Ukryte koszty zakupu nieruchomości w Phuket: Pełne zestawienie
Ukryte Koszty Zakupu Nieruchomości w Phuket: Co Budżetować Poza Ceną
Kwota na liście cenowej dewelopera to początek Twojego budżetu, a nie jego koniec. Między rezerwacją a przekazaniem nieruchomości płacisz opłaty rządowe, koszty transferu walut, opłaty prawne i koszty przekazania. Gdy już trzymasz klucze, zaczynają się roczne opłaty. Prawie wszystkie z nich są ustalone przez prawo lub zapisane w Umowie Sprzedaży i Zakupu (SPA), co czyni je przewidywalnymi. Musisz je tylko znać przed podpisaniem.
Ten przewodnik przedstawia ukryte koszty zakupu nieruchomości w Phuket, od opłaty w Departamencie Ziemi w dniu transferu po rachunek za utrzymanie w Twoim pierwszym roku. Zobaczysz, które koszty spoczywają na Tobie, a które na deweloperze. Dowiesz się również, które z nich dotyczą tylko zagranicznych nabywców oraz jak wygląda pełny budżet dla mieszkania z 2 sypialniami w Bang Tao.
Jedna kwestia do wyjaśnienia: opłata transferowa w wysokości 0,01%, o której ostatnio było głośno, nie dotyczy Ciebie. To środek tylko dla obywateli Tajlandii, a zagraniczni nabywcy płacą standardową stawkę.
Ukryte Koszty Zakupu Nieruchomości w Phuket w Skrócie
Każdy dodatkowy koszt należy do jednej z dwóch grup. Koszty jednorazowe koncentrują się wokół dnia transferu i przekazania. Koszty bieżące zaczynają się w miesiącu, w którym przejmujesz własność, i trwają tak długo, jak długo posiadasz nieruchomość.
Koszty jednorazowe przy zakupie:
Opłata transferowa w Departamencie Ziemi: 2% wartości oszacowanej, dzielona 50/50 w przypadku większości nowych budynków (ustalona w SPA). Płatna w dniu transferu.
Podatek od działalności gospodarczej: 3,3% wartości oszacowanej lub ceny sprzedaży, w zależności, która jest wyższa. Płatny przez sprzedającego (dewelopera) w dniu transferu.
Podatek od czynności cywilnoprawnych: 0,5%, tylko tam, gdzie SBT nie ma zastosowania. Płatny przez sprzedającego.
Podatek u źródła: 1% dla sprzedających firmy. Płatny przez sprzedającego.
Opłata za rejestrację dzierżawy: 1% całkowitej wartości dzierżawy + 0,1% podatek od czynności cywilnoprawnych. Umowa dzierżawy określa, kto płaci.
Fundusz remontowy. Płatny przez nabywcę, jednorazowo, w dniu transferu.
Koszty transferu międzynarodowego i walutowego. Płatne przez nabywcę przy każdej płatności.
Opłata za badania prawne. Płatna przez nabywcę przed podpisaniem.
Pakiet mebli. Płatny przez nabywcę, chyba że wliczony w cenę.
Kaucje za podłączenie mediów. Płatne przez nabywcę w dniu przekazania.
Bieżące koszty posiadania:
Opłata za utrzymanie części wspólnych (CAM). Faktura roczna, z góry.
Podatek od nieruchomości i budynków: 0,02% wartości oszacowanej dla nieruchomości mieszkalnych poniżej 50 milionów THB. Roczny.
Opłata za zarządzanie wynajmem. Tylko jeśli wynajmujesz nieruchomość.
Zwróć uwagę na podstawę opłat rządowych. Departament Ziemi oblicza je na podstawie własnej wartości oszacowanej, a nie ceny z umowy. W przypadku nowych mieszkań wartość oszacowana zazwyczaj jest niższa od ceny z umowy, więc te kwoty mieszczą się w lub poniżej powyższych procentów.
Opłaty Transferowe Nieruchomości w Phuket: Co Jest Płatne w Departamencie Ziemi
W dniu transferu Ty i przedstawiciel dewelopera spotykacie się w Biurze Ziemi w Phuket. W przypadku mieszkania biuro rejestruje akt własności kondominium na Twoje nazwisko. W przypadku willi na dzierżawie rejestruje Twoją dzierżawę na działce Chanote. Cztery opłaty są płatne w okienku. Żadna z nich nie jest opcjonalna, a Biuro Ziemi oblicza je wszystkie. Negocjowalne jest tylko, kto płaci.
