Verborgene Kosten beim Kauf von Immobilien in Phuket: Vollständige Aufschlüsselung
Verborgene Kosten beim Immobilienkauf in Phuket: Was Sie über den Preis hinaus budgetieren sollten
Die Zahl auf der Preisliste des Entwicklers ist der Ausgangspunkt Ihres Budgets, nicht das Ende. Zwischen Reservierung und Übergabe zahlen Sie staatliche Gebühren, Kosten für Währungsüberweisungen, Anwaltsgebühren und Übergabekosten. Sobald Sie die Schlüssel in der Hand halten, beginnen die jährlichen Gebühren. Fast alle diese Kosten sind gesetzlich festgelegt oder im Kauf- und Verkaufsvertrag (SPA) verankert, was sie vorhersehbar macht. Sie müssen nur wissen, was auf Sie zukommt, bevor Sie unterschreiben.
Dieser Leitfaden erläutert die verborgenen Kosten beim Immobilienkauf in Phuket, von der Gebühr des Landamts am Übergabetag bis zur Wartungsrechnung im ersten Jahr. Sie erfahren, welche Kosten auf Sie zukommen und welche der Entwickler trägt. Außerdem sehen Sie, welche Kosten nur für ausländische Käufer gelten und wie ein vollständiges Budget für eine 2-Zimmer-Wohnung in Bang Tao aussieht.
Ein Punkt, den Sie zuerst klären sollten: Die 0,01 % Übertragungsgebühr in den aktuellen Schlagzeilen gilt nicht für Sie. Es handelt sich um eine Maßnahme, die nur für thailändische Staatsbürger gilt, und ausländische Käufer zahlen den regulären Satz.
Die verborgenen Kosten beim Immobilienkauf in Phuket auf einen Blick
Jede zusätzliche Kostenart fällt in eine von zwei Gruppen. Einmalige Kosten konzentrieren sich auf den Übergabetag. Laufende Kosten beginnen im Monat, in dem Sie das Eigentum übernehmen, und laufen so lange, wie Sie die Immobilie besitzen.
Einmalige Kosten beim Kauf:
Gebühr des Landamts für die Übertragung: 2 % des geschätzten Wertes, auf die meisten Neubauten 50/50 aufgeteilt (im SPA festgelegt). Fällig am Übergabetag.
Spezieller Geschäftsteuer: 3,3 % des geschätzten Wertes oder des Verkaufspreises, je nachdem, welcher höher ist. Vom Verkäufer (Entwickler) am Übergabetag zu zahlen.
Stempelsteuer: 0,5 %, nur wenn SBT nicht gilt. Vom Verkäufer zu zahlen.
Quellensteuer: 1 % für Unternehmensverkäufer. Vom Verkäufer zu zahlen.
Gebühr für die Registrierung des Pachtvertrags: 1 % des gesamten Pachtwerts + 0,1 % Stempelsteuer. Der Pachtvertrag legt fest, wer zahlt.
Rücklagefonds. Einmalige Zahlung des Käufers bei der Übergabe.
Internationale Überweisungs- und FX-Kosten. Vom Käufer bei jeder Zahlung zu zahlen.
Gebühr für rechtliche Due Diligence. Vom Käufer vor der Unterzeichnung zu zahlen.
Möbelpaket. Vom Käufer zu zahlen, es sei denn, es ist im Preis enthalten.
Kautionen für Versorgungsanschlüsse. Vom Käufer bei der Übergabe zu zahlen.
Laufende Kosten des Eigentums:
Gebühr für die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche (CAM). Jährlich im Voraus abgerechnet.
Grund- und Gebäudesteuer: 0,02 % des geschätzten Wertes für Wohnimmobilien unter 50 Millionen THB. Jährlich.
Mietverwaltungsgebühr. Nur wenn Sie die Immobilie vermieten.
