Stratégia výstupu z nehnuteľnosti v Phukete: Predaj, Postúpenie alebo Držanie
Stratégia výstupu z nehnuteľnosti na Phukete: Ako naplánovať predaj pred kúpou
Väčšina investorov rozmýšľa o predaji, keď sú pripravení predať. V tom čase sú však rozhodnutia, ktoré sú najdôležitejšie, už roky za nimi. Tieto rozhodnutia zahŕňajú jednotku, ktorú ste si vybrali, klauzuly vo vašej Zmluve o predaji a kúpe (SPA) a spôsob, akým vaše peniaze prišli do Thajska. Každé z týchto rozhodnutí ovplyvňuje, ako ľahko odídete a koľko si so sebou odnesiete.
Stratégia výstupu z nehnuteľnosti na Phukete začína pri rezervácii, nie pri predaji. Tento sprievodca pokrýva štyri výstupné cesty, ktoré sú otvorené pre zahraničných investorov, a ako predaj funguje pre nehnuteľnosti v osobnom vlastníctve a prenájom. Taktiež sa zaoberá daňami, ktoré sú splatné pri predaji, a ako priniesť výnosy domov. Posledná časť to všetko premení na kontrolný zoznam pre samotnú kúpu, pretože práve pri kúpe sa buduje výstup.
Štyri výstupné cesty pre investorov do nehnuteľností na Phukete
Každá investícia do nehnuteľnosti na Phukete končí jedným zo štyroch spôsobov. Každá cesta vyhovuje inému investorovi, časovému rámcu a apetítu po zapojení.
Postúpenie pred dokončením. Predávate svoju zmluvu o nehnuteľnosti pred dokončením jednotky novému kupujúcemu. Kupujúci preberá vašu SPA a zostávajúce platby. Toto je najkratšia cesta, meraná v mesiacoch alebo rokoch výstavby.
Prepredaj po dokončení. Získate vlastníctvo na Katastri, a potom predáte hotovú jednotku na otvorenom trhu. Toto je najbežnejšia cesta, ktorá si vyžaduje najviac administratívy a daní.
Držanie pre príjem z prenájmu. Zachováte nehnuteľnosť a prenajmete ju, krátkodobo dovolenkárom alebo dlhodobo obyvateľom. Výstup sa stáva cash flow, nie predajom.
Dlhodobé držanie. Zachováte nehnuteľnosť na osobné použitie alebo ako uchovanie hodnoty a predáte ju alebo odovzdáte neskôr. Doba držania mení dane splatné pri predaji, takže čas tu hrá dôležitú úlohu.
Tieto cesty sa kombinujú. Bežný vzor je držať nehnuteľnosť pre príjem z prenájmu počas prvých piatich rokov a potom predať. Ďalší je postúpiť zmluvu, ak zisky z výstavby prídu skôr, a držať, ak nie. Dôležité je zvoliť si cestu, ktorú plánujete, pred kúpou, pretože každá odmeňuje inú jednotku.
Je lepšie predať alebo prenajať nehnuteľnosť na Phukete?
Závisí to od toho, čo potrebujete, aby peniaze robili. Predaj premení kapitálový zisk na hotovosť v jednej transakcii. Prenájom premení nehnuteľnosť na príjem, zatiaľ čo si zachováte aktívum.
Čísla na porovnanie:
Čistý výnos z prenájmu vo vašej oblasti po poplatkoch za správu, údržbu a prázdne byty.
Kapitálový zisk na porovnateľných jednotkách od začiatku.
Náklady na predajcu, ak predáte teraz skôr než neskôr, pokryté v sekcii daní nižšie.
Ak čistý výnos prevyšuje to, čo by výnosy z predaja zarobili inde, držanie vyhráva. Ak zisk predbehol nájmy, predaj zafixuje zisk. Investori, ktorí držia viac ako päť rokov, tiež menia svoju daňovú pozíciu pri predaji, čo posúva rozhodnutie viac smerom k držaniu.
Predaj pred dokončením: Postúpenie zmluvy
Kúpa nehnuteľnosti pred dokončením vytvára výstup, ktorý neexistuje pri dokončenej nehnuteľnosti. Medzi rezerváciou a odovzdaním držíte zmluvu, nie vlastnícky list. Ak hodnota projektu vzrastie počas výstavby, môžete túto zmluvu predať a vystúpiť pred prevodom.
Môžem predať nehnuteľnosť pred dokončením na Phukete?
Áno, ak to vaša SPA umožňuje. Postúpenie zmluvy prenáša vašu pozíciu v SPA na nového kupujúceho. Nový kupujúci vám zaplatí za zmluvu a preberá zostávajúce splátky developerovi. Developer zaznamená zmenu a vydá aktualizovanú zmluvu.
