Rizika investic do nemovitostí na zelené louce na Phuketu: Co se může pokazit a jak se chránit

Rizika investic do nemovitostí na zelené louce na Phuketu jsou cenou hlavních výhod brzkého nákupu: cenové nabídky od developera, nejlepší výběr jednotek a splátkový plán rozložený během výstavby. Zavazujete se k budově, která ještě neexistuje, a platíte za ni po etapách během výstavby.

Většina těchto rizik je dobře známá a thajský zákon se mnohými z nich přímo zabývá. Smlouvy o prodeji kondominií musí dodržovat vládou předepsaný formulář, zpoždění poskytují kupujícím jasná práva na vrácení peněz a nové budovy přicházejí se zákonnou zárukou na vady. Kupující, kteří se dostanou do potíží, jsou obvykle ti, kteří si nikdy nezkontrolovali, co jejich smlouva říká.

Tato příručka pokrývá:

• zda je nákup na zelené louce na Phuketu bezpečný, zejména pro zahraniční kupce

• sedm hlavních rizik a jak je každé z nich řízeno

• investice na zelené louce ve srovnání s dokončenými nemovitostmi

• ochranný plán od podpisu po předání

• vaše možnosti vystoupení, pokud se plány změní

Je nákup na zelené louce na Phuketu bezpečný?

Ano, pro kupující, kteří si před podpisem zkontrolují developera, pozemek a smlouvu a kteří ověřují pokrok během výstavby. Nákup na zelené louce je standardní způsob, jak kupovat na primárním trhu na Phuketu. Většina nových kondominií a vil v Bang Tao, Laguně, Layan a Kamale se prodává před dokončením.

Riziko investice na zelené louce nespočívá v tom, zda budova existuje. Jde o to, zda developer dodá to, co smlouva slibuje, kdy smlouva říká, a v kvalitě, kterou smlouva stanoví. Každý z těchto bodů si můžete ověřit předem.

Je investice na zelené louce bezpečná pro zahraniční kupce v Thajsku?

Zahraniční kupci mají stejná smluvní práva jako thajští kupci, plus dva další body, které je třeba řídit:

• Quota pro zahraniční vlastnictví. Zahraničníci mohou vlastnit až 49 % prodejní plochy projektu kondominií jako svobodné vlastnictví. Vaše jednotka musí spadat do této kvóty.

• Peníze ze zahraničí. Pro registraci svobodného vlastnictví musí každá platba dorazit do Thajska v cizí měně, zdokumentována formulářem FET nebo bankovním potvrzením.

Oba body jsou snadno zvládnutelné, pokud na ně myslíte už od fáze rezervace. Ostatní ochrany jsou obsaženy ve Smlouvě o prodeji a koupi (SPA) a fungují stejně pro každého kupujícího.

7 hlavních rizik investic do nemovitostí na zelené louce na Phuketu

Toto jsou rizika, která jsou v praxi důležitá, v pořadí, v jakém se s nimi kupující nejčastěji setkávají.

Zpoždění výstavby na zelené louce na Phuketu

Zpoždění je nejčastějším rizikem investic na zelené louce. Projekty se zpožďují kvůli problémům s dodavateli, nedostatku materiálů, problémům s povoleními nebo pomalým prodejům, které omezují hotovostní tok developera. Monzunové období na Phuketu, přibližně od května do října, také každoročně zpomaluje venkovní práce.

Pár měsíců zpoždění je běžné a obvykle zvládnutelné. Dlouhé zpoždění s malým viditelným pokrokem je varovným signálem.

Pro kondominii musí SPA uvádět jak datum dokončení výstavby, tak datum převodu vlastnictví. To je požadavek standardní smlouvy o prodeji kondominií předepsané podle § 6/2 Zákona o kondominiích. Čtěte tato data stejně pečlivě jako cenu a potvrďte, co smlouva developerovi umožňuje v prodlouženích, jako je vyšší moc.

Papaya's kontrola kvality výstavby na zelené louce sleduje pokrok na místě a informuje vás před každou splátkou. Vidíte zpoždění včas, zatímco máte stále možnosti, ne až v očekávaném datu předání.

