Investice do nemovitostí na Phuketu vs Bali: Srovnání pro zahraniční investory v roce 2026

Phuket a Bali soutěží o stejného kupce: mezinárodního investora, který hledá nemovitost na prázdninovém ostrově, která se sama zaplatí prostřednictvím turistických pronájmů a slouží jako zimní základna. Na první pohled se oba trhy zdají podobné — pláže, vily, silná kultura krátkodobých pronájmů. Pod povrchem však fungují velmi odlišně.

Tento průvodce porovnává investice do nemovitostí na Phuketu a Bali na základě faktorů, které ovlivňují váš výnos: co můžete legálně vlastnit, kolik stojí koupě a prodej, odkud pochází poptávka po pronájmech, jak bezpečné je nakupování na základě plánů a jaké možnosti pobytu jsou spojeny s vaším nákupem. Na konci budete vědět, kam investovat do nemovitostí v zahraničí v roce 2026 pro vaše vlastní cíle.

Investice do nemovitostí na Phuketu vs Bali: Klíčové rozdíly

Pět rozdílů formuje každé rozhodnutí, které následuje:

• Vlastnictví. Zahraničníci vlastní kondominia na Phuketu v plném vlastnictví, na své jméno, v rámci 49% zahraniční kvóty. Na Bali mohou zahraničníci kupovat pouze v nájmu nebo Hak Pakai — plné vlastnictví je vyhrazeno pro indonéské občany.

• Co se časem děje. Kondominium na Phuketu zůstává vaším majetkem neomezeně a udržuje si plnou hodnotu při dalším prodeji. Bali nájem se každým rokem zkracuje a majetek se vrací vlastníkovi pozemku, když nájem skončí.

• Náklady na koupi. Phuket účtuje 2% poplatek za převod z odhadované hodnoty, často rozdělený mezi kupujícího a developera. Kupující na Bali platí notářské, registrační a due-diligence náklady navíc k ceně stanovené zbývajícím obdobím nájmu.

• Výstup. Prodávající na Phuketu platí 3,3% Specifickou daň z podnikání pouze pokud prodávají do pěti let; po této lhůtě se uplatňuje 0,5% kolkovné. Výstup na Bali je převod nájmu a jeho hodnota závisí na tom, kolik let zbývá.

• Vývojářská základna. Hlavní projekty na Phuketu pocházejí od veřejně obchodovaných a dlouho zavedených developerů, jako jsou Sansiri, Laguna Property a The Title. Trh vil na Bali dominuje malým a prvotním stavitelům.

Bali vítězí v ceně a životním stylu pro rozpočtově uvědomělé kupce. Phuket vítězí v bezpečnosti vlastnictví, hodnotě při dalším prodeji a zkušenostech developerů — faktorech, které chrání váš kapitál.

Phuket v plném vlastnictví vs Bali v nájmu: Kdo může vlastnit co

Vlastnictví je prvním filtrem pro každého vážného investora. Silný výnos z pronájmu znamená málo, pokud majetek za ním vyprší, nebo pokud vaše nároky na něj spočívají na struktuře, kterou neovládáte.

Mohou zahraničníci vlastnit nemovitosti v plném vlastnictví na Phuketu vs Bali?

Na Phuketu vlastní zahraničníci kondominiové jednotky přímo. Thajský zákon o kondominiích umožňuje zahraničním občanům držet až 49% celkové prodejné podlahové plochy v jakékoli registrované budově kondominia. Získáte list vlastnictví kondominia registrovaný na Katastrálním úřadu, na budově, která se nachází na pozemku drženém pod Chanote, nejvyšší formou pozemkového vlastnictví v Thajsku. Můžete jednotku prodat, pronajmout nebo odkázat jako jakýkoli thajský vlastník.

Platí dvě podmínky:

• Financování nákupu musí pocházet ze zahraničí v cizí měně. Thajská banka je převede na bahty a vystaví formulář pro transakci v cizí měně (FET form) pro převody 50 000 USD nebo více. Menší převody jsou dokumentovány pomocí bankovního potvrzení.