Beachten Sie die Grundlage für die staatlichen Gebühren. Das Landamt berechnet diese auf Basis seines eigenen geschätzten Wertes, nicht auf Basis Ihres Vertragspreises. Bei Neubauwohnungen liegt der geschätzte Wert in der Regel unter dem Vertragswert, sodass diese Gebühren in der Regel den oben genannten Prozentsätzen entsprechen oder darunter liegen.
Übertragungsgebühren für Immobilien in Phuket: Was beim Landamt fällig ist
Am Übergabetag treffen Sie sich mit dem Vertreter des Entwicklers im Landamt Phuket. Bei einer Wohnung registriert das Amt eine Eigentumsurkunde in Ihrem Namen. Bei einer Pachtvilla wird Ihr Pachtvertrag gegen das Chanote des Grundstücks registriert. Vier Gebühren sind am Schalter fällig. Keine davon ist optional, und das Landamt berechnet alle. Verhandelbar ist, wer zahlt.
Wer zahlt die Übertragungsgebühren beim Kauf einer Immobilie in Thailand?
Das thailändische Recht legt die Verteilung nicht fest. Ihr SPA tut das. Bei Neubauprojekten ist die Standardregelung eine 50/50-Aufteilung der 2 % Übertragungsgebühr. Der Entwickler, als Verkäufer, übernimmt auch die spezielle Geschäftsteuer und die Quellensteuer. Einige Entwickler übernehmen die gesamte Übertragungsgebühr als Einführungspromotion.
Da die SPA die Verteilung festhält, wird sie lange vor dem Übergabetag geklärt, normalerweise rund um die Reservierung. Das ist der Moment, um dies zu überprüfen, nicht drei Jahre später am Schalter des Landamts. Das rechtliche Team von Papaya prüft jede SPA, bevor Sie unterschreiben, einschließlich der Gebühren- und Steuerklauseln. Eine Klausel, die stillschweigend die Steuern des Entwicklers auf Sie überträgt, wird in diesem Stadium erkannt.
Zur 0,01 % Rate: Vom 1. Juli 2026 bis zum 30. Juni 2027 hat Thailand die Übertragungs- und Hypothekenregistrierungsgebühren auf 0,01 % gesenkt. Der Rabatt gilt nur für thailändische Staatsbürger, die Immobilien im Wert von bis zu 7 Millionen THB kaufen. Ausländische Käufer zahlen die vollen 2 %. Wenn ein Agent oder eine Anzeige 0,01 % für einen ausländischen Käufer angibt, ist dieser Betrag falsch.
Spezieller Geschäftsteuer vs. Stempelsteuer: Welche gilt?
Diese beiden Steuern gelten niemals gleichzeitig. Die spezielle Geschäftsteuer (SBT) von 3,3 % gilt, wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist, was jeden Entwickler betrifft. Sie gilt auch, wenn eine Einzelperson innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkauft. Die Stempelsteuer von 0,5 % gilt nur, wenn SBT nicht zutrifft.
Beim Kauf auf dem Primärmarkt ist der Entwickler der Verkäufer, sodass SBT gilt und die Stempelsteuer entfällt. In Standard-SPAs zahlt der Entwickler diese.
Beide Steuern werden für Sie relevant, wenn Sie verkaufen. In den meisten Fällen löst ein Wiederverkauf innerhalb von fünf Jahren SBT aus. Nach fünf Jahren gilt stattdessen die niedrigere Stempelsteuer. Die Quellensteuer funktioniert auf die gleiche Weise. Das Landamt zieht sie beim Verkauf vom Erlös des Verkäufers ab: 1 % für Unternehmen und einen progressiven Satz für Einzelpersonen, basierend auf dem geschätzten Wert und den gehaltenen Jahren.
Wie hoch sind die Gebühren für die Registrierung von Pachtverträgen in Thailand?
