Инвестиции в недвижимость на Пхукете и Бали: Сравнение 2026 года для иностранных инвесторов

Пхукет и Бали конкурируют за одного и того же покупателя: международного инвестора, желающего приобрести недвижимость на острове для отдыха, которая будет приносить доход от туристической аренды и служить зимней базой. На первый взгляд оба рынка выглядят похоже — пляжи, виллы, развитая культура краткосрочной аренды. Однако на деле они функционируют совершенно по-разному.

Этот гид сравнивает инвестиции в недвижимость на Пхукете и Бали по факторам, определяющим вашу доходность: что вы можете легально владеть, сколько стоит покупка и продажа, откуда поступает спрос на аренду, насколько безопасна покупка на этапе строительства и какие варианты резиденции доступны вместе с вашей покупкой. К концу вы будете знать, куда инвестировать в недвижимость за границей в 2026 году для достижения ваших целей.

Инвестиции в недвижимость на Пхукете и Бали: Ключевые различия

Пять различий определяют каждое последующее решение:

• Право собственности. Иностранцы могут владеть кондоминиумами на Пхукете в свободной собственности, на свое имя, в рамках 49% иностранной квоты. На Бали иностранцы могут приобретать только аренду или Hak Pakai — свободная собственность зарезервирована для граждан Индонезии.

• Что происходит со временем. Кондоминиум в свободной собственности на Пхукете остается вашим на неопределенный срок и сохраняет свою полную стоимость при перепродаже. Аренда на Бали сокращается с каждым годом, и актив возвращается к владельцу земли по истечении срока.

• Стоимость покупки. На Пхукете взимается 2% налог на передачу от оценочной стоимости, который часто делится между покупателем и застройщиком. Покупатели на Бали оплачивают нотариальные, регистрационные и дью-дилидженс расходы, помимо цены, установленной в зависимости от оставшегося срока аренды.

• Выход. Продавцы на Пхукете платят 3.3% Специального бизнес-налога только в случае продажи в течение пяти лет; после этого применяется 0.5% гербовый сбор. Выход на Бали представляет собой передачу аренды, и его стоимость зависит от оставшихся лет.

• База застройщиков. Основные проекты на Пхукете реализуются зарегистрированными и давно работающими застройщиками, такими как Sansiri, Laguna Property и The Title. Рынок вилл на Бали доминирует малые и начинающие строители.

Бали выигрывает по цене и привлекательности образа жизни для покупателей с ограниченным бюджетом. Пхукет выигрывает по безопасности титула, стоимости перепродажи и репутации застройщиков — факторам, которые защищают ваш капитал.

Свободная собственность на Пхукете против аренды на Бали: Кто может владеть чем

Право собственности — это первый фильтр для любого серьезного инвестора. Высокая арендная доходность мало что значит, если актив, стоящий за ней, истекает, или если ваше право на него основывается на структуре, которую вы не контролируете.

Могут ли иностранцы владеть недвижимостью в свободной собственности на Пхукете и Бали?

На Пхукете иностранцы могут полностью владеть кондоминиумами. Закон о кондоминиумах Таиланда позволяет иностранным гражданам владеть до 49% от общей площади, подлежащей продаже, в любом зарегистрированном здании кондоминиума. Вы получаете свидетельство о праве собственности на кондоминиум, зарегистрированное в Земельном департаменте, на здание, расположенное на земле, находящейся под Chanote, высшей формой земельного титула в Таиланде. Вы можете продавать, сдавать в аренду или завещать единицу так же, как и любой тайский владелец.

Действуют два условия:

• Средства на покупку должны поступать из-за границы в иностранной валюте. Тайский банк конвертирует их в баты и выдает форму транзакции иностранной валюты (форма FET) для переводов от 50,000 долларов США и выше. Более мелкие переводы документируются с помощью банковского уведомления о кредите.

• Единица должна входить в иностранную квоту здания на момент передачи. Популярные проекты в Банг Тао и Лагуне сначала распродают свою иностранную квоту, поэтому время имеет значение.

Форма FET — это то место, где многие покупатели-новички сталкиваются с трудностями. Неправильно обозначенный перевод или переведенный через неправильный счет не может привести к действительной форме FET — и без нее Земельный департамент не зарегистрирует вашу единицу в свободной собственности. Команда Papaya организует перевод с вами до того, как вы отправите ни одного доллара: формулировка цели перевода, получающий счет и сроки валюты.

Виллы на Пхукете следуют другому пути. Иностранцы не могут владеть тайской землей в свободной собственности, поэтому виллы покупаются на зарегистрированной аренде сроком до 30 лет, с условиями продления, прописанными в контракте. Некоторые проекты добавляют права superficies на структуру, но это специфично для проекта, не является автоматическим. Юридическая команда Papaya проверяет титул, положение квоты и структуру аренды на каждом проекте перед тем, как вы подпишете Договор купли-продажи (SPA).