Postúpenie prebieha cez developera, nie cez Katastr, pretože zatiaľ neexistuje žiadny vlastnícky list. Daňové zaobchádzanie s vaším ziskom závisí od vašich okolností, preto to potvrďte s thajským právnikom predtým, než zmluvu zverejníte.
Vaša marža na postúpení pochádza z rozdielu medzi vašou vstupnou cenou a tým, čo zaplatí nasledujúci kupujúci. Preto je tu vstupná cena dôležitejšia ako kdekoľvek inde. Keď kupujete cez Papaya, platíte cenu developera bez provízie, takže vaša marža začína od najnižšej dostupnej základne. Plány splátok od developera s 0% úrokom tiež pomáhajú. Udržujú menej vášho kapitálu viazaného predtým, než vystúpite, čo zvyšuje váš výnos z hotovosti, ktorú ste skutočne investovali.
Poplatky za postúpenie a podmienky developera
Developeri kontrolujú postúpenie cez SPA a podmienky sa líšia podľa projektu. Pred rezerváciou skontrolujte štyri body v zmluve:
Je postúpenie vôbec povolené? Niektoré SPA to priamo zakazujú.
Kedy je to povolené? Mnoho developerov vyžaduje minimálny podiel zaplatenej ceny alebo stanovené obdobie po podpise, predtým než schvália postúpenie.
Koľko to stojí? Developeri účtujú poplatok za postúpenie.
Konkurujú vám developeri? Ak má developer stále nepredané jednotky v tej istej budove, vaša zmluva súťaží s ich vlastným predajným skladom, často s propagačnými akciami, ktoré nemôžete prekonať.
Získajte tieto podmienky písomne predtým, než podpíšete, nie keď ste pripravení predať.
Predaj bytu na Phukete ako cudzinec
Akonáhle je vaša jednotka dokončená a registrovaná na vaše meno, predaj prebieha podľa stanoveného postupu. Zahraniční predajcovia čelí rovnakým krokom ako thajskí predajcovia, plus pozornosť na národnosť kupujúceho a kvótu zahraničného vlastníctva.
Ako predať byt v Thajsku ako cudzinec
Proces prebieha v šiestich krokoch:
Zbierajte svoje dokumenty. Tieto sú vlastnícky list k bytu, váš pas, FET formulár z vašej kúpy a vaše pôvodné kúpnopredajné dokumenty.
Stanovte cenu. Založte ju na nedávnych predajoch porovnateľných jednotiek v budove a oblasti. Skontrolujte aj ocenenú hodnotu na Katastri, pretože dane pri predaji sa počítajú na jej základe, nie len na vašej cene.
Nájdite kupujúceho a podpíšte zmluvu o predaji. Zmluva zaznamenáva cenu, zálohu, dátum prevodu a kto platí aké poplatky.
Požiadanie o list bez dlhu právnickej osoby. Právnická osoba, ktorá spravuje byt, vydáva tento certifikát, aby potvrdila, že nemáte žiadne poplatky za údržbu. Katastr nezaregistruje prevod bez neho.
Potvrďte financovanie kupujúceho. Zahraničný kupujúci potrebuje svoj vlastný FET formulár na registráciu jednotky pod zahraničnou kvótou.
Dokončite prevod na Katastri. Predávajúci a kupujúci, alebo ich zástupcovia na základe plnej moci, sa zúčastnia na Katastri v Phukete. Dane a poplatky sú zaplatené a vlastnícky list je registrovaný na meno kupujúceho.
Na prevod nemusíte byť v Thajsku. Plná moc umožňuje právnikovi alebo zástupcovi podpísať vaším menom.
Komu môžem predať svoj byt v Thajsku?
Predať môžete dvom skupinám kupujúcich.
Zahraniční kupujúci. Predaj vašej nehnuteľnosti v zahraničnom vlastníctve inému cudzincovi udržuje v rámci 49% kvóty zahraničného vlastníctva budovy, takže priestor v kvóte nie je prekážkou. Kupujúci musí priniesť prostriedky do Thajska zo zahraničia a získať svoj vlastný FET formulár.
Thajskí kupujúci. Thajský občan môže kúpiť akúkoľvek jednotku bez obmedzení kvóty. Po predaji thajskému kupujúcemu sa jednotka presúva mimo zahraničnú kvótu.
Širší okruh kupujúcich znamená rýchlejší a silnejší predaj. Jednotky, ktoré oslovujú obe skupiny, sa predávajú ľahšie ako jednotky určené len pre krátkodobých zahraničných investorov.
Ako dlho trvá predať byt na Phukete?
Čas sa delí na dve fázy. Nájdenie kupujúceho trvá najdlhšie a závisí od ceny, oblasti a typu jednotky.
Akonáhle máte kupujúceho, fáza uzatvorenia je predvídateľná. Dokumenty, list bez dlhu a termín na Katastri zvyčajne trvajú. Majte svoje dokumenty pripravené predtým, než zverejníte, aby fáza uzatvorenia nezdržala ochotného kupujúceho.