Můžete dostat své peníze zpět, pokud je projekt na zelené louce zpožděn v Thajsku?

Ano. Podle standardní smlouvy o prodeji kondominií, pokud developer nepřevede jednotku do data uvedeného ve smlouvě, máte dvě možnosti:

1. Ukonečit smlouvu a získat zpět vše, co jste zaplatili, včetně úroků podle sazby stanovené ve smlouvě za pozdní platby kupujícího.

2. Udržet smlouvu a požadovat denní pokutu za každý den zpoždění, až do limitu stanoveného ve standardním formuláři.

Pokud výstavba zastaví kvůli skutečné vyšší moci, developer musí vrátit vaše platby s úroky podle nejvyšší sazby termínovaných vkladů Krung Thai Bank.

Dvě praktické body jsou důležité:

• Podmínky, které znevýhodňují kupujícího, jsou neplatné. Klausule, které se odchylují od standardního formuláře proti kupujícímu, nemají žádný účinek. Developer, který vás žádá, abyste přijali slabší podmínky zpoždění, je nemůže vynutit.

• Právo je dobré jen tak, jak je schopnost developera platit. Práva na vrácení peněz vás plně chrání před solventním developerem, který má zpoždění. Méně vás chrání před developerem, který vyčerpal peníze, což je další riziko.

Nákupy vil podléhají jiným pravidlům smlouvy, takže podmínky zpoždění a vrácení peněz závisí na tom, co vaše smlouva říká. Nechte právníka, aby je zkontroloval, než podepíšete.

Co se stane, pokud developer zkrachuje v Thajsku?

Insolvence developera je nejzávažnějším rizikem investic na zelené louce a je vzácná mezi zavedenými developery. Pokud developer vstoupí do bankrotu:

• podáte žádost u oficiálního správce jako věřitel

• kupující jsou zařazeni jako nezajištění věřitelé, za bankami, které mají hypotéku na pozemek

• obnova závisí na zbývajících aktivech a obvykle je částečná

Někdy jiný developer převezme zastavený projekt a nabídne kupujícím nové smlouvy. Pečlivě si zkontrolujte tyto podmínky, protože mohou být slabší než vaše původní standardní SPA.

Thajsko má zákon o úschově, který umožňuje licencovanému agentovi úschovy, obvykle bance, držet platby kupujícího až do dodání. Úschovné prostředky jsou chráněny i v případě, že developer zkrachuje. Úschova je však dobrovolná a málo developerů ji používá.

Skutečná ochrana spočívá v dobrém výběru developera:

• Uvedení developeři jako Sansiri zveřejňují auditované účty.

• Dlouho zavedení developeři jako Laguna Property mají dokončené projekty, které můžete navštívit.

• Bankovní financování projektů znamená, že věřitel zkontroloval projekt před jeho financováním.

Naše příručka o tom, jak zkontrolovat developera na Phuketu, pokrývá všech sedm kontrol.

Co když je dokončená jednotka menší než ve smlouvě?

Rozloha a specifikace jednotek se mění častěji, než kupující očekávají. Půdorysy se během výstavby upravují, materiály se nahrazují a konečná naměřená plocha se liší od brožury.

Thajský zákon stanoví jasné pravidlo pro plochu podle Občanského a obchodního zákoníku:

• Rozdíl až 5 %: kupující obvykle přijme jednotku a cena se upraví proporcionálně, nahoru nebo dolů.

• Rozdíl více než 5 %: kupující může odmítnout jednotku nebo ji přijmout za proporcionálně upravenou cenu.

Klausule, která vás nutí přijmout menší jednotku za plnou cenu, je nevymahatelná proti standardní smlouvě o kondominiích.

Pokud jde o specifikace, SPA by měla uvádět povrchové úpravy, vybavení a spotřebiče, přičemž jakákoliv náhrada je povolena pouze pro materiály "stejné nebo lepší kvality". Uchovávejte brožuru, půdorys a specifikační list připojený k vaší smlouvě, abyste je mohli porovnat s dokončenou jednotkou při předání.

Jaká záruka mají nové kondominii v Thajsku?

