Strategie výstupu z nemovitosti na Phuketu: Prodej, Přiřazení nebo Držení
Strategie výstupu z nemovitosti na Phuketu: Jak naplánovat svůj prodej ještě před koupí
Většina investorů přemýšlí o prodeji, když jsou připraveni prodat. V té době jsou však rozhodnutí, která mají největší význam, už dávno za nimi. Patří sem jednotka, kterou jste si vybrali, klauzule ve vaší Smlouvě o prodeji a koupi (SPA) a způsob, jakým vaše peníze vstoupily do Thajska. Každý z těchto faktorů určuje, jak snadno odejdete a kolik si s sebou odnesete.
Strategie výstupu z nemovitosti na Phuketu začíná rezervací, nikoli při dalším prodeji. Tento průvodce pokrývá čtyři výstupní cesty, které jsou otevřené zahraničním investorům, a jak prodej funguje u nemovitostí v osobním vlastnictví a pronájmu. Dále se zabývá daněmi, které jsou splatné při prodeji, a jak přivést výnosy domů. Poslední část to všechno převádí na kontrolní seznam pro samotnou koupi, protože právě při koupi se výstup buduje.
Čtyři výstupní cesty pro investory do nemovitostí na Phuketu
Každá investice do nemovitosti na Phuketu končí jedním ze čtyř způsobů. Každá cesta vyhovuje jinému investorovi, časovému rámci a míře zapojení.
Převod před dokončením. Prodáváte svou smlouvu o koupi nemovitosti novému kupujícímu před dokončením jednotky. Kupující převezme vaši SPA a zbývající platby. Toto je nejkratší cesta, měřená v měsících nebo letech výstavby.
Další prodej po dokončení. Získáte vlastnictví na Katastrálním úřadu a poté prodáte hotovou jednotku na otevřeném trhu. Toto je nejběžnější cesta, která nese nejvíce papírování a daní.
Držet pro příjem z pronájmu. Nemovitost si ponecháte a pronajmete ji, krátkodobě turistům nebo dlouhodobě obyvatelům. Výstup se stává peněžním tokem místo prodeje.
Dlouhodobé držení. Nemovitost si ponecháte pro osobní použití nebo jako uchovatele hodnoty a prodáte nebo předáte ji za několik let. Doba držení mění daně splatné při prodeji, takže čas zde hraje roli.
Tyto cesty se kombinují. Běžný vzor je držet nemovitost pro příjem z pronájmu prvních pět let a poté ji znovu prodat. Další možností je převést smlouvu, pokud zisky z výstavby přicházejí brzy, a držet, pokud ne. Důležité je zvolit si cestu, na kterou míříte, ještě před koupí, protože každá odměňuje jinou jednotku.
Je lepší prodat nebo pronajmout nemovitost na Phuketu?
Závisí to na tom, co potřebujete, aby peníze dělaly. Prodej promění kapitálový zisk na hotovost v jedné transakci. Pronájem promění nemovitost na příjem, zatímco si uchováváte aktivum.
Čísla k porovnání:
Čistý výnos z pronájmu ve vaší oblasti po odečtení poplatků za správu, údržbu a neobsazenost.
Kapitálový zisk na srovnatelných jednotkách od zahájení.
Náklady na straně prodávajícího, pokud prodáte nyní místo později, pokryté v sekci o daních níže.
Pokud čistý výnos převyšuje to, co by výnosy z prodeje vydělaly jinde, držení vítězí. Pokud zisk předběhl nájmy, prodej zajišťuje zisk. Investoři, kteří drží více než pět let, také mění svou daňovou pozici při prodeji, což dále naklání rozhodnutí směrem k držení.
Prodej před dokončením: převod smlouvy
Nákup nemovitosti v předprodeji vytváří výstup, který neexistuje u dokončené nemovitosti. Mezi rezervací a předáním držíte smlouvu místo vlastnického práva. Pokud hodnota projektu během výstavby vzroste, můžete tuto smlouvu prodat a vystoupit před převodem.
Mohu prodat byt v předprodeji před dokončením na Phuketu?
Ano, pokud to vaše SPA umožňuje. Převod smlouvy přenáší vaši pozici ve SPA na nového kupujícího. Nový kupující vám zaplatí za smlouvu a převezme zbývající splátky developerovi. Developer zaznamená změnu a vydá aktualizovanou smlouvu.