• Jednotka musí spadat do zahraniční kvóty budovy při převodu. Populární projekty v Bang Tao a Laguně prodávají svou zahraniční kvótu jako první, takže načasování je důležité.

Formulář FET je místem, kde mnoho prvních kupujících narazí. Nesprávně označený převod nebo směrování přes nesprávný účet nemůže vyprodukovat platný FET — a bez něj Katastrální úřad nezaregistruje vaši jednotku v plném vlastnictví. Tým Papaya nastaví převod s vámi, než odešlete jediný dolar: formulace účelu převodu, přijímající účet a časování měny.

Vily na Phuketu následují jinou cestu. Zahraničníci nemohou vlastnit thajskou půdu v plném vlastnictví, takže vily se kupují na registrovaném nájmu až na 30 let, s podmínkami obnovení napsanými do smlouvy. Některé projekty přidávají práva na superficies nad strukturou, ale to je specifické pro projekt, nikoli automatické. Právní tým Papaya kontroluje vlastnictví, pozici kvóty a strukturu nájmu u každého projektu předtím, než podepíšete Smlouvu o prodeji a koupi (SPA).

Jak funguje nájem na Bali pro zahraničníky?

Indonéský zákon vyhrazuje plné vlastnictví, Hak Milik, pro indonéské občany. Zahraniční kupující na Bali si vybírá mezi dvěma možnostmi:

• Nájem (Hak Sewa). Pronajímáte si pozemek a vilu od indonéského vlastníka na pevně stanovenou dobu, obvykle 25–30 let. Prodloužení se vyjednávají s vlastníkem pozemku, za cenu stanovenou při obnově. Když nájem skončí bez prodloužení, nemovitost se vrací vlastníkovi.

• Hak Pakai (právo na užívání). Dostupné pro zahraničníky, kteří mají platný indonéský pobytový průkaz. Je uděleno na počáteční období s možností prodloužení a přichází s podmínkami týkajícími se typu nemovitosti a minimální hodnoty. Ztráta pobytového průkazu znamená ztrátu základny pro vlastnictví.

Praktický výsledek: vila na Bali je depreciující aktivum. Každý rok, kdy držíte nájem, snižuje to, co zbývá pro dalšího kupce, což ovlivňuje jak hodnotu při dalším prodeji, tak přístup k financování. Kondominium v plném vlastnictví na Phuketu nemá takový časový limit.

Nominee uspořádání — místní občan, který drží vlastnictví vaším jménem — se objevují na obou trzích. Nesou vážné právní riziko jak v Thajsku, tak v Indonésii, a Papaya je nedoporučuje.

Koupě nemovitosti na Phuketu vs Bali: Náklady, poplatky a daně

Cenovka je pouze část toho, co platíte. Porovnejte oba trhy na základě celkových nákladů na koupi, držení a prodej, a obrázek se změní.

Kolik potřebujete investovat do nemovitosti na Phuketu?

Počáteční ceny se liší podle oblasti, typu jednotky a fáze výstavby. Projekty v Bang Tao, Laguně a Layan nabízejí nejnižší vstupní bod na západním pobřeží. Vily s bazénem v Layan a Bang Tao jsou na vrcholu cenového spektra, a nemovitosti s výhledem na moře v Kamale mají prémiovou cenu.

Investiční případ je postaven na jednotkách se dvěma a více ložnicemi. Tyto jednotky slouží rodinám a skupinám — jádru poptávky v hlavní sezóně na Phuketu — a prodávají se do širšího okruhu koncových kupců.

Jak kupujete, mění efektivní cenu. Papaya prodává za ceny přímo od developerů: platíte stejnou cenovou nabídku jako v prodejní kanceláři developera, bez provize navíc. Partneři developeři, včetně Sansiri, Laguna Property a The Title, také nabízejí podmínky, které se na trhu s dalším prodejem zřídka vyskytují:

• 0% splátky od developera. Platíte zálohu, poté zbytek ve splátkách vázaných na milníky výstavby, bez úroků.

