Strategia wyjścia z nieruchomości w Phuket: Sprzedaj, Przekaż lub Trzymaj
Strategia Wyjścia z Nieruchomości w Phuket: Jak Zaplanować Sprzedaż Zanim Kupisz
Większość inwestorów myśli o sprzedaży, gdy są gotowi do sprzedaży. Wtedy decyzje, które mają największe znaczenie, są już dawno za nimi. Należą do nich wybór jednostki, klauzule w Umowie Sprzedaży i Zakupu (SPA) oraz sposób, w jaki Twoje pieniądze trafiły do Tajlandii. Każdy z tych elementów decyduje o tym, jak łatwo opuścisz kraj i ile zabierzesz ze sobą.
Strategia wyjścia z nieruchomości w Phuket zaczyna się od rezerwacji, a nie od odsprzedaży. Ten przewodnik obejmuje cztery ścieżki wyjścia dostępne dla zagranicznych inwestorów oraz to, jak działa sprzedaż mieszkań na własność i willi na wynajem. Zawiera również informacje o podatkach należnych przy sprzedaży oraz o tym, jak przetransportować dochody do domu. Ostatnia sekcja przekształca to wszystko w listę kontrolną dla samego zakupu, ponieważ to zakup buduje strategię wyjścia.
Cztery Ścieżki Wyjścia dla Inwestorów Nieruchomości w Phuket
Każda inwestycja w nieruchomości w Phuket kończy się na jeden z czterech sposobów. Każda ścieżka odpowiada innemu inwestorowi, harmonogramowi i apetytowi na zaangażowanie.
Przeniesienie przed zakończeniem budowy. Sprzedajesz swój kontrakt na mieszkanie w budowie nowemu nabywcy przed zakończeniem budowy jednostki. Nabywca przejmuje Twoją SPA oraz pozostałe płatności. To najkrótsza droga, mierzona w miesiącach lub latach budowy.
Odsprzedaż po zakończeniu budowy. Przejmujesz własność w Biurze Ziemi, a następnie sprzedajesz gotową jednostkę na otwartym rynku. To najczęstsza ścieżka, wiążąca się z największą ilością dokumentów i podatków.
Trzymanie dla dochodu z wynajmu. Zachowujesz nieruchomość i wynajmujesz ją, krótko- lub długoterminowo. Wyjście staje się przepływem gotówki, a nie sprzedażą.
Długoterminowe trzymanie. Zachowujesz nieruchomość do użytku osobistego lub jako zabezpieczenie wartości, a następnie sprzedajesz lub przekazujesz ją po latach. Okres trzymania zmienia podatki należne przy sprzedaży, więc czas ma tutaj znaczenie.
Te ścieżki mogą się łączyć. Częstym schematem jest trzymanie dla dochodu z wynajmu przez pierwsze pięć lat, a następnie odsprzedaż. Innym jest przeniesienie kontraktu, jeśli zyski z etapu budowy przyjdą wcześniej, a trzymanie, jeśli nie. Ważne jest, aby wybrać ścieżkę, na którą się nastawiasz, zanim kupisz, ponieważ każda z nich nagradza inną jednostkę.
Czy Lepiej Sprzedać czy Wynająć Nieruchomość w Phuket?
To zależy od tego, co chcesz zrobić z pieniędzmi. Sprzedaż zamienia wzrost wartości kapitału na gotówkę w jednej transakcji. Wynajem przekształca nieruchomość w dochód, podczas gdy Ty zachowujesz aktywa.
Liczby do porównania:
Wynik netto z wynajmu w Twojej okolicy po odliczeniu opłat zarządzających, konserwacji i pustostanów.
Wzrost wartości kapitału na porównywalnych jednostkach od momentu uruchomienia.
Koszty po stronie sprzedającego, jeśli sprzedasz teraz zamiast później, omówione w sekcji o podatkach poniżej.
Jeśli wynik netto przewyższa to, co dochody ze sprzedaży mogłyby zarobić gdzie indziej, trzymanie wygrywa. Jeśli wzrost wartości wyprzedził czynsze, sprzedaż zabezpiecza zysk. Inwestorzy, którzy trzymają nieruchomość dłużej niż pięć lat, również zmieniają swoją pozycję podatkową przy sprzedaży, co jeszcze bardziej skłania decyzję w kierunku trzymania.