Pachtverträge sind die Standardstruktur für ausländische Käufer von Villen und beinhalten keinen Eigentumsübergang. Stattdessen registriert das Landamt Ihren Pachtvertrag gegen das Chanote des Grundstücks. Die Gebühr beträgt 1 % der gesamten Miete über die registrierte Pachtlaufzeit, plus 0,1 % Stempelsteuer. Bei einem im Voraus bezahlten 30-Jahres-Pachtvertrag ist die gesamte Miete der Pachtpreis, den Sie dem Entwickler zahlen.
Der Pachtvertrag legt fest, wer diese Gebühr zahlt, also lesen Sie diese Klausel genauso genau wie den Preis. Einige Projekte gewähren auch ein Superficiesrecht über das Gebäude, das separat registriert wird. Dies ist projektspezifisch und nicht automatisch bei jeder Pachtvilla. Wo es zutrifft, budgetieren Sie auch für die Registrierungsgebühr.
Kosten für den Immobilienkauf in Thailand für Ausländer
Drei Kosten entstehen nur, weil Sie aus dem Ausland kaufen: Ihr Geld korrekt nach Thailand zu transferieren, es in Baht umzuwandeln und unabhängige rechtliche Arbeiten. Keine dieser Kosten erscheint auf der Preisliste eines Entwicklers, und alle drei liegen in Ihrem Einflussbereich.
Wie viel kostet es, Geld nach Thailand zu überweisen, um eine Wohnung zu kaufen?
Ausländer können eine Wohnung im Eigentum besitzen, innerhalb der 49 % ausländischen Eigentumsquote des Gebäudes. Dazu müssen Sie die Kaufmittel in ausländischer Währung nach Thailand bringen, und die empfangende thailändische Bank wandelt sie in Baht um. Die Bank stellt dann das Formular für die Auslandsüberweisung (FET-Formular) aus. Das Landamt benötigt es, um die Einheit auf Ihren Namen zu registrieren. Ohne dieses Formular kann die Einheit nicht als ausländisches Eigentum registriert werden.
Das FET-Formular selbst ist kostenlos. Die Kosten liegen um das Formular herum:
Die Überweisungsgebühr Ihrer sendenden Bank.
Gebühren der Zwischenbank (Korrespondenzbank), die während des Transits abgezogen werden.
Die Gebühr der empfangenden thailändischen Bank.
Die Wechselkursmarge bei der Umwandlung, in der Regel die größte der vier bei einer Überweisung in Immobiliengröße.
Drei Details verhindern kostspielige Probleme:
Das sendende Konto muss auf den Namen des Käufers lauten.
Der Zahlungsreferenz muss angeben, dass die Mittel für den Kauf einer Wohnung bestimmt sind, mit dem Projekt und der Einheit.
Jede Teilzahlung bei einem Off-Plan-Kauf generiert ihre eigene FET-Dokumentation, also bewahren Sie alles auf. Das Landamt prüft, ob die Dokumente den vollen Kaufpreis abdecken.
Papaya hilft, diese Überweisungen zu strukturieren: die Formulierung, die FET-Papiere für jede Teilzahlung und das Timing der Umwandlungen über einen Zahlungsplan hinweg.
Benötige ich einen Anwalt, um Immobilien in Phuket zu kaufen?
Das thailändische Recht verlangt dies nicht. Nutzen Sie trotzdem einen. Die Anwälte des Entwicklers haben das SPA entworfen, und sie haben es so entworfen, dass es den Entwickler schützt.
Unabhängige rechtliche Due-Diligence-Prüfungen:
Das Eigentum des Entwicklers am Grundstück (das Chanote) und alle Hypotheken oder Belastungen darauf
Baugenehmigungen und Umweltgenehmigungen (EIA) für das Projekt
Ob Ihre Einheit innerhalb der ausländischen Quote des Gebäudes liegt
Die Bedingungen des SPA: Zahlungsplan, Strafen bei Bauverzögerungen, Mängelhaftung und die Gebührenaufteilung
Die Gebühr für die rechtliche Due Diligence beträgt , was im Vergleich zum Preis der Einheit gering ist. Papaya bietet rechtliche Unterstützung und Due Diligence für die Käufe, die wir abwickeln.