• Cashback na vybraných projektech. Přímý rebate při převodu, který snižuje vaši efektivní vstupní cenu.

Kupující, kteří chtějí využít svůj nákup, mají také možnosti hypoték prostřednictvím věřitelů, kteří slouží zahraničníkům, a tým Papaya to zařídí spolu s platebním plánem developera.

Phuket vs Bali: Kde jsou nižší náklady na koupi nemovitosti?

Na Phuketu jsou jednorázové náklady kupujícího jasné a stanovené zákonem:

• Poplatek za převod: 2% z oficiálně oceněné hodnoty, placené na Katastrálním úřadu. SPA určuje, kdo jej platí, a mnoho prodejů novostaveb jej dělí 50/50 mezi developera a kupujícího.

• Náklady na založení kondominia: jednorázový příspěvek do fondu a poplatek za údržbu společných prostor za první rok, placený právnické osobě kondominia.

Na Bali jsou náklady rozloženy jinak. Platíte notáři za sepsání a registraci nájmu, a náklady na ověření certifikátu vlastníka pozemku, zónování pozemku a stavební povolení si hradíte sami. Hlavní ceny na Bali vypadají nižší, protože kupujete časově omezený nájem, nikoli nemovitost — proto je měřte podle let, která skutečně získáte, nikoli podle ceny plného vlastnictví na Phuketu.

Jaké jsou daně z prodeje nemovitosti v Thajsku vs Bali?

V Thajsku jsou daně prodávajícího na převod následující:

• Specifická daň z podnikání ve výši 3,3% z vyšší z prodejní ceny nebo odhadované hodnoty, pokud prodáte do pěti let od nabytí. Po pěti letech se SBT zruší a místo toho se uplatní 0,5% kolkovné.

• Daň z příjmu, vypočítaná na základě odhadované hodnoty na progresivní škále, která odměňuje delší držení.

• Podíl na poplatku za převod, jak bylo dohodnuto s kupujícím.

Pokud držíte nemovitost pět let nebo déle, zcela odstraníte největší thajskou výstupní daň. Právní tým Papaya vám předloží celkový obrázek o výstupních nákladech pro vaši konkrétní jednotku, než se zavážete, takže doba držení je součástí vašeho plánu od prvního dne.

Výstup na Bali funguje jinak. Nemovitost neprodáváte — převádíte zbývající nájem na nového kupce, v souladu s podmínkami vlastníka pozemku a indonéskou daní z transakce. Čím méně let zbývá na nájmu, tím menší je váš okruh kupců a tím nižší cenu zaplatí.

Kondominium na Phuketu vs investice do vily na Bali: Poptávka po pronájmu a výnosy

Vlastnictví určuje, jak bezpečné je vaše aktivum. Poptávka po pronájmu určuje, jak tvrdě pro vás pracuje. Oba ostrovy fungují na základě krátkodobého turismu, ale výnosy se chovají odlišně během celé doby držení.

Západní pobřeží Phuketu přitahuje rodiny a skupiny z Evropy, Ruska, Austrálie a Blízkého východu, které rezervují pobyty od jednoho do čtyř týdnů. Poptávka vrcholí od listopadu do dubna a dobře umístěná spravovaná kondominia vydělávají většinu svého ročního příjmu v tomto období. Trh vil na Bali přitahuje mladší, dlouhodobější hosty do oblastí jako Canggu a Uluwatu, s vysokými hlavními čísly pronájmu.

Rozdíl se projevuje v celkovém výnosu. Kondominium v plném vlastnictví na Phuketu vydělává příjem z pronájmu a udržuje si svou kapitálovou hodnotu. Vila na Bali vydělává příjem z pronájmu, zatímco její nájem — a s ním hodnota při dalším prodeji — každým rokem klesá. Posuzujte jakýkoli výnos z Bali v kontextu této ztráty kapitálu.