Kto Płaci Opłaty Transferowe Przy Zakupie Nieruchomości w Tajlandii?
Tajskie prawo nie ustala podziału. To Twoja SPA to robi. W przypadku nowych projektów standardowym układem jest podział 50/50 opłaty transferowej w wysokości 2%. Deweloper, jako sprzedający, pokrywa również podatek od działalności gospodarczej i podatek u źródła. Niektórzy deweloperzy absorbują całą opłatę transferową jako promocję przy uruchomieniu.
Ponieważ SPA rejestruje podział, jest on ustalany na długo przed dniem transferu, zazwyczaj w momencie rezerwacji. To moment, aby to sprawdzić, a nie trzy lata później w okienku Biura Ziemi. Zespół prawny Papaya przegląda każdą SPA przed podpisaniem, w tym klauzule dotyczące opłat i podatków. Klauzula, która cicho przenosi podatki dewelopera na Ciebie, zostaje wychwycona na tym etapie.
Co do stawki 0,01%: od 1 lipca 2026 do 30 czerwca 2027 Tajlandia obniżyła opłaty transferowe i rejestracyjne hipotek do 0,01%. Obniżka dotyczy tylko tajskich osób fizycznych kupujących nieruchomości o wartości do 7 milionów THB. Zagraniczni nabywcy płacą pełne 2%. Jeśli agent lub ogłoszenie podaje 0,01% dla zagranicznego nabywcy, ta kwota jest błędna.
Podatek od Działalności Gospodarczej vs Podatek od Czynności Cywilnoprawnych: Który Z Nich Ma Zastosowanie
Te dwa podatki nigdy nie mają zastosowania jednocześnie. Podatek od działalności gospodarczej (SBT) w wysokości 3,3% ma zastosowanie, gdy sprzedającym jest firma, co obejmuje każdego dewelopera. Ma również zastosowanie, gdy osoba fizyczna sprzedaje w ciągu pięciu lat od zakupu. Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 0,5% ma zastosowanie tylko wtedy, gdy SBT nie ma zastosowania.
W przypadku zakupu na rynku pierwotnym deweloper jest sprzedającym, więc SBT ma zastosowanie, a podatek od czynności cywilnoprawnych odpada. Zgodnie z standardowymi SPA, deweloper go płaci.
Oba podatki stają się istotne dla Ciebie, gdy sprzedajesz. W większości przypadków, odsprzedaż w ciągu pięciu lat wywołuje SBT. Po pięciu latach stosuje się niższy podatek od czynności cywilnoprawnych. Podatek u źródła działa w ten sam sposób. Biuro Ziemi potrąca go z dochodów sprzedającego w dniu transferu: 1% dla firm i progresywna stawka dla osób fizycznych, w zależności od wartości oszacowanej i lat posiadania.
Jakie Są Opłaty Rejestracyjne Dzierżawy w Tajlandii?
Dzierżawa to standardowa struktura dla zagranicznych nabywców willi i nie wiąże się z transferem własności. Zamiast tego Biuro Ziemi rejestruje Twoją dzierżawę na działce Chanote. Opłata wynosi 1% całkowitego czynszu za zarejestrowany okres dzierżawy, plus 0,1% podatek od czynności cywilnoprawnych. W przypadku opłaconej z góry 30-letniej dzierżawy całkowity czynsz to cena dzierżawy, którą płacisz deweloperowi.
Umowa dzierżawy określa, kto płaci tę opłatę, więc przeczytaj tę klauzulę tak samo uważnie jak cenę. Niektóre projekty przyznają również prawo do powierzchni nad budynkiem, które jest rejestrowane osobno. To jest specyficzne dla projektu, a nie automatyczne w przypadku każdej willi na dzierżawie. Tam, gdzie ma to zastosowanie, uwzględnij również opłatę za jej rejestrację w budżecie.
Koszty Zakupu Nieruchomości w Tajlandii dla Obcokrajowców
Trzy koszty istnieją tylko dlatego, że kupujesz z zagranicy: prawidłowe przelanie pieniędzy do Tajlandii, przeliczenie ich na bahty oraz niezależna praca prawna. Żaden z nich nie pojawia się na liście cenowej dewelopera, a wszystkie trzy są w Twojej kontroli.
