Ausstiegsstrategie für Immobilien in Phuket: Verkaufen, Abtreten oder Halten
Ausgangsstrategie für Immobilien in Phuket: So planen Sie Ihren Verkauf, bevor Sie kaufen
Die meisten Investoren denken erst an den Verkauf, wenn sie bereit dazu sind. Zu diesem Zeitpunkt liegen die entscheidenden Entscheidungen bereits Jahre zurück. Dazu gehören die gewählte Einheit, die Klauseln in Ihrem Kauf- und Verkaufsvertrag (SPA) und wie Ihr Geld nach Thailand gelangte. Jede dieser Entscheidungen beeinflusst, wie einfach Sie aussteigen können und wie viel Sie mitnehmen.
Eine Ausgangsstrategie für Immobilien in Phuket beginnt bei der Reservierung, nicht beim Wiederverkauf. Dieser Leitfaden behandelt die vier Ausstiegswege, die ausländischen Investoren offenstehen, und wie der Verkauf von Eigentumswohnungen und Pachtvillen funktioniert. Außerdem werden die beim Verkauf fälligen Steuern und die Möglichkeiten zur Rückführung der Erlöse behandelt. Der letzte Abschnitt verwandelt all dies in eine Checkliste für den Kauf selbst, denn der Kauf ist der Ort, an dem der Ausstieg gestaltet wird.
Vier Ausstiegswege für Immobilieninvestoren in Phuket
Jede Investition in Immobilien in Phuket endet auf eine von vier Arten. Jeder Weg eignet sich für einen anderen Investor, Zeitrahmen und Grad der Beteiligung.
Abtretung vor Fertigstellung. Sie verkaufen Ihren Off-Plan-Vertrag an einen neuen Käufer, bevor die Einheit gebaut ist. Der Käufer übernimmt Ihren SPA und die verbleibenden Zahlungen. Dies ist der kürzeste Weg, gemessen an den Monaten oder Jahren der Bauzeit.
Wiederverkauf nach Fertigstellung. Sie übernehmen das Eigentum im Grundbuchamt und verkaufen die fertige Einheit auf dem offenen Markt. Dies ist der häufigste Weg und er bringt den meisten Papierkram und Steuern mit sich.
Halten für Mieteinnahmen. Sie behalten die Immobilie und vermieten sie, kurzfristig an Urlauber oder langfristig an Bewohner. Der Ausstieg wird zu einem Cashflow statt zu einem Verkauf.
Langfristige Haltedauer. Sie behalten die Immobilie zur persönlichen Nutzung oder als Wertanlage und verkaufen oder übertragen sie Jahre später. Die Haltedauer beeinflusst die beim Verkauf fälligen Steuern, daher ist Zeit hier entscheidend.
Diese Wege können kombiniert werden. Ein gängiges Muster ist, die ersten fünf Jahre für Mieteinnahmen zu halten und dann zu verkaufen. Ein anderes ist, den Vertrag abzutreten, wenn die Gewinne in der Bauphase frühzeitig eintreffen, und zu halten, wenn dies nicht der Fall ist. Entscheidend ist, den Weg zu wählen, den Sie anstreben, bevor Sie kaufen, denn jeder belohnt eine andere Einheit.
Ist es besser, eine Immobilie in Phuket zu verkaufen oder zu vermieten?
Es hängt davon ab, was Sie mit dem Geld erreichen möchten. Der Verkauf verwandelt die Kapitalwertsteigerung in Bargeld in einer einzigen Transaktion. Die Vermietung verwandelt die Immobilie in Einkommen, während Sie das Asset behalten.
Die Zahlen zum Vergleichen:
Netto-Mietrendite in Ihrer Region nach Verwaltungsgebühren, Instandhaltung und Leerstand.
Kapitalwertsteigerung vergleichbarer Einheiten seit dem Start.
Verkäuferseitige Kosten, wenn Sie jetzt verkaufen anstatt später, behandelt im Abschnitt über Steuern unten.
Wenn die Netto-Rendite das übertrifft, was die Verkaufserlöse anderswo einbringen würden, gewinnt das Halten. Wenn die Wertsteigerung schneller als die Mieten gestiegen ist, sichert der Verkauf den Gewinn. Investoren, die länger als fünf Jahre halten, ändern ebenfalls ihre Steuerposition beim Verkauf, was die Entscheidung weiter in Richtung Halten verschiebt.
