Риски покупки недвижимости на этапе строительства в Пхукете и как их избежать
Риски покупки недвижимости на стадии строительства в Пхукете: что может пойти не так и как защитить себя
Риски покупки недвижимости на стадии строительства в Пхукете — это цена основных преимуществ раннего приобретения: стартовые цены от застройщика, лучший выбор квартир и рассрочка платежей на период строительства. Вы делаете обязательство по покупке здания, которого еще не существует, и оплачиваете его поэтапно в течение строительного периода.
Большинство этих рисков хорошо известны, и тайское законодательство напрямую регулирует многие из них. Договоры купли-продажи кондоминиумов должны соответствовать установленной правительством форме, задержки предоставляют покупателям четкие права на возврат средств, а новые здания сопровождаются законной гарантией на дефекты. Проблемы возникают у тех покупателей, которые никогда не проверяли, что написано в их контракте.
Этот гид охватывает:
безопасность покупки недвижимости на стадии строительства в Пхукете, особенно для иностранных покупателей
семь основных рисков и способы их управления
сравнение недвижимости на стадии строительства и готовой недвижимости
план защиты от подписания до передачи
ваши варианты выхода, если планы изменятся
Безопасна ли покупка недвижимости на стадии строительства в Пхукете?
Да, для покупателей, которые проверяют застройщика, землю и контракт перед подписанием, а также контролируют ход строительства. Покупка на стадии строительства — это стандартный способ приобретения в первичном рынке Пхукета. Большинство новых кондоминиумов и вилл в Банг Тао, Лагуне, Лаяне и Камале продаются до завершения строительства.
Риск покупки на стадии строительства не в том, существует ли здание. Он заключается в том, выполнит ли застройщик то, что обещает контракт, в сроки, указанные в контракте, и с качеством, установленным в контракте. Каждое из этих условий можно проверить заранее.
Безопасна ли недвижимость на стадии строительства для иностранных покупателей в Таиланде?
Иностранные покупатели имеют такие же контрактные защиты, как и тайские покупатели, плюс два дополнительных момента для управления:
Квота на иностранное владение. Иностранцы могут владеть до 49% продаваемой площади кондоминиума в праве собственности. Ваша квартира должна входить в эту квоту.
Деньги из-за границы. Для регистрации права собственности каждый платеж должен поступать в Таиланд в иностранной валюте, документированным с помощью формы FET или письма от банка.
Оба момента легко управляемы, если вы планируете их с момента бронирования. Остальные защиты содержатся в Договоре купли-продажи (SPA) и действуют одинаково для всех покупателей.
7 основных рисков покупки недвижимости на стадии строительства в Пхукете
Это те риски, которые имеют значение на практике, в порядке, с которым покупатели сталкиваются чаще всего.
Задержки в строительстве на стадии строительства в Пхукете
Задержка — самый распространенный риск при покупке на стадии строительства. Проекты задерживаются из-за проблем с подрядчиками, нехватки материалов, проблем с разрешениями или медленных продаж, которые ограничивают денежный поток застройщика. Муссонный сезон в Пхукете, примерно с мая по октябрь, также замедляет работы на открытом воздухе каждый год.
Несколько месяцев задержки — это нормально и обычно управляемо. Долгая задержка с малозаметным прогрессом — это тревожный сигнал.
Для кондоминиумов в SPA должны быть указаны как дата завершения строительства, так и дата передачи права собственности. Это требование стандартного договора купли-продажи кондоминиума, установленного в Разделе 6/2 Закона о кондоминиумах. Читайте эти даты так же внимательно, как и цену, и подтвердите, что контракт позволяет застройщику продлить сроки, например, по причине форс-мажора.
Контроль качества строительства на стадии строительства от Papaya отслеживает прогресс на объекте и сообщает вам перед каждой предстоящей оплатой. Вы видите задержки заранее, пока у вас еще есть варианты, а не в ожидаемую дату передачи.
Можете ли вы вернуть свои деньги, если проект на стадии строительства задерживается в Таиланде?
Да. В соответствии со стандартным договором купли-продажи кондоминиума, если застройщик не передает квартиру к установленной в контракте дате, у вас есть два варианта:
Расторгнуть контракт и вернуть все, что вы заплатили, с процентами по ставке, установленной в контракте за просрочку платежей покупателя.
Сохранить контракт и требовать ежедневную пеню за каждый день задержки, до предела, установленного в стандартной форме.
Если строительство останавливается по причине настоящего форс-мажора, застройщик должен вернуть ваши платежи с процентами по самой высокой ставке фиксированного депозита в Krung Thai Bank.
Два практических момента имеют значение:
Условия, которые ставят покупателя в невыгодное положение, недействительны. Положения, которые отклоняются от стандартной формы в ущерб покупателю, не имеют силы. Застройщик, который просит вас согласиться на более слабые условия задержки, не может их применить.
