketu?
Thajský zákon to nevyžaduje. Přesto si jednoho najměte. Právníci developera vypracovali SPA a udělali to tak, aby chránili developera.
Nezávislé kontroly právní due diligence zahrnují:
Vlastnictví developera k pozemku (Chanote) a jakékoli hypotéky nebo zástavy na něm
Stavební povolení a schválení životního prostředí (EIA) pro projekt
Že vaše jednotka spadá do zahraniční kvóty budovy
Podmínky SPA: platební plán, sankce za zpoždění výstavby, odpovědnost za vady a rozdělení poplatků
Poplatek za právní due diligence činí , což je malé ve srovnání s cenou jednotky. Papaya poskytuje právní podporu a due diligence u nákupů, které zajišťujeme.
Jaké daně platí cizinci při koupi bytu v Thajsku?
Při koupi velmi málo. Prodeje nemovitostí v Thajsku nejsou předmětem DPH. Při koupi novostavby jsou SBT a daň z příjmu náklady developera, takže vaše daňové náklady při převodu jsou vaše dohodnuté podíly na poplatku za převod.
Po koupi platíte:
Daň z pozemků a budov: roční, ve výši 0,02 % z odhadované hodnoty pro rezidenční nemovitosti pod THB 50 milionů
Daň z příjmu z pronájmu, pokud pronajímáte jednotku.
SBT nebo kolkovné, plus daň z příjmu, když prodáváte
Každý majitel bytu navíc platí poplatky juristické osobě, což je společenství vlastníků, které spravuje budovu. Tyto nejsou daně, ale jsou povinné. Jsou zahrnuty v průběžných nákladech níže.
Dodatečné náklady na koupi nemovitosti, které se zřídka objevují v brožuře
Kupování na základě plánu rozkládá cenu během výstavby. Několik nákladů se pak objeví při předání, v okamžiku, kdy většina kupujících rozpočtovala na poslední splátku a nic jiného.
Jsou balíčky nábytku zahrnuty v cenách nemovitostí v Phuketu?
Někdy. Developeři řeší nábytek jedním ze tří způsobů:
Plně zařízené, s nábytkem zahrnutým v ceně smlouvy
Volitelný balíček za pevnou příplatek
Nezařízené, pouze s vestavěnou kuchyní a skříněmi
Rozdíl je dostatečný k tomu, aby změnil, jak se dva projekty porovnávají. Potvrďte, který model se vztahuje, než rezervujete. Poté zkontrolujte, že SPA uvádí obsah balíčku, ne jen slovo "zařízené". Pokud plánujete jednotku pronajímat, zařízené předání vám umožní ji inzerovat od prvního dne.
Vklady za připojení k inženýrským sítím a poplatky za předání
Při předání přichází několik účtů najednou:
Příspěvek do fondu na opravy: jednorázová platba za m² (vysvětleno níže)
Poplatky CAM předem: obvykle za první rok, účtováno juristickou osobou nebo developerem, dokud není juristická osoba vytvořena
Vklad za elektroměr u Provincální elektrické správy (PEA)
Vklad za vodoměr
Dalším rizikem při předání jsou vady. Jakmile formálně přijmete jednotku, opravy vad se stávají pomalejšími a obtížnějšími. Kontrola kvality Papaya pokrývá toto: náš tým sleduje fáze výstavby a inspekce jednotky před jejím přijetím, takže vady jsou opraveny na náklady developera, nikoli vaše. U projektů s 0% splátkami od developera se rozložení ceny také uvolňuje pro tyto poplatky za předání.
Údržbové poplatky za byty v Phuketu a další průběžné náklady
Průběžné náklady začínají v den převodu a pokračují tak dlouho, jak dlouho vlastníte nemovitost. Určují vaše skutečné náklady na vlastnictví a pro investory rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem.
Jak vysoké jsou údržbové poplatky za byty v Phuketu?
Poplatek za údržbu společných prostor (CAM) se účtuje za m² a fakturuje juristická osoba, obvykle ročně předem. Platí za bezpečnost, bazén, zahrady, úklid společných prostor, výtahy, pojištění společných prostor a zaměstnance juristické kanceláře.
Sazby se řídí podle vybavení. Projekt ve stylu resortu s velkým bazénem, posilovnou a stálým personálem účtuje více za m² než kompaktní budova. Typické sazby CAM v partnerských projektech v Bang Tao, Laguně, Kamale a Layan běží.
Developer stanovuje počáteční sazbu a schůze vlastníků ji může později změnit. Než se zavážete, získejte aktuální sazbu písemně. U dokončené budovy se také zeptejte na roční rozpočet juristické osoby.
Co je fond na opravy v thajském bytovém domě?
Fond na opravy je jednorázová platba při převodu, účtovaná za m², do rezervy, kterou juristická osoba používá na velké opravy: střecha, výměna výtahu, fasáda, strukturální práce.