Převod probíhá prostřednictvím developera, nikoli Katastrálního úřadu, protože zatím neexistuje žádný titul. Daňové zacházení s vaším ziskem závisí na vašich okolnostech, proto to potvrďte s thajským právníkem před tím, než smlouvu zveřejníte.
Vaše marže na převodu pochází z rozdílu mezi vaší vstupní cenou a tím, co zaplatí další kupující. Proto je zde vstupní cena důležitější než kdekoli jinde. Když kupujete přes Papaya, platíte cenu developera bez provize, takže vaše marže začíná od nejnižší dostupné základny. Plány splátek od developera s 0% úrokem také pomáhají. Udržují méně vašeho kapitálu vázaného před výstupem, což zvyšuje váš výnos z hotovosti, kterou jste skutečně investovali.
Poplatky za převod a podmínky developera
Developeři kontrolují převod prostřednictvím SPA a podmínky se liší podle projektu. Před rezervací zkontrolujte čtyři body ve smlouvě:
Je převod vůbec povolen? Některé SPA to zakazují.
Kdy je povolen? Mnoho developerů vyžaduje minimální podíl zaplacené ceny nebo stanovené období po podpisu, než schválí převod.
Jaké jsou náklady? Developeři účtují poplatek za převod.
Konkurují vám developeři? Pokud má developer stále neprodané jednotky ve stejné budově, vaše smlouva soutěží s jejich vlastním prodejním zbožím, často s propagačními akcemi, které nemůžete vyrovnat.
Získejte tyto podmínky písemně před podpisem, nikoli když jste připraveni prodat.
Prodej bytu na Phuketu jako cizinec
Jakmile je vaše jednotka dokončena a registrována na vaše jméno, prodej následuje stanovený proces. Zahraniční prodávající čelí stejným krokům jako thajští prodávající, plus pozornost k národnosti kupujícího a kvótě zahraničního vlastnictví.
Jak prodat byt v Thajsku jako cizinec
Proces probíhá v šesti krocích:
Shromážděte své dokumenty. Patří sem list vlastnictví bytu, váš pas, formulář FET z vašeho nákupu a vaše původní nákupní dokumenty.
Nastavte cenu. Základem by měly být nedávné prodeje srovnatelných jednotek v budově a oblasti. Zkontrolujte také odhadovanou hodnotu Katastrálním úřadem, protože daně při prodeji se počítají na jejím základě, nikoli pouze na vaší ceně.
Najděte kupujícího a podepište smlouvu o prodeji. Smlouva zaznamenává cenu, zálohu, datum převodu a kdo platí které poplatky.
Požádejte o potvrzení bez dluhů od právnické osoby. Právnická osoba vydává tento certifikát, aby potvrdila, že nemáte žádné poplatky za údržbu. Katastrální úřad nebude registraci převodu bez něj provádět.
Potvrďte financování kupujícího. Zahraniční kupující potřebuje svůj vlastní formulář FET, aby zaregistroval jednotku pod zahraniční kvótou.
Dokončete převod na Katastrálním úřadu. Prodávající a kupující, nebo jejich zástupci na základě plné moci, se dostaví na Katastrální úřad na Phuketu. Daně a poplatky jsou zaplaceny a list vlastnictví je registrován na jméno kupujícího.
Nemusíte být v Thajsku při převodu. Plná moc umožňuje právníkovi nebo zástupci podepsat vaším jménem.
Komu mohu prodat svůj byt v Thajsku?
Můžete prodat dvěma skupinám kupujících.
Zahraničním kupujícím. Prodej vaší jednotky v zahraničním vlastnictví jinému cizinci udržuje nemovitost v rámci kvóty 49% zahraničního vlastnictví v budově, takže prostor v kvótě není překážkou. Kupující musí přivést prostředky do Thajska ze zahraničí a získat svůj vlastní formulář FET.
Thajským kupujícím. Thajský občan může koupit jakoukoli jednotku bez omezení kvót. Jakmile je prodána thajskému kupujícímu, jednotka se přesune mimo zahraniční kvótu.
Jak dlouho trvá prodej bytu na Phuketu?
Čas se dělí do dvou fází. Najít kupujícího trvá nejdéle a závisí na ceně, oblasti a typu jednotky.
Jakmile máte kupujícího, fáze uzavření je předvídatelná. Dokumenty, potvrzení bez dluhů a schůzka na Katastrálním úřadu obvykle trvají. Mějte své dokumenty připravené před tím, než je zveřejníte, aby fáze uzavření nezdržela ochotného kupujícího.