Predaj prenajatej vily
Prenájom je štandardná štruktúra pre zahraničných kupujúcich vil. Pretože cudzinec nemôže vlastniť pozemok, výstup z prenájmu funguje inak ako predaj bytu. Nepredávate vlastnícky list; prenášate svoje práva podľa prenájmu.
Môžete predať prenajatú vilu v Thajsku?
Áno, v rámci limitov, ktoré stanovuje váš prenájom. Prenájom je registrovaný proti pozemku na Katastri. Na výstup je prenájom buď postúpený novému kupujúcemu, alebo zrušený a znovu registrovaný na jeho meno na zostávajúce obdobie. Ktorá cesta platí, a či musí vlastník pozemku súhlasiť, závisí od znenia prenájmu. Poplatok za registráciu sa počíta na základe zostávajúcej hodnoty prenájmu.
Dva termíny ovplyvňujú cenu, ktorú kupujúci zaplatí:
Zostávajúce obdobie prenájmu. Kupujúci platí za roky, ktoré zostávajú na registrovanom prenájme, nie za roky pôvodne udelené.
Práva na obnovu. Možnosti obnovy nad rámec prvého registrovaného obdobia sú zmluvné sľuby, nie automatické práva. Kupujúci ich oceňujú na základe toho, ako jasne ich prenájom definuje.
Niektoré projekty tiež poskytujú právo superficies nad budovou. Toto je špecifické pre projekt, nie automatické s každou prenajatou vilou. Kde existuje, skontrolujte, ako sa prenáša spolu s prenájmom.
Čas na kontrolu práv na postúpenie je predtým, než kúpite, nie keď predávate. Právny tím Papaya kontroluje zmluvy o prenájme pred podpisom, vrátane klauzúl o postúpení, súhlasu vlastníka pozemku a podmienok obnovy. Prenájom, ktorý blokuje prevod, je prenájom bez výstupu.
Daně a náklady pri predaji
Daně pri predaji nasledujú rovnaké pravidlá, ktoré sú pokryté, ale tentokrát ste predajcom. Pri predaji sa náklady, ktoré developer pokryl pri vašej kúpe, stávajú vašimi.
Aké dane platím pri predaji nehnuteľnosti v Thajsku?
Thajsko nemá samostatnú daň z kapitálových ziskov na predaj nehnuteľností. Namiesto toho sa predaj zdaňuje na Katastri v deň prevodu, prostredníctvom štyroch poplatkov:
Špecifická daň z podnikania (SBT): 3,3% z ocenené hodnoty alebo predajnej ceny, podľa toho, ktorá je vyššia. Platí, ak predáte do piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti.
Poplatok za pečiatku: 0,5%, ktorý sa uplatňuje iba vtedy, ak SBT neplatí. Platíte jeden alebo druhý, nikdy obidva.
Daň z príjmu: vypočítaná na základe ocenené hodnoty na Katastri pomocou progresívneho vzorca na základe vašich rokov vlastníctva. Katastr ju odpočíta z vašich výnosov pri prevode.
Poplatok za prevod: 2% z ocenené hodnoty. Predávajúci a kupujúci sa dohodnú na rozdelení v zmluve o predaji.
Vaša domovská krajina tiež zdaňuje predaj, v závislosti od vašej rezidencie. Kupujúci z Veľkej Británie, Austrálie, Nemecka, Singapuru a iných krajín by mali skontrolovať pravidlá svojej domovskej krajiny týkajúce sa zahraničných ziskov z nehnuteľností pred predajom.
Aké je pravidlo 5 rokov pri predaji nehnuteľnosti v Thajsku?
Obdobie držania rozhoduje, akú daň platíte. Predajte do piatich rokov a SBT vo výške 3,3% sa uplatňuje. Držte viac ako päť rokov a SBT zaniká, nahradená poplatkom za pečiatku vo výške 0,5%.
Na nehnuteľnosti ocenené na THB 10,000,000 je to rozdiel medzi THB 330,000 v SBT a THB 50,000 v poplatku za pečiatku. Pätročný míľnik je najväčším daňovým páčidlom, ktoré predajca kontroluje. Je to tiež dôvod, prečo je postúpenie pred dokončením a držanie viac ako päť rokov často dvoma najdaňovo efektívnejšími cestami.
Existujú aj iné výnimky zo SBT, vrátane jednej, ktorá súvisí s registráciou domu. Skontrolujte svoju pozíciu s právnikom pred stanovením dátumu predaja.
Ako previesť peniaze z Thajska po predaji nehnuteľnosti
Pre zahraničných investorov je to otázka, ktorá je najdôležitejšia: môže sa peniaze vrátiť domov? Odpoveď je áno, a to, ako hladko to prebehne, závisí od dokumentácie, ktorú ste vytvorili pred rokmi.