Welche Steuern zahlen Ausländer beim Kauf einer Wohnung in Thailand?
Beim Kauf sehr wenig. Immobilienverkäufe in Thailand unterliegen nicht der Mehrwertsteuer. Beim Kauf eines Neubaus sind SBT und Quellensteuer die des Entwicklers, sodass Ihre Steuerkosten bei der Übertragung Ihre vereinbarte Beteiligung an der Übertragungsgebühr sind.
Nach dem Kauf zahlen Sie:
Grund- und Gebäudesteuer: jährlich, bei 0,02 % des geschätzten Wertes für Wohnimmobilien unter 50 Millionen THB
Steuer auf Mieteinnahmen, wenn Sie die Einheit vermieten.
SBT oder Stempelsteuer, plus Quellensteuer, wenn Sie wiederverkaufen
Darüber hinaus zahlt jeder Wohnungseigentümer Gebühren an die juristische Person der Eigentümergemeinschaft, die das Gebäude verwaltet. Diese sind keine Steuern, aber sie sind verpflichtend. Sie sind unter den laufenden Kosten weiter unten aufgeführt.
Zusätzliche Kosten beim Off-Plan-Kauf, die selten im Prospekt erscheinen
Der Kauf von Off-Plan verteilt den Preis über den Bauzeitraum. Eine Handvoll Kosten kommt dann bei der Übergabe an, zu einem Zeitpunkt, an dem die meisten Käufer für die letzte Rate budgetiert haben und nichts anderes.
Sind Möbelpakete in den Off-Plan-Preisen in Phuket enthalten?
Manchmal. Entwickler handhaben Möbel auf eine von drei Arten:
Voll möbliert, mit Möbeln, die im Vertragspreis enthalten sind
Optionales Paket zu einem festen Aufpreis
Unmöbliert, nur mit eingebauter Küche und Schränken
Der Unterschied ist erheblich genug, um den Vergleich von zwei Projekten zu verändern. Bestätigen Sie, welches Modell gilt, bevor Sie reservieren. Überprüfen Sie dann, dass das SPA den Inhalt des Pakets auflistet, nicht nur das Wort "möbliert". Wenn Sie planen, die Einheit zu vermieten, ermöglicht eine möblierte Übergabe, dass Sie sie ab dem ersten Tag anbieten können.
Kautionen für Versorgungsanschlüsse und Übergabekosten
Bei der Übergabe kommen mehrere Rechnungen zusammen:
Beitrag zum Rücklagefonds: eine einmalige Zahlung pro Quadratmeter (siehe unten)
CAM-Gebühren im Voraus: typischerweise für das erste Jahr, abgerechnet von der juristischen Person oder vom Entwickler, bis die juristische Person gegründet ist
Kaution für den Stromzähler bei der Provinz-Elektrizitätsbehörde (PEA)
Kaution für den Wasserzähler
Das andere Risiko bei der Übergabe sind Mängel. Sobald Sie die Einheit offiziell akzeptieren, wird die Behebung von Mängeln langsamer und schwieriger. Die Qualitätskontrolle von Papaya für Off-Plan-Projekte deckt dies ab: Unser Team überwacht die Bauphasen und inspiziert die Einheit, bevor Sie sie akzeptieren, sodass Mängel auf Kosten des Entwicklers und nicht auf Ihre gehen. Bei Projekten mit 0 % Entwicklerraten bleibt auch Geld für diese Übergaberechnungen frei.
Wartungsgebühren für Wohnungen in Phuket und andere laufende Kosten
Laufende Kosten beginnen am Übergabetag und setzen sich fort, solange Sie die Immobilie besitzen. Sie bestimmen Ihre tatsächlichen Eigentumskosten und, für Investoren, die Differenz zwischen Brutto- und Nettorendite.
Wie hoch sind die Wartungsgebühren für Wohnungen in Phuket?