Jakie Są Koszty Transferu Pieniędzy do Tajlandii w Celu Zakupu Mieszkania?
Zagranicy mogą posiadać mieszkanie na własność, w ramach 49% kwoty własności obcokrajowców w budynku. Aby to zrobić, musisz przynieść środki na zakup do Tajlandii w walucie obcej, a tajski bank dokonuje ich przeliczenia na bahty. Bank następnie wydaje formularz Transakcji Walutowej (FET). Departament Ziemi wymaga go do zarejestrowania jednostki na Twoje nazwisko. Bez niego jednostka nie może być zarejestrowana jako własność obcokrajowca.
Sam formularz FET jest bezpłatny. Koszty związane z tym:
Opłata za transfer wychodzący w Twoim banku.
Opłaty banków pośredniczących (korespondentów) potrącane w trakcie transferu.
Opłata za przyjęcie w tajskim banku.
Marża kursowa przy przeliczeniu, zazwyczaj największa z czterech przy transferze o wartości nieruchomości.
Trzy szczegóły zapobiegają kosztownym problemom:
Konto wysyłające musi być na nazwisko nabywcy.
Referencja płatności musi wskazywać, że środki są przeznaczone na zakup kondominium, z projektem i jednostką.
Każda rata przy zakupie off-plan generuje własną dokumentację FET, więc zachowaj wszystkie z nich. Biuro Ziemi sprawdza, czy dokumenty obejmują pełną cenę zakupu.
Papaya pomaga w organizacji tych transferów: sformułowanie, dokumentacja FET dla każdej raty oraz harmonogram przeliczeń w ramach planu płatności.
Czy Potrzebuję Prawnika do Zakupu Nieruchomości w Phuket?
Tajskie prawo nie wymaga tego. Mimo to, skorzystaj z usług prawnika. Prawnicy dewelopera sporządzili SPA, a ich celem było ochrona dewelopera.
Niezależne kontrole prawne obejmują:
Tytuł dewelopera do ziemi (Chanote) oraz wszelkie hipoteki lub obciążenia na niej
Pozwolenia na budowę oraz zatwierdzenie środowiskowe (EIA) dla projektu
Że Twoja jednostka mieści się w kwocie obcokrajowców w budynku
Warunki SPA: harmonogram płatności, kary za opóźnienia w budowie, odpowiedzialność za wady oraz podział opłat
Opłata za badania prawne wynosi , co jest niewielką kwotą w porównaniu do ceny jednostki. Papaya zapewnia wsparcie prawne i badania w przypadku zakupów, które obsługujemy.
Jakie Podatki Płacą Obcokrajowcy Przy Zakupie Mieszkania w Tajlandii?
Przy zakupie, bardzo niewiele. Sprzedaż nieruchomości w Tajlandii nie podlega VAT. W przypadku zakupu nowego budynku, SBT i podatek u źródła są obowiązkiem dewelopera, więc Twój koszt podatkowy przy transferze to uzgodniona część opłaty transferowej.
Po zakupie płacisz:
Podatek od nieruchomości i budynków: roczny, w wysokości 0,02% wartości oszacowanej dla nieruchomości mieszkalnych poniżej 50 milionów THB
Podatek od dochodów z wynajmu, jeśli wynajmujesz jednostkę.
SBT lub podatek od czynności cywilnoprawnych, plus podatek u źródła, gdy sprzedajesz
Osobno każdy właściciel mieszkania płaci opłaty dla osoby prawnej zarządzającej kondominium, organu właścicieli, który zarządza budynkiem. To nie są podatki, ale są obowiązkowe. Są uwzględnione w bieżących kosztach poniżej.
Dodatki Off-Plan, Które Rzadko Pojawiają Się w Broszurze
Zakup off-plan rozkłada cenę na okres budowy. Wówczas kilka kosztów pojawia się w momencie przekazania, w momencie, gdy większość nabywców zaplanowała ostatnią ratę i nic więcej.
Czy Pakiety Meblowe Są Wliczone w Ceny Off-Plan w Phuket?