Jaký výnos z pronájmu můžete očekávat od kondominia na Phuketu?

Čistý výnos na Phuketu závisí na čtyřech faktorech:

• Umístění. Oblasti blízko pláže s vybudovanou infrastrukturou překonávají vnitrozemské nemovitosti.

• Velikost jednotky. 2- a 3-ložnicové jednotky dosahují vyšších nočních sazeb a delších rezervací od rodin a skupin.

• Model správy. Programy pronájmu řízené developerem se starají o marketing, úklid a služby pro hosty na základě podílu na příjmech, a některé partnerské projekty nabízejí garantované výnosy z pronájmu na pevně stanovené období.

• Právní nastavení pro krátkodobé pobyty. Thajský zákon o hotelech omezuje noční pronájmy rezidenčních kondominií, která na to nejsou licencována. Projekt s licencovaným nebo profesionálně strukturovaným pronájmem chrání váš příjem právně.

Vždy posuzujte projekt na základě čistého výnosu — po poplatcích za správu, poplatcích za údržbu a daních — nikoli na základě hrubého čísla v brožuře.

Které oblasti Phuketu mají nejvyšší poptávku po pronájmu?

Papaya se zaměřuje na čtyři oblasti západního pobřeží, z nichž každá má odlišný profil poptávky:

• Bang Tao. Nejvíce rozvinutý resortní pás Phuketu, s 8 km pláže, resortním komplexem Laguna, mezinárodními školami a restauracemi na Boat Avenue. Má nejhlubší celoroční poptávku po pronájmu na ostrově.

• Laguna. Integrovaná resortní oblast s pětihvězdičkovými hotely, golfovým hřištěm a sdílenými zařízeními. Značkové rezidence Laguna Property těží z řízení na úrovni resortu a toku hostů.

• Layan. Klidnější, nízkohustotní úsek na sever od Bang Tao. Zásoby vil a omezená nabídka pozemků podporují silné zhodnocení kapitálu a prémiové noční sazby.

• Kamala. Plážová vesnice s nemovitostmi s výhledem na moře na svahu, blízko nočního života v Patongu, ale oddělená od něj. Vhodná pro rodiny a dlouhodobé hosty.

Sansiri, Laguna Property a The Title mají aktivní nebo nedávno dokončené projekty v těchto oblastech, což dává investorům možnost výběru developera, cenového bodu a data předání v rámci stejného koridoru s vysokou poptávkou.

Riziko nákupu na základě plánů: Koupě před dokončením na Phuketu a Bali

Nákup na základě plánů vám dává cenové výhody a splátkové platby. Také vás žádá, abyste důvěřovali developerovi se svým kapitálem, než budova existuje. Oba trhy chrání tento kapitál velmi odlišně.

Je nákup na základě plánů na Phuketu bezpečná investice?

Nákup na základě plánů na Phuketu je bezpečný, když ovládáte tři proměnné: developera, smlouvu a výstavbu.

• Developer. Veřejně obchodovaní developeři jako Sansiri a zavedení resortní developeři jako Laguna Property a The Title dodali více projektů. Jejich rozvahy a pověst jsou veřejné.

• Smlouva. SPA definuje vaše platební milníky, datum dokončení, specifikace, sankce za pozdní dodání a podmínky vrácení. Thajsko nemá povinný escrow pro platby za kondominia na základě plánů, takže ochrany musí být napsány do SPA. Právní tým Papaya kontroluje každou klauzuli SPA a ověřuje vlastnictví pozemku, stavební povolení, schválení hodnocení vlivu na životní prostředí (EIA) a licence developera předtím, než zaplatíte zálohu.

• Výstavba. Papaya provádí kontrolu kvality výstavby na základě plánů jménem kupujících: inspekce na místě v klíčových milnících, zprávy o pokroku a inspekce před předáním, aby se vady opravily před převodem, nikoli po něm.