Standardní smlouva o prodeji kondominií stanoví minimální zákonnou záruku:

• Minimálně 5 let pro strukturu a pevné stavební zařízení

• Minimálně 2 roky pro ostatní součásti

Obě období začínají od registrace kondominií, nikoli od převodu vaší jednotky. Kupující, který převod provede pozdě, má méně času na záruku. Developer musí zahájit opravy po písemném oznámení o vadě, proto hlaste každou vadu písemně, jakmile ji zjistíte.

Záruka vás chrání po předání, ale nenahrazuje řádnou inspekci při předání. Je mnohem snazší nechat opravit vadu před přijetím jednotky, než ji později uplatňovat.

Riziko vlastnictví, povolení a zahraniční kvóty

Toto jsou rizika, která odstraníte před podpisem, nikoli během výstavby:

• Vlastnický titul k pozemku. Projekt by měl být umístěn na titulu Chanote, vlastněném nebo platně pronajatém developerem, s registrovaným přístupem na silnici.

• Povolení. Stavební povolení a pro větší kondominii schválení EIA musí pokrývat budovu, jak je prodávána.

• Zahraniční kvóta. Vaše jednotka musí spadat do 49% kvóty pro zahraniční svobodné vlastnictví. Získejte písemné potvrzení od developera a klauzuli ve SPA, která stanoví nápravu, pokud kvóta nebude k dispozici při převodu.

Poslední kontrola kvóty probíhá na pozemkovém úřadu v den převodu. Proto je písemné potvrzení a klauzule ve SPA důležité. Právní podpora a due diligence Papaya pokrývá všechny tři kontroly před tím, než zaplatíte hlavní splátku.

Pro vily platí ekvivalentní kontroly registrace pronájmu na pozemkovém úřadu a jakéhokoli práva na superficies, které je specifické pro projekt. Nikdy nepřijímejte strukturu thajského nominanta k držení pozemku. Je to nezákonné a ohrožuje celou investici.

Jak ovlivňují směnné kurzy platby na zelené louce?

Vaše cena je stanovena v thajských bátech, ale vaše peníze jsou v librách, eurech, australských nebo singapurských dolarech, dirhamech nebo rublech. Během několika let výstavby se baht vůči vaší měně pohybuje. Každá splátka stojí doma jinou částku a konečná platba při předání nese největší riziko.

Spravujte to třemi návyky:

• Vytvořte měnovou rezervu ve svém rozpočtu pro každou splátku.

• Sledujte termíny, abyste mohli převádět, když jsou kurzy pro vás výhodné v rámci platebního okna.

• Posílejte cizí měnu z účtu na své jméno a nechte thajskou banku ji převést, s formulářem FET nebo bankovním dopisem pro každou platbu.

Podpora převodu prostředků Papaya potvrzuje pokyny k převodu pro každou splátku a kontroluje, že každý dokument FET je vydán správně. Chybějící záznam FET při převodu je ta jedna měnová chyba, která vás může stát svobodné vlastnictví.

Tržní riziko: nadměrná nabídka a hodnota při opětovném prodeji

Kupující na zelené louce se zavazují k dnešní ceně pro trh, do kterého vstoupí v budoucnu. Pokud se ve stejnou dobu dokončí mnoho podobných jednotek, nájmy a ceny při opětovném prodeji jsou pod tlakem. Prodejci před dokončením také soutěží s vlastním neprodaným zbožím developera.

Snižte tržní riziko výběrem jednotky, nikoli pokusy o načasování trhu:

• Kupujte v oblastech s celoroční poptávkou. Bang Tao a Laguna přitahují prázdninové hosty, obyvatele a rodiny.

• Vyberte jednotky se dvěma ložnicemi a větší s použitelnými dispozicemi. Tyto se pronajímají a prodávají nejširšímu okruhu kupujících. Studia a jednotky s jednou ložnicí čelí největší konkurenci.

• Zjistěte, kolik konkurenční nabídky se dokončuje poblíž ve stejnou dobu.