Czasami. Deweloperzy obsługują meble na jeden z trzech sposobów:
W pełni umeblowane, z meblami wliczonymi w cenę umowy
Opcjonalny pakiet za stałą dodatkową cenę
Nieumeblowane, tylko z wbudowaną kuchnią i szafami
Różnica to wystarczająco dużo, aby zmienić sposób porównania dwóch projektów. Potwierdź, który model ma zastosowanie przed dokonaniem rezerwacji. Następnie sprawdź, czy SPA wymienia zawartość pakietu, a nie tylko słowo „umeblowane”. Jeśli planujesz wynajmować jednostkę, umeblowane przekazanie pozwala Ci wystawić ją na wynajem od pierwszego dnia.
Kaucje za Podłączenie Mediów i Opłaty za Przekazanie
W dniu przekazania kilka rachunków przychodzi razem:
Wpłata na fundusz remontowy: jednorazowa, za m² (wyjaśnione poniżej)
Opłaty CAM z góry: zazwyczaj za pierwszy rok, fakturowane przez osobę prawną lub przez dewelopera, aż do utworzenia osoby prawnej
Kaucja za licznik energii w Provincial Electricity Authority (PEA)
Kaucja za licznik wody
Innym ryzykiem przy przekazaniu są wady. Gdy formalnie zaakceptujesz jednostkę, naprawa wad staje się wolniejsza i trudniejsza. Kontrola jakości Papaya w przypadku zakupów off-plan obejmuje to: nasz zespół monitoruje etapy budowy i inspekcjonuje jednostkę przed jej zaakceptowaniem, aby wady były naprawiane na koszt dewelopera, a nie Twój. W projektach z 0% ratami dewelopera, rozłożenie ceny również pozostawia gotówkę na te rachunki za przekazanie.
Opłaty za Utrzymanie Mieszkań w Phuket i Inne Bieżące Koszty
Bieżące koszty zaczynają się w dniu transferu i trwają tak długo, jak długo posiadasz nieruchomość. Określają one rzeczywisty koszt posiadania i, dla inwestorów, różnicę między zyskiem brutto a netto.
Jakie Są Opłaty za Utrzymanie Mieszkań w Phuket?
Opłata za utrzymanie części wspólnych (CAM) jest naliczana za metr kwadratowy i fakturowana przez osobę prawną zarządzającą kondominium, zazwyczaj rocznie z góry. Pokrywa koszty bezpieczeństwa, basenu, ogrodów, sprzątania części wspólnych, wind, ubezpieczenia części wspólnych oraz personelu biura prawnego.
Stawki zależą od udogodnień. Projekt w stylu kurortu z dużym tarasem basenowym, siłownią i całodobowym personelem pobiera więcej za m² niż kompaktowy budynek. Typowe stawki CAM w projektach partnerskich w Bang Tao, Laguna, Kamala i Layan wynoszą.
Deweloper ustala początkową stawkę, a spotkanie właścicieli może ją zmienić później. Zanim się zobowiążesz, uzyskaj aktualną stawkę na piśmie. W przypadku ukończonego budynku poproś również o roczny budżet osoby prawnej.
Czym Jest Fundusz Remontowy w Tajskim Kondominium?
Fundusz remontowy to jednorazowa wpłata przy transferze, naliczana za m², do rezerwy, którą osoba prawna wykorzystuje na większe naprawy: dach, wymiana windy, elewacja, prace budowlane.
Nie jest zwracany przy sprzedaży. Pieniądze pozostają w budynku, a nabywca Twojej jednostki nie płaci ich ponownie. Dobrze finansowany fundusz remontowy chroni właścicieli przed dodatkowymi opłatami, gdy duże naprawy są wymagane. Warto to sprawdzić przy każdej odsprzedaży.
Jakie Są Roczne Koszty Utrzymania Willi w Phuket?
Wille nie mają osoby prawnej, ale wille w zarządzanym osiedlu płacą opłatę wspólnotową za drogi, bezpieczeństwo i wspólne zagospodarowanie terenu. Osiedla Laguna Property i inwestycje wokół Layan działają w ten sposób.
Oprócz tego właściciel willi płaci:
Czyszczenie i konserwacja basenu
Pielęgnacja ogrodu
Media, które są droższe niż w przypadku mieszkań
Ubezpieczenie budynku
Podatek od nieruchomości i budynków
Budżet na naprawy dla samodzielnej struktury
Typowe roczne koszty utrzymania dla willi z 3 sypialniami wynoszą. Uwzględnij je przed porównaniem zysków z willi i mieszkań.
Opłaty za Zarządzanie Wynajmem i Co Obejmują
Jeśli wynajmujesz nieruchomość, firma zarządzająca zajmuje się marketingiem, rezerwacjami, zameldowaniem gości i sprzątaniem. Pobiera.