Die Gebühr für die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche (CAM) wird pro Quadratmeter berechnet und von der juristischen Person der Eigentümergemeinschaft, in der Regel jährlich im Voraus, abgerechnet. Sie deckt Sicherheitsdienste, den Pool, Gärten, Reinigung der Gemeinschaftsbereiche, Aufzüge, Versicherung der Gemeinschaftsbereiche und das Personal des juristischen Büros.
Die Sätze richten sich nach den Einrichtungen. Ein Resort-Projekt mit einer großen Poollandschaft, einem Fitnessstudio und Vollzeitpersonal verlangt mehr pro Quadratmeter als ein kompaktes Gebäude. Typische CAM-Sätze in Partnerprojekten in Bang Tao, Laguna, Kamala und Layan liegen.
Der Entwickler legt den anfänglichen Satz fest, und die Eigentümerversammlung kann ihn später ändern. Bevor Sie sich verpflichten, lassen Sie sich den aktuellen Satz schriftlich geben. Für ein fertiggestelltes Gebäude fragen Sie auch nach dem Jahresbudget der juristischen Person.
Was ist ein Rücklagefonds in einem thailändischen Condominium?
Ein Rücklagefonds ist eine einmalige Zahlung bei der Übergabe, die pro Quadratmeter berechnet wird, in einen Fonds, den die juristische Person für größere Reparaturen verwendet: Dach, Aufzugsersatz, Fassade, strukturelle Arbeiten.
Er ist nicht rückzahlbar, wenn Sie verkaufen. Das Geld bleibt im Gebäude, und der Käufer Ihrer Einheit zahlt ihn nicht erneut. Ein gut gefüllter Rücklagefonds schützt die Eigentümer vor zusätzlichen Abgaben, wenn große Reparaturen fällig werden. Es lohnt sich, dies bei jedem Wiederverkauf zu berücksichtigen.
Was sind die jährlichen Betriebskosten einer Villa in Phuket?
Villen haben keine juristische Person, aber Villen in einer verwalteten Anlage zahlen eine Gemeinschaftsgebühr für Straßen, Sicherheit und gemeinsame Landschaftsgestaltung. Die Anwesen von Laguna Property und die Entwicklungen rund um Layan funktionieren so.
Darüber hinaus zahlt ein Villenbesitzer:
Poolreinigung und -wartung
Gartenpflege
Versorgungsleistungen, die höher sind als bei einer Wohnung
Gebäudeversicherung
Grund- und Gebäudesteuer
Ein Reparaturbudget für eine freistehende Struktur
Typische jährliche Betriebskosten für eine 3-Zimmer-Poolvilla liegen. Budgetieren Sie diese, bevor Sie die Renditen von Villen und Wohnungen vergleichen.
Mietverwaltungsgebühren und was sie abdecken
Wenn Sie die Immobilie vermieten, kümmert sich ein Verwaltungsunternehmen um Marketing, Buchungen, den Check-in der Gäste und die Hauswirtschaft. Es erhebt.
Mehrere Kosten liegen oft außerhalb dieses Prozentsatzes:
Provisionen für Online-Buchungsplattformen
Reinigung und Wäsche pro Aufenthalt
Versorgungsleistungen zwischen den Gästen
Reparaturen aufgrund von Abnutzung
Wenn ein Projekt eine Mietrendite angibt, fragen Sie, ob die Zahl brutto oder netto dieser Kosten ist. Der Unterschied entscheidet, ob die Zahlen stimmen.
Kosten für den Kauf einer Wohnung in Phuket: Ein Beispiel
So setzen sich die Kosten bei einem beispielhaften Kauf zusammen: eine 2-Zimmer-Wohnung in Bang Tao, Off-Plan vom Entwickler gekauft, im Eigentum innerhalb der ausländischen Quote. Der Vertragswert beträgt 10.000.000 THB. Als Höchstschätzung nehmen wir an, dass das Landamt die Einheit zum vollen Vertragswert bewertet.