Sprzedaż Przed Zakończeniem: Przeniesienie Kontraktu
Kupując mieszkanie w budowie, tworzysz wyjście, które nie istnieje w przypadku ukończonej nieruchomości. Między rezerwacją a przekazaniem, posiadasz kontrakt, a nie tytuł. Jeśli wartość projektu wzrasta w trakcie budowy, możesz sprzedać ten kontrakt i wyjść przed przekazaniem.
Czy Mogę Sprzedać Mieszkanie w Budowie Przed Zakończeniem w Phuket?
Tak, jeśli Twoja SPA na to pozwala. Przeniesienie kontraktu przekazuje Twoją pozycję w SPA nowemu nabywcy. Nowy nabywca płaci Ci za kontrakt i przejmuje pozostałe raty do dewelopera. Deweloper rejestruje zmianę i wydaje zaktualizowaną umowę.
Przeniesienie odbywa się przez dewelopera, a nie przez Biuro Ziemi, ponieważ tytuł jeszcze nie istnieje. Opodatkowanie Twojego zysku zależy od Twojej sytuacji, więc potwierdź to z tajskim prawnikiem przed wystawieniem kontraktu na sprzedaż.
Twoja marża na przeniesieniu pochodzi z różnicy między ceną zakupu a tym, co płaci następny nabywca. Dlatego cena zakupu ma tutaj większe znaczenie niż gdzie indziej. Kupując przez Papaya, płacisz cenę dewelopera bez marży agencji, więc Twoja marża zaczyna się od najniższej dostępnej podstawy. Plany ratalne dewelopera z 0% oprocentowaniem również pomagają. Utrzymują mniej Twojego kapitału związanego przed wyjściem, co zwiększa Twój zwrot z rzeczywiście zainwestowanej gotówki.
Opłaty za Przeniesienie i Warunki Dewelopera
Deweloperzy kontrolują przeniesienie przez SPA, a warunki różnią się w zależności od projektu. Przed rezerwacją sprawdź cztery punkty w umowie:
Czy przeniesienie jest dozwolone? Niektóre SPA zabraniają tego wprost.
Kiedy jest dozwolone? Wielu deweloperów wymaga minimalnej części zapłaconej ceny lub określonego okresu po podpisaniu umowy, zanim zatwierdzą przeniesienie.
Jakie są koszty? Deweloperzy pobierają opłatę za przeniesienie.
Czy deweloper konkuruje z Tobą? Jeśli deweloper nadal ma niesprzedane jednostki w tym samym budynku, Twój kontrakt konkuruje z ich własnym zapasem sprzedażowym, często z promocjami, których nie możesz dorównać.
Uzyskaj te warunki na piśmie przed podpisaniem, a nie wtedy, gdy jesteś gotowy do sprzedaży.
Sprzedaż Mieszkania w Phuket jako Cudzoziemiec
Po zakończeniu budowy i zarejestrowaniu jednostki na Twoje nazwisko, sprzedaż podąża ustaloną procedurą. Cudzoziemcy sprzedający muszą przejść przez te same kroki co tajscy sprzedawcy, z dodatkową uwagą na narodowość nabywcy oraz kwotę własności dla obcokrajowców.
Jak Sprzedać Mieszkanie w Tajlandii jako Cudzoziemiec
Proces przebiega w sześciu krokach:
Zbierz swoje dokumenty. To akt własności mieszkania, Twój paszport, formularz FET z zakupu oraz oryginalne dokumenty zakupu.
Ustal cenę. Oparta na niedawnych sprzedażach porównywalnych jednostek w budynku i okolicy. Sprawdź również wartość oszacowaną przez Departament Ziemi, ponieważ podatki przy sprzedaży są obliczane na jej podstawie, a nie tylko na podstawie Twojej ceny.
Znajdź nabywcę i podpisz umowę sprzedaży. Umowa rejestruje cenę, zaliczkę, datę przekazania oraz kto płaci jakie opłaty.
Poproś o list bez długów od osoby prawnej. Osoba prawna wydaje ten certyfikat, aby potwierdzić, że nie masz zaległych opłat za utrzymanie. Biuro Ziemi nie zarejestruje transferu bez niego.