Není vratný při prodeji. Peníze zůstávají s budovou a kupující vaší jednotky je znovu neplatí. Dobře financovaný fond na opravy chrání vlastníky před dodatečnými poplatky, když jsou velké opravy splatné. Je to důležité zohlednit při jakémkoli prodeji.
Jaké jsou roční provozní náklady vily na Phuketu?
Vily nemají juristickou osobu, ale vily v řízeném areálu platí poplatek za komunitu za silnice, bezpečnost a společné úpravy krajiny. Pozemky Laguna Property a projekty kolem Layan fungují tímto způsobem.
Kromě toho majitel vily platí:
Údržbu a čištění bazénu
Údržbu zahrady
Inženýrské sítě, které jsou vyšší než u bytu
Pojištění budovy
Daň z pozemků a budov
Rozpočet na opravy pro samostatnou strukturu
Typické roční provozní náklady pro vilu s 3 ložnicemi běží. Zahrňte je do rozpočtu před porovnáním výnosů z vily a bytu.
Poplatky za správu pronájmu a co pokrývají
Pokud nemovitost pronajímáte, správcovská společnost se stará o marketing, rezervace, check-in hostů a úklid. Bere.
Několik nákladů často leží mimo tento procentní podíl:
Provize za online rezervační platformy
Úklid a prádlo na pobyt
Inženýrské sítě mezi hosty
Opravy způsobené opotřebením
Když projekt uvádí výnos z pronájmu, zeptejte se, zda je číslo hrubé nebo čisté po těchto nákladech. Rozdíl rozhoduje, zda čísla fungují.
Náklady na koupi bytu v Phuketu: Příklad výpočtu
Zde je, jak se náklady sečítají na ilustrativní koupi: 2-ložnicový byt v Bang Tao, koupený na základě plánu od developera, v osobním vlastnictví v rámci zahraniční kvóty. Smluvní cena je THB 10,000,000. Jako odhad maximální ceny předpokládejte, že Úřad pro pozemky odhaduje jednotku na plnou smluvní cenu.
Smluvní cena: THB 10,000,000 (ilustrativní)
Poplatek za převod, podíl kupujícího 50 %: THB 100,000 (1 % z odhadované hodnoty)
SBT a daň z příjmu: THB 0 pro kupujícího, platí developer podle SPA
Fond na opravy, jednorázově
Poplatky CAM, první rok, účtováno při předání
Balení nábytku, nebo zahrnuto v ceně
Vklady za inženýrské sítě, při předání
Právní due diligence, před podpisem
Náklady na mezinárodní převod a FX, na všechny splátky
Celkové náklady do klíčů.
Developerova SBT na tuto jednotku činí THB 330,000. Proto je klauzule o daních v SPA důležitá: SPA, která přesune SBT na kupujícího, přidává více než třikrát poplatek za převod kupujícího.
V prvním roce přidejte poplatky CAM, daň z pozemků a budov (THB 2,000 při 0,02 % z THB 10 milionů), pojištění obsahu a inženýrské sítě.
Největší položkou v tomto rozpočtu je samotná smluvní cena. Když kupujete přes Papaya, tato částka je vlastní cena developera, bez provize navíc.
Jak udržet skryté náklady pod kontrolou
Většina těchto nákladů je fixní, ale vy kontrolujete, kdy je zjistíte a jak jsou sdíleny. Šest kroků dělá rozdíl:
Ujasněte si rozdělení poplatků při rezervaci. Získejte potvrzení o rozdělení poplatku za převod a daní písemně před tím, než zaplatíte rezervační zálohu.
Porovnávejte projekty podle celkových nákladů, nikoli ceny. Zahrnutý nábytek nebo cashback od developera mění skutečné číslo. Papaya nabízí cashback na vybrané projekty.
Používejte 0% splátky od developera. Rozložení plateb během výstavby snižuje, kolik hotovosti máte v daném okamžiku, a rozkládá vaše konverze měny. Několik projektů od partnerů, včetně Sansiri, Laguna Property a The Title, nabízí takové plány.
Plánujte své převody měny. Méně, větší převody s konzistentní formulací snižují bankovní poplatky a udržují dokumentaci FET čistou.
Získejte sazby CAM a fondu na opravy za m² písemně před tím, než se zavážete, ne při předání.
Rozpočtujte první rok jako součást koupě. Náklady na provoz v prvním roce patří do stejného rozpočtu jako cena.
Závěr
Skryté náklady na koupi nemovitosti v Phuketu nejsou skryté, jakmile víte, kde hledat. Vládní poplatky mají pevné sazby, SPA určuje, kdo je platí, a poplatky za budování se uvádějí za m². Kupující, kteří se nechají nachytat, obvykle viděli cenu, ale nikdy celý rozpočet.
Pokud zvažujete konkrétní projekt v Bang Tao, Kamale, Laguně nebo Layan, kontaktujte tým Papaya na Telegramu, WhatsApp nebo e-mailem pro bezplatnou konzultaci. Připravíme detailní odhad nákladů na jednotku, kterou zvažujete, od smluvní ceny po klíče. Pro širší proces koupě.