Verkauf vor Fertigstellung: Vertragsabtretung
Der Kauf von Off-Plan-Immobilien schafft einen Ausstieg, der bei fertigen Immobilien nicht existiert. Zwischen Reservierung und Übergabe halten Sie einen Vertrag anstelle eines Titels. Wenn der Wert des Projekts während der Bauzeit steigt, können Sie diesen Vertrag verkaufen und vor der Übertragung aussteigen.
Kann ich eine Off-Plan-Wohnung vor Fertigstellung in Phuket verkaufen?
Ja, wenn Ihr SPA dies zulässt. Die Vertragsabtretung überträgt Ihre Position im SPA auf einen neuen Käufer. Der neue Käufer zahlt Ihnen für den Vertrag und übernimmt die verbleibenden Raten an den Entwickler. Der Entwickler dokumentiert die Änderung und stellt einen aktualisierten Vertrag aus.
Die Abtretung erfolgt über den Entwickler, nicht über das Grundbuchamt, da noch kein Titel existiert. Die steuerliche Behandlung Ihres Gewinns hängt von Ihren Umständen ab, daher sollten Sie dies vor der Auflistung des Vertrags mit einem thailändischen Anwalt klären.
Ihr Gewinn bei einer Abtretung ergibt sich aus der Differenz zwischen Ihrem Einstiegspreis und dem, was der nächste Käufer zahlt. Deshalb ist der Einstiegspreis hier wichtiger als anderswo. Wenn Sie über Papaya kaufen, zahlen Sie den Preis des Entwicklers ohne Agenturaufschlag, sodass Ihr Gewinn von der niedrigsten verfügbaren Basis ausgeht. Entwickler-Ratenpläne mit 0% Zinsen helfen ebenfalls. Sie halten weniger Ihres Kapitals gebunden, bevor Sie aussteigen, was Ihre Rendite auf das tatsächlich investierte Geld erhöht.
Abtretungsgebühren und Bedingungen des Entwicklers
Entwickler kontrollieren die Abtretung durch den SPA, und die Bedingungen unterscheiden sich je nach Projekt. Überprüfen Sie vor der Reservierung vier Punkte im Vertrag:
Ist die Abtretung überhaupt erlaubt? Einige SPAs verbieten dies ausdrücklich.
Wann ist sie erlaubt? Viele Entwickler verlangen einen Mindestanteil des gezahlten Preises oder einen festgelegten Zeitraum nach der Unterzeichnung, bevor sie eine Abtretung genehmigen.
Was kostet es? Entwickler erheben eine Abtretungsgebühr.
Konkuriert der Entwickler mit Ihnen? Wenn der Entwickler noch unverkaufte Einheiten im selben Gebäude hat, konkurriert Ihr Vertrag mit seinem eigenen Verkaufsbestand, oft mit Einführungsaktionen, die Sie nicht nachahmen können.
Holen Sie sich diese Bedingungen schriftlich, bevor Sie unterschreiben, nicht wenn Sie bereit sind zu verkaufen.
Verkauf einer Wohnung in Phuket als Ausländer
Sobald Ihre Einheit fertiggestellt und auf Ihren Namen registriert ist, folgt der Verkauf einem festgelegten Prozess. Ausländische Verkäufer durchlaufen die gleichen Schritte wie thailändische Verkäufer, plus die Berücksichtigung der Nationalität des Käufers und des Quotenlimits für ausländisches Eigentum.
Wie verkauft man eine Wohnung in Thailand als Ausländer?
Der Prozess läuft in sechs Schritten ab:
Dokumente sammeln. Dazu gehören die Eigentumsurkunde der Wohnung, Ihr Reisepass, das FET-Formular aus Ihrem Kauf und Ihre ursprünglichen Kaufunterlagen.
Preis festlegen. Basieren Sie ihn auf den aktuellen Verkäufen vergleichbarer Einheiten im Gebäude und in der Umgebung. Überprüfen Sie auch den geschätzten Wert des Grundbuchamts, da die Steuern beim Verkauf darauf berechnet werden, nicht nur auf Ihren Preis.
Käufer finden und einen Verkaufsvertrag unterzeichnen. Der Vertrag dokumentiert den Preis, die Anzahlung, das Übertragungsdatum und wer welche Gebühren zahlt.
Fordern Sie das schuldenfreie Schreiben der juristischen Person an. Die juristische Person des Eigentums stellt dieses Zertifikat aus, um zu bestätigen, dass Sie keine Instandhaltungsgebühren schulden. Das Grundbuchamt wird die Übertragung ohne dieses nicht registrieren.