Investice na zelené louce vs. dokončené nemovitosti na Phuketu

Investice na zelené louce a dokončené nemovitosti vyhovují různým kupujícím. Kompromis je jednoduchý: investice na zelené louce nabízí lepší podmínky, zatímco dokončené nemovitosti poskytují jistotu.

Investice na zelené louce vám dává:

• ceny při spuštění přímo od developera

• nejlepší výběr podlaží, výhledů a dispozic

• splátkový plán rozložený během výstavby, často s 0% splátkami od developera

• novou budovu s plnou zákonnou zárukou

Dokončené nemovitosti vám dávají:

• dokončenou jednotku, kterou si můžete prohlédnout před zaplacením

• okamžité užívání nebo příjem z nájmu

• žádné riziko výstavby nebo dodání

Investoři s horizontem několika let a koncoví kupci, kteří plánují pozdější nastěhování, obvykle nejlépe prosperují s investicemi na zelené louce. Kupující, kteří potřebují nyní nastěhovat nebo vydělat na nájmu, nejlépe uspějí s dokončeným zbožím.

Je investice na zelené louce levnější než dokončené nemovitosti na Phuketu?

Obvykle ano, na začátku projektu. Developeři stanovují své nejnižší ceny pro rané fáze, aby podpořili prodeje, a zvyšují ceny, jakmile výstavba postupuje a jednotky se prodávají. Ranní kupující si zajišťují cenu při spuštění a platí ji postupně.

Úspora je skutečná pouze tehdy, pokud kupujete za skutečnou cenu developera. Přes Papaya platíte cenu přímo od developera bez provizí. Splátkový plán je vlastní developerův, včetně 0% splátek vázaných na milníky výstavby u mnoha projektů.

Jak snížit riziko investice na zelené louce

Ochrana funguje ve třech fázích: před podpisem, během výstavby a při předání. Kontroly před podpisem společnosti, historie, pozemku, povolení a kvóty jsou pokryty v naší příručce o due diligence developerů. Tato část se zabývá smlouvou a tím, co následuje po ní.

Klausule SPA, které chrání kupující na zelené louce

Zkontrolujte tyto klausule před vaší první hlavní platbou:

• Standardní formulář: pro kondominii, SPA následuje vládou předepsanou smlouvu o prodeji kondominií.

• Termíny dokončení a převodu: pevné termíny, s pokutou pro developera za pozdní dodání.

• Spouštěče plateb: splátky vázané na milníky výstavby, nejen na pevné kalendářní termíny.

• Vrácení peněz: vaše právo na ukončení smlouvy a vrácení plateb s úroky, pokud developer nedodá.

• Rozloha a specifikace: rozloha jednotky, specifikační list a pravidlo o substitucích.

• Zahraniční kvóta: vaše jednotka je prodána jako zahraniční svobodné vlastnictví, s nápravou, pokud není k dispozici.

• Uvolnění hypotéky: jak je hypotéka banky na pozemku uvolněna pro vaši jednotku při převodu.

• Převod: vaše právo převést smlouvu před dokončením a poplatek.

• Jazyk: která verze má přednost, pokud smlouva existuje v thajštině a angličtině.

Fáze rezervace má svá vlastní pravidla. Od začátku roku 2025 musí smlouvy o rezervaci kondominií v Thajsku dodržovat předepsaný standardní formulář. Rezervační poplatek není záloha a developer jej musí vrátit, pokud nesplní své závazky, například ohledně povolení.

Jak zkontrolovat pokrok výstavby na zelené louce ze zahraničí

Většina klientů Papaya kupuje z Velké Británie, Německa, Austrálie, Singapuru, SAE a dalších zemí, takže vzdálená verifikace je součástí procesu. Efektivní monitorování kombinuje:

• Pravidelné návštěvy staveniště někým, kdo vám podává zprávy, nikoli developerovi

• Datované fotografie a videa každé fáze výstavby

• Ověření milníků před každou platbou, která na nich závisí

• Včasné upozornění na vady, dokud jsou problémy stále levné na opravu

Kontrola kvality výstavby na zelené louce Papaya pokrývá všechny čtyři. Před každou milníkovou platbou obdržíte zprávu o tom, zda je fáze skutečně dokončena. Pokud platíte podle milníkového plánu, platíte za ověřenou práci, nikoli za aktualizaci pokroku.