Potwierdź finansowanie nabywcy. Cudzoziemiec potrzebuje własnego formularza FET, aby zarejestrować jednostkę w ramach kwoty dla obcokrajowców.
Ukończ transfer w Biurze Ziemi. Sprzedający i nabywca, lub ich przedstawiciele na podstawie pełnomocnictwa, uczestniczą w Biurze Ziemi w Phuket. Podatki i opłaty są płacone, a akt własności rejestrowany jest na nazwisko nabywcy.
Nie musisz być w Tajlandii na czas transferu. Pełnomocnictwo pozwala prawnikowi lub przedstawicielowi podpisać w Twoim imieniu.
Kogo Mogę Sprzedać Moje Mieszkanie w Tajlandii?
Możesz sprzedać dwóm grupom nabywców.
Cudzoziemcom. Sprzedaż jednostki będącej w Twojej obcej własności innemu cudzoziemcowi utrzymuje ją w ramach 49% kwoty własności dla obcokrajowców w budynku, więc brak miejsca w kwocie nie jest przeszkodą. Nabywca musi przynieść fundusze do Tajlandii z zagranicy i uzyskać własny formularz FET.
Tajskim nabywcom. Tajski obywatel może kupić dowolną jednostkę bez ograniczeń kwotowych. Po sprzedaży tajskiemu nabywcy, jednostka wychodzi z kwoty dla obcokrajowców.
Szersza pula nabywców oznacza szybszą i silniejszą sprzedaż. Jednostki, które przyciągają obie grupy, sprzedają się łatwiej niż te zaprojektowane tylko dla krótkoterminowych inwestorów zagranicznych.
Ile Czasu Zajmuje Sprzedaż Mieszkania w Phuket?
Czas dzieli się na dwa etapy. Znalezienie nabywcy zajmuje najwięcej czasu i zależy od ceny, lokalizacji i typu jednostki.
Gdy już masz nabywcę, etap zamknięcia jest przewidywalny. Dokumenty, list bez długów oraz spotkanie w Biurze Ziemi zazwyczaj zajmują. Miej swoje dokumenty gotowe przed wystawieniem, aby etap zamknięcia nie opóźniał chętnego nabywcy.
Sprzedaż Willi na Wynajem
Wynajem to standardowa struktura dla zagranicznych nabywców willi. Ponieważ cudzoziemiec nie może posiadać ziemi, wyjście z wynajmu działa inaczej niż sprzedaż mieszkania. Nie sprzedajesz tytułu; przekazujesz swoje prawa wynikające z umowy najmu.
Czy Możesz Sprzedać Willę na Wynajem w Tajlandii?
Tak, w ramach ograniczeń określonych w umowie najmu. Umowa najmu jest zarejestrowana w Biurze Ziemi przeciwko Chanote. Aby wyjść, umowa najmu jest albo przenoszona na nowego nabywcę, albo anulowana i ponownie rejestrowana na ich nazwisko na pozostały okres. Która ścieżka ma zastosowanie i czy właściciel ziemi musi wyrazić zgodę, zależy od treści umowy najmu. Opłata rejestracyjna jest obliczana na podstawie pozostałej wartości umowy najmu.
Dwa warunki kształtują cenę, jaką zapłaci nabywca:
Pozostały okres najmu. Nabywca płaci za lata pozostałe w zarejestrowanej umowie najmu, a nie za lata pierwotnie przyznane.
Prawa do odnowienia. Opcje odnowienia po pierwszym zarejestrowanym okresie są obietnicami umownymi, a nie automatycznymi prawami. Nabywcy wyceniają je na podstawie tego, jak jasno umowa najmu je definiuje.
Niektóre projekty przyznają również prawo do superficies nad budynkiem. To jest specyficzne dla projektu, a nie automatyczne dla każdej willi na wynajem. Gdzie to istnieje, sprawdź, jak to się przenosi razem z umową najmu.
Czas na sprawdzenie praw do przeniesienia to moment przed zakupem, a nie wtedy, gdy sprzedajesz. Zespół prawny Papaya przegląda umowy najmu przed podpisaniem, w tym klauzule przeniesienia, zgodę właściciela ziemi i warunki odnowienia. Umowa najmu, która blokuje transfer, to umowa bez wyjścia.