Bestätigen Sie die Finanzierung des Käufers. Ein ausländischer Käufer benötigt sein eigenes FET-Formular, um die Einheit unter dem ausländischen Kontingent zu registrieren.
Vervollständigen Sie die Übertragung im Grundbuchamt. Verkäufer und Käufer oder deren Vertreter unter Vollmacht erscheinen im Grundbuchamt Phuket. Steuern und Gebühren werden bezahlt, und die Eigentumsurkunde wird auf den Namen des Käufers registriert.
Sie müssen nicht in Thailand sein für die Übertragung. Eine Vollmacht ermöglicht es einem Anwalt oder Vertreter, in Ihrem Namen zu unterschreiben.
An wen kann ich meine Wohnung in Thailand verkaufen?
Sie können an zwei Käufergruppen verkaufen.
Ausländische Käufer. Der Verkauf Ihrer im Ausland erworbenen Einheit an einen anderen Ausländer bleibt innerhalb des 49%-Kontingents für ausländisches Eigentum des Gebäudes, sodass der Quotenplatz kein Hindernis darstellt. Der Käufer muss Geld aus dem Ausland nach Thailand bringen und sein eigenes FET-Formular erhalten.
Thailändische Käufer. Ein thailändischer Staatsbürger kann jede Einheit ohne Quotenbeschränkungen kaufen. Sobald an einen thailändischen Käufer verkauft wird, fällt die Einheit aus dem ausländischen Kontingent heraus.
Ein breiterer Käuferkreis bedeutet einen schnelleren, stärkeren Verkauf. Einheiten, die für beide Gruppen attraktiv sind, verkaufen sich leichter als Einheiten, die nur für kurzfristige ausländische Investoren konzipiert sind.
Wie lange dauert es, eine Wohnung in Phuket zu verkaufen?
Die Zeit unterteilt sich in zwei Phasen. Einen Käufer zu finden, dauert am längsten und hängt von Preis, Gegend und Einheitstyp ab.
Sobald Sie einen Käufer haben, ist die Abschlussphase vorhersehbar. Dokumente, das schuldenfreie Schreiben und der Termin im Grundbuchamt benötigen in der Regel Zeit. Halten Sie Ihre Dokumente bereit, bevor Sie die Einheit auflisten, damit die Abschlussphase einen willigen Käufer nicht aufhält.
Verkauf einer Pachtvilla
Pacht ist die Standardstruktur für ausländische Käufer von Villen. Da ein Ausländer das Land nicht besitzen kann, funktioniert ein Pacht-Ausstieg anders als der Verkauf einer Wohnung. Sie verkaufen keinen Titel; Sie übertragen Ihre Rechte aus dem Pachtvertrag.
Können Sie eine Pachtvilla in Thailand verkaufen?
Ja, innerhalb der Grenzen, die Ihr Pachtvertrag festlegt. Der Pachtvertrag ist im Grundbuchamt gegen das Chanote des Landes registriert. Um auszusteigen, wird der Pachtvertrag entweder an den neuen Käufer abgetreten oder storniert und für die verbleibende Laufzeit auf seinen Namen neu registriert. Welcher Weg anwendbar ist und ob der Grundstückseigentümer zustimmen muss, hängt von der Formulierung des Pachtvertrags ab. Die Registrierungsgebühr wird auf dem verbleibenden Pachtwert berechnet.
Zwei Bedingungen bestimmen den Preis, den ein Käufer zahlen wird:
Verbleibende Pachtlaufzeit. Ein Käufer zahlt für die Jahre, die im registrierten Pachtvertrag verbleiben, nicht für die ursprünglich gewährten Jahre.
Erneuerungsrechte. Erneuerungsoptionen über die erste registrierte Laufzeit hinaus sind vertragliche Versprechen, keine automatischen Rechte. Käufer bewerten sie danach, wie klar der Pachtvertrag sie definiert.
Einige Projekte gewähren auch ein Superficies-Recht über das Gebäude. Dies ist projektspezifisch und nicht automatisch bei jeder Pachtvilla. Wo es existiert, überprüfen Sie, wie es zusammen mit der Pacht übertragen wird.