Předání: Inspekce seznamu vad

Předání je váš poslední a nejsilnější bod vlivu. Před převzetím:

• zkontrolujte dokončenou jednotku místnost po místnosti: stěny, podlahy, dveře, okna, instalace, elektřina, klimatizace a odvodnění balkonu

• porovnejte jednotku s půdorysem a specifikačním listem připojeným k vaší SPA

• změřte plochu, pokud se zdá menší než plán

• zdokumentujte každou vadu na písemném seznamu vad podepsaném developerem, s datem pro opravy

Inspekci provádějte během nebo těsně po dešti, pokud je to možné, protože úniky a problémy s odvodněním se rychle projeví. Papaya provádí kompletní inspekci se seznamem vad před předáním. Vady, které se objeví později, jsou hlášeny písemně v rámci zákonné záruky.

Možnosti vystoupení, pokud se vaše plány změní

Okolnosti se během několika let výstavby mění. Naplánujte si své vystoupení v okamžiku nákupu, nikoli když to budete potřebovat.

Můžete prodat kondominium na zelené louce na Phuketu před dokončením?

Ano, pokud to vaše SPA umožňuje. Obvyklá cesta je převod smlouvy: převádíte svá práva podle SPA na nového kupujícího, který převezme zbývající platby. Zkontrolujte tři body ve smlouvě:

• Zda je převod povolen a zda potřebuje souhlas developera

• Poplatek za převod, který developer účtuje

• Jakákoli omezení, například minimální podíl již zaplacené ceny

Dalšími možnostmi jsou dokončit nákup a prodat po převodu, nebo dokončit a držet jednotku pro příjem z nájmu. Naše příručka o strategiích vystoupení porovnává všechny tři.

Často kladené otázky

Jaká jsou největší rizika kondominií na zelené louce v Thajsku?

Největší rizika kondominií na zelené louce v Thajsku jsou:

• zpoždění výstavby

• insolvence developera

• změny v ploše nebo specifikacích

• vyčerpaná zahraniční kvóta

• pohyby měn během platebního období

Každé z těchto rizik se snižuje výběrem zavedeného developera, standardní formy SPA, milníkových plateb s nezávislým ověřením a zdokumentovaných převodů ze zahraničí.

Je rezervační záloha vratná, pokud změním názor?

Obecně ne. Podle standardní rezervační smlouvy může developer ponechat rezervační poplatek, pokud nepodepíšete SPA ve stanoveném období. Poplatek musí být vrácen, pokud developer nesplní své závazky, například ohledně povolení, nebo změní klíčové detaily projektu bez vašeho souhlasu.

Jak moc snižuje riziko spolupráce s velkým developerem?

Nejvíce snižuje riziko insolvence a dodání, protože velcí developeři mají zveřejněné finance a historii, kterou můžete ověřit. Neodstraňuje to však riziko smlouvy, kvóty nebo měny. Ta je stále třeba zkontrolovat u každého projektu.

Závěr

Rizika investic do nemovitostí na zelené louce na Phuketu jsou reálná, ale jsou známá a většina z nich je zvládnutelná. Tři kroky pokrývají většinu rizika:

• Před podpisem zkontrolujte developera, pozemek, povolení a kvótu.

• Během výstavby vázat platby na ověřené milníky a dokumentovat každý převod.

• Při předání správně zkontrolujte jednotku a zdokumentujte každou vadu písemně.

Kupující, kteří tyto kroky dodržují, si udržují výhody investic na zelené louce, cenu při spuštění a splátkový plán, s mnohem menším rizikem.

Pokud zvažujete projekt na zelené louce v Bang Tao, Laguně, Layan nebo Kamale, tým Papaya vám může ukázat aktuální projekty za ceny přímo od developera. Společně provedeme právní kontroly a budeme sledovat výstavbu až do předání. Napište nám na Telegram nebo WhatsApp, nebo pošlete e-mail, pro bezplatnou konzultaci s manažerem Papaya.