Стратегия выхода из недвижимости на Пхукете: Продать, Передать или Удержать
Стратегия выхода из недвижимости на Пхукете: как спланировать продажу до покупки
Большинство инвесторов думают о продаже только тогда, когда готовы к этому. К этому моменту важнейшие решения уже приняты много лет назад. Это касается выбора квартиры, условий в вашем Договоре купли-продажи (SPA) и того, как ваши деньги попали в Таиланд. Каждое из этих решений определяет, насколько легко вы сможете выйти и сколько денег заберете с собой.
Стратегия выхода из недвижимости на Пхукете начинается с резервирования, а не с перепродажи. Этот гид охватывает четыре варианта выхода, доступные иностранным инвесторам, и объясняет, как происходит продажа свободных кондоминиумов и вилл с правом аренды. Также рассматриваются налоги, подлежащие уплате при продаже, и как вернуть доход домой. Последний раздел превращает все это в контрольный список для самой покупки, поскольку именно на этапе покупки формируется стратегия выхода.
Четыре варианта выхода для инвесторов в недвижимость на Пхукете
Каждое вложение в недвижимость на Пхукете завершается одним из четырех способов. Каждый вариант подходит для разных инвесторов, временных рамок и уровня вовлеченности.
Передача прав до завершения. Вы продаете свой контракт на покупку новому покупателю до завершения строительства квартиры. Покупатель принимает на себя ваш SPA и оставшиеся платежи. Это самый короткий путь, измеряемый месяцами или годами строительства.
Перепродажа после завершения. Вы оформляете право собственности в Земельном офисе, а затем продаете готовую квартиру на открытом рынке. Это самый распространенный вариант, и он требует наибольшего количества документов и уплаты налогов.
Удержание для получения арендного дохода. Вы сохраняете недвижимость и сдаете ее в аренду, краткосрочно для туристов или долгосрочно для местных жителей. Выход становится денежным потоком, а не продажей.
Долгосрочное удержание. Вы сохраняете недвижимость для личного использования или как средство сохранения стоимости и продаете или передаете ее через несколько лет. Период удержания влияет на налоги, подлежащие уплате при продаже, поэтому время здесь имеет значение.
Эти маршруты могут комбинироваться. Распространенная схема — удерживать для получения арендного дохода в течение первых пяти лет, а затем перепродать. Другой вариант — передать контракт, если прибыль на этапе строительства приходит рано, и удерживать, если нет. Важно выбрать маршрут, на который вы нацелены, до покупки, поскольку каждый из них вознаграждает за разные квартиры.
Что лучше: продать или сдать в аренду недвижимость на Пхукете?
Это зависит от того, на что вам нужны деньги. Продажа превращает прирост капитала в наличные средства за одну транзакцию. Аренда превращает недвижимость в доход, пока вы сохраняете актив.
Сравните следующие цифры:
Чистая арендная доходность в вашем районе после вычета управленческих сборов, обслуживания и простоя.
Прирост капитала на сопоставимых объектах с момента запуска.
Расходы на стороне продавца, если вы продаете сейчас, а не позже, о чем будет рассказано в разделе о налогах ниже.
Если чистая доходность превышает то, что можно было бы заработать на выручке от продажи в другом месте, удержание оказывается выгоднее. Если прирост опережает арендные ставки, продажа фиксирует прибыль. Инвесторы, которые удерживают более пяти лет, также изменяют свою налоговую позицию при продаже, что еще больше склоняет решение в пользу удержания.
Продажа до завершения: передача прав
Покупка на этапе строительства создает выход, который не существует для завершенной недвижимости. Между резервированием и передачей вы обладаете контрактом, а не правом собственности. Если стоимость проекта возрастает в процессе строительства, вы можете продать этот контракт и выйти до передачи прав.
Могу ли я продать кондоминиум на этапе строительства до завершения на Пхукете?
Да, если ваш SPA это позволяет. Передача прав передает вашу позицию в SPA новому покупателю. Новый покупатель оплачивает вам контракт и принимает на себя оставшиеся взносы разработчику. Разработчик фиксирует изменение и выдает обновленное соглашение.