Die Zeit, um die Abtretungsrechte zu überprüfen, ist vor dem Kauf, nicht beim Verkauf. Das rechtliche Team von Papaya prüft Pachtverträge vor der Unterzeichnung, einschließlich der Abtretungsklauseln, der Zustimmung des Grundstückseigentümers und der Erneuerungsbedingungen. Ein Pachtvertrag, der die Übertragung blockiert, ist ein Pachtvertrag ohne Ausstieg.
Steuern und Kosten beim Verkauf
Die Steuern beim Verkauf folgen denselben Regeln wie zuvor behandelt, aber diesmal sind Sie der Verkäufer. Bei einem Wiederverkauf werden die Kosten, die der Entwickler bei Ihrem Kauf übernommen hat, zu Ihren.
Welche Steuern muss ich beim Verkauf von Immobilien in Thailand zahlen?
In Thailand gibt es keine separate Kapitalertragssteuer auf Immobilienverkäufe. Stattdessen wird der Verkauf am Tag der Übertragung im Grundbuchamt durch vier Gebühren besteuert:
Speziellen Geschäftsteuer (SBT): 3,3% des geschätzten Wertes oder des Verkaufspreises, je nachdem, welcher höher ist. Sie gilt, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb der Immobilie verkaufen.
Stempelsteuer: 0,5%, die nur gilt, wenn die SBT nicht gilt. Sie zahlen entweder die eine oder die andere, niemals beide.
Quellensteuer: berechnet auf dem geschätzten Wert des Grundbuchamts mit einer progressiven Formel basierend auf Ihren Jahren des Eigentums. Das Grundbuchamt zieht sie bei der Übertragung von Ihren Erlösen ab.
Übertragungsgebühr: 2% des geschätzten Wertes. Käufer und Verkäufer vereinbaren die Aufteilung im Verkaufsvertrag.
Ihr Heimatland besteuert den Verkauf ebenfalls, abhängig von Ihrem Wohnsitz. Käufer aus dem Vereinigten Königreich, Australien, Deutschland, Singapur und anderen Ländern sollten ihre heimischen Regeln zu ausländischen Immobiliengewinnen vor dem Verkauf überprüfen.
Was ist die 5-Jahres-Regel für den Verkauf von Immobilien in Thailand?
Die Haltedauer entscheidet, welche Steuer Sie zahlen. Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren, gilt die SBT von 3,3%. Halten Sie länger als fünf Jahre, entfällt die SBT und wird durch die Stempelsteuer von 0,5% ersetzt.
Bei einer Immobilie, die mit 10.000.000 THB bewertet ist, ist das der Unterschied zwischen 330.000 THB SBT und 50.000 THB Stempelsteuer. Der fünfjährige Zeitraum ist der größte steuerliche Hebel, den ein Verkäufer kontrolliert. Deshalb sind die Abtretung vor Fertigstellung und das Halten über fünf Jahre oft die beiden steuerlich effizientesten Wege.
Es gibt auch andere Ausnahmen von der SBT, einschließlich einer, die mit der Hausregistrierung verbunden ist. Klären Sie Ihre Situation mit einem Anwalt, bevor Sie ein Verkaufsdatum festlegen.
Wie man Geld nach Thailand überweist, nachdem man eine Immobilie verkauft hat
Für ausländische Investoren ist dies die wichtigste Frage: Kann das Geld nach Hause kommen? Die Antwort ist ja, und wie reibungslos es geschieht, hängt von den Unterlagen ab, die Sie Jahre zuvor erstellt haben.
Kann ich Geld aus Thailand abheben, nachdem ich eine Immobilie verkauft habe?
Ja. Thailändische Regeln erlauben es Ausländern, die Erlöse aus einem Immobilienverkauf zurückzuführen, wenn die ursprüngliche Investition aus dem Ausland nach Thailand kam. Die Rückführung der Mittel erfolgt über eine thailändische Bank, die Ihre Dokumente überprüft, bevor sie das Geld ins Ausland überweist.
Erwarten Sie, dass die Bank nach Folgendem fragt:
Das FET-Formular oder die Bankzertifikate von jeder Zahlung, die zeigen, dass Ihre Kaufmittel in ausländischer Währung nach Thailand gelangten
Der Verkaufsvertrag und die Übertragungsdokumente des Grundbuchamts
Nachweis über die beim Transfer gezahlten Steuern
Ihr Reisepass
Mit vollständigen Dokumenten ist die Rückführung eine routinemäßige Banktransaktion. Ohne diese wird es zu einer Anfrage, die die Bank bewerten muss, und dort beginnen die Verzögerungen. Für den vollständigen Prozess.