Как работает аренда на Бали для иностранцев?

Индонезийское законодательство резервирует свободное право собственности, Hak Milik, для граждан Индонезии. Иностранный покупатель на Бали выбирает между двумя вариантами:

• Аренда (Hak Sewa). Вы арендуете землю и виллу у индонезийского владельца на фиксированный срок, обычно 25–30 лет. Продления обсуждаются с владельцем земли по цене, установленной на момент продления. Когда аренда заканчивается без продления, собственность возвращается владельцу.

• Hak Pakai (право на использование). Доступно иностранцам, имеющим действующий вид на жительство в Индонезии. Оно предоставляется на первоначальный срок с возможностью продления, и к нему прилагаются условия по типу недвижимости и минимальной стоимости. Потеряйте вид на жительство, и вы потеряете основание для титула.

Практический результат: вилла на Бали — это актив, теряющий стоимость. Каждый год, который вы держите аренду, уменьшает то, что остается для следующего покупателя, что влияет как на стоимость перепродажи, так и на доступ к финансированию. Кондоминиум в свободной собственности на Пхукете не имеет такого ограничения.

Номинальные соглашения — местный гражданин, владеющий титулом от вашего имени — встречаются на обоих рынках. Они несут серьезный юридический риск как в Таиланде, так и в Индонезии, и Papaya не рекомендует их.

Покупка недвижимости на Пхукете и Бали: Расходы, сборы и налоги

Цена на листинге — это лишь часть того, что вы платите. Сравните два рынка по полной стоимости покупки, удержания и продажи, и картина изменится.

Сколько нужно инвестировать в недвижимость на Пхукете?

Входные цены варьируются в зависимости от района, типа единицы и стадии строительства. Запуски на этапе строительства в Банг Тао, Лагуне и Лаяне предлагают самую низкую входную точку на западном побережье. Виллы с бассейном в Лаяне и Банг Тао находятся на верхней границе диапазона, а объекты с видом на море в Камале имеют премиум-цену.

Инвестиционный случай строится вокруг единиц с двумя спальнями и более. Они подходят для семей и групп — ядро спроса в высокий сезон на Пхукете — и перепродаются более широкому кругу конечных покупателей.

Как вы покупаете, изменяет эффективную цену. Papaya продает по ценам, напрямую установленным застройщиком: вы платите ту же цену на листинге, что и в собственном офисе продаж застройщика, без накрутки агентства. Партнеры-застройщики, включая Sansiri, Laguna Property и The Title, также предлагают условия, которые редко встречаются на рынке перепродаж:

• 0% рассрочка от застройщика. Вы платите депозит, затем остаток поэтапно, привязываясь к этапам строительства, без процентов.

• Кэшбэк на выбранные проекты. Прямой возврат при передаче, который снижает вашу эффективную входную цену.

Покупатели, которые хотят использовать кредитное плечо, также имеют варианты ипотеки через кредиторов, обслуживающих иностранцев, и команда Papaya организует это вместе с планом платежей застройщика.

Пхукет против Бали: Где ниже расходы на покупку недвижимости?

На Пхукете одноразовые расходы покупателя ясны и фиксированы законом:

• Налог на передачу: 2% от официально оцененной стоимости, оплачиваемый в Земельном департаменте. SPA определяет, кто его оплачивает, и многие продажи новостроек делят его 50/50 между застройщиком и покупателем.

• Расходы на создание кондоминиума: одноразовый взнос в фонд капитального ремонта и плата за обслуживание общих зон за первый год, оплачиваемая юридическому лицу кондоминиума.

На Бали расходы распределены по другим местам. Вы платите нотариусу за составление и регистрацию аренды, а также несете расходы по проверке сертификата владельца земли, зонированию участка и разрешениям на строительство самостоятельно. Заголовочные цены на Бали выглядят ниже, потому что вы покупаете аренду с ограниченным сроком, а не собственность — поэтому измеряйте их по годам, которые вы действительно получаете, а не по цене свободной собственности на Пхукете.

Какие налоги на продажу недвижимости в Таиланде и на Бали?

В Таиланде налоги продавца на передачу составляют:

• Специальный бизнес-налог в размере 3.3% от более высокой из цены продажи или оценочной стоимости, если вы продаете в течение пяти лет после приобретения. После пяти лет SBT отменяется, и вместо этого применяется 0.5% гербовый сбор.

• Налог на удержание, рассчитываемый на основе оценочной стоимости по прогрессивной шкале, которая вознаграждает более длительные сроки владения.