Передача осуществляется через разработчика, а не через Земельный офис, поскольку права собственности еще не существуют. Налоговое обращение с вашей прибылью зависит от ваших обстоятельств, поэтому уточните это у тайского юриста перед тем, как выставить контракт на продажу.
Ваша прибыль от передачи возникает из разницы между вашей ценой входа и тем, что заплатит следующий покупатель. Вот почему цена входа здесь важнее, чем где-либо еще. Когда вы покупаете через Papaya, вы платите цену разработчика без наценки агентства, поэтому ваша прибыль начинается с самой низкой доступной базы. Планы рассрочки от разработчика с 0% процентной ставкой также помогают. Они удерживают меньше вашего капитала до выхода, что увеличивает вашу доходность на фактически вложенные средства.
Сборы за передачу и условия разработчика
Разработчики контролируют передачу через SPA, и условия различаются в зависимости от проекта. Перед резервированием проверьте четыре пункта в контракте:
Разрешена ли передача вообще? Некоторые SPA это прямо запрещают.
Когда это разрешено? Многие разработчики требуют минимальную долю уплаченной цены или установленный срок после подписания, прежде чем одобрить передачу.
Сколько это стоит? Разработчики взимают сбор за передачу.
Конкурирует ли разработчик с вами? Если у разработчика все еще есть непроданные единицы в том же здании, ваш контракт конкурирует с их собственным товаром, часто с акциями запуска, которые вы не сможете сопоставить.
Получите эти условия в письменном виде перед подписанием, а не когда будете готовы к продаже.
Продажа кондоминиума на Пхукете как иностранца
Как только ваша квартира будет завершена и зарегистрирована на ваше имя, продажа проходит по установленному процессу. Иностранные продавцы сталкиваются с теми же шагами, что и тайские продавцы, плюс внимание к национальности покупателя и квоте на иностранное владение.
Как продать кондоминиум в Таиланде как иностранцу
Процесс проходит в шесть этапов:
Соберите ваши документы. Это свидетельство о праве собственности на кондоминиум, ваш паспорт, форма FET из вашей покупки и ваши оригинальные документы о покупке.
Установите цену. Основывайте ее на недавних продажах сопоставимых объектов в здании и районе. Также проверьте оценочную стоимость Земельного департамента, так как налоги при продаже рассчитываются на ее основе, а не только на вашей цене.
Найдите покупателя и подпишите договор купли-продажи. Договор фиксирует цену, депозит, дату передачи и кто оплачивает какие сборы.
Запросите справку о бездолговом состоянии юридического лица. Юридическое лицо кондоминиума выдает этот сертификат, чтобы подтвердить, что вы не должны никаких сборов за обслуживание. Земельный офис не зарегистрирует передачу без него.
Подтвердите финансирование покупателя. Иностранному покупателю нужна своя форма FET для регистрации квартиры в рамках иностранной квоты.
Завершите передачу в Земельном офисе. Продавец и покупатель или их представители по доверенности посещают Земельный офис Пхукета. Налоги и сборы оплачиваются, и свидетельство о праве собственности регистрируется на имя покупателя.
Вам не нужно находиться в Таиланде для передачи. Доверенность позволяет юристу или представителю подписывать от вашего имени.
Кому я могу продать свой кондоминиум в Таиланде?
Вы можете продать двум группам покупателей.
Иностранным покупателям. Продажа вашей квартиры, принадлежащей иностранцу, другому иностранцу сохраняет ее в пределах 49% квоты на иностранное владение в здании, так что нехватка квоты не является препятствием. Покупатель должен внести средства в Таиланд из-за границы и получить свою форму FET.
Тайским покупателям. Гражданин Таиланда может купить любую квартиру без ограничений по квоте. Как только квартира продана тайскому покупателю, она выходит из иностранной квоты.
Широкий круг покупателей означает более быструю и успешную продажу. Объекты, которые интересуют обе группы, продаются легче, чем объекты, предназначенные только для краткосрочных иностранных инвесторов.
Сколько времени занимает продажа кондоминиума на Пхукете?
Время делится на два этапа. Поиск покупателя занимает больше всего времени, и он зависит от цены, района и типа квартиры.