Warum das FET-Formular aus Ihrem Kauf beim Ausstieg wichtig ist
Das FET-Formular ist das Dokument, das Ihre Wohnung als ausländisches Eigentum registriert hat. Beim Ausstieg erfüllt es eine zweite Aufgabe: Es beweist, dass das Geld von Anfang an aus ausländischem Kapital stammt. Dieser Nachweis unterstützt Ihre Rückführungsanfrage.
Deshalb beginnt eine Ausstiegsstrategie beim Kauf. Eine saubere Übertragungsdokumentation bedeutet Überweisungen in Ihrem eigenen Namen, mit klaren Zahlungsreferenzen und FET-Dokumentation für jede Rate. Papaya erstellt diese Dokumentation beim Kauf: die Formulierung der Überweisung, die FET-Unterlagen für jede Zahlung und ein vollständiger Dokumentensatz bei der Übertragung. Bewahren Sie diese Akte so lange auf, wie Sie die Immobilie besitzen.
Wählen Sie Ihre Ausgangsstrategie für Immobilien in Phuket, bevor Sie kaufen
Jeder Abschnitt oben führt zurück zu Entscheidungen, die beim Kauf getroffen wurden. Die Investoren mit den stärksten Ausstiegen haben mit dem Ausstieg im Hinterkopf gewählt.
Was verkauft sich auf dem Wiederverkaufsmarkt für Immobilien in Phuket?
Wiederverkaufs-Käufer zahlen für dieselben Dinge, die Sie angezogen haben, plus Beweise, dass das Projekt geliefert hat. Diese Merkmale haben auf dem Wiederverkaufsmarkt für Immobilien in Phuket Wert:
Gegend mit stabiler Nachfrage. Bang Tao, Laguna, Kamala und Layan an der Westküste von Phuket kombinieren Strandzugang, etablierte Infrastruktur und ganzjährige Mietnachfrage.
Einheiten, die mehr als einem Käufertyp entsprechen. Zwei-Zimmer-Einheiten und größere sprechen Endnutzer, umziehende Familien und Investoren gleichermaßen an, sodass Ihr Käuferkreis breit bleibt.
Erfolgsbilanz des Entwicklers. Abgeschlossene Projekte von etablierten Entwicklern wie Sansiri, Laguna Property und The Title geben Wiederverkaufs-Käufern Qualität und eine funktionierende juristische Person zur Beurteilung, nicht nur einen Prospekt.
Spielraum im ausländischen Kontingent. Einheiten in Gebäuden mit Platz im ausländischen Kontingent verkaufen sich an den breitesten Käuferkreis. Überprüfen Sie die Quotenposition beim Kauf.
Ein sauberer SPA. Abtretungsrechte, eine definierte Mängelperiode und klare Gebührenbedingungen erleichtern den Verkauf der Einheit in jeder Phase.
Zwei Dienstleistungen von Papaya integrieren den Ausstieg beim Kauf. Rechtliche Due Diligence überprüft die Abtretungsbedingungen des SPA, die Quotenposition und den Titel des Entwicklers, bevor Sie sich verpflichten. Der direkte Preis des Entwicklers bedeutet, dass Ihr Einstiegspreis, der Ausgangspunkt jeder Gewinnberechnung, keinen Agenturaufschlag trägt.
Fazit
Eine Ausgangsstrategie für Immobilien in Phuket ist nichts, was Sie ausarbeiten, wenn Sie verkaufen möchten. Sie wird bei der Reservierung durch die Einheit, die Gegend, die Vertragsbedingungen und die Unterlagen, die Ihr Geld nach Thailand bringen, aufgebaut. Wenn Sie das richtig machen, bleiben alle Ausstiege offen: Abtretung während der Bauzeit, Wiederverkauf nach Fertigstellung, Mieteinnahmen oder eine langfristige Haltedauer, die Ihre Steuern zu Ihren Gunsten verschiebt.
Wenn Sie ein Projekt in Bang Tao, Kamala, Laguna oder Layan in Betracht ziehen und dessen Ausstiegspotenzial vor der Reservierung überprüfen möchten, kontaktieren Sie das Papaya-Team über Telegram, WhatsApp oder E-Mail für eine kostenlose Beratung. Wir führen Sie durch die Abtretungsbedingungen, die Quotenposition und die Zahlen für die Einheit, die Sie in Betracht ziehen.