Vertragswert: 10.000.000 THB (beispielhaft)
Übertragungsgebühr, 50 % Anteil des Käufers: 100.000 THB (1 % des geschätzten Wertes)
SBT und Quellensteuer: 0 THB für den Käufer, vom Entwickler gemäß SPA gezahlt
Rücklagefonds, einmalig
CAM-Gebühren, Jahr eins, bei der Übergabe abgerechnet
Möbelpaket, oder im Preis enthalten
Versorgungsdeposits, bei der Übergabe
Rechtliche Due Diligence, vor der Unterzeichnung
Internationale Überweisungs- und FX-Kosten, über alle Raten verteilt
Gesamtkosten bis zu den Schlüsseln.
Die SBT des Entwicklers für diese Einheit beträgt 330.000 THB. Deshalb ist die Steuerklausel im SPA wichtig: Ein SPA, das SBT auf den Käufer überträgt, erhöht die Kosten des Käufers um mehr als das Dreifache der Übertragungsgebühr.
Im ersten Jahr fügen Sie die CAM-Gebühren, die Grund- und Gebäudesteuer (2.000 THB bei 0,02 % von 10 Millionen THB), die Inhaltsversicherung und die Versorgungsleistungen hinzu.
Die größte Zahl in diesem Budget ist der Vertragswert selbst. Wenn Sie über Papaya kaufen, ist dieser Betrag der eigene Preis des Entwicklers, ohne zusätzliche Agenturgebühren.
Wie man verborgene Kosten unter Kontrolle hält
Die meisten dieser Kosten sind in der Höhe festgelegt, aber Sie kontrollieren, wann Sie sie entdecken und wie sie aufgeteilt werden. Sechs Schritte machen den Unterschied:
Klärung der Gebührenaufteilung bei der Reservierung. Lassen Sie sich die Aufteilung der Übertragungsgebühr und der Steuer schriftlich bestätigen, bevor Sie die Reservierungsgebühr zahlen.
Vergleichen Sie Projekte nach Gesamtkosten, nicht nach Preis. Inklusive Möbel oder Cashback des Entwicklers verändert die tatsächliche Zahl. Papaya bietet Cashback für ausgewählte Projekte an.
Nutzen Sie 0 % Entwicklerraten. Die Verteilung der Zahlungen über den Bauzeitraum reduziert, wie viel Bargeld Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt halten, und verteilt Ihre Währungsumwandlungen. Mehrere Projekte von Partnern wie Sansiri, Laguna Property und The Title bieten solche Pläne an.
Planen Sie Ihre Währungsüberweisungen. Weniger, größere Überweisungen mit konsistenter Formulierung senken die Bankgebühren und halten die FET-Dokumentation sauber.
Holen Sie sich die CAM- und Rücklagenfondsraten pro Quadratmeter schriftlich, bevor Sie sich verpflichten, nicht bei der Übergabe.
Budgetieren Sie das erste Jahr als Teil des Kaufs. Die Betriebskosten im ersten Jahr gehören in dasselbe Budget wie der Preis.
Fazit
Die verborgenen Kosten beim Immobilienkauf in Phuket sind nicht verborgen, wenn Sie wissen, wo Sie suchen müssen. Staatliche Gebühren folgen festen Sätzen, das SPA legt fest, wer sie zahlt, und die Baugebühren werden pro Quadratmeter angegeben. Käufer, die auf die Preise achten, aber nie das vollständige Budget sehen, werden oft überrascht.
Wenn Sie ein bestimmtes Projekt in Bang Tao, Kamala, Laguna oder Layan in Betracht ziehen, kontaktieren Sie das Papaya-Team über Telegram, WhatsApp oder E-Mail für eine kostenlose Beratung. Wir erstellen eine detaillierte Kostenaufstellung für die Einheit, die Sie in Betracht ziehen, vom Vertragswert bis zu den Schlüsseln. Für den umfassenderen Kaufprozess.