Kilka kosztów często nie wchodzi w tę procentową stawkę:
Prowizje platform rezerwacyjnych online
Czyszczenie i pościel za pobyt
Media między gośćmi
Naprawy związane z normalnym zużyciem
Kiedy projekt podaje zysk z wynajmu, zapytaj, czy ta kwota jest brutto, czy netto po tych kosztach. Różnica decyduje o tym, czy liczby się zgadzają.
Koszt Zakupu Mieszkania w Phuket: Przykład Obliczeniowy
Oto jak koszty się układają w przypadku przykładowego zakupu: mieszkanie z 2 sypialniami w Bang Tao, kupione off-plan od dewelopera, na własność w ramach kwoty obcokrajowców. Cena umowy wynosi 10 000 000 THB. Jako szacunkową górną granicę, załóż, że Departament Ziemi oszacowuje jednostkę na pełną cenę umowy.
Cena umowy: 10 000 000 THB (przykładowa)
Opłata transferowa, 50% udział nabywcy: 100 000 THB (1% wartości oszacowanej)
SBT i podatek u źródła: 0 THB dla nabywcy, płatne przez dewelopera zgodnie z SPA
Fundusz remontowy, jednorazowo
Opłaty CAM, rok pierwszy, fakturowane w dniu przekazania
Pakiet mebli, lub wliczony w cenę
Kaucje za media, w dniu przekazania
Badania prawne, przed podpisaniem
Koszty transferu międzynarodowego i walutowego, przy wszystkich ratach
Całkowity koszt do kluczy.
SBT dewelopera za tę jednostkę wynosi 330 000 THB. Dlatego klauzula podatkowa w SPA ma znaczenie: SPA, która przenosi SBT na nabywcę, dodaje więcej niż trzy razy opłatę transferową nabywcy.
W pierwszym roku dodaj opłaty CAM, podatek od nieruchomości i budynków (2 000 THB przy 0,02% z 10 milionów THB), ubezpieczenie mienia i media.
Największą kwotą w tym budżecie jest sama cena umowy. Kiedy kupujesz przez Papaya, ta kwota to cena dewelopera, bez dodatkowych marż agencji.
Jak Kontrolować Ukryte Koszty
Większość tych kosztów jest stała, ale to Ty kontrolujesz, kiedy je odkryjesz i jak są dzielone. Sześć kroków robi różnicę:
Ustal podział opłat przy rezerwacji. Potwierdź na piśmie podział opłaty transferowej i podatków przed dokonaniem wpłaty rezerwacyjnej.
Porównuj projekty pod kątem całkowitego kosztu, a nie ceny. Wliczone meble lub cashback od dewelopera zmieniają rzeczywistą kwotę. Papaya oferuje cashback w wybranych projektach.
Skorzystaj z 0% rat dewelopera. Rozłożenie płatności na okres budowy zmniejsza ilość gotówki, którą posiadasz w danym momencie, i rozkłada przeliczenia walutowe. Wiele projektów od partnerów, w tym Sansiri, Laguna Property i The Title, oferuje takie plany.
Planuj swoje transfery walutowe. Mniej, większe transfery z jednolitą treścią zmniejszają opłaty bankowe i utrzymują dokumentację FET w porządku.
Uzyskaj stawki CAM i funduszu remontowego za m² na piśmie przed zobowiązaniem, a nie w dniu przekazania.
Budżetuj pierwszy rok jako część zakupu. Koszty bieżące w pierwszym roku powinny być w tym samym budżecie co cena.
Podsumowanie
Ukryte koszty zakupu nieruchomości w Phuket nie są ukryte, gdy wiesz, gdzie szukać. Opłaty rządowe mają stałe stawki, SPA określa, kto je płaci, a opłaty budowlane są podawane za metr kwadratowy. Nabywcy, którzy zostali zaskoczeni, zazwyczaj widzieli cenę, ale nigdy pełny budżet.
Jeśli rozważasz konkretny projekt w Bang Tao, Kamala, Laguna lub Layan, skontaktuj się z zespołem Papaya na Telegramie, WhatsAppie lub e-mailu w celu bezpłatnej konsultacji. Przygotujemy szczegółowy kosztorys dla jednostki, którą rozważasz, od ceny umowy do kluczy. Dla szerszego procesu zakupu.