Podatki i Koszty Przy Sprzedaży
Podatki przy sprzedaży podążają tymi samymi zasadami, które zostały omówione, ale tym razem jesteś sprzedawcą. Przy odsprzedaży koszty, które deweloper pokrył przy Twoim zakupie, stają się Twoje.
Jakie Podatki Płacę Przy Sprzedaży Nieruchomości w Tajlandii?
Tajlandia nie ma osobnego podatku od zysków kapitałowych od sprzedaży nieruchomości. Zamiast tego, sprzedaż jest opodatkowana w Biurze Ziemi w dniu transferu, poprzez cztery opłaty:
Podatek od działalności gospodarczej (SBT): 3,3% wartości oszacowanej lub ceny sprzedaży, w zależności od tego, która jest wyższa. Ma zastosowanie, jeśli sprzedasz w ciągu pięciu lat od nabycia nieruchomości.
Podatek od czynności cywilnoprawnych: 0,5%, który ma zastosowanie tylko wtedy, gdy SBT nie obowiązuje. Płacisz jeden lub drugi, nigdy oba.
Podatek u źródła: obliczany na podstawie wartości oszacowanej przez Departament Ziemi przy użyciu progresywnej formuły w zależności od lat posiadania. Biuro Ziemi odlicza go od Twoich dochodów przy transferze.
Opłata transferowa: 2% wartości oszacowanej. Kupujący i sprzedający ustalają podział w umowie sprzedaży.
Twój kraj ojczysty również opodatkowuje sprzedaż, w zależności od Twojego miejsca zamieszkania. Nabywcy z Wielkiej Brytanii, Australii, Niemiec, Singapuru i innych krajów powinni sprawdzić zasady swojego kraju dotyczące zysków z nieruchomości zagranicznych przed sprzedażą.
Co to jest Zasada 5-letnia Przy Sprzedaży Nieruchomości w Tajlandii?
Okres posiadania decyduje, jaki podatek płacisz. Sprzedając w ciągu pięciu lat, obowiązuje SBT w wysokości 3,3%. Trzymając dłużej niż pięć lat, SBT znika, a zastępuje go podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 0,5%.
Na nieruchomości oszacowanej na THB 10,000,000, to różnica między THB 330,000 w SBT a THB 50,000 w podatku od czynności cywilnoprawnych. Pięcioletni okres to największy dźwignia podatkowa, jaką kontroluje sprzedający. To również powód, dla którego przeniesienie przed zakończeniem budowy i trzymanie dłużej niż pięć lat są często dwiema najkorzystniejszymi podatkowo ścieżkami.
Istnieją również inne zwolnienia z SBT, w tym jedno związane z rejestracją domu. Sprawdź swoją sytuację z prawnikiem przed ustaleniem daty sprzedaży.
Jak Przenieść Pieniądze z Tajlandii Po Sprzedaży Nieruchomości
Dla zagranicznych inwestorów to pytanie ma największe znaczenie: czy pieniądze mogą wrócić do domu? Odpowiedź brzmi tak, a to, jak gładko to przebiega, zależy od dokumentacji, którą stworzyłeś lata wcześniej.
Czy Mogę Wyjąć Pieniądze z Tajlandii Po Sprzedaży Nieruchomości?
Tak. Tajskie przepisy pozwalają cudzoziemcom na repatriację dochodów ze sprzedaży nieruchomości, gdy pierwotna inwestycja trafiła do Tajlandii z zagranicy. Repatriacja funduszy przebiega przez tajski bank, który sprawdza Twoje dokumenty przed wysłaniem pieniędzy za granicę.
Spodziewaj się, że bank poprosi o:
Formularz FET lub certyfikaty bankowe z każdej płatności, pokazujące, że Twoje fundusze zakupu trafiły do Tajlandii w walucie obcej
Umowę sprzedaży oraz dokumenty transferowe z Biura Ziemi
Dowód zapłaconych podatków przy transferze
Twój paszport
Przy kompletnych dokumentach, repatriacja to rutynowa transakcja bankowa. Bez nich staje się prośbą, którą bank musi ocenić, i to właśnie tam zaczynają się opóźnienia. Aby uzyskać pełny proces.