Prodej vily na pronájem
Pronájem je standardní struktura pro zahraniční kupce vil. Protože cizinec nemůže vlastnit pozemek, výstup z pronájmu funguje jinak než prodej bytu. Neprodáváte titul; převádíte svá práva podle pronájmu.
Můžete prodat vilu na pronájem v Thajsku?
Ano, v rámci limitů, které váš pronájem stanovuje. Pronájem je registrován proti pozemku Chanote na Katastrálním úřadu. Pro výstup je pronájem buď převeden na nového kupujícího, nebo zrušen a znovu registrován na jeho jméno na zbývající období. Která cesta platí, a zda musí vlastník pozemku souhlasit, závisí na znění pronájmu. Poplatek za registraci se počítá na základě zbývající hodnoty pronájmu.
Dva termíny ovlivňují cenu, kterou kupující zaplatí:
Zbývající doba pronájmu. Kupující platí za roky zbývající na registrovaném pronájmu, nikoli za roky původně udělené.
Práva na obnovení. Možnosti obnovení nad rámec prvního registrovaného období jsou smluvními sliby, nikoli automatickými právy. Kupující je oceňují podle toho, jak jasně je pronájem definuje.
Některé projekty také udělují právo na superficies nad budovou. To je specifické pro projekt, nikoli automatické u každé vily na pronájem. Kde to existuje, zkontrolujte, jak se to převádí spolu s pronájmem.
Čas na kontrolu práv na převod je před koupí, nikoli při prodeji. Právní tým Papaya kontroluje nájemní smlouvy před podpisem, včetně klauzulí o převodu, souhlasu vlastníka pozemku a podmínek obnovení. Pronájem, který blokuje převod, je pronájem bez výstupu.
Daně a náklady při prodeji
Daně při prodeji následují stejná pravidla, která byla pokryta, ale tentokrát jste prodávající. Při dalším prodeji se náklady, které developer pokryl při vašem nákupu, stávají vašimi.
Jaké daně platím při prodeji nemovitosti v Thajsku?
Thajsko nemá samostatnou daň z kapitálových zisků na prodeje nemovitostí. Místo toho je prodej zdaněn na Katastrálním úřadu v den převodu, prostřednictvím čtyř poplatků:
Specifická daň z podnikání (SBT): 3,3% z odhadované hodnoty nebo prodejní ceny, podle toho, co je vyšší. Platí, pokud prodáte do pěti let od nabytí nemovitosti.
Poplatek za kolkovné: 0,5%, který se uplatňuje pouze tehdy, pokud SBT neplatí. Platíte jeden nebo druhý, nikdy oba.
Daň z příjmu: vypočítává se na základě odhadované hodnoty Katastrálním úřadem pomocí progresivního vzorce založeného na vašich letech vlastnictví. Katastrální úřad ji odečte z vašich výnosů při převodu.
Převodní poplatek: 2% z odhadované hodnoty. Kupující a prodávající se dohodnou na rozdělení v prodejní smlouvě.
Vaše domovská země také zdaní prodej, v závislosti na vaší rezidenci. Kupující z Velké Británie, Austrálie, Německa, Singapuru a dalších zemí by měli zkontrolovat pravidla své domovské země ohledně zahraničních zisků z nemovitostí před prodejem.
Jaké jsou pravidla 5 let pro prodej nemovitosti v Thajsku?
Doba držení určuje, kterou daň platíte. Prodejte do pěti let a SBT ve výši 3,3% se uplatní. Držte více než pět let a SBT zaniká, nahrazena kolkovným ve výši 0,5%.
U nemovitosti oceněné na 10 000 000 THB je to rozdíl mezi 330 000 THB na SBT a 50 000 THB na kolkovném. Pětiletá hranice je největším daňovým páčidlem, které prodávající ovládá. To je také důvod, proč je převod před dokončením a držení více než pět let často dvěma nejdaňově efektivními cestami.
Existují i další výjimky z SBT, včetně jedné spojené s registrací domu. Zkontrolujte svou pozici s právníkem před stanovením data prodeje.
Jak převést peníze z Thajska po prodeji nemovitosti
Pro zahraniční investory je to otázka, která má největší význam: mohou peníze přijít domů? Odpověď je ano, a jak hladce to proběhne, závisí na dokumentaci, kterou jste vytvořili před lety.