• Доля налога на передачу, как согласовано с покупателем.

Держите более пяти лет, и вы полностью устраняете крупнейший налог на выход в Таиланде. Юридическая команда Papaya предоставляет полную картину расходов на выход для вашей конкретной единицы до того, как вы примете решение, так что срок удержания является частью вашего плана с первого дня.

Выход на Бали работает иначе. Вы не продаете собственность — вы передаете оставшуюся аренду новому покупателю, в соответствии с условиями владельца земли и индонезийскими налогами на сделку. Чем меньше лет осталось по аренде, тем меньше ваш круг покупателей и ниже цена, которую они заплатят.

Инвестиции в кондоминиумы на Пхукете против вилл на Бали: Спрос на аренду и доходность

Право собственности определяет, насколько безопасен ваш актив. Спрос на аренду определяет, насколько активно он работает на вас. Оба острова зависят от краткосрочного туризма, но доходность ведет себя по-разному на протяжении всего срока удержания.

Западное побережье Пхукета привлекает семьи и группы из Европы, России, Австралии и Ближнего Востока, бронирующих пребывание от одной до четырех недель. Спрос достигает пика с ноября по апрель, и хорошо расположенные управляемые кондоминиумы зарабатывают основную часть своего годового дохода в этот период. Рынок вилл на Бали привлекает более молодую аудиторию, остающуюся дольше, в такие районы, как Чангу и Улувату, с высокими заголовочными арендными цифрами.

Разница проявляется в общей доходности. Кондоминиум в свободной собственности на Пхукете приносит арендный доход и сохраняет свою капитализацию. Вилла на Бали приносит арендный доход, в то время как ее аренда — и, соответственно, стоимость перепродажи — уменьшается с каждым годом. Оцените любую доходность на Бали с учетом этой потери капитала.

Какую доходность от аренды вы можете ожидать от кондоминиума на Пхукете?

Чистая доходность на Пхукете зависит от четырех факторов:

• Местоположение. Районы рядом с пляжем с развитой инфраструктурой превосходят внутренние объекты.

• Размер единицы. Единицы с 2 и 3 спальнями достигают более высоких ночных ставок и более длительных сроков бронирования от семей и групп.

• Модель управления. Программы аренды, управляемые застройщиком, занимаются маркетингом, уборкой и обслуживанием гостей на основе распределения доходов, а некоторые партнерские проекты предлагают гарантированную арендную доходность на фиксированный срок.

• Юридическая структура для краткосрочной аренды. Закон о гостиницах Таиланда ограничивает ночную аренду жилых кондоминиумов, которые не имеют лицензии на это. Проект с лицензированной или профессионально структурированной программой аренды защищает ваш доход юридически.

Всегда оценивайте проект по чистой доходности — после управления, расходов на обслуживание и налогов — а не по валовой цифре в брошюре.

В каких районах Пхукета самый высокий спрос на аренду?

Papaya фокусируется на четырех районах западного побережья, каждый из которых имеет свой уникальный профиль спроса:

• Банг Тао. Самая развитая курортная полоса Пхукета с пляжем длиной 8 км, курортным комплексом Лагуна, международными школами и ресторанами на Боат Авеню. Здесь самый глубокий спрос на аренду круглый год на острове.

• Лагуна. Интегрированная курортная зона с пятизвездочными отелями, полем для гольфа и общими удобствами. Брендированные резиденции Laguna Property пользуются управлением на уровне курорта и потоком гостей.

• Лаян. Более тихая, малонаселенная зона к северу от Банг Тао. Запасы вилл и ограниченное предложение земли поддерживают сильное капиталовложение и премиальные ночные ставки.

• Камала. Прибрежная деревня с виллами с видом на море на холме, близко к ночной жизни Патонга, но отделенная от нее. Она подходит для семей и долгосрочных гостей.

Sansiri, Laguna Property и The Title имеют активные или недавно завершенные проекты в этих районах, что дает инвесторам выбор застройщика, ценового диапазона и даты передачи в рамках одного коридора с высоким спросом.

Риск покупки на этапе строительства: Покупка до завершения на Пхукете и Бали

Покупка на этапе строительства дает вам стартовые цены и поэтапные платежи. Она также требует от вас доверия к застройщику с вашим капиталом до того, как здание будет построено. Два рынка защищают этот капитал совершенно по-разному.

Безопасна ли покупка на этапе строительства на Пхукете?

Покупка на этапе строительства на Пхукете безопасна, когда вы контролируете три переменные: застройщика, контракт и строительство.

• Застройщик. Зарегистрированные застройщики, такие как Sansiri, и опытные курортные застройщики, такие как Laguna Property и The Title, реализовали множество проектов. Их финансовые отчеты и репутация являются публичными.