Odměnou za tuto pečlivost je přístup k cenám při spuštění — nejnižší cenový bod v životě projektu — s pokrytými hlavními riziky nákupu na základě plánů.

Jak se srovnávají záznamy developerů na Phuketu a Bali

Západní pobřeží Phuketu budují developeři s dlouhou, viditelnou historií dodání, kteří operují podle thajského zákona o kondominiích a registraci na Katastrálním úřadu. Trh vil na Bali je mnohem více fragmentovaný: mnoho projektů pochází od malých nebo prvotních stavitelů, někdy na pozemcích s nevyřešenými otázkami zónování nebo povolení, a kupující v nájmu má omezené možnosti, pokud projekt stagnuje.

Na Phuketu nezávislá právní due diligence a monitorování výstavby uzavírá většinu rizik spojených s nákupem na základě plánů. Na Bali začínají stejné kontroly z slabší základny.

Možnosti pobytu pro kupující nemovitosti

Pro mnoho kupujících jdou nemovitosti a dlouhé pobyty ruku v ruce. Žádný z trhů neposkytuje pobyt pouze za koupi nemovitosti, ale cesty se liší.

Jaké vízové možnosti přicházejí s koupí nemovitosti v Thajsku nebo na Bali?

• Thajsko. Program Thailand Privilege je placené vízum pro dlouhé pobyty, které se kupuje odděleně od vaší nemovitosti. Vlastníci, kteří tráví delší období na Phuketu, kombinují kondominium v plném vlastnictví s členstvím v Privilege nebo jinou kategorií dlouhého pobytu, jako je vízum pro dlouhodobé rezidenty (LTR). Vlastnictví vaší nemovitosti nezávisí na vašem vízu.

• Bali. Indonésie nabízí pobytové povolení jako investor KITAS a vízum pro druhý domov. Zde spojení funguje opačně: titul Hak Pakai vyžaduje platný pobytový průkaz, takže váš vízový status a vaše vlastnická práva jsou spojeny.

Na Phuketu je vaše vlastnictví samostatné. Na Bali závisí nejsilnější titul, který máte k dispozici, na udržení vašeho pobytového povolení.

Je Phuket nebo Bali lepší pro investice do nemovitostí? Verdikt

Odpověď závisí na tom, co chcete, aby nemovitost dělala:

• Vyberte Bali, pokud chcete základnu pro životní styl za nižší hlavní cenu a přijmete, že kupujete nájem, který ztrácí hodnotu, jak se vyčerpává.

• Vyberte Phuket, pokud chcete registrovaný titul v plném vlastnictví na své jméno, příjem z pronájmu z etablovaného trhu rodinného turismu, hodnotu při dalším prodeji, která nevyprší, a developery s veřejným záznamem.

Pro investory, kteří se starají o ochranu kapitálu stejně jako o vydělávání příjmů, je Phuket silnějším trhem. Nákup přímo od developera dále zpevňuje případ: platíte cenu, kterou si developer sám určil, bez provize, rozložíte platby s plánem splátek 0% a vybrané projekty v Bang Tao, Laguně a Layan přidávají cashback při převodu.

Promluvte si s týmem Papaya

Phuket a Bali odměňují různé kupce a správná volba závisí na vašem rozpočtu, době držení a způsobu, jak plánujete nemovitost využívat.

Pokud je Phuket na vašem seznamu, tým Papaya sestaví výběr projektů přímo od developerů v Bang Tao, Laguně, Layan nebo Kamale, s platebními plány a podrobným rozpisem nákladů na váš nákup. Napište nám na Telegram, WhatsApp nebo e-mailem pro bezplatnou konzultaci a manažer se vám ozve přímo.

Poznámky redaktora

• Počet slov je přibližně 2 550. V článku nejsou žádné tabulky a žádné datové zástupce.

• Double-check the Thai legal and tax figures against current regulation before release: 2% transfer fee, 3.3% SBT, 0.5% stamp duty, USD 50,000 FET threshold, 49% foreign quota, 30-year lease term.