Право имеет ценность только в зависимости от способности застройщика платить. Права на возврат средств полностью защищают вас от платежеспособного застройщика, который задерживается. Они защищают вас меньше от застройщика, у которого закончились деньги, что является следующим риском.
Покупка вилл подчиняется другим правилам контракта, поэтому условия задержки и возврата зависят от того, что написано в вашем контракте. Попросите юриста проверить их перед подписанием.
Что произойдет, если застройщик обанкротится в Таиланде?
Несостоятельность застройщика — самый серьезный риск при покупке на стадии строительства, и это редко встречается среди устоявшихся застройщиков. Если застройщик объявляет себя банкротом:
вы подаете заявление в официальную ликвидационную комиссию как кредитор
покупатели занимают место незалоговых кредиторов, уступая банкирам, которые имеют ипотеку на землю
возмещение зависит от оставшихся активов, и обычно оно частичное
Иногда другой застройщик берет на себя остановленный проект и предлагает покупателям новые контракты. Внимательно изучите эти условия, так как они могут быть менее выгодными, чем ваш оригинальный стандартный SPA.
В Таиланде существует Закон о эскроу, который позволяет лицензированному агенту эскроу, обычно банку, удерживать платежи покупателей до момента передачи. Средства эскроу защищены даже в случае неудачи застройщика. Однако использование эскроу является добровольным, и немногие застройщики его применяют.
Настоящая защита заключается в правильном выборе застройщика:
Листинговые застройщики, такие как Sansiri, публикуют аудированную отчетность.
Долгосрочные застройщики, такие как Laguna Property, имеют завершенные проекты, которые вы можете посетить.
Финансирование проектов банками означает, что кредитор проверил проект перед его финансированием.
Наш гид о том, как проверить застройщика в Пхукете, охватывает все семь проверок.
Что если готовая квартира меньше, чем в контракте?
Площадь и спецификации квартиры изменяются чаще, чем ожидают покупатели. Планы этажей корректируются в процессе строительства, материалы заменяются, и окончательная измеренная площадь отличается от брошюры.
Тайское законодательство устанавливает четкое правило для площади в Гражданском и Коммерческом кодексе:
Разница до 5%: покупатель, как правило, принимает квартиру, и цена корректируется пропорционально, вверх или вниз.
Разница более 5%: покупатель может отказаться от квартиры или принять ее по пропорционально скорректированной цене.
Положение, которое заставляет вас принять меньшую квартиру по полной цене, не может быть применено к стандартному договору купли-продажи кондоминиума.
Что касается спецификаций, то SPA должен перечислять отделку, оборудование и бытовую технику, при этом любые замены допускаются только для материалов "равного или лучшего качества". Сохраняйте брошюру, план этажа и спецификацию, прикрепленные к вашему контракту, чтобы вы могли сравнить их с готовой квартирой при передаче.
Какую гарантию имеют новые кондоминиумы в Таиланде?
Стандартный договор купли-продажи кондоминиума устанавливает минимальную законную гарантию:
Не менее 5 лет для конструкции и фиксированного оборудования здания
Не менее 2 лет для других составных частей
Оба периода начинаются с момента регистрации кондоминиума, а не с момента передачи вашей квартиры. Покупатель, который принимает передачу позже, имеет меньше времени гарантии. Застройщик должен начать ремонт после письменного уведомления о дефекте, поэтому сообщайте о каждом дефекте в письменной форме сразу, как только вы его обнаружите.
Гарантия защищает вас после передачи, но не заменяет надлежащую проверку при передаче. Исправить дефект гораздо проще до того, как вы примете квартиру, чем требовать это позже.
Риски, связанные с правом собственности, разрешениями и иностранной квотой
Это риски, которые необходимо устранить до подписания, а не во время строительства:
Право собственности на землю. Проект должен находиться на титуле Chanote, принадлежащем застройщику или законно арендованном им, с зарегистрированным доступом к дороге.
Разрешения. Строительное разрешение и, для больших кондоминиумов, одобрение EIA должны охватывать здание, как оно продается.
Иностранная квота. Ваша квартира должна входить в квоту 49% для иностранного права собственности. Получите письменное подтверждение от застройщика и пункт в SPA, устанавливающий remedy, если квота недоступна при передаче.
Последняя проверка квоты происходит в Земельном департаменте в день передачи. Вот почему письменное подтверждение и пункт в SPA имеют значение. Юридическая поддержка и проверка от Papaya охватывают все три проверки до того, как вы оплатите основной взнос.
Для вилл эквивалентные проверки — это регистрация аренды в Земельном департаменте и любое право на суперфицию, которое специфично для проекта. Никогда не принимайте тайскую номинальную структуру для удержания земли. Это незаконно и ставит под угрозу всю инвестицию.