Mohu vzít peníze z Thajska po prodeji nemovitosti?
Ano. Thajské předpisy umožňují cizincům repatriovat výnosy z prodeje nemovitosti, pokud původní investice přišla do Thajska ze zahraničí. Repatriace prostředků probíhá prostřednictvím thajské banky, která zkontroluje vaše dokumenty před odesláním peněz do zahraničí.
Očekávejte, že banka požádá o:
Formulář FET, nebo bankovní certifikáty z každé platby, které ukazují, že vaše nákupní prostředky vstoupily do Thajska v cizí měně
Prodejní smlouvu a dokumenty o převodu z Katastrálního úřadu
Důkaz o zaplacených daních při převodu
Váš pas
Se kompletními dokumenty je repatriace rutinní bankovní transakce. Bez nich se stává žádostí, kterou musí banka vyhodnotit, a tam začínají zpoždění. Pro celý proces.
Proč je formulář FET z vašeho nákupu důležitý při výstupu
Formulář FET je dokument, který registroval váš byt jako zahraniční vlastnictví. Při výstupu plní druhou funkci: dokazuje, že peníze byly od začátku cizím kapitálem. Tento důkaz podporuje vaši žádost o repatriaci.
Proto strategie výstupu začíná při koupi. Čistá stopa převodu znamená převody ve vašem vlastním jménu, s jasnými platebními odkazy a dokumentací FET pro každou splátku. Papaya nastavuje tuto stopu při koupi: formulace převodu, dokumentace FET pro každou platbu a kompletní soubor dokumentů při převodu. Uchovávejte tento soubor tak dlouho, jak dlouho vlastníte nemovitost.
Volba strategie výstupu z nemovitosti na Phuketu před koupí
Každá část výše se vrací k rozhodnutím učiněným při koupi. Investoři s nejsilnějšími výstupy vybírali s ohledem na výstup.
Co se prodává na trhu s nemovitostmi na Phuketu
Kupující na trhu s dalším prodejem platí za stejné věci, které vás přitáhly, plus důkazy, že projekt splnil očekávání. Tyto vlastnosti si udržují hodnotu na trhu s dalším prodejem nemovitostí na Phuketu:
Oblast se stabilní poptávkou. Bang Tao, Laguna, Kamala a Layan na západním pobřeží Phuketu kombinují přístup na pláž, zavedenou infrastrukturu a celoroční poptávku po pronájmu.
Jednotky, které vyhovují více než jednomu typu kupujícího. Dvoupokojové jednotky a větší oslovují koncové uživatele, rodiny, které se stěhují, a investory, takže váš okruh kupujících zůstává široký.
Historie developera. Dokončené projekty od zavedených developerů, jako jsou Sansiri, Laguna Property a The Title, poskytují kupujícím v dalším prodeji zaručenou kvalitu a funkční právnickou osobu k posouzení, nikoli brožuru.
Prostor v zahraniční kvótě. Jednotky v budovách s volným prostorem v zahraniční kvótě se prodávají nejširšímu okruhu kupujících. Zkontrolujte pozici kvóty při koupi.
Čistá SPA. Práva na převod, definované období vad a jasné podmínky poplatků usnadňují prodej jednotky v každé fázi.
Two Papaya services build the exit in at purchase. Právní due diligence kontroluje podmínky převodu ve SPA, pozici kvóty a titul developera před tím, než se zavážete. Ceny přímo od developera znamenají, že vaše vstupní cena, výchozí bod každého výpočtu zisku, nenese žádnou provizi.
Závěr
Strategie výstupu z nemovitosti na Phuketu není něco, co byste vyřešili, když chcete prodat. Budujete ji při rezervaci prostřednictvím jednotky, oblasti, podmínek smlouvy a dokumentace, která přivádí vaše peníze do Thajska. Pokud to uděláte správně, zůstanou všechny výstupy otevřené: převod během výstavby, další prodej po dokončení, příjem z pronájmu nebo dlouhodobé držení, které posune vaše daně ve váš prospěch.
Pokud zvažujete projekt v Bang Tao, Kamala, Laguna nebo Layan a chcete zkontrolovat jeho výstupní potenciál před rezervací, kontaktujte tým Papaya na Telegramu, WhatsApp nebo e-mailem pro bezplatnou konzultaci. Provedeme vás podmínkami převodu, pozicí kvóty a čísly pro jednotku, kterou zvažujete.