Dlaczego Formularz FET z Twojego Zakupu Ma Znaczenie Przy Wyjściu
Formularz FET to dokument, który zarejestrował Twoje mieszkanie jako obcą własność na własność. Przy wyjściu pełni drugą rolę: udowadnia, że pieniądze były kapitałem zagranicznym od samego początku. Ten dowód wspiera Twoją prośbę o repatriację.
Dlatego strategia wyjścia zaczyna się przy zakupie. Czysty ślad transferu oznacza przelewy na Twoje własne nazwisko, z wyraźnymi odniesieniami do płatności i dokumentacją FET dla każdej raty. Papaya ustawia ten ślad, gdy kupujesz: sformułowanie przelewu, dokumenty FET dla każdej płatności oraz kompletny zestaw dokumentów przy transferze. Zachowaj tę teczkę tak długo, jak będziesz właścicielem nieruchomości.
Wybór Strategii Wyjścia z Nieruchomości w Phuket Przed Zakupem
Każda sekcja powyżej prowadzi z powrotem do decyzji podjętych przy zakupie. Inwestorzy z najsilniejszymi strategiami wyjścia wybierali z myślą o wyjściu.
Co Sprzedaje się na Rynku Odsprzedaży Nieruchomości w Phuket
Nabywcy odsprzedaży płacą za te same rzeczy, które przyciągnęły Cię do zakupu, plus dowody, że projekt dostarczył. Te cechy mają wartość na rynku odsprzedaży nieruchomości w Phuket:
Obszar o stabilnym popycie. Bang Tao, Laguna, Kamala i Layan na zachodnim wybrzeżu Phuket łączą dostęp do plaży, ugruntowaną infrastrukturę i całoroczny popyt na wynajem.
Jednostki, które odpowiadają więcej niż jednemu typowi nabywcy. Jednostki dwu- i większe przyciągają użytkowników końcowych, rodziny przeprowadzające się oraz inwestorów, więc pula nabywców pozostaje szeroka.
Reputacja dewelopera. Ukończone projekty od uznanych deweloperów, takich jak Sansiri, Laguna Property i The Title, dają nabywcom odsprzedażowym jakość budowy oraz działającą osobę prawną do oceny, a nie broszurę.
Przestrzeń w kwocie dla obcokrajowców. Jednostki w budynkach z wolnym miejscem w kwocie dla obcokrajowców sprzedają się najszerszej puli nabywców. Sprawdź pozycję kwoty przy zakupie.
Czysta SPA. Prawa do przeniesienia, określony okres na wady oraz jasne warunki opłat ułatwiają sprzedaż jednostki na każdym etapie.
Dwie usługi Papaya budują strategię wyjścia przy zakupie. Prawna analiza due diligence sprawdza warunki przeniesienia w SPA, pozycję kwoty oraz tytuł dewelopera przed podjęciem decyzji. Bezpośrednie ceny dewelopera oznaczają, że cena zakupu, punkt wyjścia każdej kalkulacji zysku, nie ma marży agencji.
Podsumowanie
Strategia wyjścia z nieruchomości w Phuket to nie coś, co opracowujesz, gdy chcesz sprzedać. Budujesz ją przy rezerwacji poprzez wybór jednostki, lokalizacji, warunków umowy i dokumentacji, która przynosi Twoje pieniądze do Tajlandii. Jeśli zrobisz to dobrze, każda ścieżka wyjścia pozostaje otwarta: przeniesienie w trakcie budowy, odsprzedaż po zakończeniu, dochód z wynajmu lub długoterminowe trzymanie, które zmienia Twoje podatki na Twoją korzyść.
Jeśli rozważasz projekt w Bang Tao, Kamala, Laguna lub Layan i chcesz sprawdzić jego potencjał wyjścia przed rezerwacją, skontaktuj się z zespołem Papaya na Telegramie, WhatsAppie lub e-mailu, aby uzyskać bezpłatną konsultację. Przeprowadzimy Cię przez warunki przeniesienia, pozycję kwoty oraz liczby dla jednostki, którą rozważasz.