Как курсы валют влияют на платежи на стадии строительства?
Ваша цена фиксирована в тайских батах, но ваши деньги в фунтах, евро, австралийских или сингапурских долларах, дирхамах или рублях. На протяжении нескольких лет строительства бат будет колебаться по отношению к вашей валюте. Каждый взнос будет стоить разную сумму на родине, а последний платеж при передаче несет наибольший риск.
Управляйте этим с помощью трех привычек:
Создайте валютный буфер в своем бюджете для каждого взноса.
Отслеживайте сроки платежей, чтобы вы могли переводить деньги, когда курсы вам подходят в пределах окна платежа.
Отправляйте иностранную валюту с счета на ваше имя и позволяйте тайскому банку конвертировать ее, с формой FET или письмом банка для каждого платежа.
Поддержка перевода средств от Papaya подтверждает инструкции по переводу для каждого взноса и проверяет, что каждый документ FET выдан правильно. Отсутствие записи FET при передаче — это единственная ошибка с валютой, которая может стоить вам права собственности.
Рыночный риск: избыток предложения и стоимость перепродажи
Покупатели на стадии строительства фиксируют сегодняшнюю цену для рынка, на который они войдут в будущем. Если одновременно завершается много аналогичных единиц, аренда и цены перепродажи оказываются под давлением. Продавцы до завершения также конкурируют с собственными непроданными запасами застройщика.
Снизьте рыночный риск, выбирая единицу, а не пытаясь угадать момент:
Покупайте в районах с круглогодичным спросом. Банг Тао и Лагуна привлекают туристов, жителей и семьи.
Выбирайте квартиры с двумя спальнями и больше с удобными планировками. Они сдаются в аренду и перепродаются самой широкой аудитории покупателей. Студии и однокомнатные квартиры сталкиваются с наибольшей конкуренцией.
Проверьте, сколько конкурирующего предложения завершается поблизости одновременно.
Недвижимость на стадии строительства против готовой недвижимости в Пхукете
Недвижимость на стадии строительства и готовая недвижимость подходят разным покупателям. Компромисс прост: покупка на стадии строительства предлагает лучшие условия, а готовая недвижимость дает уверенность.
Покупка на стадии строительства дает вам:
стартовые цены непосредственно от застройщика
лучший выбор этажей, видов и планировок
поэтапные платежи, распределенные на период строительства, часто с 0% взносами от застройщика
новое здание с полной законной гарантией
Готовая недвижимость дает вам:
завершенную квартиру, которую вы можете осмотреть перед оплатой
немедленное использование или доход от аренды
отсутствие риска строительства или передачи
Инвесторы с горизонтом в несколько лет и конечные покупатели, которые планируют переезд позже, обычно получают наибольшую выгоду от покупки на стадии строительства. Покупатели, которым нужно переехать или получать аренду сейчас, лучше всего подходят для готового жилья.
Дешевле ли недвижимость на стадии строительства, чем готовая недвижимость в Пхукете?
Обычно да, на начальном этапе проекта. Застройщики устанавливают свои самые низкие цены на ранних этапах, чтобы увеличить продажи, и повышают цены по мере продвижения строительства и продажи единиц. Ранние покупатели фиксируют стартовую цену и оплачивают ее со временем.
Экономия реальна только в том случае, если вы покупаете по фактической цене застройщика. Через Papaya вы платите цену напрямую от застройщика без агентских наценок. Платежный план — это собственный план застройщика, включая 0% взносы, привязанные к этапам строительства на многих проектах.
Как снизить риски инвестиций на стадии строительства
Защита работает в три этапа: до подписания, во время строительства и при передаче. Проверки перед подписанием компании, репутации, земли, разрешений и квоты охвачены в нашем руководстве по проверке застройщиков. Этот раздел охватывает контракт и то, что следует за ним.
Пункты SPA, которые защищают покупателей на стадии строительства
Проверьте эти пункты перед вашим первым основным платежом:
Стандартная форма: для кондоминиумов SPA следует установленному правительством договору купли-продажи кондоминиума.
Даты завершения и передачи: фиксированные даты, с пеней для застройщика за задержку.
Триггеры платежей: взносы, привязанные к этапам строительства, а не только к фиксированным календарным датам.
Возвраты: ваше право на расторжение и возврат платежей с процентами, если застройщик не выполнит обязательства.
Площадь и спецификации: площадь квартиры, спецификация и правило о заменах.
Иностранная квота: ваша квартира продается как иностранное право собственности, с remedy, если она недоступна.
Освобождение от ипотеки: как ипотека банка на землю освобождается для вашей квартиры при передаче.
Переуступка: ваше право передать контракт до завершения и плата за это.
Язык: какая версия имеет приоритет, если контракт существует на тайском и английском.