Môžem vziať peniaze z Thajska po predaji nehnuteľnosti?
Áno. Thajské pravidlá umožňujú cudzím štátnym príslušníkom repatriovať výnosy z predaja nehnuteľnosti, ak pôvodná investícia prišla do Thajska zo zahraničia. Repatriácia prostriedkov prebieha cez thajskú banku, ktorá skontroluje vaše dokumenty pred odoslaním peňazí do zahraničia.
Očakávajte, že banka bude žiadať:
FET formulár alebo bankové certifikáty z každej platby, ktoré dokazujú, že vaše investičné prostriedky prišli do Thajska v zahraničnej mene
Zmluvu o predaji a dokumenty o prevode z Katastra
Doklad o zaplatených daniach pri prevode
Váš pas
Pri kompletných dokumentoch je repatriácia rutinnou bankovou transakciou. Bez nich sa stáva žiadosťou, ktorú musí banka posúdiť, a tam začínajú oneskorenia. Pre celý proces.
Prečo je FET formulár z vašej kúpy dôležitý pri výstupe
FET formulár je dokument, ktorý registroval váš byt ako zahraničné vlastníctvo. Pri výstupe plní druhú úlohu: dokazuje, že peniaze boli od začiatku zahraničným kapitálom. Tento dôkaz podporuje vašu žiadosť o repatriáciu.
Preto stratégia výstupu začína pri kúpe. Čistá stopa prevodu znamená prevody vo vašom vlastnom mene, s jasnými platobnými referenciami a FET dokumentáciou pre každú splátku. Papaya vytvára túto stopu, keď kupujete: formulácie prevodu, FET dokumenty pre každú platbu a kompletný súbor dokumentov pri prevode. Uchovávajte tento súbor tak dlho, ako vlastníte nehnuteľnosť.
Výber stratégie výstupu z nehnuteľnosti na Phukete pred kúpou
Každá sekcia vyššie sa vracia k rozhodnutiam prijatým pri kúpe. Investori s najsilnejšími výstupmi si vybrali s výstupom na pamäti.
Čo sa predáva na trhu s nehnuteľnosťami na Phukete
Kupujúci na trhu s predajom platia za rovnaké veci, ktoré vás prilákali, plus dôkazy, že projekt splnil očakávania. Tieto vlastnosti si udržujú hodnotu na trhu s predajom nehnuteľností na Phukete:
Oblasť so stabilným dopytom. Bang Tao, Laguna, Kamala a Layan na západnom pobreží Phuketu kombinujú prístup na pláž, zavedenú infraštruktúru a celoročný dopyt po prenájmoch.
Jednotky, ktoré vyhovujú viacerým typom kupujúcich. Dvojizbové jednotky a väčšie oslovujú koncových užívateľov, presťahované rodiny a investorov, takže váš okruh kupujúcich zostáva široký.
História developera. Dokončené projekty od etablovaných developerov ako Sansiri, Laguna Property a The Title poskytujú kupujúcim kvalitu a fungujúcu právnickú osobu na posúdenie, nie len brožúru.
Priestor v zahraničnej kvóte. Jednotky v budovách s voľným priestorom v zahraničnej kvóte sa predávajú najširšiemu okruhu kupujúcich. Skontrolujte pozíciu kvóty pri kúpe.
Čistá SPA. Práva na postúpenie, definované obdobie na odstránenie chýb a jasné podmienky poplatkov robia jednotku ľahšie predajnou v každej fáze.
Dve služby Papaya budujú výstup pri kúpe. Právne due diligence kontroluje podmienky postúpenia v SPA, pozíciu kvóty a vlastníctvo developera predtým, než sa zaviažete. Priame ceny od developera znamenajú, že vaša vstupná cena, východiskový bod každého výpočtu zisku, nemá žiadnu províziu.
Záver
Stratégia výstupu z nehnuteľnosti na Phukete nie je niečo, čo si vypracujete, keď chcete predať. Budujete ju pri rezervácii cez jednotku, oblasť, podmienky zmluvy a dokumentáciu, ktorá privádza vaše peniaze do Thajska. Ak to máte správne, každá výstupná cesta zostáva otvorená: postúpenie počas výstavby, predaj po dokončení, príjem z prenájmu alebo dlhodobé držanie, ktoré posúva vaše dane vo váš prospech.
Ak zvažujete projekt v Bang Tao, Kamala, Laguna alebo Layan a chcete skontrolovať jeho výstupný potenciál pred rezerváciou, kontaktujte tím Papaya na Telegrame, WhatsAppe alebo e-mailom na bezplatnú konzultáciu. Prevedieme vás podmienkami postúpenia, pozíciou kvóty a číslami pre jednotku, ktorú zvažujete.