• Контракт. SPA определяет ваши этапы платежей, дату завершения, спецификации, штрафы за задержку и условия возврата. В Таиланде нет обязательного эскроу для платежей по кондоминиумам на этапе строительства, поэтому защиты должны быть прописаны в SPA. Юридическая команда Papaya проверяет каждый пункт SPA по отдельности и проверяет титул земли, разрешения на строительство, одобрение оценки воздействия на окружающую среду (EIA) и лицензии застройщика до того, как вы внесете депозит.

• Строительство. Papaya проводит контроль качества строительства на этапе строительства от имени покупателей: инспекции на ключевых этапах, отчеты о ходе работ и проверка перед передачей, чтобы дефекты были устранены до передачи, а не после.

Вознаграждение за эту тщательность — доступ к стартовым ценам — самой низкой ценовой точке в жизни проекта — с покрытыми основными рисками на этапе строительства.

Как сравниваются репутации застройщиков на Пхукете и Бали

Западное побережье Пхукета строится застройщиками с долгими, видимыми историями поставок, работающими в соответствии с Законом о кондоминиумах Таиланда и регистрацией в Земельном департаменте. Рынок вилл на Бали гораздо более фрагментирован: многие проекты исходят от мелких или начинающих строителей, иногда на земле с неразрешенными вопросами зонирования или разрешений, и у покупателя аренды ограниченные возможности, если проект задерживается.

На Пхукете независимая юридическая проверка плюс мониторинг строительства закрывают большинство рисков на этапе строительства. На Бали те же проверки начинаются с более слабой базы.

Варианты резиденции для покупателей недвижимости

Для многих покупателей недвижимость и длительные пребывания идут рука об руку. Ни один из рынков не предоставляет резиденцию просто за покупку недвижимости, но пути различаются.

Какие визовые варианты предлагаются при покупке недвижимости в Таиланде или на Бали?

• Таиланд. Программа Thailand Privilege — это платная виза для длительного пребывания, приобретаемая отдельно от вашей недвижимости. Владельцы, проводящие длительное время на Пхукете, могут сочетать кондоминиум в свободной собственности с членством в Privilege или другой категорией длительного пребывания, такой как виза для долгосрочных резидентов (LTR). Ваш титул на собственность не зависит от вашей визы.

• Бали. Индонезия предлагает разрешения на проживание, такие как инвесторский KITAS и виза Второго дома. Здесь связь работает в другую сторону: титул Hak Pakai требует действующего разрешения на проживание, поэтому ваш визовый статус и ваши права на собственность связаны между собой.

На Пхукете ваше владение стоит само по себе. На Бали самый сильный титул, доступный вам, зависит от сохранения вашего разрешения на проживание.

Что лучше для инвестиций в недвижимость: Пхукет или Бали? Вердикт

Ответ зависит от того, что вы хотите, чтобы недвижимость делала:

• Выберите Бали, если хотите базу для жизни по более низкой цене и готовы принять, что вы покупаете аренду, которая теряет ценность по мере истечения срока.

• Выберите Пхукет, если хотите зарегистрированный титул в свободной собственности на свое имя, арендный доход от устоявшегося рынка семейного туризма, стоимость перепродажи, которая не истекает, и застройщиков с публичной репутацией.

Для инвесторов, которые заботятся о защите капитала не меньше, чем о получении дохода, Пхукет является более сильным рынком. Покупка напрямую у застройщика еще больше усиливает аргументы: вы платите цену, установленную застройщиком, без накрутки агентства, распределяете платежи с планом рассрочки 0%, а выбранные проекты в Банг Тао, Лагуне и Лаяне добавляют кэшбэк при передаче.

Свяжитесь с командой Papaya

Пхукет и Бали вознаграждают разных покупателей, и правильный выбор зависит от вашего бюджета, срока удержания и того, как вы планируете использовать недвижимость.

Если Пхукет в вашем списке, команда Papaya соберет для вас выбор проектов напрямую от застройщика в Банг Тао, Лагуне, Лаяне или Камале, с планами платежей и полным расчетом стоимости вашей покупки. Напишите нам в Telegram, WhatsApp или по электронной почте для бесплатной консультации, и менеджер свяжется с вами напрямую.

Примечания редактора

• Количество слов составляет около 2,550. В статье нет таблиц и заполнителей данных.

• Дважды проверьте тайские юридические и налоговые данные в соответствии с актуальным законодательством перед публикацией: 2% налог на передачу, 3.3% SBT, 0.5% гербовый сбор, порог FET 50,000 долларов США, 49% иностранная квота, срок аренды 30 лет.