Как только у вас есть покупатель, этап закрытия предсказуем. Документы, справка о бездолговом состоянии и назначение в Земельном офисе обычно занимают время. Подготовьте ваши документы перед тем, как выставить квартиру на продажу, чтобы этап закрытия не задерживал готового покупателя.
Продажа виллы с правом аренды
Аренда — это стандартная структура для иностранных покупателей вилл. Поскольку иностранец не может владеть землей, выход из аренды работает иначе, чем продажа кондоминиума. Вы не продаете право собственности; вы передаете свои права по аренде.
Можно ли продать виллу с правом аренды в Таиланде?
Да, в пределах, установленных вашим договором аренды. Договор аренды регистрируется на земельном участке в Земельном офисе. Чтобы выйти, аренда либо передается новому покупателю, либо отменяется и пере-регистрируется на его имя на оставшийся срок. Какой маршрут применим и нужно ли согласие владельца земли, зависит от формулировки договора аренды. Регистрационный сбор рассчитывается на основании оставшейся стоимости аренды.
Два условия формируют цену, которую покупатель будет готов заплатить:
Оставшийся срок аренды. Покупатель платит за оставшиеся годы по зарегистрированной аренде, а не за годы, первоначально предоставленные.
Права на продление. Права на продление после первого зарегистрированного срока являются договорными обязательствами, а не автоматическими правами. Покупатели оценивают их в зависимости от того, насколько четко договор аренды их определяет.
Некоторые проекты также предоставляют право суперфиции на здание. Это специфично для проекта, не является автоматическим для каждой виллы с правом аренды. Если оно существует, проверьте, как оно передается вместе с арендой.
Время для проверки прав на передачу — это до покупки, а не когда вы продаете. Юридическая команда Papaya проверяет договоры аренды перед подписанием, включая условия передачи, согласие владельца земли и условия продления. Договор аренды, который блокирует передачу, — это договор аренды без выхода.
Налоги и расходы при продаже
Налоги при продаже следуют тем же правилам, что и в предыдущем разделе, но теперь вы — продавец. При перепродаже расходы, которые разработчик покрыл при вашей покупке, становятся вашими.
Какие налоги я плачу при продаже недвижимости в Таиланде?
В Таиланде нет отдельного налога на прирост капитала при продаже недвижимости. Вместо этого продажа облагается налогом в Земельном офисе в день передачи через четыре сбора:
Специфический бизнес-налог (SBT): 3.3% от оценочной стоимости или цены продажи, в зависимости от того, что больше. Он применяется, если вы продаете в течение пяти лет с момента приобретения недвижимости.
Гербовый сбор: 0.5%, который применяется только в том случае, если SBT не применяется. Вы платите один из них, никогда не оба.
Удерживаемый налог: рассчитывается на основе оценочной стоимости Земельного департамента с использованием прогрессивной формулы, основанной на ваших годах владения. Земельный офис вычитает его из ваших доходов при передаче.
Сбор за передачу: 2% от оценочной стоимости. Продавец и покупатель согласовывают распределение в договоре купли-продажи.
Вашей родной стране также нужно будет обложить налогом продажу, в зависимости от вашего места жительства. Покупатели из Великобритании, Австралии, Германии, Сингапура и других стран должны проверить правила своей страны относительно иностранных доходов от продажи недвижимости перед продажей.
Что такое правило 5 лет для продажи недвижимости в Таиланде?
Период удержания определяет, какой налог вы платите. Продажа в течение пяти лет означает, что применяется SBT в размере 3.3%. Удержание более пяти лет означает, что SBT отменяется, заменяясь гербовым сбором в размере 0.5%.
На объекте, оцененном в 10,000,000 THB, это разница между 330,000 THB в SBT и 50,000 THB в гербовом сборе. Пятилетний срок — это самый значительный налоговый рычаг, который контролирует продавец. Именно поэтому передача прав до завершения и удержание более пяти лет часто являются двумя наиболее налогово эффективными маршрутами.
Существуют и другие освобождения от SBT, включая одно, связанное с регистрацией дома. Проверьте свою позицию с юристом перед установлением даты продажи.
Как перевести деньги из Таиланда после продажи недвижимости
Для иностранных инвесторов это самый важный вопрос: могут ли деньги вернуться домой? Ответ — да, и насколько гладко это произойдет, зависит от документов, которые вы подготовили много лет назад.