Этап бронирования имеет свои собственные правила. С начала 2025 года контракты на бронирование кондоминиумов в Таиланде должны соответствовать установленной стандартной форме. Бронирование не является депозитом, и застройщик должен вернуть его, если он не выполнит свои обязательства, например, по разрешениям.
Как проверить прогресс строительства на стадии строительства из-за границы
Большинство клиентов Papaya покупают из Великобритании, Германии, Австралии, Сингапура, ОАЭ и других стран, поэтому удаленная проверка является частью процесса. Эффективный мониторинг сочетает в себе:
Регулярные визиты на объект от человека, который отчитывается перед вами, а не перед застройщиком
Датированные фотографии и видео каждого этапа строительства
Проверка этапов перед каждым платежом, который зависит от него
Ранние сигналы о дефектах, пока проблемы еще легко исправить
Контроль качества строительства от Papaya охватывает все четыре. Перед каждым платежом по этапу вы получаете отчет о том, завершен ли этап на самом деле. Если вы платите по графику этапов, вы платите за проверенную работу, а не за обновление прогресса.
Передача: проверка списка дефектов
Передача — это ваша последняя и самая сильная точка рычага. Прежде чем принимать передачу:
осмотрите готовую квартиру по комнатам: стены, полы, двери, окна, сантехника, электрика, кондиционирование и дренаж балкона
сравните квартиру с планом этажа и спецификацией, прикрепленной к вашему SPA
измерьте площадь, если она кажется меньше, чем в плане
зафиксируйте каждый дефект в письменном списке дефектов, подписанном застройщиком, с указанием даты для ремонта
Проверяйте во время или сразу после дождя, если это возможно, так как утечки и проблемы с дренажом проявляются быстро. Papaya проводит полную проверку с составлением списка дефектов перед передачей. Дефекты, которые появляются позже, сообщаются в письменной форме в рамках законной гарантии.
Варианты выхода, если ваши планы изменятся
Обстоятельства меняются в течение строительного периода в несколько лет. Планируйте свой выход в момент покупки, а не тогда, когда он вам нужен.
Можете ли вы продать кондоминиум на стадии строительства в Пхукете до завершения?
Да, если ваш SPA это позволяет. Обычно это осуществляется через переуступку контракта: вы передаете свои права по SPA новому покупателю, который берет на себя оставшиеся платежи. Проверьте три момента в контракте:
Разрешена ли переуступка и требуется ли согласие застройщика
Плата за переуступку, которую взимает застройщик
Любые ограничения, например, минимальная доля уже оплаченной цены
Другие варианты выхода — завершить покупку и перепродать после передачи или завершить и удерживать квартиру для получения дохода от аренды. Наш гид по стратегиям выхода сравнивает все три.
Часто задаваемые вопросы
Каковы основные риски кондоминиумов на стадии строительства в Таиланде?
Основные риски кондоминиумов на стадии строительства в Таиланде:
задержки в строительстве
несостоятельность застройщика
изменения в площади или спецификациях
исчерпание иностранной квоты
колебания валют в течение периода платежей
Каждый из этих рисков снижается при выборе устоявшегося застройщика, стандартного SPA, платежей по этапам с независимой проверкой и документированных переводов из-за границы.
Возвращается ли депозит за бронирование, если я передумал?
Как правило, нет. В соответствии со стандартным договором бронирования застройщик может удерживать плату за бронирование, если вы не подписали SPA в течение согласованного срока. Плата должна быть возвращена, если застройщик не выполнил свои обязательства, такие как разрешения, или изменил ключевые детали проекта без вашего согласия.
Насколько работа с крупным застройщиком снижает риск?
Это в наибольшей степени снижает риск несостоятельности и доставки, поскольку крупные застройщики публикуют финансовую отчетность и имеют репутацию, которую можно проверить. Это не устраняет риски контракта, квоты или валюты. Их все еще нужно проверять на каждом проекте.
Заключение
Риски покупки недвижимости на стадии строительства в Пхукете реальны, но они известны, и большинство из них управляемы. Три шага покрывают большую часть риска:
Перед подписанием проверьте застройщика, землю, разрешения и квоту.
Во время строительства привязывайте платежи к проверенным этапам и документируйте каждый перевод.
При передаче тщательно проверьте квартиру и зафиксируйте каждый дефект в письменной форме.
Покупатели, которые следуют этим шагам, сохраняют преимущества покупки на стадии строительства, стартовую цену и платежный план, с гораздо меньшими рисками.
Если вы рассматриваете проект на стадии строительства в Банг Тао, Лагуне, Лаяне или Камале, команда Papaya может показать вам текущие проекты по ценам от застройщика. Мы проведем юридические проверки вместе с вами и будем контролировать строительство до передачи. Напишите нам в Telegram или WhatsApp, или отправьте электронное письмо для бесплатной консультации с менеджером Papaya.