Могу ли я вывести деньги из Таиланда после продажи недвижимости?
Да. Тайские правила позволяют иностранцам репатриировать доход от продажи недвижимости, если первоначальные инвестиции поступили в Таиланд из-за границы. Репатриация средств проходит через тайский банк, который проверяет ваши документы перед отправкой денег за границу.
Ожидайте, что банк запросит:
Форму FET или банковские сертификаты из каждого платежа, подтверждающие, что ваши средства покупки поступили в Таиланд в иностранной валюте
Договор купли-продажи и документы о передаче из Земельного офиса
Доказательства уплаченных налогов при передаче
Ваш паспорт
С полным комплектом документов репатриация становится рутинной банковской транзакцией. Без них это превращается в запрос, который банк должен оценить, и именно здесь начинаются задержки. Для полного процесса.
Почему форма FET из вашей покупки важна при выходе
Форма FET — это документ, который зарегистрировал ваш кондоминиум как иностранное свободное владение. При выходе она выполняет вторую функцию: подтверждает, что деньги были иностранным капиталом с самого начала. Это подтверждение поддерживает ваш запрос на репатриацию.
Вот почему стратегия выхода начинается с покупки. Чистая цепочка передачи означает переводы на ваше имя с четкими ссылками на платежи и документацией FET для каждого взноса. Papaya создает эту цепочку, когда вы покупаете: формулировка перевода, документы FET для каждого платежа и полный комплект документов при передаче. Храните этот файл, пока владеете недвижимостью.
Выбор стратегии выхода из недвижимости на Пхукете до покупки
Каждый раздел выше ведет к решениям, принятым при покупке. Инвесторы с наиболее успешными выходами выбирали с учетом стратегии выхода.
Что продается на рынке перепродажи недвижимости на Пхукете
Покупатели на рынке перепродажи платят за те же вещи, которые привлекли вас, плюс доказательства того, что проект реализован. Эти характеристики сохраняют свою ценность на рынке перепродажи недвижимости на Пхукете:
Район с устойчивым спросом. Банг Тао, Лагуна, Камала и Лаян на западном побережье Пхукета объединяют доступ к пляжу, развитую инфраструктуру и спрос на аренду круглый год.
Объекты, подходящие для более чем одной группы покупателей. Квартиры с двумя спальнями и больше привлекают как конечных пользователей, так и семьи, переезжающие на новое место, и инвесторов, поэтому ваш круг покупателей остается широким.
Репутация разработчика. Завершенные проекты от известных разработчиков, таких как Sansiri, Laguna Property и The Title, предоставляют покупателям перепродажи качество и работающую юридическую структуру для оценки, а не рекламный буклет.
Свободное пространство в иностранной квоте. Объекты в зданиях с доступным пространством в иностранной квоте продаются самой широкой группе покупателей. Проверьте положение по квоте при покупке.
Чистый SPA. Права на передачу, определенный срок на устранение дефектов и четкие условия оплаты делают объект легче продаваемым на каждом этапе.
Две услуги Papaya формируют стратегию выхода при покупке. Юридическая проверка условий передачи SPA, положения по квоте и титула разработчика перед тем, как вы примете решение. Прямое ценообразование от разработчика означает, что ваша цена входа, отправная точка для каждого расчета прибыли, не имеет наценки агентства.
Заключение
Стратегия выхода из недвижимости на Пхукете — это не то, что вы разрабатываете, когда хотите продать. Вы создаете ее на этапе резервирования через выбор объекта, района, условий контракта и документов, которые обеспечивают поступление ваших денег в Таиланд. Если все сделать правильно, каждый выход останется открытым: передача прав во время строительства, перепродажа после завершения, арендный доход или долгосрочное удержание, которое изменяет ваши налоги в вашу пользу.
Если вы рассматриваете проект в Банг Тао, Камале, Лагуне или Лаяне и хотите проверить его потенциал выхода перед резервированием, свяжитесь с командой Papaya в Telegram, WhatsApp или по электронной почте для бесплатной консультации. Мы проведем вас через условия передачи, положение по квоте и цифры для рассматриваемого вами объекта.